Du 05 décembre 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/01519 – N° Portalis DBX6-W-B7J-24C6

S.C.I. LA GUILLAUMIERE

C/

[C] [F]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 décembre 2025

PRÉSIDENT : Madame Anne-Charlotte BRIAT,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

S.C.I. LA GUILLAUMIERE

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e BIBRON substituant M^e Dominique LAPLAGNE (Avocat au barreau de BORDEAUX),

DEFENDEUR :

Monsieur [C] [F]

né le 03 Mars 1967 à [Localité 8]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Absent

DÉBATS :

Audience publique en date du 24 Octobre 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 21 Août 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 29 décembre 2014, la société la SCI LA GUILLAUMIERE a consenti un bail d’habitation à M. [C] [F] sur des locaux situés au [Adresse 5] à Bazas (33430), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 450 euros et d’une provision pour charges de 13 euros.

Par acte de commissaire de justice du 23 avril 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 25002 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [C] [F] le 24 avril 2025.

Par assignation du 21 août 2025, la société la SCI LA GUILLAUMIERE a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [C] [F] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,25465 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 1er avril 2025,1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 25 août 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 24 octobre 2025, la société la SCI LA GUILLAUMIERE maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 23 octobre 2025, s’élève désormais à 27317 euros. La société la SCI LA GUILLAUMIERE considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [C] [F] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La société la SCI LA GUILLAUMIERE ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société la SCI LA GUILLAUMIERE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, si un commandement de payer a bien été signifié au locataire le 23 avril 2025 et que la somme de 25002 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d’effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur. Le juge des référés n’a pas compétence pour apprécier la volonté des parties de voir appliquer le droit nouveau à leur contrat bail.

Cependant, il ressort de l’historique de compte que M. [C] [F] n’a pas honoré le paiement de la dette locative dans un délai de deux mois à compter du commandement de payer.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 juin 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société la SCI LA GUILLAUMIERE à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Par ailleurs, Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, aucune circonstance particulière ne justifie d’assortir la décision d’expulsion d’une astreinte.

Il convient en conséquence de rejeter cette demande.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société la SCI LA GUILLAUMIERE verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 23 octobre 2025, M. [C] [F] lui devait la somme de 27317 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [C] [F] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 463 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 24 juin 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société la SCI LA GUILLAUMIERE ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [C] [F], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 700 euros à la demande de la société la SCI LA GUILLAUMIERE concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 23 avril 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 29 décembre 2014 entre la société la SCI LA GUILLAUMIERE, d’une part, et M. [C] [F], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] à Bazas (33430) est résilié depuis le 24 juin 2025,

DISONS n’y avoir lieu à prononcer une astreinte de 150 euros par jour de retard ;

DISONS n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [C] [F], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNONS à M. [C] [F] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 5] à [Localité 7] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNONS M. [C] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 463 euros (quatre cent soixante-trois euros) par mois,

DISONS que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 24 juin 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNONS M. [C] [F] à payer à la SCI LA GUILLAUMIERE la somme de 27317 euros (vingt-sept mille trois cent dix-sept euros) à titre de provision sur l’arriéré locatif et indemnité d’occupation arrêté au 23 octobre 2025,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNONS M. [C] [F] à payer à la SCI LA GUILLAUMIERE la somme de 700 euros (sept cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS M. [C] [F] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 23 avril 2025 et celui de l’assignation du 21 août 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 décembre 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge