Du 05 décembre 2025

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 25/01563 – N° Portalis DBX6-W-B7J-24WJ

[N] [R], [S] [W] épouse [R]

C/

[O] [M]

— Expéditions délivrées à

— FE délivrée à

M^e Emilie CAMBOURNAC

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 décembre 2025

PRÉSIDENT : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDEURS :

Monsieur [N] [R]

né le 06 Juin 1950 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 6]

Madame [S] [W] épouse [R]

née le 02 Octobre 1953 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 6]

Tous deux représentés par M^e Emilie CAMBOURNAC, Avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDEUR :

Monsieur [O] [M]

né le 02 Juin 1977 à [Localité 10]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Absent

DÉBATS :

Audience publique en date du 17 Octobre 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 24 Juillet 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 juillet 2013, Monsieur [N] [R] et Madame [S] [W] épouse [R] ont donné à bail à Monsieur [O] [M] un logement situé [Adresse 5], cour droit à [Localité 11], moyennant un loyer de 367,38 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice du 19 novembre 2024, Monsieur [N] [R] et Madame [S] [W] épouse [R] ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2.306,11 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 24 juillet 2025, Monsieur [N] [R] et Madame [S] [W] épouse [R] ont assigné Monsieur [O] [M] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 17 octobre 2025 aux fins de voir :

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire en raison du non-paiement des causes du commandement de payer délivré le 19 novembre 2024 et JUGER que par suite, le bail consenti à Monsieur [O] [M] en date du 19 novembre 2024 est résilié depuis le 19 janvier 2025;

— CONSTATER que Monsieur [O] [M] est l’auteur de troubles de voisinage dont la gravité justifie que le bail qui lui a été consenti par Monsieur et Madame [R] le 19 juillet 2013 soit résilié ;

— ORDONNER l’expulsion de Monsieur [O] [M] et de tous les occupants de son chef avec, si nécessaire, le concours de la force publique, sous astreinte de 10 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— DIRE que l’astreinte courra pendant un délai de trois mois et que, passé ce délai, elle sera liquidée et qu’il sera à nouveau fait droit ;

— RÉSERVER la compétence du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BORDEAUX pour liquider l’astreinte ;

— CONDAMNER Monsieur [M] à payer à Monsieur [N] [R] et Madame [S] [R] née [W], par provision, les sommes suivantes ;

—  5 139,59 euros, indemnité d’occupation du mois de juillet 2025 inclus, majorée des intérêts au taux légal à compter du 9 novembre 2024 ;

— Une indemnité d’occupation égale au montant du loyer indexé et des charges à compter du 1er août 2025 et jusqu’à la libération effective et totale des lieux;

— DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— CONDAMNER Monsieur [M] à verser à Monsieur et Madame [R] la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER Monsieur [M] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 19 novembre 2024 et de la notification à la CCAPEX ;

L’affaire a été débattue à l’audience du 17 octobre 2025.

Lors des débats, Monsieur [N] [R] et Madame [S] [W] épouse [R], représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes initiales sauf à actualiser leur créance en sollicitant une somme de 5.139,59 euros au titre de la dette locative.

Il sera renvoyé à l’assignation valant conclusions soutenue oralement à l’audience, pour l’exposé des moyens de Monsieur [N] [R] et Madame [S] [W] épouse [R], en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assigné, Monsieur [O] [M] ne comparaît pas ni personne pour lui.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

À l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 05 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Sur la non-comparution du défendeur

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Le défendeur non comparant ayant été régulièrement assigné et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur les demandes de résiliation du contrat de bail et expulsion

* Sur la recevabilité et la régularité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique 24 juillet 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 17 octobre 2025.

En application du même texte, les bailleurs justifient également avoir signalé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 la situation d’impayés le 19 novembre 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière au regard des dispositions précitées.

* Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Monsieur [N] [R] et Madame [S] [W] épouse [R] ont fait signifier à Monsieur [O] [M] un commandement d’avoir à payer la somme de 2.306,11 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 19 novembre 2024.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu dès lors de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 20 janvier 2025.

Par conséquent, il convient de constater que le bail a pris fin à cette date.

Monsieur [O] [M], qui n’a plus de titre d’occupation depuis le 20 janvier 2025, et tout occupant de son chef, seront dès lors condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

* Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour troubles de voisinage

Monsieur [N] [R] et Madame [S] [W] épouse [R] sollicitent l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail au motif que Monsieur [O] [M] serait l’auteur de graves troubles de voisinage. Cette demande implique l’appréciation d’une faute du locataire (existence de troubles de voisinage et gravité des troubles), laquelle échappe aux pouvoirs du juge des référés, de sorte qu’elle doit être déclarée irrecevable.

Sur la demande d’astreinte

L’expulsion de l’occupant étant autorisée, il ne paraît pas nécessaire d’ordonner une astreinte en vue de le contraindre à quitter les lieux.

De surcroît, aux termes des articles L.421-1 et L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution applicables s’agissant de l’expulsion des lieux habités, le montant de l’astreinte ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé.

Dès lors, le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité d’occupation fixée ci-dessous, il n’y a pas lieu de prononcer en outre une astreinte. La demande formée de ce chef sera donc rejetée.

Sur la demande de provision

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Monsieur [N] [R] et Madame [S] [W] épouse [R] produisent le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Monsieur [O] [M] reste devoir la somme de 5.139,59 euros à la date du 10 juillet 2025 (mois de juillet 2025 inclus).

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 susrappelé, ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux.

La créance n’étant pas contestée ni sérieusement contestable, Monsieur [O] [M] doit, par conséquent, être condamné au paiement de la somme de 5.139,59 euros, à titre provisionnel.

S’agissant d’une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Monsieur [O] [M] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er août 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant actuel du loyer et des charges, soit une somme de 426,56 euros.

Sur les mesures accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [O] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Tenu aux dépens, Monsieur [O] [M] sera également condamné à payer à Monsieur [N] [R] et Madame [S] [W] épouse [R] une indemnité que l’équité commande de fixer à 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS, à la date du 20 janvier 2025, l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers figurant au bail conclu le 19 juillet 2013 et liant Monsieur [N] [R] et Madame [S] [W] épouse [R] à Monsieur [O] [M], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 5], cour droit à [Localité 11] ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [O] [M] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [O] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [N] [R] et Madame [S] [W] épouse [R] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale à 426,56 euros;

DECLARONS irrecevable la demande aux fins de résiliation de bail pour troubles de voisinage ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [M] à payer à Monsieur [N] [R] et Madame [S] [W] épouse [R] à titre provisionnel la somme de 5.139,59 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation (décompte arrêté au 10 juillet 2025, échéance de juillet 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [M] à payer à Monsieur [N] [R] et Madame [S] [W] épouse [R] à titre provisionnel l’indemnité mensuelle d’occupation ci-dessus fixée, à compter du 1er août 2025 et jusqu’à la date de la libération des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [M] à payer à Monsieur [N] [R] et Madame [S] [W] épouse [R] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes formées par Monsieur [N] [R] et Madame [S] [W] épouse [R] ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE