Du 20 juin 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 24/02231 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Z3II

[W] [Y], [T] [Y]

C/

[V] [P] [R], [X] [R]

— Expéditions délivrées à

Maître [S] [O] de la SARL MAC LAW

M^e Baptiste MAIXANT

— FE délivrée à M^e Baptiste MAIXANT

Le 20/06/2025

Avocats : Maître [S] [O] de la SARL MAC LAW

M^e Baptiste MAIXANT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 20 juin 2025

PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDEURS :

Madame [W] [Y]

née le 13 Septembre 2000 à [Localité 10]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représentée par M^e GRAVELLIER substituant M^e Baptiste MAIXANT (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Monsieur [T] [Y]

né le 29 Décembre 2003 à [Localité 10]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e GRAVELLIER substituant M^e Baptiste MAIXANT (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEURS :

Monsieur [V] [P] [R]

né le 07 Février 1972 à [Localité 13]

[Adresse 7]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par Maître [S] [O] de la SARL MAC LAW

Madame [X] [R]

née le 21 Février 1980 à [Localité 14]

[Adresse 7]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par Maître [S] [O] de la SARL MAC LAW

DÉBATS :

Audience publique en date du 04 Avril 2025

Délibéré du 06 juin 2025 prorogé au 20 juin 2025, en raison des contraintes du service,

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 19 Novembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 1er décembre 2020, M. [Z] [Y] a consenti à M. [U] [R] et Mme [X] [R] un bail d’habitation portant sur un logement situé à [Adresse 11] [Adresse 8].

Par acte d’huissier de justice du 12 mai 2023, M. [Z] [Y] a fait délivrer à M. [U] [R] et Mme [X] [R] un commandement de payer la somme de 7.800,04 euros au titre de l’arriéré et de justifier d’une assurance, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte délivré le 12 mai 2023, M. [Z] [Y] a aussi fait délivrer à M. [U] [R] et Mme [X] [R] un congé pour la date du 30 novembre 2023 pour motif sérieux et légitimes motivé par les nombreux incidents de paiement et le défaut d’assurance malgré de nombreuses réclamations.

M. [Z] [Y] a saisi le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins notamment de constat de la résiliation du bail selon acte du 20 juillet 2023 et par ordonnance en date du 24 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection statuant en référé a constaté la résiliation du bail, autorisé l’expulsion de M. [U] [R] et Mme [X] [R] à défaut de libération des lieux et les a condamnés au paiement de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation jusqu’à la libération des lieux. M. [U] [R] et Mme [X] [R] ont fait appel de cette décision par acte du 8 décembre 2023 et la cour d’appel de [Localité 9] par décision en date du 6 mars 2024 a constaté la caducité de cet appel.

M. [Z] [Y] est décédé le 10 mars 2024, laissant pour lui succéder Mme [W] [Y] et M. [T] [Y], ses enfants.

Selon écrit du 19 avril 2024 M. [U] [R] a indiqué prendre l’engagement de quitter le logement à la fin de l’année scolaire.

Par acte du 9 septembre 2024, Mme [W] [Y] et M. [T] [Y] ont fait délivrer à M. [U] [R] et Mme [X] [R] un nouveau commandement de payer la somme de 7.440 euros au titre de l’arriéré, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte délivré le 19 novembre 2024, Mme [W] [Y] et M. [T] [Y] ont fait assigner M. [U] [R] et Mme [X] [R] à l’audience du 24 janvier 2025 du juge des contentieux de la protection statuant en référé lui demandant de :

* à titre principal constater que les conditions de délivrance d’un congé sont réunies, que le bail est expiré et condamner M. [U] [R] et Mme [X] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 30 novembre 2023 jusqu’à la libération des lieux égale au montant qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié

* à titre subsidiaire,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire par l’effet du commandement de payer du 9 septembre 2024

— prononcer la résiliation du bail à compter du 9 novembre 2024

— condamner M. [U] [R] et Mme [X] [R] au paiement à titre provisionnel d’une somme de 7.440 euros au titre des loyers visés par le commandement de payer

— dire que cette somme sera assortie au taux d’intérêt légal

— condamner au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 9 novembre 2024

* dans les deux cas

— condamner M. [U] [R] et Mme [X] [R] à quitter les lieux loués

— ordonner, à défaut de libération volontaire des lieux, qu’il soit procédé à leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef avec si besoin est l’assistance de la [Localité 12] Publique et d’un serrurier

— rappeler le sort des meubles,

— condamner M. [U] [R] et Mme [X] [R] au paiement de la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens.

L’affaire, après deux reports à la demande des parties, a été examinée à l’audience du 4 avril 2025.

Mme [W] [Y] et M. [T] [Y], représentés par avocat, ont maintenu leurs demandes et se sont opposés à l’octroi de tous délais.

Ils précisent que la première ordonnance n’a pas été signifiée dans les six mois de sa date, que M. [U] [R] n’a pas respecté sa parole de libérer le logement et qu’ils sont fondés à titre principal à se prévaloir de la résiliation du bail par l’effet du congé, dont les motifs ne peuvent être contestés. Subsidiairement ils invoquent le défaut de régularisation des sommes dues au titre du commandement de payer et actualisent leur créance à 12.042,05 euros jusqu’à l’échéance de janvier 2025 incluse.

M. [U] [R] et Mme [X] [R], représentés par avocat, ont demandé au juge des contentieux de la protection statuant en référé au visa des articles 1343-5 du code civil , de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, de :

— rejeter toutes les demandes fins et prétentions de Mme [W] [Y] et M. [T] [Y]

— suspendre les effets de la clause résolutoire du contrat de bail

— leur accorder un délai de 8 mois pour quitter les lieux loués

— leur accorder un échelonnement de paiement d’une durée de 2 ans pour procéder au règlement des loyers

— laisser à chaque partie la charge de ses propres dépens.

Ils exposent les difficultés qui les ont empêchés de régler les loyers, qu’ils se sont trouvés dans l’incapacité de quitter le logement en juillet 2024 en raison des problèmes de santé de M. [R] et de l’absence de délivrance du titre de séjour dans les délais, qui les a exposés à une dette exorbitante quant aux dépenses de santé. Ils font valoir que leur situation est en cours de régularisation, qu’ils effectuent toutes les démarches nécessaires pour se reloger, mais qu’ils ont besoin d’un délai, de même que pour régler leur dette.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

Motifs

Á titre liminaire il convient de constater que les parties s’accordent sur le caractère non avenu de l’ordonnance du 24 novembre 2023 dans la mesure où elle n’a pas été signifiée dans les six mois de sa date.

Sur la recevabilité de la demande en constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 20 novembre 2024, soit au moins six semaines avant la date de la première audience.

Les bailleurs justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 le 10 septembre 2024.

La procédure est donc régulière et l’action en constat de la résiliation du bail recevable au regard de ces dispositions.

Sur l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 15 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. Le congé doit à peine de nullité, indiquer le motif allégué et en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire, ou en cas de vente le prix et les conditions de la vente. Ce congé doit être délivré six mois au moins avant la date d’échéance du bail. En cas de congé pour vente, celui-ci vaut offre de vente au locataire pendant les deux premiers mois du préavis ; à l’issue du délai de préavis, il est déchu de plein droit de tout titre d’occupation s’il n’a pas accepté l’offre.

En l’espèce, un congé pour motifs légitimes et sérieux a été notifié à M. [U] [R] et Mme [X] [R] par acte délivré le 12 mai 2023, soit au moins six mois avant la date d’expiration du contrat.

M. [U] [R] et Mme [X] [R] ne discutent pas la régularité de ce congé, alors qu’il découle des justificatifs produits, d’une part qu’au jour de la délivrance du congé la dette locative s’élevait à 7.800, 04 euros, motif qui a lui seul justifie que M. [Z] [Y], bailleur, aux droits duquel se trouvent Mme [W] [Y] et M. [T] [Y] à la suite de son décès, fasse signifier un congé pour faire échec au renouvellement du bail. De plus si M. [U] [R] et Mme [X] [R] justifient qu’ils sont à ce jour assurés, ils n’ont produit aucun justificatif quant à l’existence d’une assurance au jour du congé.

Aucune contestation n’étant soulevée, il convient de constater que le congé est valable.

Par conséquent, M. [U] [R] et Mme [X] [R] sont déchus de plein droit de tout titre d’occupation à compter du 1er décembre 2023, ce dont ils ont d’ailleurs convenu lorsque M. [R] dans son attestation du 19 avril 2024 a déclaré s’engager à quitter le logement à la fin de l’année scolaire en cours.

Le maintien dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite, qui fonde le propriétaire à demander l’expulsion des occupants.

En conséquence il y a lieu d’autoriser l’expulsion de M. [U] [R] et Mme [X] [R], à défaut de libération volontaire des lieux.

Sur le sursis à l’expulsion

L’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que “Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.”

L’article L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution précise quant à lui que “La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés”..

M. [U] [R] et Mme [X] [R] demandent un délai de huit mois afin de leur permettre de se reloger.

Ils justifient des problèmes de santé de M. [R] et de la régularisation de sa situation administrative. Pour autant ils ne produisent aucun justificatif de leurs démarches quant à un relogement, alors que Mme [W] [Y] et M. [T] [Y] sont confrontés après une régularisation courant 2023, à l’absence de tout versement depuis février 2024.

Dans ces conditions, il n’est pas justifié de permettre à M. [U] [R] et Mme [X] [R] de se maintenir dans les lieux au -delà des délais dont ils ont d’ores et déjà bénéficié et dont ils bénéficieront de plein droit par l’effet de la loi.

Sur l’indemnité d’occupation

M. [U] [R] et Mme [X] [R] se maintenant dans les lieux malgré la résiliation du contrat de bail, il convient de fixer à leur charge une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er décembre 2023 au montant égal à celui du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et des charges ( 930 euros au 31 janvier 2025). M. [U] [R] et Mme [X] [R] seront condamnés à en payer le montant.

Sur la créance de Mme [W] [Y] et M. [T] [Y]

Il résulte du décompte versé aux débats par Mme [W] [Y] et M. [T] [Y] que M. [U] [R] et Mme [X] [R] ont cessé de régler régulièrement les loyers. Selon ce décompte, il est dû 12.042,05 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus jusqu’au 31 janvier 2025.

En l’absence de preuve du paiement des sommes réclamées alors que leur exigibilité n’est pas contestée, Mme [W] [Y] et M. [T] [Y] sont fondés à demander au juge des référés l’octroi d’une provision à valoir sur la somme due.

M. [U] [R] et Mme [X] [R] seront condamnés en conséquence au paiement d’une provision de 12.042,05 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de ce jour, ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er février 2025 jusqu’à la libération des lieux.

Ils sollicitent des délais de paiement pour régler cette dette.

Néanmoins, outre l’absence de reprise du paiement de l’indemnité d’occupation courante, ils ne justifient pas de leur capacité à apurer leur dette dans un délai de deux ans.

En conséquence cette demande sera rejetée.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire de la décision

Les dépens seront supportés par M. [U] [R] et Mme [X] [R], parties perdantes dans le cadre de la présente instance. Ils comprendront les coûts du commandement de payer du 9 septembre 2024, de son dénoncé à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au préfet, dès lors que l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, aurait été jugée recevable et bien fondée si la juridiction n’avait pu retenir la validité du congé.

Cependant l’équité, en considération de la situation des défendeurs, justifie que chaque partie conserve la charge de ses frais irrépétibles.

Il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Par ces motifs

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Tous droits et moyens des parties réservés devant le juge du fond ;

CONSTATONS la régularité du congé délivré le 12 mai 2023 ;

CONSTATONS que M. [U] [R] et Mme [X] [R] sont déchus de tout titre d’occupation depuis le 1er décembre 2023 ;

CONDAMNONS M. [U] [R] et Mme [X] [R] à quitter les lieux loués situés à [Adresse 11] [Adresse 8] ;

REJETONS la demande de sursis à la mesure d’expulsion ;

DISONS qu’à défaut pour M. [U] [R] et Mme [X] [R] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er décembre 2023 au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (930 euros par mois à la date de l’audience), et de la régularisation au titre des charges ou taxes récupérables sur production de justificatifs ;

CONDAMNONS M. [U] [R] et Mme [X] [R] à payer à Mme [W] [Y] et M. [T] [Y] une provision de 12.042,05 euros au titre des loyers et charges impayés et des indemnité d’occupations échus à la date du 31 janvier 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de ce jour ;

REJETONS la demande de délais de paiement ;

REJETONS les demandes autres, plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS M. [U] [R] et Mme [X] [R] à payer à Mme [W] [Y] et M. [T] [Y] les indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er février 2025 jusqu’à la libération des lieux ;

CONDAMNONS M. [U] [R] et Mme [X] [R] aux dépens ;

LAISSONS à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA VICE PRÉSIDENTE chargée des contentieux de la protection