Du 05 décembre 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/01538 – N° Portalis DBX6-W-B7J-24EL

[G] [O]

C/

[L] [U], [B] [X] concubine [U]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 décembre 2025

PRÉSIDENT : Madame Anne-Charlotte BRIAT,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDEUR :

Monsieur [G] [O]

né le 15 Juillet 1946 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Présent

DEFENDEURS :

Monsieur [L] [U]

né le 25 Février 1993 à [Localité 9]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Absent

Madame [B] [X] concubine [U]

née le 22 Juillet 1991 à [Localité 8]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Absente

DÉBATS :

Audience publique en date du 24 Octobre 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 01 Août 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 27 octobre 2024, M. [G] [O] a consenti un bail d’habitation à M. [Z] [U] et Mme [B] [X] sur des locaux situés au [Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 680 euros et d’une provision pour charges de 15 euros.

Par actes de commissaire de justice du 31 mars 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 695 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [Z] [U] et Mme [B] [X] le 2 avril 2024.

Par assignations du 1er août 2025, M. [G] [O] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [Z] [U] et Mme [B] [X] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,695 euros au titre des loyers impayés au jour du commandement de payer 2745 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif depuis le commandement de payer arrêté au 5 juillet 2025,900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 août 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 24 octobre 2025, M. [G] [O] sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. M. [G] [O] considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. [Z] [U] et Mme [B] [X] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter

M. [G] [O] ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [G] [O] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié aux locataires le 31 mars 2025 et que la somme de 695 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail – pourtant conclu postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 – ne permettent pas d’écarter l’hypothèse suivant laquelle les parties auraient souhaité déroger, dans un sens plus favorable aux locataires, aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 telle que modifiées par la loi du 27 juillet 2023. Dans ces conditions, le délai de deux mois est applicable. Or, il ressort de l’historique de compte que le locataire n’a procédé à aucun paiement dans le délai de 2 mois à compter de la signification du commandement de payer.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 1er juin 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [G] [O] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, M. [G] [O] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 5 juillet 2025, M. [Z] [U] et Mme [B] [X] lui devaient la somme de 3440 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [Z] [U] et Mme [B] [X] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, à titre de provision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 695 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 1er juin 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [G] [O] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [Z] [U] et Mme [B] [X], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Par ailleurs, il convient de condamner solidairement M. [Z] [U] et Mme [B] [X] à payer à M. [G] [O] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 31 mars 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ,

CONSTATE en conséquence que le contrat conclu le 27 octobre 2024 entre M. [G] [O], d’une part, et M. [Z] [U] et Mme [B] [X], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5]) est résilié depuis le 1er juin 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [Z] [U] et Mme [B] [X], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [Z] [U] et Mme [B] [X] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [Z] [U] et Mme [B] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 695 euros (six cent quatre-vingt-quinze euros) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 1er juin 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [Z] [U] et Mme [B] [X] à payer à M. [G] [O] la somme de 3440 euros (trois mille quatre cent quarante euros) à titre de provision sur l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation arrêté au 5 juillet 2025,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE solidairement M. [Z] [U] et Mme [B] [X] à payer à M. [G] [O] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [Z] [U] et Mme [B] [X] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 31 mars 2025 et celui des assignations du 1er août 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 décembre 2025, et signé par la juge et la greffier susnommés.

Le Greffier La Juge