Du 14 février 2025

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 24/01701 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZTDL

S.A. 1001 VIES HABITAT

C/

[V] [C]

— Expéditions délivrées à

M^e Bérengère PAGEOT

— FE délivrée à

M^e Damien MERCERON

Le 14/02/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 février 2025

PRÉSIDENT : Madame Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

S.A. [Adresse 12]

RCS [Localité 13] N° 572 015 451

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représentée par M^e Damien MERCERON, Avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDERESSE :

Madame [V] [C]

née le 16 Juillet 1967 à [Localité 10]

[Adresse 3] [Adresse 11]

[Adresse 8] [Adresse 1]

[Localité 6]

Bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle – BAJ N° : 2024-014528 – décision du 08/11/2024

Représentée par Maître Bérengère PAGEOT, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL ATHENAIS

DÉBATS :

Audience publique en date du 20 Décembre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 11 Septembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 18 mai 2015 à effet au 21 mai 2015, la société COOPERATION ET FAMILLE a donné à bail à Madame [V] [C] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 4], à [Localité 14].

Par convention de location d’une aire de stationnement en date du 18 mai 2015 à effet au 21 mai 2015, la société COOPERATION ET FAMILLE a donné à bail à Madame [V] [C] une aire de stationnement n° 5802020004, située à la même adresse.

Par acte de fusion-absorption en date du 1er juillet 2018, la société COOPERATION ET FAMILLE est devenue la SA d’HLM à directoire de surveillance 1001 VIES HABITAT (société 1001 VIES HABITAT).

Des loyers étant demeurés impayés, la SOCIETE 1001 VIES HABITAT a fait signifier le 02 février 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Par acte du 11 septembre 2024, la SOCIETE 1001 VIES HABITAT a fait assigner Madame [V] [C] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé à l’audience du 22 novembre 2024 en lui demandant :

— de constater le jeu de la clause résolutoire et en tant que de besoin prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers dans le délai de deux mois, ainsi que de la convention de location d’une aire de stationnement à un résident accessoire au bail d’habitation et ce en application de la clause insérée dans ledit bail ;

— d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de toutes personnes vivant sous son toit avec au besoin le concours d’un serrurier et l’assistance éventuelle de la force publique ;

— d’ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meuble ou dans tout autre lieu au choix du bailleur, et aux frais, risques et périls du défendeur, et ce en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues ;

— de la condamner à payer par provision la somme de 2.178,32 euros arrêtée au 06 août 2024 à valoir sur les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail ;

— de la condamner à titre provisionnel à une indemnité d’occupation qui sera fixée au montant du loyer, outre les charges à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à la vidange effective des lieux ;

— de dire que les sommes allouées en principal seront assorties des intérêts de droit par application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil à compter du courrier de mise en demeure du 11 novembre 2023 ;

— de la condamner à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de la notification à la CCAPEX, de la signification de l’assignation, de la dénonciation à la Préfecture et les frais d’exécution à venir.

L’affaire initialement appelée à l’audience du 22 novembre 2024, a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 20 décembre 2024.

Lors des débats, la SOCIETE 1001 VIES HABITAT, régulièrement représentée par son avocat, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 1.693,70 euros frais de procédure inclus selon un décompte fourni à l’audience.

La SOCIETE 1001 VIES HABITAT accepte par ailleurs qu’il soit accordé à Madame [V] [C] des délais de paiement avec suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit en application de l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 compte tenu de la reprise du paiement du loyer.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé pour le surplus à l’assignation, valant conclusions, ainsi qu’aux écritures déposées par la SOCIETE 1001 VIES HABITAT à l’audience, pour l’exposé complet de ses prétentions et de ses moyens.

Madame [V] [C], représentée par son avocat, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de :

— rejeter la demande de la SA 1001 VIES HABITAT sur le sort des meubles consécutif à l’expulsion sollicitée ;

— juger que les effets des clauses résolutoires des baux des 18 mai 2015 et 21 mai 2015 seront suspendus ;

— juger qu’il sera accordé à Madame [C] des délais de paiement de trois années, ou à tout le moins, les plus larges délais de paiement pour apurer sa dette de loyer ;

— débouter la SA 1001 VIES HABITAT de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— juger que chacune des parties conservera la charge de ses frais et dépens.

Il est renvoyé aux conclusions de Madame [V] [C], pour l’exposé complet de ses prétentions.

Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des parties comparantes.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 14 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur la recevabilité de l’action :

La SOCIETE 1001 VIES HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 07 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 12 septembre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois (TITRE XV) pour régulariser la dette.

