Du 22 avril 2025

5AB

SCI/

PPP Contentieux général

N° RG 25/00114 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Z7KH

[A] [U]

C/

[W] [D]

— copie exécutoire délivrée à

M^e SIMOUNET

Le 22/04/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

JUGEMENT EN DATE DU 22 avril 2025

JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU, Magistrate

GREFFIER : M^me Souad MOHAMED-HAMROUN lors des débats et M^me Nora YOUSFI, lors de la mise à disposition

DEMANDEUR :

Monsieur [V] [A] [U]

né le 28 Décembre 1964 à [Localité 12]

[Adresse 1]

[Localité 9]

représenté par M^e Alice SIMOUNET, avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDEUR :

Monsieur [W] [D]

[Adresse 3]

[Adresse 11]

[Localité 8].

non comparant – non représenté

DÉBATS :

Audience publique en date du 18 février 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Réputé contradictoire, en premier ressort

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Par acte sous seing privé en date du 19 mars 2015, ayant pris effet le même jour, Monsieur [V] [A] [U], représenté par son mandataire, l’AGENCE AQUITAINE [Localité 10] IMMOBILIER 2 ABI, a consenti à Monsieur [W] [D] un bail à usage d’habitation portant sur un appartement situé au [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel de 420 € outre une provision sur charges de 30 €.

Suivant mandat de gestion exclusif signé le 1er avril 2021, Monsieur [V] [A] [U] a confié à compter de cette date, la gestion de cet appartement à la SARL TOURNY GESTION.

Par acte introductif d’instance délivré le 20 novembre 2024, Monsieur [V] [A] [U] a fait assigner Monsieur [W] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire de ce siège aux fins de voir, sur le fondement des dispositions des articles 1728 et suivants du code civil et de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— être déclaré recevable et bien fondé en ses demandes,

— prononcer la résiliation du bail du 19 mars 2015 aux torts exclusif de Monsieur [W] [D] au titre de l’absence de jouissance paisible des lieux loués et de la violation de ses obligations contractuelles,

— par conséquent :

— déclarer que Monsieur [W] [D] est occupant sans droit ni titre à compter du prononcé de la résiliation du bail,

— condamner Monsieur [W] [D] et en tant que de besoin tous occupants des lieux de son chef, à libérer le logement loué situé au [Adresse 7], et à en restituer les clés,

— ordonner, à défaut de restitution volontaire des lieux à compter de la signification de la décision, l’expulsion de Monsieur [W] [D] et tout occupant de son chef, du logement loué, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier,

— condamner Monsieur [W] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle au montant des loyers et charges que Monsieur [W] [D] aurait payés en cas de poursuite des baux, révisable selon les dispositions contractuelles,

— juger qu’il sera procédé, en ce qui concerne les meubles, selon les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner Monsieur [W] [D] au paiement de la somme de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais d’assignation, droit de plaidoirie, coût des commandements de payer et frais de signification de la décision à intervenir.

Pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé à l’acte de saisine.

A l’audience du 12 février 2025, au cours de laquelle l’affaire a été retenu, Monsieur [V] [A] [U], représenté par son conseil a repris les termes de son exploit introductif d’instance.

En défense, Monsieur [W] [D], n’a ni comparu ni été représenté, bien que cité en l’étude.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 avril 2025.

La présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire, en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION :

Il ressort des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile que «si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondé».

Sur la demande en résiliation judiciaire du bail :

Il ressort des dispositions de l’article 1741 du même code que «le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements».

L’article 1728 du même code énonce que «le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° – d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention,

2° – de payer le prix du bail aux termes convenus».

Aux termes des dispositions de l’article 7 :

— b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé «d’user paisiblement des locaux suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location»,

— e) de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6.

Le manquement à ces obligations essentielles qui pèsent sur le locataire est de nature à justifier la résiliation du bail.

Monsieur [V] [A] [U] argue des incivibilités dont fait preuve Monsieur [W] [D] depuis de nombreux mois à l’égard des autres locataires, en utilisant privativement les parties communes et en y causant diverses dégradations. Il explique qu’il s’est installé dans la cage d’escalier et y consomme de l’alcool et des produits stupéfiants, abandonnant ses mégots et ses déchêts dans les parties communes. Il ajoute qu’il fait obstacle de manière répétée à l’intervention dans le logement de la société de désinsectisation pour éradiquer les blattes de la résidence, portant ainsi atteinte à la jouissance paisible des autres locataires. Il signale que par le passé, il avait déjà refusé l’accès au logement pour permettre la réalisation de travaux alors que l’appartement situé à l’étage inférieur subissait de nombreuses infiltations d’eau. Il précise que ce refus réitéré durant plusieurs mois avait eu pour conséquence d’aggraver les désordres et d’impacter également le propriétaire du rez-de-chaussée.

— S’agissant des incivilités, de l’occupation privative des parties communes et des dégradations alléguées :

Monsieur [V] [A] [U] verse aux débats au soutien de ses allégations :

— des photographies montrant des tas de cendres, un mégot, des allumettes brûlées sur des marches d’escaliers et des traces de cendre sur le mur, qui ne permettent ni d’établir le lieu où elles ont été prises, ni de les dater ni d’identifier la personne ayant commis des dégradations,

— d’un courrier électronique daté du 18 avril 2016 dans lequel Madame [B] [H] se plaint du comportement inquiétant d’un de ses voisins, qui semble sous l’emprise de substance illégale et divague, et évoque sa crainte de son éventuel comportement dangereux. Ce courrier a été transféré par le biais de Madame [K] [G] et de l’agence 2AB IMMOBILIER au bailleur du locataire Monsieur [V] [A] [U] par courrier électronique du 22 avril 2016,

— un courrier en date du 25 mai 2016 et une note en date du 1er août 2016 adressés par le syndic de l’immeuble TOURNY GESTION à l’ensemble des résidents concernant des dégradations dans les parties communes et des nuisances sonores et olfactives et leur rappelant leurs obligations légales,

— une note non datée et anonyme, faisant état d'«un de vos locataires du [Adresse 5], se drogue et invite «des amis» à lui dans l’immeuble. Ces derniers stagnent dans le hall d’entrée afin de procéder au deal de drogue. Merci de faire le nécessaire»,

— un courrier électronique adressé par Monsieur [F] [M], gestionnaire copropriété de l’agence TOURNY GESTION, le 12 juin 2024 à Madame [O] [N], de la même agence immobilière, recensant les différentes plaintes reçues concernant le comportement d’un des locataires de l’immeuble, plus spécialement celui occupant l’appartement 6, dont les auteurs sont inconnus,

— un courrier électronique en date du 5 juin 2024 et une attestation du 29 juillet 2024 établis par Madame [I] [C] dans lesquels elle évoque le comportement d’un des locataires de la résidence, lequel «se comporte de manière très perturbante», «passe de longues périodes dans la cage d’escalier, où il fume, mange et laisse des détritus derrière lui», a un «comportement désordonné et ses attitudes effrayantes créent une atmosphère d’insécurité pour les autres habitants» et «dont la présence constante dans les espaces communs est désagréable, insalubre et stressante».

Ces pièces ne sont pas suffisantes pour démontrer que le locataire mis en cause est Monsieur [W] [D], que ce dernier adopte le comportement allégué par Monsieur [V] [A] [U] et commet, au surplus, des dégradations.

Le courrier adressé par le service gérance de l’agence TOURNY GESTION à Monsieur [W] [D], le 15 mai 2024 , dans lequel elle lui rappelle ses obligations à la suite des nuisances alléguées par les autres résidents de l’immeuble, ne suffit pas à rapporter cette preuve.

Il n’est donc pas prouvé que le locataire fait preuve d’incivilités à l’égard des autres résidents de l’immeuble, occupe les parties communes et commet des dégradations.

— S’agissant du refus de Monsieur [W] [D] de permettre l’accès au logement :

Il ressort des pièces versées aux débats que Monsieur [W] [D] refuse l’accès de son logement à l’entreprise de désinsectisation.

Le courrier adressé par le service gérance de l’agence TOURNY GESTION en date du 20 septembre 2024 montre que cette dernière a relancé à plusieurs reprises Monsieur [W] [D] pour permettre l’accès de la Société LAMOLIE à son logement, cette société intervenant afin de procéder à un traitement de désinsectisation des parties communes et de l’ensemble des logements. Il s’évince de ce courrier qu’en dépit de deux relances des 11 juin 2024 et des 24 juin 2024, il a refusé l’accès à son logement à cette société pourtant chargé de procéder à un traitement.

Dans ce même courrier, l’agence informait Monsieur [W] [D] d’une nouvelle intervention prévue à cette date de 8 heures à 12 heures. Pourtant, le rapport d’intervention «dératisation, traitement anti-souris, désinsectisation (logement) établi par la société LAMOLIE le 10 octobre 2024 montre que l’occupant du logement n° 6, soit Monsieur [W] [D], a refusé de donner accès à son logement aux fins de désinsectisation.

Monsieur [V] [A] [U] a, alors, été contraint de saisir, par requête, le juge des contentieux de la protection de ce siège, lequel l’a, par ordonnance rendue le 26 novembre 2024, autorisé «accompagnée de la Société LAMOLIE ou de tout technicien de son choix, à pénétrer au sein de l’appartement sis [Adresse 4], afin d’y effectuer le traitement de désinsectisation qui s’impose dans le cadre de l’éradication des blattes».

Il apparaît, ainsi, que par ce comportement et alors que l’intervention avait pour but de protéger la santé de l’ensemble des résidents de l’immeuble, Monsieur [W] [D] a manqué à ses obligations légales de preneur.

Ce manquement n’est pas isolé. Les échanges de courriers électroniques entre le bailleur, l’agence gestionnaire du bien et le père de Monsieur [W] [D], entre le 22 février 2021 et le 12 avril 2022 montrent que par le passé, Monsieur [W] [D] avait déjà refusé l’accès de son logement destiné à permettre la reherche d’une fuite ayant causé des dégâts des eaux dans l’appartement situé en dessous et la réalisation de travaux. Aussi, l’ampleur de ces manquements et leur réitération sont de ce fait suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.

Dans ces conditions, Monsieur [W] [D] doit être condamné à quitter les lieux.

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent.

Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de maintien dans les lieux malgré la résiliation du contrat de bail, il convient de fixer l’indemnité d’occupation, due par l’occupant à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération parfaite des locaux, au montant du loyer et des charges qu’il aurait payés en cas de non résiliation du bail. Monsieur [W] [D] sera condamné à en payer le montant.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire par provision.

Monsieur [W] [D], partie perdante, sera condamné aux dépens, en ce compris les frais d’assignation, droit de plaidoirie et frais de signification de la décision à intervenir, à l’exclusion du coût des commandements de payer, faute de preuve de la délivrance de tels actes de commissaires de justice.

Il apparaît équitable de condamner Monsieur [W] [D] à payer à Monsieur [V] [A] [U] la somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Vice-présidente chargée des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe ;

PRONONCE la résiliation du bail conclu entre Monsieur [V] [A] [U] et Monsieur [W] [D] aux torts du locataire ;

CONDAMNE Monsieur [W] [D] à quitter les lieux loués situés au [Adresse 6] ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [W] [D] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire l’assistance d’un serrurier et le concours et de la force publique deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411- 1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due à compter de ce jour et jusqu’à libération parfaite des lieux, au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles et de la provision sur charges, augmenté de la régularisation au titre des charges sur production de justificatifs et CONDAMNE Monsieur [W] [D] à son paiement ;

DEBOUTE Monsieur [V] [A] [U] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [W] [D] à payer à Monsieur [V] [A] [U] la somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [W] [D] aux dépens, en ce compris les frais d’assignation, droit de plaidoirie et frais de signification de la décision à intervenir, à l’exclusion du coût des commandements de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

Le greffier La vice-présidente chargée

des contentieux de la protection