Du 14 novembre 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/01340 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2YTD

S.A. [Adresse 11]

C/

[J] [H]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 novembre 2025

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

S.A. D’HLM [M], immatriculée au RCS de [Localité 14] sous le numéro 561 820 481

[Adresse 1]

[Localité 9]

Représentée par Maître Frédéric GONDER de la SELARL GONDER

DEFENDERESSE :

Madame [J] [H]

née le 02 Juillet 1992 à (16)

[Adresse 2],

[Adresse 15]

[Localité 8]

Absente

DÉBATS :

Audience publique en date du 26 Septembre 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 27 Juin 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date et à effet du 23 août 2022, la société anonyme d'[Adresse 13] ([M]) a donné à bail à Madame [J] [H] un logement situé [Adresse 3] [Adresse 5] [Localité 10].

Par acte de commissaire de justice du 13 mai 2024, [M] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 909,84 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier d’une assurance locative, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 27 juin 2025, [M] a assigné Madame [J] [H] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 26 septembre 2025 aux fins de voir :

— Constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de location au jour du jugement à intervenir au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 7 alinéa g de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 21 juillet 1994 et, en conséquence ;

— Ordonner l’expulsion de Madame [H] de corps et de biens ainsi que de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours et l’assistance de la [Localité 12] Publique ;

— La condamner au paiement à titre provisionnel de la somme principale de 1.744,11 Euros, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation courus à ce jour avec les intérêts de droit à compter de la décision à intervenir ;

— La condamner au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter de ce jour et jusqu’à l’entière libération des lieux. Tous les règlements devant être effectués directement entre les mains du propriétaire.

— Etant précisé que le demandeur se réserve le droit d’actualiser sa créance le jour de l’audience.

— La condamner au paiement à titre provisionnel de la somme de 900.00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi que les entiers dépens de l’instance et de ses suites et notamment le coût du commandement de payer.

L’affaire a été débattue à l’audience du 26 septembre 2025.

Lors de l’audience du 26 septembre 2025, [M], représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 205,69 euros au 23 septembre 2025 et confirme les termes de sa demande initiale.

Régulièrement assignée à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, Madame [J] [H] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des parties comparantes.

À l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 14 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution de la défenderesse

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

La défenderesse non comparante ayant été régulièrement assignée et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 30 juin 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 26 septembre 2025.

La société bailleresse justifie également avoir saisi la Caisse d’allocations familiales en date du 1er mars 2024, de sorte qu’aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 6 août 2015, la saisine de la CCAPEX est réputée constituée.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit également l’obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement et pour défaut d’assurance contre les risques locatifs.

[M] a fait signifier à Madame [J] [H] un commandement d’avoir à payer la somme de 909,84 euros au titre des loyers échus et d’avoir à justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs, suivant exploit du 13 mai 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [J] [H] n’ayant pas, dans le délai légal d’un mois à compter de la délivrance du commandement du 13 mai 2024, justifié d’une assurance couvrant les risques locatifs, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 14 juin 2024, en application de l’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, la société bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 14 juin 2024.

Dès lors, Madame [J] [H] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 14 juin 2024, ce qui constitue pour [M] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de la défenderesse à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, [M] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 205,69 euros à la date du 23 septembre 2025.

Cependant, ce décompte intègre des sommes qu’il convient de déduire de cette créance :

les frais de procédure qui relèvent des dépens (128,45 + 82,46 = 210,91 euros),

des frais de rejet (0,21 x 7 = 1,47 euros) sans qu’il soit justifié du bien-fondé de leur réclamation.

Déduction faite de ces frais, le solde de la créance est négatif (-6,69 euros), du fait d’un versement FSL intervenu avant l’audience. Il n’y a donc pas lieu de la condamner au titre de la créance locative.

Madame [J] [H] sera toutefois condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (519,19 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens.

L’instance ayant été régulièrement introduite et étant fondée au jour de la délivrance de l’assignation puisque la créance a été soldée postérieurement, les dépens seront mis à la charge de Madame [J] [H].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Madame [J] [H] à verser à [M] la somme de 150 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS que la dette locative a été acquittée en cours de procédure par la locataire ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la société bailleresse, à la date du 14 juin 2024 ;

CONDAMNONS Madame [J] [H] à quitter les lieux loués situés [Adresse 3] [Adresse 6] ([Adresse 7]) ;

AUTORISONS, à défaut pour Madame [J] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (519,19 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS Madame [J] [H] à payer à [M], à compter du 1er septembre 2025 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Madame [J] [H] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS Madame [J] [H] à payer à [M] une indemnité de 150 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION