TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 23/05504

N° Portalis 352J-W-B7H-CZT4H

N° MINUTE : 2

contradictoire

Assignation du :

17 Avril 2023

JUGEMENT

rendu le 25 Septembre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [W] [R] [G]

[Adresse 7]

[Localité 9]

Monsieur [Y] [R] [G]

[Adresse 1]

[Localité 9]

Tous deux représentés par Maître Jean-Louis LASSERI de la SELEURL JEAN LOUIS LASSERI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0346

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. EUROMAILLE

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentée par M^e Marie-Cannelle FARNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0076

Décision du 25 Septembre 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 23/05504 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZT4H

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président, statuant en juge unique,

assisté de Madame Camille BERGER, greffière, lors des débats et de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier, lors de la mise à disposition au greffe,

DÉBATS

A l’audience du 12 Mai 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 25 septembre 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Par acte sous seing privé du 25 mai 2001, les membres de l’indivision [R] [G], indivision actuellement composée de Monsieur [W] [R] [G] et de Monsieur [Y] [R] [G], ont donné à bail commercial en renouvellement à la SA TRICOBEL, des locaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10] dans le 2ème arrondissement, pour une durée de neuf années, à compter du 1er mars 2001.

La destination est la suivante : toutes activités relatives à l’habillement, la confection, le prêt-à-porter, la mode et leurs accessoires.

Par acte du 26 juin 2012, la SA TRICOBEL a cédé à la SARL EUROMAILLE son fonds de commerce, cette dernière ayant repris les termes du bail commercial initialement consenti à la SA TRICOBEL.

Par lettre recommandée avec avis de réception notifié le 20 mars 2023, les membres de l’indivision [R] [G] ont notifié, par référence à la clause d’indexation du bail, la révision contractuelle du loyer, et ont sollicité le paiement respectif de la somme de 37.087,82 euros, au titre du rattrapage des loyers, et de la somme de 16.335,62 euros, au titre de l’échéance relative au 2ème trimestre 2023.

Par acte extrajudiciaire du 23 mars 2023 Monsieur [W] [R] [G] et de Monsieur [Y] [R] [G] ont fait signifier à la SARL EUROMAILLE un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail ayant pour cause la somme de 52.038,40 euros, au titre d’une dette locative, et la somme de 314,28 euros, au titre du coût de l’acte.

Par acte extrajudiciaire du 23 mars 2023, Monsieur [W] [R] [G] et de Monsieur [Y] [R] [G] ont fait dénoncer à la SARL EUROMAILLE une saisie conservatoire visant à garantir le paiement de la somme de 52.038,40 euros. Dans le cadre de cette saisie, la somme de 38.730,41 euros a été saisie à titre conservatoire, sur le compte bancaire détenu par la SARL EUROMAILLE dans les livres de l’établissement Crédit Agricole Ile-de-France.

Par exploit de commissaire de justice du 17 avril 2023, Monsieur [W] [R] [G] et de Monsieur [Y] [R] [G] ont fait assigner la SARL EUROMAILLE devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins substantielles de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, d’obtenir son expulsion, de la voir condamnée au paiement de la dette locative et d’une indemnité d’occupation.

Par conclusions notifiées le 12 mars 2024, Monsieur [W] [R] [G] et de Monsieur [Y] [R] [G] demandent au tribunal judiciaire de Paris de :

— débouter la SARL EUROMAILLE de l’intégralité de ses demandes;

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail consenti à la SARL EUROMAILLE venant aux droits de la SA TRICOBEL et portant sur un local commercial situé [Adresse 4] ;

— ordonner la libération des lieux par la SARL EUROMAILLE ainsi que tout occupant introduit de son chef outre la remise des clés par établissement d’un état des lieux de sortie ;

— ordonner l’expulsion de la SARL EUROMAILLE et tout occupant introduit de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique jugée par décision spéciale et motivée que cette expulsion pourra intervenir sans délai à compter de la signification du commandement visant la clause résolutoire et ce, en application de l’article 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce, jusqu’au jour de la complète libération des lieux et remise des clés ;

— se réserver compétence pour la liquidation de l’astreinte ;

— condamner la SARL EUROMAILLE au paiement d’une indemnité d’occupation à hauteur de 5.443,37 euros par mois payable d’avance à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;

— En tout état de cause,

— condamner la SARL EUROMAILLE au paiement de la somme de 52.352,68 euros au titre des échéances dues sur la période du deuxième trimestre 2020 au premier trimestre 2021 inclus, outre les intérêts aux taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

— valider la saisie conservatoire pratiquée par exploit du 22 mars 2023 régulièrement dénoncée à la SARL EUROMAILLE le 23 mars 2023 ;

— condamner la SARL EUROMAILLE à lui payer les loyers dus à compter du 1er avril 2023 jusqu’au 30 mars 2024, soit la somme de 66.542,44 euros, outre les intérêts aux taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

— condamner la SARL EUROMAILLE à lui payer la somme de 37.087,82 euros au titre de la révision des loyers du 1er janvier 2019 au 31 mars 2023, outre les intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2023 ;

— condamner la SARL EUROMAILLE à lui payer la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;

— condamner la SARL EUROMAILLE au paiement de la somme de 8.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SARL EUROMAILLE au paiement des dépens dont notamment le coût du commandement de payer, ainsi que le coût du procès-verbal de saisie conservatoire et sa dénonciation ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— juger que les intérêts légaux courus sur le montant des condamnations à compter du 23 mars 2022 seront capitalisés par année entière en application de l’article 1343-2 du code civil.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [W] [R] [G] et de Monsieur [Y] [R] [G] énoncent :

— que faute de paiement suite à la délivrance du commande de payer visant la clause résolutoire, la clause d’acquisition est acquise ;

— qu’il est constant que les fermetures administratives qui ont eu lieu pendant la crise sanitaire relative à la Covid 19 ne sont pas imputables aux bailleurs et ne sont pas de nature à caractériser une exception d’inexécution susceptible de justifier l’absence de règlement des loyers ; que par ailleurs, le commandement vise en outre des créances locatives nées en dehors de la crise sanitaire ;

— que s’agissant du dégât des eaux qui serait intervenu le 7 juin 2023, le preneur n’en a pas informé les bailleurs ni n’a sollicité de travaux ; que la fuite a pour origine un problème d’étanchéité lié aux parties communes et ne peut être imputée au bailleur, la responsabilité en incombant au syndic comme en atteste un courrier électronique du syndic du 5 janvier 2024 qui indique que « les travaux de réfection de l’étanchéité de la courette à l’origine du dégât des eaux dans la boutique TRICOBEL ont été achevés le 29 novembre dernier »; que la SARL EUROMAILLE a réalisé un chiffre d’affaires postérieurement au dégât des eaux, ce qui démontre que le local n’est pas inexploitable de ce fait ;

— que s’agissant de la demande de délai de paiement, la bonne foi du preneur fait défaut en ce qu’il a cessé de payer unilatéralement les loyers sans en informer les bailleurs au préalable; que les impayés se sont inscrits dans la durée et celle-ci excède la période de fermeture administrative relative à la crise sanitaire ; que le preneur n’a jamais fait suite à sa proposition d’échéancier ; que suite à la saisie opérée à titre conservatoire, de nouveaux impayés se sont produits à titre de représailles.

Par conclusions notifiées le 19 mars 2024, la SARL EUROMAILLE demande au tribunal judiciaire de Paris de :

A titre principal,

— débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes ;

— les condamner à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner aux entiers dépens.

A titre reconventionnel,

— ordonner à Monsieur [W] [R] [G] et Monsieur [Y] [R] [G] la remise des quittances de loyer depuis le 1er janvier 2019, sous astreinte de 50 euros par jour, à compter de la signification du jugement à venir ;

— condamner Monsieur [W] [R] [G] et Monsieur [Y] [R] [G] à lui verser à titre de dommages et intérêts la somme de 130.860 euros ;

— condamner Monsieur [W] [R] [G] et Monsieur [Y] [R] [G] à faire réaliser, dans le local, les travaux de réparation attendus, et d’en justifier, et ce, sous astreinte de 300 euros par jour de retard, à compter de la décision à intervenir, et sans qu’il y soit précisé de terme ;

— ordonner la suspension des paiements des loyers le temps de la réalisation des travaux, et ce, jusqu’à leur réception ;

A titre subsidiaire,

— lui accorder 24 mois de délais pour s’acquitter de sa dette ;

— suspendre les effets de la clause résolutoire.

Au soutien de ses prétentions, la SARL EUROMAILLE énonce :

— qu’en vertu de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs des quittances de loyers doivent être transmises au locataire qui en fait la demande ;

— que le refus de réalisation de grosses réparations ou l’insalubrité du local peuvent caractériser un défaut de délivrance justifiant un refus de payer les loyers ; que depuis le début de l’année 2010 des problèmes d’infiltrations d’eau provenant de la terrasse ont lieu ; qu’en 2017, des plaques de plâtre d’une épaisseur de 10 cm se sont décrochées du plafond, et aucune réparation n’a été réalisée à la suite de ce sinistre ; qu’en 2022, des plaques de plâtres se sont, à nouveau, décrochées du plafond ; que le 7 juin 2023, un effondrement de plafond s’est produit, dans la partie du sous-sol de la boutique ; que ces désordres la privent de la jouissance normale du local loué ;

— que la fermeture administrative dans le contexte de la crise sanitaire a fait obstacle à son exploitation ; que dès lors l’exception d’inexécution lui permet de retenir le paiement des loyers et des charges en ce que le local ne peut être exploité conformément au contrat ; que les bailleurs n’ont pas respecté l’obligation de bonne foi, en refusant toute suspension de loyers et/ou propositions d’échelonnement malgré les circonstances de la crise sanitaire ;

— que s’agissant des troubles de jouissance précités, ils ouvrent droit à dommages-intérêts, et ce, à hauteur du loyer divisé par deux, puisque la moitié du local est inexploitable ;

— que s’agissant des délais de paiement sollicités à titre subsidiaire, le caractère sans précédent de la crise sanitaire en justifie l’octroi.

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

La clôture a été prononcée le 20 juin 2024.

L’audience de plaidoirie s’est tenue le 12 mai 2025.

La décision a été mise en délibéré au 25 septembre 2025.

MOTIVATION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à « dire », « juger » et « constater » ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués.

Sur le sort de la saisie conservatoire

D’après les dispositions de l’article L. 523-1 du code des procédures civiles d’exécution, lorsque la saisie porte sur une créance ayant pour objet une somme d’argent, l’acte de saisie la rend indisponible à concurrence du montant autorisé par le juge ou, lorsque cette autorisation n’est pas nécessaire, à concurrence du montant pour lequel la saisie est pratiquée. La saisie produit les effets d’une consignation prévus à l’article 2350 du code civil.

En outre, conformément aux dispositions de l’article L. 523-2 du même code, si la saisie conservatoire porte sur une créance, le créancier, muni d’un titre exécutoire, peut en demander le paiement. Cette demande emporte attribution immédiate de la créance saisie jusqu’à concurrence du montant de la condamnation et des sommes dont le tiers saisi s’est reconnu ou a été déclaré débiteur.

Aux termes des dispositions de l’article R. 523-7 dudit code, le créancier qui obtient un titre exécutoire constatant l’existence de sa créance signifie au tiers saisi un acte de conversion qui contient à peine de nullité : 1°) la référence au procès-verbal de saisie conservatoire ; 2°) l’énonciation du titre exécutoire ; 3°) le décompte distinct des sommes dues en vertu du titre exécutoire, en principal, frais et intérêts échus ainsi que l’indication du taux des intérêts ; 4°) une demande de paiement des sommes précédemment indiquées à concurrence de celles dont le tiers s’est reconnu ou a été déclaré débiteur. L’acte informe le tiers que, dans cette limite, la demande entraîne attribution immédiate de la créance saisie au profit du créancier.

En application des dispositions de l’article R. 523-8 de ce code, la copie de l’acte de conversion est signifiée au débiteur.

En vertu des dispositions de l’article R. 523-9 du code susvisé, à compter de cette signification, le débiteur dispose d’un délai de quinze jours pour contester l’acte de conversion devant le juge de l’exécution du lieu où il demeure. Ce délai est prescrit à peine d’irrecevabilité.

Le premier alinéa de l’article 125 du code de procédure civile dispose que les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public, notamment lorsqu’elles résultent de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de recours.

Il est constant que le défaut de pouvoir juridictionnel d’un juge constitue une fin de non- recevoir.

En l’espèce, il est constaté que par acte extrajudiciaire du 23 mars 2023, Monsieur [W] [R] [G] et Monsieur [Y] [R] [G] ont fait dénoncer à la SARL EUROMAILLE une saisie conservatoire visant à garantir le paiement d’une dette locative. Dans le cadre de cette saisie, la somme de 38.730,41 euros a été saisie à titre conservatoire, sur le compte bancaire détenu par la SARL EUROMAILLE dans les livres de l’établissement Crédit Agricole Ile-de-France.

Or, il résulte du jeu des textes susmentionnés que la demande de validation de la saisie conservatoire n’entre pas dans les attributions du tribunal, mais relève de la compétence exclusive du juge de l’exécution, si bien que la présente juridiction ne dispose pas du pouvoir juridictionnel pour en connaître.

En conséquence, il convient de déclarer Monsieur [W] [R] [G] et Monsieur [Y] [R] [G] irrecevables en leur demande de validation de la saisie conservatoire pratiquée à l’encontre de la SARL EUROMAILLE par acte de commissaire de justice du 22 mars 2023, dénoncé à la SARL EUROMAILLE le 23 mars 2023.

Sur l’exigibilité de la dette locative

L’exception d’inexécution tenant au manquement à l’obligation de délivrance

Il résulte du 1° de l’article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée.

Aux termes de l’article 1184 ancien du code civil applicable au bail litigieux, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisferait point à son engagement.

Dans le prolongement de ce texte, il a été jugé que l’interdépendance des obligations réciproques résultant d’un contrat synallagmatique permet à l’une des parties de ne pas exécuter son obligation lorsque l’autre n’exécute pas la sienne. Il est admis que le juge autorise le preneur à suspendre le paiement des loyers lorsqu’il est privé, par la faute du bailleur, de la jouissance de la chose conformément à sa destination.

En l’espèce, s’agissant de l’impossibilité de jouir du local conformément à sa destination en raison de dégâts des eaux, la SARL EUROMAIL justifie d’un premier sinistre qu’elle subit personnellement par le constat amiable du 8 novembre 2022 qui fait état d’un dégât des eaux survenu le 2 octobre 2022.

Il appert que l’origine dudit sinistre a pour cause une fuite de canalisation émanant des parties communes et une fuite ou un débordement de chéneaux ou de gouttière générant des infiltrations par la terrasse. Ledit constat est contradictoire à l’égard du syndic qui en assume la responsabilité avec son assureur, en ce qu’il provient des parties communes.

Il ressort du constat amiable du 9 juin 2023 qu’un nouveau sinistre s’est produit au détriment de la SARL EUROMAIL, et que celui-ci a les mêmes causes que le précédent, le constat indiquant « travaux non effectués », ce dont il faut déduire une continuité du précédent sinistre, faute d’avoir procédé aux travaux nécessaires.

Par procès-verbal de constat du 27 septembre 2023, dressé à la requête de la SARL EUROMAIL, il est fait constater au sous-sol un plâtre manquant sur de larges zones au plafond et la présence de huit étais. Le constat indique que près de l’escalier la brique est apparente et les poutres sont rouillées. Il atteste en outre de la présence de traces intenses d’infiltrations un peu plus loin dans le magasin au plafond et d’une odeur d’humidité.

Il ressort du courrier électronique du 5 janvier 2024 que le syndic atteste que « les travaux de réfection de l’étanchéité de la courette à l’origine du dégât des eaux dans la boutique TRICOBEL ont été achevés le 29 novembre dernier ». Les parties s’entendent sur cette date de réparation.

Si la SARL EUROMAIL a subi des dégâts des eaux, il ressort de ce qui précède que la cause de ces sinistres se trouve en dehors de l’assiette du bail, de sorte que l’imputabilité de ces dégâts des eaux aux bailleurs n’est pas démontrée. Par ailleurs, il n’est pas davantage démontré que ces sinistres ont entravé l’exploitation de la SARL EUROMAIL. Au contraire, il ressort de l’examen des chiffres d’affaires que celui du mois d’octobre 2022 (date de survenance du sinistre) est supérieur à celui du mois précédent et arrive dans le trio de tête des meilleurs chiffres d’affaires mensuels de l’année considérée.

En conséquence, il y a lieu de rejeter le moyen tiré d’un prétendu manquement à l’obligation de délivrance du fait l’impossibilité de jouir du local conformément à sa destination, en raison de dégâts des eaux.

S’agissant de l’impossibilité de jouir du local conforme à sa destination en raison de la crise sanitaire, il est constant que la mesure générale de police administrative portant interdiction de recevoir du public n’est pas constitutive d’une inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance.

Dès lors, la SARL EUROMAIL qui a conservé la jouissance des lieux conforme à leur destination durant la crise sanitaire ne saurait se prévaloir du mécanisme de l’exception d’inexécution pour suspendre le paiement de ses loyers. Ce moyen ne saurait donc prospérer.

L’exception d’inexécution tenant à l’obligation de bonne foi

Il résulte de l’alinéa 3 de l’article 1134 ancien du code civil applicable au bail litigieux que les conventions doivent être exécutées de bonne foi.

Il sera cependant rappelé que la bonne foi se présume et que la preuve de la mauvaise foi du bailleur incombe au preneur qui l’invoque.

S’il est justifié, en l’espèce, de circonstances exceptionnelles pendant le cours de la crise sanitaire, incitant les parties au contrat à vérifier si ces circonstances ne rendaient pas nécessaire une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations respectives, ce devoir relevant de l’obligation d’exécuter de bonne foi les conventions n’autorise pas pour autant une partie à s’abstenir unilatéralement d’exécuter ses engagements et ne fonde pas une dispense pour le preneur d’honorer les loyers demeurant exigibles, son irrespect ne pouvant, en effet, avoir pour autre sanction que d’engager la responsabilité éventuelle des parties au contrat.

En l’espèce, il est établi par le courrier électronique du 29 avril 2021 que les bailleurs ont proposé au preneur un échéancier sur 50% de la dette exigible « dont les modalités précises seraient à convenir », sous réserve du paiement immédiat des 50% restant qui était alors de 32.524 euros. Les bailleurs ont en revanche refusé la réduction du loyer de plus de 50% au motif que celui-ci a été peu réévalué. Il ne ressort d’aucun élément que la SARL EUROMAIL se soit saisie de cette proposition.

Il s’en évince que les bailleurs ont fait preuve de bonne foi en acceptant de réexaminer les conditions et modalités financières du contrat de bail commercial afin de tenir compte des conséquences économiques négatives liées à la crise sanitaire relative à la covid-19, la liberté contractuelle excluant que les bailleurs soient tenus de se plier aux seules propositions du preneur. Le moyen tiré de l’atteinte à l’obligation de bonne foi par les bailleurs ne saurait prospérer.

Il résulte de l’ensemble de ce qui précède que faute pour la SARL EUROMAIL de pouvoir se prévaloir, à juste titre, d’une exception d’inexécution, sa dette locative doit être considérée comme pleinement exigible.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article L. 145-41 du code de commerce, un contrat de bail commercial peut contenir une clause prévoyant la résiliation de plein droit si elle ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter infructueux, le commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai.

La clause résolutoire insérée dans le bail est d’interprétation stricte.

En l’espèce, la clause résolutoire stipulée au bail est la suivante : " A défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou de remboursement de frais, charges ou accessoires, […] et un mois après un simple commandement de payer ou une sommation d’exécuter restée sans effet, et contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, sans qu’il soit besoin de former une demande en justice."

Par acte extrajudiciaire du 23 mars 2023 Monsieur [W] [R] [G] et de Monsieur [Y] [R] [G] ont fait signifier à la SARL EUROMAILLE un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail ayant pour cause la somme de 52.038,40 euros, au titre d’une dette locative portant sur les deuxième, troisième et quatrième trimestres 2020 et le premier trimestre 2021.

La SARL EUROMAIL ne justifie pas avoir réglé les causes du commandement dans le délai légal. En conséquence, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 23 avril 2023 à 0h00.

Sur la dette locative

Il résulte de l’article 1728 du code civil que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Sur la dette locative visée dans le commandement de payer

En l’espèce, il ressort du décompte annexé au commandement de payer susmentionné que la dette locative cause du commandement porte sur les deuxième, troisième et quatrième trimestres 2020 et le premier trimestre 2021 pour un total de 52.038,40 euros.

Si comme précédemment indiqué cette dette n’a pas été réglée dans le délai légal, la SARL EUROMAILLE ne justifie pas non plus avoir désintéressé les bailleurs, au-delà dudit délai.

Il y a lieu de condamner la SARL EUROMAILLE au paiement de la somme de 52.038,40 euros au titre de la dette locative arrêtée au premier trimestre 2021, outre les intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances.

Sur la dette locative du 1er janvier 2019 au 31 mars 2023 résultant de l’application de la clause d’indexation conventionnelle

Les parties peuvent convenir d’une clause d’échelle mobile qui doit figurer dans le bail, permettant de voir le loyer automatiquement révisé, selon une certaine périodicité et selon un indice de référence mentionnés dans le bail commercial.

En l’espèce, par courrier du 17 mars 2023 Monsieur [W] [R] [G] et de Monsieur [Y] [R] [G] ont notifié au preneur la révision du loyer à compter du 1er janvier 2019, en application de la clause d’indexation du bail.

Ils réclament à ce titre la somme de 37.087,82 euros décomposée comme suit : 20.457,72 euros pour la période du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2021 et la somme de 16.330,10 euros pour la période du 1er janvier 2022 au 31 mars 2023, outre les intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2023.

La SARL EUROMAILLE se borne à critiquer l’opportunité de la mise en œuvre de la clause d’indexation, ainsi que ses effets prétendument disproportionnés. Il est relevé que la mécanisme a été activé le 17 mars 2023, soit à distance de la crise sanitaire, et que les consorts [R] [G] n’ont commis aucun abus pour l’avoir rarement mis en œuvre, malgré la durée significative du bail concerné.

Le quantum sollicité n’étant pas utilement critiqué, la SARL EUROMAILLE sera condamnée à payer à Monsieur [W] [R] [G] et Monsieur [Y] [R] [G] la somme de 37.087,82 euros au titre de la dette locative portant sur la période allant du 1er janvier 2019 au 31 mars 2023, somme résultant de l’application de la clause d’indexation conventionnelle, outre les intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2023.

Sur la dette loyer du 1er avril 2023 au 23 avril 2023

Monsieur [W] [R] [G] et de Monsieur [Y] [R] [G] réclament la somme de 66.542,44 euros sur la période du 1er avril 2023 au 30 mars 2024. La partie adverse ne se prononce pas sur le quantum.

L’extinction du bail étant constaté au 23 avril 2023, Monsieur [W] [R] [G] et de Monsieur [Y] [R] [G] ne sauraient réclamer de loyers à compter de ladite date, seules des indemnités d’occupation sont possibles, lesquelles seront examinées ultérieurement.

Au regard de ce qui précède, il convient dès lors de ramener le montant réclamé au prorata de la période de validité du bail, soit la somme de 4.251,34 euros pour la période du 1er avril 2023 au 23 avril 2023, calculée comme suit : [66.542,44/12 = 5.545,23 € par mois] et [5.545,23/30 = 184,84 € par jour] *23 jours = 4.251,34 euros.

La SARL EUROMAIL sera condamnée à payer à Monsieur [W] [R] [G] et à Monsieur [Y] [R] [G] la somme de 4.251,34 euros au titre de la dette de loyer portant sur la période du 1er avril 2023 au 23 avril 2023, outre les intérêts au taux légal.

Sur les délais de paiement

L’article L.145-41 du code de commerce dispose, dans son dernier alinéa, que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 et 1244-3 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’article 1244-1 ancien du code civil, applicable au bail litigieux dispose, dans son premier alinéa, toutefois, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il est relevé que la SARL EUROMAILLE disposait à la date du 22 mars 2023 de la somme de 38.730 euros sur un compte bancaire qu’elle détenait dans les livres de l’établissement Crédit agricole [Localité 10] Ile-de-France, alors qu’elle n’a fait aucun geste pour désintéresser, au moins en partie, les bailleurs d’une dette locative non négligeable. Cette absence d’effort financier visant à honorer sa dette locative dans un contexte de solvabilité est exclusif de la bonne foi nécessaire à l’octroi de délais de paiement. En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de délai de paiement.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner son expulsion selon les modalités spécifiées au dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation

Il est constant que l’indemnité d’occupation est destinée à rémunérer la jouissance des lieux par l’occupant et à réparer le préjudice subi par le bailleur du fait de leur occupation sans droit ni titre ; elle a donc une nature à la fois compensatoire et indemnitaire.

Celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l’expiration de son titre d’occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, la SARL EUROMAILLE est occupante sans droit, ni titre depuis le 24 avril 2023.

Elle est redevable à compter de cette date d’une indemnité forfaitaire mensuelle qu’il convient de fixer souverainement à la somme de 5.443,37 (soit l’équivalent du dernier loyer mensuel préalable à l’extinction du bail), et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

La SARL EUROMAILLE sera condamnée à payer à Monsieur [W] [R] [G] et à Monsieur [Y] [R] [G] ladite indemnité d’occupation.

Sur les dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Sur les dommages-intérêts sollicités par les bailleurs

La résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance.

Il est nécessaire de caractériser l’abus, et non seulement d’évoquer le préjudice subi par les demandeurs. Il faut également démontrer que l’organisation de la défense, elle-même, permet de révéler certains abus.

En l’espèce, Monsieur [W] [R] [G] et de Monsieur [Y] [R] [G] ne démontrent pas de résistance abusive, en se bornant à invoquer avoir subi un préjudice. Au surplus, ils ne démontrent pas la réalité d’un préjudice indépendant du retard causé, lequel retard est réparé par l’intérêt moratoire.

Sur les dommages-intérêts sollicités par le preneur et la demande de réparation

Comme précédemment démontré, les dommages causés par les dégâts des eaux ne sont pas imputables aux bailleurs, dès lors la SARL EUROMAILLE doit être déboutée de sa demande de dommages-intérêts et de sa demande de réparation locative.

Sur les quittances

Aux termes de l’article 11 de la loi n°77-1457 du 29 décembre 1977 relative à diverses dispositions en matière de prix, tout locataire ou occupant de bonne foi peut exiger la remise d’une quittance ou d’un reçu à l’occasion d’un règlement effectué par lui.

En l’espèce, la SARL EUROMAILLE sollicite les quittances de loyers à partir du 1er janvier 2019, alors qu’il ressort des développements précédents qu’elle n’est pas à jour des paiements sur la période sollicitée, dès lors sa demande doit être rejetée.

Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SARL EUROMAILLE ayant succombé dans ses demandes sera condamnée aux entiers dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

En l’espèce, la SARL EUROMAILLE sera condamnée à payer à Monsieur [W] [R] [G] et à Monsieur [Y] [R] [G] la somme totale de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré;

— Déclare Monsieur [W] [R] [G] et Monsieur [Y] [R] [G] irrecevables en leur demande de validation de la saisie conservatoire pratiquée à l’encontre de la SARL EUROMAILLE par acte de commissaire de justice du 22 mars 2023 ;

— Constate l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 25 mai 2001 qui lie Monsieur [W] [R] [G] et Monsieur [Y] [R] [G] à la SARL EUROMAILLE portant sur locaux sis [Adresse 3] [Localité 10] dans le 2ème arrondissement, à la date du 23 avril 2023 à minuit, par l’effet du commandement de payer signifié le 23 mars 2023 ;

— Condamne la SARL EUROMAILLE à payer à Monsieur [W] [R] [G] et Monsieur [Y] [R] [G] la somme de 52.038,40 euros au titre de la dette locative arrêtée au premier trimestre 2021, outre les intérêts aux taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

— Dit que les intérêts à valoir sur la somme susmentionnée seront capitalisés à compter du 23 mars 2023 ;

— Condamne la SARL EUROMAILLE à payer à Monsieur [W] [R] [G] et Monsieur [Y] [R] [G] la somme de 37.087,82 euros au titre de la dette locative portant sur la période allant du 1er janvier 2019 au 31 mars 2023, somme résultant de l’application de la clause d’indexation conventionnelle, outre les intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2023 ;

— Condamne la SARL EUROMAILLE à payer à Monsieur [W] [R] [G] et à Monsieur [Y] [R] [G] la somme de 4.251,34 euros, au titre de la dette de loyer portant sur la période du 1er avril 2023 au 23 avril 2023, outre les intérêts au taux légal ;

— Rejette la demande de délai de paiement formée par la SARL EUROMAILLE ;

— Ordonne, à défaut de restitution volontaire des locaux situés sis [Adresse 2] à [Localité 10] dans le [Localité 6] , dans le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement, l’expulsion de la SARL EUROMAILLE et de tout occupant de son chef, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

— Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Fixe l’indemnité d’occupation forfaitaire mensuelle dont est redevable la SARL EUROMAILLE à compter du 24 avril 2023 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, à la somme de 5.443,37 euros ;

— Condamne la SARL EUROMAILLE à payer à Monsieur [W] [R] [G] et à Monsieur [Y] [R] [G] ladite indemnité d’occupation ;

— Déboute Monsieur [W] [R] [G] et Monsieur [Y] [R] [G] de leur demande de dommages-intérêts ;

— Déboute la SARL EUROMAILLE de sa demande de dommages-intérêts et de sa demande de réparation locative ;

— Rejette la demande de la SARL EUROMAILLE tendant à la communication des quittances de loyers à compter du 1er janvier 2019 ;

— Condamne la SARL EUROMAILLE aux entiers dépens (en ce, inclus le coût du commandement de payer) ;

— Condamne la SARL EUROMAILLE à payer à Monsieur [W] [R] [G] et à Monsieur [Y] [R] [G] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejette le surplus des demandes ;

— Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 10] le 25 Septembre 2025.

Le Greffier Le Président

Christian GUINAND Jean-Christophe Duton