N° RG : N° RG 22/04805 – N° Portalis DBX6-W-B7G-WYP4

5EME CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

30Z

N° RG : N° RG 22/04805 – N° Portalis DBX6-W-B7G-WYP4

Minute n° 2025/00

AFFAIRE :

S.E.L.A.R.L. Sel Pharmacie [L] Resplandy

C/

S.C.I. Immo Com

Grosses délivrées

le

à

Avocats :

la SCP LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU

M^e Baptiste MAIXANT

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

5EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 13 FEVRIER 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors du délibéré

Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente

Jean-Noël SCHMIDT, Vice-Président

Madame Myriam SAUNIER, Vice-Présidente

Greffier, lors des débats et du prononcé

Isabelle SANCHEZ

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Décembre 2024, tenue en rapporteur

Sur rapport, conformément aux dispositions de l’article 786 du code de procédure civile

JUGEMENT:

Contradictoire

Premier ressort

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile

DEMANDERESSE :

S.E.L.A.R.L. Sel Pharmacie [L] Resplandy

1, Place Charles de Gaulle

33700 MERIGNAC

représentée par M^e Baptiste MAIXANT, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

S.C.I. Immo Com

20, avenue de Canteranne

33600 Pessac

N° RG : N° RG 22/04805 – N° Portalis DBX6-W-B7G-WYP4

représentée par Maître Charlotte MOUSSEAU de la SCP LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

******

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Le 13 septembre 2017, un bail commercial en l’état futur d’achèvement, portant sur un local commercial et deux emplacements de parking situés à MERIGNAC a été signé entre la SELARL Pharmacie [L] Resplandy et la SCCV ILOT 2. Le loyer annuel a été fixé à la somme de 90.000 euros hors taxes et hors charges, étant prévu une réduction à la somme de 80.000 euros la première année et 70.000 euros la deuxième année.

Le 22 juillet 2019, par lettre recommandée réceptionnée le 24 juillet 2019, la SELARL Pharmacie [L] Resplandy a été informée, par la SCI Immo Com, de sa substitution à la SCCV ILOT 2 en qualité de bailleur.

Le 23 septembre 2020, le bien a été livré. La SCI Immo Com et la SELARL Pharmacie [L] Resplandy ont signé l’état des lieux d’entrée.

Par acte de commissaire de justice délivré le 22 juin 2022, la SELARL Pharmacie [L] Resplandy a fait assigner la SCI Immo Com devant le tribunal judiciaire de Bordeaux, aux fins de la voir condamner à lui restituer la somme de 22.815,51 euros au titre des loyers et charges indument versés depuis la prise d’effet du bail.

La clôture est intervenue le 30 octobre 2024 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 21 octobre 2024, la SELARL Pharmacie [L] Resplandy sollicite du tribunal :

qu’il juge non écrit la clause d’échelle mobile insérée dans le bail et, prononce, en conséquence : la condamnation de la SCI Immo Com à lui restituer la somme de 33.101,96 euros au titre de l’indexation des loyers, la condamnation de la SCI Immo Com à lui restituer la somme de 1.184,07 euros au titre de l’indexation du dépôt de garantie, la condamnation de la SCI Immo Com à lui restituer la somme de 1.605,55 euros au titre de la franchise de loyer, la condamnation de la société Immo Com à lui restituer la somme de 48.399,62 euros au titre des charges, dire que les sommes restituées seront assorties du taux d’intérêt légal à compter de la date de l’assignation, condamner la société Immo Com à payer les dépens et à lui payer la somme de 6.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.Sur le caractère selon elle non écrit de la clause d’échelle mobile, la SELARL Pharmacie [L] Resplandy, se fondant sur les articles L.145-15 code de commerce et L.112-1 du code monétaire et financier, considère que les dispositions de la clause 7.3 du contrat, relatives à l’indexation conventionnelle du loyer ne sont pas claires, notamment en ce qu’elles confondent « date d’anniversaire du bail », « prise d’effet du bail » et « date de livraison des travaux » de telle sorte qu’elles sont inapplicables. Elle souligne ainsi que la bailleresse ne parvient pas non plus à l’expliciter dans le cadre de la procédure. Au surplus, elle ajoute que le fait que la clause n’ait pas été appliquée dès la prise d’effet du bail démontre que l’intention commune des parties ne consistait pas à faire varier le loyer contractuellement. A titre subsidiaire dans l’hypothèse où la clause ne serait pas écartée, elle fait valoir que l’augmentation doit être plafonnée à 3,5%, de la période allant du 2ème trimestre 2022 au 1er trimestre 2024 en application de l’article 14 de la loi n°2022-1158 du 16 août 2022.

En conséquence du caractère non écrit de cette clause, elle sollicite le remboursement des sommes payées correspondant à l’indexation du loyer et du dépôt de garantie indument versés depuis la prise d’effet du bail.

Au soutien de sa demande en répétition de l’indu au titre de la franchise de loyer, la SELARL Pharmacie [L] Resplandy se fonde sur les articles L.145-40-2, R.145-35, R.145-36 du code de commerce. Elle explique qu’en application de l’article 7.2 et 0.6 du bail, elle devait bénéficier d’une franchise de loyer durant quatre mois à compter de la prise d’effet du bail. Or, elle estime que le bail a pris effet au 1er octobre 2020 et non à compter de l’état des lieux d’entrée, de telle sorte que la franchise aurait dû s’appliquer jusqu’au 31 janvier 2021. A titre subsidiaire, si la date de prise d’effet au 23 septembre 2020 était retenue, elle estime que la franchise aurait dû s’appliquer jusqu’au 23 janvier 2021 et non au 22 janvier 2021 comme calculé par la société Immo Com.

Enfin, s’agissant de la demande de restitution des charges indûment payées, la SELARL Pharmacie [L] Resplandy, invoquant les mêmes articles du code de commerce, avance d’une part l’absence d’inventaire des charges joint au bail. D’autre part, elle considère que l’ensemble des charges versées sont indues parce que l’article 9 du contrat de bail prévoyait que la clé de répartition des charges serait fixée par le règlement de copropriété qui n’a pas été effectué. A cet égard, elle considère que les statuts de l’association syndicale libre LE FORUM, laquelle intègre le lot, objet du contrat de bail, dont la société Immo Com est propriétaire et qui prévoient des charges relatives aux parties communes, lui sont inopposables dans la mesure où ils n’ont pas été annexés au bail et n’ont jamais été portés à sa connaissance. Enfin, la SELARL Pharmacie [L] Resplandy [L] Resplandy considère que les charges dont elle s’est acquittée ne sont pas justifiées, la société Immo Com n’ayant jamais communiqué d’état récapitulatif annuel ni procédé à la reddition des comptes et la justification des charges, s’appuyant notamment sur la variation du montant de la taxe foncière d’année en année.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 24 octobre 2024, la SCI Immo Com sollicite du tribunal :

le débouté de l’ensemble des demandes de la SELARL Pharmacie [L] Resplandy, la condamnation de la SELARL Pharmacie [L] Resplandy au paiement des dépens et à lui payer la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.Pour s’opposer aux demandes de la SELARL Pharmacie [L] Resplandy sur la clause d’échelle mobile, la SCI Immo Com avance que les termes de la clause, applicable au loyer et au dépôt de garantie, sont compréhensibles et respectent les exigences légales de ce type de clause relatives au caractère réciproque des variations et à la périodicité de la variation indiciaire. Elle ajoute que le preneur n’apporte pas la preuve de ce que la clause serait inintelligible. Au surplus, la société défenderesse explique que les augmentations du loyers effectuées entre le 2ème trimestre 2022 et le 1er trimestre 2024, en application de cette clause, n’ont pas excédé le plafond de 3,5% prévu par la loi du 16 août 2022.

Au sujet de la franchise de loyer, en application des dispositions des articles 7.2 et 0.6 du bail, la date de prise d’effet du bail correspond selon elle à celle de la livraison et de l’état des lieux d’entrée, intervenus en l’espèce le 23 septembre 2020. En conséquence elle considère que la période de franchise s’est étendue jusqu’au 22 janvier 2021, soit quatre mois au total.

Enfin, pour s’opposer à la demande relative aux charges, la SCI Immo Com souligne que le contrat de bail comportait, en annexe, un inventaire des catégories de charges, travaux, impôts, taxes et redevances afférents au bail paraphé par les deux parties. Elle explique, en outre, qu’aucun règlement de copropriété n’a dû être rédigé car elle est propriétaire de deux lots, sur un volume intégré à l’ASL LE FORUM, de telle sorte qu’elle n’est pas soumise au statut de la copropriété. Elle ajoute que les statuts de l’ASL LE FORUM prévoient qu’à chaque exercice comptable, sont approuvées les charges dues par ses membres lors de son assemblée générale, qui peuvent ensuite les imputer sur leurs locataires lors de la régularisation des charges, ce qu’elle a réalisé régulièrement.

Sur les montants des charges, la SCI Immo Com rappelle que la SELARL Pharmacie [L] Resplandy est bien, en application du contrat de bail, redevable des provisions sur charges pour le dernier trimestre 2020, pour les années 2021 à 2023 et pour les deux premiers trimestres de l’année 2024, échus. Elle ajoute que les charges, en sus des provisions, à la charge du preneur, l’ont été annuellement en application de l’article 10.2 du contrat de bail, l’inventaire annexé à ce contrat les détaillant et que la SELARL Pharmacie [L] Resplandy est bien redevable de la taxe foncière due en une seule fois en plus des provisions.

MOTIVATION

1/ Sur la demande de répétition de l’indu relative à la franchise de loyer

L’article 1302 du code civil prévoit que tout paiement suppose une dette et que ce qui a été reçu sans être dû est sujet à répétition. En outre, en vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, il résulte des termes de l’article 7.2 du bail que le preneur versera le premier terme de loyer le jour de la livraison des locaux mais qu’il bénéficiera d’une franchise de loyer durant 4 mois à compter de la prise d’effet du bail, et ce aux fins de réaliser ses travaux.

L’article 0.6 du bail, quant à lui, prévoit que les locaux seront mis à disposition du preneur concomitamment à leur livraison par le vendeur au bailleur, rendant ainsi exécutoire à compter de cette même date l’ensemble des dispositions prévues aux articles et suivants du bail.

L’article ajoute que de convention expresse, le bailleur et le preneur conviennent que la date de livraison n’interviendra que 60 jours suivants la constatation du commencement effectif des travaux du magasin Monoprix. Dès lors, le bailleur s’engage à prendre livraison des locaux à cette même date.

Or, la livraison des locaux à la SCI Immo Com a été effectuée le 23 septembre 2020 comme en atteste l’état des lieux d’entrée dans les locaux signé le même jour avec la SELARL Pharmacie [L] Resplandy.

Aucune autre date, résultant du début des travaux du Monoprix, n’est connue ou démontrée.

Il en résulte que la date de prise d’effet du bail est celle de la livraison des locaux, en application de l’article 0.6 susvisé, soit en l’espèce le 23 septembre 2020.

Les quatre mois de franchise de loyer, prévus par l’article 7.2, ont donc commencé le 23 septembre 2020 pour se terminer le 22 janvier 2021.

En conséquence, la demande de la SELARL Pharmacie Gabaude Resplandy au titre de la franchise de loyer sera rejetée.

2/ Sur la demande tendant au caractère non écrit de la clause d’échelle mobile et les demandes en paiement afférentes

L’article L.112-1 du code monétaire et financier, alinéa 2 expose qu'« Est réputée non écrite toute clause d’un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision ».

L’article L.112-2 du même code, alinéas 1 et 2 dispose : « Dans les dispositions statutaires ou conventionnelles, est interdite toute clause prévoyant des indexations fondées sur le salaire minimum de croissance, sur le niveau général des prix ou des salaires ou sur les prix des biens, produits ou services n’ayant pas de relation directe avec l’objet du statut ou de la convention ou avec l’activité de l’une des parties. Est réputée en relation directe avec l’objet d’une convention relative à un immeuble bâti toute clause prévoyant une indexation sur la variation de l’indice national du coût de la construction publié par l’Institut national des statistiques et des études économiques ou, pour des activités commerciales ou artisanales définies par décret, sur la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux publié dans des conditions fixées par ce même décret par l’Institut national de la statistique et des études économiques.

Est également réputée en relation directe avec l’objet d’une convention relative à un immeuble toute clause prévoyant, pour les activités autres que celles visées au premier alinéa ainsi que pour les activités exercées par les professions libérales, une indexation sur la variation de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques dans des conditions fixées par décret ».

Dans le cadre d’un bail commercial, l’article L.145-39 du code de commerce dispose : « si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire ».

En l’espèce, la clause 7.3 du contrat de bail est rédigée comme suit :

Il en résulte, d’une part, qu’elle rend possible le caractère réciproque, à la hausse et à la baisse, des variations du loyer et, d’autre part, que la période de variation indiciaire n’excède pas la durée écoulée entre deux indexations, conformément aux textes précités.

En outre, le loyer peut varier en fonction de l’indice des loyers commerciaux (ILC), chaque année, à la date anniversaire, à compter de la prise d’effet du bail qui correspond à la date de livraison, les deux dates étant communes en l’espèce.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la clause est donc claire et conforme aux dispositions légales l’encadrant.

Dès lors, en application de cet article et des article 7.2 (pour le loyer) et 8 du même bail (pour le dépôt de garantie), l’indexation était due, pour le loyer, à compter du 23 janvier 2021 et, pour le dépôt de garantie, dès la date de prise d’effet, soit à compter du 23 septembre 2020.

En outre, et comme la clause le prévoit explicitement, le fait que le bailleur tarde à réclamer cette indexation ne peut être regardé comme une volonté d’y renoncer.

Aussi, la demande tendant à ce que cette clause soit déclarée non écrite sera écartée et les demandes, afférentes, de restitution des sommes versées au titre de l’indexation des loyers et du dépôt de garantie seront rejetées.

3/ Sur la demande de répétition de l’indu relative aux charges

L’article 1302 du code civil prévoit que tout paiement suppose une dette et que ce qui a été reçu sans être dû est sujet à répétition.

L’article L. 145-40-2 du code de commerce, alinéa 1 dispose que tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

L’article R. 145-36 du code de commerce ajoute que l’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2 du même code, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

En l’espèce, l’article 9 du contrat de bail prévoit que le règlement des charges se fera par le versement d’une provision trimestrielle de 500 euros. Cet article prévoit également une liste des types de charges incombant au preneur (9.1 : « charges, taxes impôts, prestations, redevances ») et vise explicitement la liste des charges, afférentes aux parties communes de l’immeuble, dont le preneur devra s’acquitter (9.2). En outre, une annexe au contrat de bail, paraphée des deux parties, prévoit un inventaire des catégories de charges, travaux, impôts, taxes et redevances afférentes au bail.

L’article 9.2 précise que la « quote-part des locaux loués dans les charges sera définie par le règlement de copropriété ».

Les articles 10.2.4 à 10.2.6 reprennent les obligations du bailleurs listées aux articles du code de commerce susvisés.

Ces éléments permettent d’établir que le preneur, en signant le bail, avait connaissance des types de charges que le contrat lui imposerait.

Cependant, si l’immeuble n’a finalement jamais été soumis au statut de la copropriété, il n’en reste pas moins que les statuts de l’ASL LE FORUM, à laquelle les lots de la SCI Immo Com appartiennent, n’ont été communiqués à la SELARL Pharmacie [L] Resplandy que dans le cadre de la présente instance. Pourtant, leurs articles 23 et 24 listent les charges et fixent les quote-part de chaque propriétaire de telle sorte que leur communication à la SELARL Pharmacie [L] Resplandy aurait dû être effectuée en application de l’article 9 du bail : ces statuts correspondent, du point de vue des charges, à ce qu’aurait fixé un règlement de copropriété.

Dans le cadre de la présente instance, la SCI Immo Com produit l’appel de charges de l’ASL LE FORUM la concernant pour les périodes du 1er avril 2021 au 31 mars 2022 puis du 1er avril 2022 au 31 mars 2023. Ce faisant, d’une part, elle ne produit aucun document concernant la période du 23 septembre 2020 au 31 mars 2021 et celle postérieure au 1er avril 2023.

D’autre part, la lecture de ces appels de charges combinée avec celle des statuts de l’ASL LE FORUM et du bail ne permet pas de déterminer à quel volume appartiennent les lots correspondant à ceux de la Pharmacie et quelle est ainsi la part qui les concerne sur les charges communes. Aucun élément ne permet non plus de déterminer l’assiette fiscale de la taxe foncière.

Enfin, force est de constater que la SCI Immo Com ne produit, dans le cadre de la présente instance, aucun justificatif, ni sur les charges ni sur les impôts dont la taxe foncière fait partie, pour justifier de ce qui était due par la SELARL Pharmacie [L] Resplandy depuis le 23 septembre 2020. Ce faisant, elle n’a pas respecté les obligations que lui imposent tant le code de commerce, dans ses articles susvisés, que le bail.

Il en résulte qu’elle sera condamnée à restituer à la SELARL Pharmacie [L] Resplandy les charges indûment payées puisque non justifiées, à charge pour elle pour l’avenir de justifier des charges dues.

Sur le montant des charges indûment payées, la SCI Immo Com ne saurait être condamnée à restituer l’ensemble des montants payés au titre des charges puisque le preneur est à l’évidence redevable de charges et faire droit à sa demande reviendrait à l’exonérer de toute charge. En l’état, seul le montant trimestriel de la provision, contractuellement prévu, est certain.

Aussi, le remboursement devra porter sur la somme de 48.399,62 euros au titre des charges indûment versées de laquelle il convient de déduire les provisions sur charges entre le 23 septembre 2024 et le 31 décembre 2024, trimestre échu à la date de la présente décision soit sur 17 trimestres qui correspondent à la somme de 8.500 euros, soit un total de 39.899,62 euros.

En conséquence, la SCI Immo Com sera condamnée à payer à la SELARL Pharmacie [L] Resplandy la somme de 39.899,62 euros, avec intérêt à taux légal à compter du 22 juin 2022, date de l’assignation valant mise en demeure en application de l’article 1344-1 du code civil.

4/ Sur les frais du procès :

Sur les dépens : Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI Immo Com, partie perdante, sera condamnée au paiement des dépens.

Sur les frais irrépétibles :Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la SCI Immo Com, partie perdante et condamnée aux dépens, devra verser à la SELARL Pharmacie [L] Resplandy la somme de 1.800 euros et sera déboutée de sa propre demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Rejette la demande de la SELARL Pharmacie [L] Resplandy relative à la franchise de loyer ;

Rejette la demande de la SELARL Pharmacie [L] Resplandy tendant à faire juger non écrite la clause d’échelle mobile du bail commercial conclu le 13 septembre 2017 ;

Rejette la demande de la SELARL Pharmacie [L] Resplandy tendant à la restitution des sommes correspondant à l’indexation des loyers ;

Rejette la demande de la SELARL Pharmacie [L] Resplandy tendant à la restitution des sommes correspondant à l’indexation du dépôt de garantie ;

Condamne la SCI Immo Com à payer à la SELARL Pharmacie [L] Resplandy la somme de 39.899,62 euros, avec intérêt à taux légal à compter du 22 juin 2022 au titre des charges ;

Condamne la société civile immobilière Immo Com au paiement des dépens de l’instance ;

Condamne la société civile immobilière Immo Com à payer à la société d’exercice libéral à responsabilité limitée Pharmacie [L] Resplandy la somme de 1800 au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de la société civile immobilière Immo Com au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision a été signée par Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente, et Isabelle SANCHEZ, Greffier

Le Greffier La Présidente