En outre, l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s’applique également aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l’article 24 de ladite loi s’applique au garage loué par la société 1001 VIES HABITAT à Madame [C]. Or, le bail relatif à l’emplacement de stationnement n°5802020004 prévoit que la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Dans la mesure où le bail relatif à l’emplacement de stationnement est accessoire au bail relatif au logement, il convient d’appliquer l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 à l’emplacement de stationnement n° 5802020004 loué par la société 1001 VIES HABITAT à Madame [V] [C] et ainsi de prévoir que la locataire disposait d’un délai de deux mois pour régler sa dette résultant du bail relatif à l’emplacement de stationnement et non d’un délai d’un mois.

Un commandement de payer a été signifié le 02 février 2024, pour la somme en principal de 2.043,42euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 03 avril 2024.

— SUR LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE ET LES DEMANDES EN PAIEMENT :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte en outre de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Il est produit par la SOCIETE 1001 VIES HABITAT le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Madame [V] [C] reste devoir, la somme de 1.693,70 euros à la date du 18 décembre 2024 (mois de novembre 2024 inclus).

Cependant, ce décompte intègre des frais de procédure (137,79 + 130,97+ 163,15 + 129,07 = 560,98), qu’il convient de déduire de la créance.

Madame [V] [C] ne forme pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette et doit par conséquent, être condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 1.133,72 euros. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Toutefois, il ressort des débats et des éléments produits, en particulier du décompte actualisé et des pièces produites, que Madame [V] [C] a repris le paiement d’un loyer courant, et qu’elle apparaît en situation de régler, en plus du loyer et des charges courants, l’arriéré locatif, moyennant des délais de paiement, qui seront par conséquent ordonnés, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance, en accord avec le bailleur. En effet, Madame [V] [C] a réglé des sommes supérieures au montant de son loyer notamment en juillet 2022, afin d’apurer une partie de sa dette. Par ailleurs, elle démontre avoir repris une activité professionnelle depuis le mois d’août 2023 et percevoir des revenus mensuels de 1.350 euros, outre une prime d’activité, soit un total mensuel de 1.410,26 euros. En accord avec son bailleur, elle a réglé la somme de 100 euros en plus de son loyer courant dans le cadre d’un plan d’apurement, le 14 novembre 2024.

Néanmoins, si bailleur verse un plan d’apurement conclu avec Madame [V] [C], en vertu duquel elle devrait s’acquitter de la somme de 100 euros en plus de son loyer courant, celle-ci sollicite l’octroi de délais de paiement d’une durée de 36 mois. Dès lors, compte tenu de la situation financière et personnelle précaire de Madame [V] [C], laquelle est employée dans le cadre d’un remplacement, et afin de ne pas mettre en péril l’apurement de sa dette, il convient de lui accorder les plus larges délais possibles.

Les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir qu’en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l’expulsion de Madame [V] [C] pourra être poursuivie et qu’elle sera tenue, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu’il convient de fixer par référence au montant du dernier loyer et des provisions pour charges au jour de la déchéance des délais de paiement, étant précisé que le montant du loyer et des charges est de 474,54 euros au 18 décembre 2024 et que le montant devra être actualisé au jour de la déchéance des délais de paiement accordés.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux, qui demeure à ce stade purement hypothétique et qui se trouve spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion, dont le contrôle juridictionnel appartient au seul juge de l’exécution.

— SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [V] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 02 février 2024, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation du 11 septembre 2024 et de sa notification à la préfecture, et en ce non compris les frais d’exécution à venir, postérieurs et inconnus à la date de la présente décision.

En revanche, sa situation économique et l’équité commandent de rejeter la demande formée par la SOCIETE 1001 VIES HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Tamara MARIC-SANCHEZ, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS à la date du 03 avril 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus le 18 mai 2015 à effet au 21 mai 2015 et liant la SOCIETE 1001 VIES HABITAT à Madame [V] [C], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 4], à [Localité 14], et l’emplacement de stationnement n° 5802020004, situé à la même adresse ;

CONDAMNONS Madame [V] [C] à payer à la SOCIETE 1001 VIES HABITAT à titre provisionnel la somme de 1.132,72 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges, décompte arrêté au 18 décembre 2024, (échéance de novembre 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Madame [V] [C] à s’acquitter de sa dette, outre le loyer et les charges courants, en 36 mensualités de 31 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens ;

DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 05 de chaque mois et pour la première fois avant le 05 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d’une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

— la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

— à défaut pour Madame [V] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SOCIETE 1001 VIES HABITAT pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Madame [V] [C], sera tenu de payer à la SOCIETE 1001 VIES HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale au montant du loyer et des charges (474,54 euros au jour du dernier décompte)), dont le montant sera actualisé selon les modalités contractuelles au jour de la déchéance des délais de paiement, et, en tant que de besoin, l’y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période;

CONDAMNONS Madame [V] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 02 février 2024, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation du 11 septembre 2024 et de sa notification à la préfecture, et en ce non compris les frais d’exécution à venir ;

REJETONS la demande formée par la SOCIETE 1001 VIES HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION