Du 19 juin 2025

5AA

SCI/

PPP Contentieux général

N° RG 25/00624 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2FA7

S.A. CDC HABITAT

C/

[B] [R], [S] [G] [P] épouse [R]

— copie exécutoire à

M^e LATAPIE-PUYO

Le 19/06/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

JUGEMENT EN DATE DU 19 juin 2025

JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU, Magistrate

GREFFIER : Madame Nora YOUSFI,

DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

[Adresse 3]

[Localité 5]

M^e Catherine LATAPIE-SAYO avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDEURS :

Monsieur [B] [R]

[Adresse 6]

[Adresse 1]

[Localité 4]

non comparant – non représenté

Madame [S] [G] [P] épouse [R]

[Adresse 6]

[Adresse 1]

[Localité 4]

non comparante – non représentée

DÉBATS :

Audience publique en date du 15 avril 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Réputé contradictoire, en premier ressort

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé signé le 9 mars 2020, la SA CDC HABITAT SOCIAL a consenti un bail d’habitation à Monsieur [B] [R], pour une durée d’un an renouvelable à compter du 9 mars 2020, portant sur un logement situé [Adresse 8], moyennant un loyer mensuel révisable de 266,86 € outre une provision sur charges de 70,04 € par mois.

Par actes de commissaires de justice, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait délivrer, d’abord à Monsieur [B] [R], puis aux époux [R], quatre commandements de payer les loyers et visant la clause résolutoire entre le 31 janvier 2022 et le 27 octobre 2022.

Puis par acte de commissaire de justice délivré le 18 août 2023, elle a fait assigner Monsieur et Madame [R] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé. Par ordonnance rendue le 26 janvier 2024, le juge des contentieux a constaté que la dette locative a été acquittée en cours de procédure par Monsieur [B] [R] et Madame [S] [R] et que la SA CDC HABITAT SOCIAL ne maintient pas ses demandes relatives au constat de la résiliation du bail, à l’expulsion et à l’arriéré locatif.

Par acte de commissaire de justice, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait délivrer le 10 octobre 2024, un nouveau commandement de payer les loyers d’un montant de 1.822, 38 € visant la clause résolutoire.

C’est dans ce contexte que la SA CDC HABITAT SOCIAL a, par acte de commissaire de justice délivré le 31 décembre 2024, fait assigner Monsieur [B] [R] et son épouse Madame [S] [G] [P] devant le juge des contentieux de la protection de ce siège aux fins de voir, sur le fondement des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1104 et 1229 du code civil et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— prononcer au jour de l’assignation, la résiliation du bail du logement situé [Adresse 7] pour manquements répétés à l’obligation de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus,

— en tout de cause :

— ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [R] et de Madame [S] [R] ainsi que celles de toutes autres personnes se trouvant dans les lieux dans la quinzaine de la signification de la décision à intervenir, avec si nécessaire le concours de la force publique,

— ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls des défendeurs,

— condamner Monsieur [B] [R] et Madame [S] [R] solidairement au paiement de la somme de 2.537,30 € à valoir sur le montant des loyers et charges restant actuellement dû, mois de novembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.822,38 € à compter du 10 octobre 2024, date du commandement et pour le surplus, à compter de l’assignation,

— condamner Monsieur [B] [R] et Madame [S] [R] solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, indemnité à indexer selon les clauses du contrat résilié, jusqu’à la vidange effective des lieux,

— condamner Monsieur [B] [R] et Madame [S] [R] solidairement au paiement d’une somme de 600 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 10 octobre 2024.

Pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé à l’acte de saisine.

A l’audience du 15 avril 2025, au cours de laquelle l’affaire a été retenue, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes et actualisé sa dette locative à la somme de 4.287,96 €, mois de mars 2025 et dépens inclus, suivant décompte arrêté au 14 avril 2025.

Monsieur [B] [R], n’a ni comparu ni été représenté, bien que cité en l’étude.

Madame [S] [R], n’a ni comparu ni été représentée, quoique citée en l’étude.

Monsieur et Madame [R] n’ont pas répondu à l’invitation du service chargé d’établir le diagnostic social et financier.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2025.

La présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Aux termes des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile «si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondé».

Sur la recevabilité de l’action :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’Etat dans le département par courrier électronique le 3 janvier 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

La SA CDC HABITAT SOCIAL justifie également avoir saisi le 14 octobre 2024, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 31 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

Sur la résiliation du bail :

Aux termes de l’article 1741 du code civil, le contrat de louage peut être résilié en raison du défaut du bailleur ou du preneur de remplir leurs engagements.

Il ressort des dispositions de l’article 1728 du code civil que «le preneur est tenu de deux obligations principales :

—  1° d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée, d’après les circonstances à défaut de convention ;

—  2° de payer le prix aux termes convenus».

L’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le manquement à ces obligations essentielles qui pèsent sur le locataire est de nature à justifier la résiliation du bail.

Par ailleurs, l’article 1229 du code civil prévoit au titre des dispositions générales applicables en matière contractuelle que la résolution d’un contrat prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

La SA CDC HABITAT SOCIAL argue des manquements graves et répétés des époux [R] à leur obligation de payer le loyer et charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que les époux Monsieur [B] [R] et Madame [S] [R] paient irrégulièrement leurs loyers et charges mensuels, le décompte locatif étant régulièrement débiteurs depuis le mois de juin 2021 et, ce, en dépit de la délivrance de 4 commandements de payer les loyers depuis le 31 janvier 2022. S’il ressort de l’ordonnance de référé du 26 janvier 2024 qu’ils étaient parvenus à s’acquitter de leur dette locative au cours de l’instance, force est de constater qu’elle s’est très vite reconstituée, le décompte locatif étant de nouveau débiteur au mois de mars 2024. Il échet de constater que la SA CDC HABITAT SOCIAL a de nouveau fait délivrer un commandement de payer la somme de 1.822,38 € le 10 octobre 2024 au titre des loyers et charges impayés, suivant décompte arrêté au 30 septembre 2024. Le décompte locatif montre que ce commandement de payer de payer est demeuré infructueux et que la dette locative s’est aggravée puisqu’elle s’élève désormais à la somme de 3.799,38 € suivant décompte arrêté au 31 mars 2025.

Il ressort, par ailleurs, de ce décompte que les époux [R] n’ont payé aucun loyer ni provisions sur charges depuis le 20 juillet 2024.

Etant rappelé que le montant du loyer et des provisions sur charges est d’un montant de 366,83 € par mois, il apparaît que l’arriéré accumulé est important.

Le manquement aux obligations principales des locataires est ainsi suffisamment caractérisé.

Il convient, dès lors, de prononcer la résiliation du bail à compter du 31 décembre 2024, date de l’assignation, et d’ordonner l’expulsion des locataires dans le respect des dispositions des articles L.411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, aucun élément ne justifiant la réduction du délai de deux mois légalement prévue.

Il n’y a pas lieu, en revanche, de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent.

En cas de maintien dans les lieux malgré la résiliation du contrat de bail, il convient de fixer l’indemnité d’occupation, due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération parfaite des locaux, au montant du loyer révisable et des charges que Monsieur [B] [R] et Madame [S] [R] auraient payés en cas de non résiliation du bail, en application des dispositions contractuelles. Ils seront condamnés à en payer le montant.

Le contrat de bail prévoit en son article 4 une clause de solidarité, Monsieur [B] [R] et Madame [S] [R] seront, donc, condamnés solidairement au paiement de cette indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif :

En application de l’article 7-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers.

Par ailleurs, il découle de ce qui précède l’obligation pour Monsieur [B] [R] et Madame [S] [R] de régler solidairement une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges.

L’article 68 du code de procédure civile énonce que «les demandes incidentes sont formées à l’encontre des parties à l’instance de la même manière que sont présentés les moyens de défense. Elles sont faites à l’encontre des parties défaillantes ou des tiers dans les formes prévues pour l’introduction de l’instance».

Il est admis, sur ce fondement, que «si, bien que régulièrement assigné, le défendeur ne comparaît pas, le demandeur ne peut, en son absence modifier, accroître ou restreindre sa prétention sans que cette modification ne lui soit spécialement notifiée».

En l’espèce, la SA CDC HABITAT SOCIAL actualise sa créance au jour de l’audience en produisant un décompte actualisé arrêté au 31 mars 2025, d’un montant de 3.799,38 €. Elle sollicite la condamnation solidaire de Monsieur [B] [R] et Madame [S] [R] à lui payer cette somme au titre de l’arriéré locatif.

Cependant, elle ne justifie pas avoir notifiée cette demande dans les formes prévues à l’articles 68 du code de procédure civile aux défendeurs.

Dans ces conditions, elle ne peut solliciter la condamnation des époux [R] au paiement des loyers dus entre le 30 novembre 2024 et le 31 décembre 2024, date de délivrance de l’assignation, soit la somme de 357,46 €.

Monsieur [B] [R] et Madame [S] [R] ayant été condamnés solidairement au paiement d’indemnités d’occupation, ils sont redevables des sommes dues postérieurement à la résiliation du bail prononcée au jour de la délivrance de l’assignation, soit le 31 décembre 2024.

Aussi, compte tenu de ces éléments, il apparaît que Monsieur [B] [R] et Madame [S] [R] sont redevables d’une somme de 3.441,92 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés suivant décompte arrêté au 31 mars 2025, laquelle produira intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1.822,38 € et à compter du jugement pour le surplus, après déduction des sommes portées au débit du compte locatif entre le 30 novembre 2024 et le 31 décembre 2024.

Les époux [R], qui ne comparaissent pas, ne contestent ni le principe ni le montant de la dette locative.

Compte tenu de la clause de solidarité contractuellement prévue, ils seront condamnés solidairement au paiement de cette somme. Ils seront, également, solidairement condamnés au paiement des indemnités d’occupation échues et impayées au 1er avril 2025 et jusqu’à la libération des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire par provision.

Monsieur [B] [R] et Madame [S] [R], parties perdantes, seront solidairement tenus aux dépens en ce compris le coût du commmandement de payer du 10 octobre 2024.

Ils seront solidairement condamnés à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 600 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La vice-présidente chargée des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugementréputé contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe ;

PRONONCE à effet du 31 décembre 2024, la résiliation du bail pour manquement à l’obligation d’acquitter les loyers ;

CONDAMNE Monsieur [B] [R] et Madame [S] [R] à quitter les lieux loués situés [Adresse 7] ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [B] [R] et Madame [S] [R] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation, due jusqu’à libération complète des lieux, égale au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [R] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 3.441,92 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés suivant décompte arrêté au 31 mars 2025, laquelle produira intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2024, sur la somme de 1.822,38 € et à compter du jugement pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [R] et Madame [S] [R] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL les indemnités d’occupation ci-dessus fixées à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à libération complète des lieux ;

DÉBOUTE la SA CDC HABITAT SOCIAL du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [R] et Madame [S] [R] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 600 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [R] et Madame [S] [R] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL aux dépens comprenant le coût du commmandement de payer du 10 octobre 2024 ;

RAPPELLE que la décision est de droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

Le greffier La vice-présidente chargée

des contentieux de la protection