TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 25/11654

N° Portalis 352J-W-B7J-DA57Q

N° MINUTE : 1

Assignation du :

23 Juillet 2025

Jugement avant dire droit[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

Expert : [S] [F][2]

[2]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Médiateur : [B] [N]

[Adresse 2]

[Localité 2]

JUGEMENT

rendu le 16 Avril 2026

DEMANDERESSES

S.A.S SOCIETE D EXPLOITATION DE RESTAURATION RAPIDE S E R R

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par Maître Stéphane INGOLD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D266

S.E.L.A.S BL & ASSOCIES, prise en la personne de Maître [T] [D], administrateur judiciaire es qualités de commissaire à l’exécution du plan de redressement judiciaire de la S.A.S SOCIETE D’EXPLOITATION DE RESTAURATION RAPIDE S E R R

[Adresse 4]

[Localité 4]

défaillante

DEFENDERESSE

S.C.I SCI DU [Adresse 3]

[Adresse 5]

[Localité 2]

représentée par Maître Eric HABER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0172

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 13 Février 2026 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 août 2014, la société SCI DU [Adresse 3] a donné à bail commercial, en renouvellement, à la société SOCIETE D’EXPLOITATION ET DE RESTAURATION RAPIDE « S.E.R.R. » (ci-après la société SERR), des locaux sis à [Localité 3], [Adresse 3], pour une durée de neuf années du 1er janvier 2014 au 31 décembre 2022, l’exercice de l’activité de « COMMERCE DE MARCHAND DE VINS ET LIQUEURS, CAFE, RESTAURATION RAPIDE SUR PLACE OU A EMPORTER, EN CE COMPRIS NOTAMMENT LA FABRICATION, LA CUISSON ET VENTE DE FRITES, SANDWICHS, PIZZAS, PATES » et un loyer annuel de 103.812 euros hors taxes et hors charges.

Selon acte de commissaire de justice signifié le 1er février 2023, la société SERR a sollicité de la société SCI DU [Adresse 3] le renouvellement du bail à compter du 1er avril 2023 et moyennant un loyer annuel de 60.000 euros hors taxes et hors charges .

Par acte de commissaire de justice signifié le 16 mars 2023, la société SCI DU [Adresse 3] a informé la société SERR qu’elle acceptait le principe du renouvellement du bail pour une durée de neuf années du 1er avril 2023 au 30 mars 2032 mais qu’elle entendait que le loyer annuel soit maintenu au montant en vigueur de 103.812 euros.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 26 mars 2025 et reçue le 28 mars 2025, la société SERR a notifié à la société SCI DU [Adresse 3] un mémoire préalable en fixation du loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 60.000 euros hors taxes et hors charges.

Puis, par acte de commissaire de justice signifié le 23 juillet 2025, la société SERR a assigné la société SCI DU [Adresse 3] à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

L’affaire a été retenue à l’audience du 13 février 2026 à laquelle la société SERR était représentée par son avocat.

Aux termes de son mémoire préalable et de son assignation, la société SERR demande au juge des loyers commerciaux de :

« 1 / A titre principal :

— FIXER le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2023 à la somme annuelle en principal de 60.000 euros (soixante mille euros) HT HC toutcs autres clauses, charges et conditions dudit bail demeurant inchangées, à l’exception du dépôt de garantie qui sera réajusté proportionnellement au prix du nouveau loyer ;

— CONDAMNER la société SCI DU [Adresse 3] à rembourser à la société SOCIETE D‘EXPLOITATION ET DE RESTAURATION RAPIDE « S.E.R.R. », les trop-percus de loyer depuis le 1er avril 2023 avec intérêts au taux légal depuis leur date d’exigibilité jusqu’au remboursement à la société SOCIETE D’EXPLOITATlON ET DE RESTAURATION RAPIDE « S.E.R.R. », et leur capitalisation dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du même Code pour les intérêts correspondant à des trop-percus de loyers dus depuis plus d’un an ;

2 / A titre subsidiaire :

— DESIGNER tel Expert qu’il plaira à Madame ou Monsieur le Président, avec pour mission de :

• Convoquer les parties dans les locaux loués,

• Se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

• Visiter les locaux loués,

• Entendre les dires et explication des parties,

• Evaluer la valeur locative des locaux loués à la date du 1er avril 2023

• Dresser un rapport d’expertise de ses constatations et conclusions.

— Dans ce cas, FIXER le loyer provisionnel que le locataire devra régler à compter du 1er avril 2023 et jusqu’à la fin de la procédure définitive en fixation du loyer, à la somme annuelle de 60.000 euros HT et HC.

— CONDAMNER le bailleur aux frais d’expertise dès lors que le loyer sera nécessairement fixé à la baisse.

3 / En toute hypothèse :

— CONDAMNER la SCI DU [Adresse 3] à payer la somme de 3.000 euros au profit de la société SOCIETE D’EXPLOITATION ET DE RESTAURATION RAPIDE « S.E.R.R. », au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir. »

Sur le fondement des articles L.145-33 et L.145-34 du code de commerce, la société SEER soutient que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative car celle-ci s’avère inférieure au loyer plafond de 120.637 euros. Elle souligne qu’aux termes de sa réponse à sa demande de renouvellement, le bailleur a également sollicité la fixation du loyer à un montant inférieur à celui du loyer plafond. Elle évalue la surface des locaux à 85,60 m² et la surface pondérée, selon la Charte de l’expertise, à 47,23 m²B.

En ce qui concerne l’évaluation de la valeur locative, elle se réfère au rapport de l’expert [P] [L] dont elle a sollicité l’avis. Elle considère que la valeur locative unitaire par application de l’article R.145-7 du code de commerce peut être évaluée à 1.300 euros / m²B compte tenu de l’excellente situation des locaux pour l’activité exercée, de leurs caractéristiques intrinsèques (notamment la qualité moyenne de l’immeuble, les deux niveaux, le faible linéaire de vitrine mais en avancée sur le trottoir procurant une bonne visibilité, la servitude au niveau de l’accès du sous-sol, le droit de terrasse ), des charges et conditions du bail et de l’état du marché locatif à la baisse en 2024 dans un contexte politique et économique incertain.

Elle applique ensuite à la valeur locative un correctif à la hausse de 4 % en raison du droit de terrasse fermée ainsi que des correctifs à la baisse en application de l’article R.145-8 du code de commerce au titre des charges de copropriété non récupérables (2 %), de l’assurance de l’immeuble (1 %) et de la taxe foncière ( 2.018 euros). Elle conclut ainsi à une valeur locative et un loyer de renouvellement de 60.000 euros.

La société SCI DU [Adresse 3] a constitué avocat mais n’a pas notifié de méoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 avril 2026.

MOTIFS

1- Sur le principe du renouvellement du bail

Selon l’article L.145-10 du code de commerce, à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation. Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

Il ressort des pièces produites que les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail des locaux à compter du 1er avril 2023, par l’effet de la demande de renouvellement signifiée le 1er février 2023 par la société SERR à la société SCI DU [Adresse 3] et de l’acceptation de cette dernière signifiée par acte de commissaire de justice le 16 mars 2023.

2- Sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé

Selon l’article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1- les caractéristiques du local concerné ;

2- la destination des lieux ;

3- les obligations respectives des parties ;

4- les facteurs locaux de commercialité ;

5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R.145-2 à R.145-11 du même code précisent la consistance de ces éléments.

L’article L.145-34 dispose qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L.112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Il est acquis que lorsque la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné résultant de l’évolution des indices à la date du renouvellement, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative sans qu’il soit nécessaire pour le preneur d’établir une quelconque modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33 du code de commerce.

En, l’espèce, en l’état des pièces produites, le juge des loyers commerciaux ne dispose pas des éléments nécessaires pour statuer sur le montant de la valeur locative. Si le rapport d’expertise produit par la société SERR apporte des éléments utiles à la solution du litige, il n’a pas été établi de manière contradictoire et ne peut être retenu, en l’absence d’éléments extérieurs confirmant l’analyse de l’expert et bien qu’il ait été soumis à la libre discussion des parties.

Dans ces conditions, il sera recouru à une mesure d’expertise en application de l’article R.145-30 du code de commerce, selon les modalités fixées au dispositif et aux frais avancés de la société SERR qui sollicite la fixation judicaire du loyer du bail renouvelé et qui a seule intérêt à la fixation d’un loyer inférieur au loyer plafonné.

En application de l’article L.145-57 du code de commerce, il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la société SERR pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges.

3- Sur l’injonction de rencontrer un médiateur

Selon l’article 21 du code de procédure civile il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l’amiable tout ou partie du litige.

Aux termes de l’article 1533 du même code le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie.

En application de l’article 1533-1, le principe de confidentialité prévu par l’article 1528-3 est applicable à la réunion d’information susvisée, étant précisé que la présence ou l’absence d’une partie à la réunion n’est pas une information confidentielle.

Si le médiateur l’estime nécessaire, il peut, en application de l’article 1533-2, organiser cette réunion d’information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle.

Selon l’article 1533-3, le médiateur informe le juge de l’absence d’une partie à la réunion. La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10.000 euros.

Au regard de la nature du litige, et à défaut de conciliation intervenue devant l’expert, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer. Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, en application de l’article 124-1 du code de procédure civile et selon les modalités prévues au dispositif.

Les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

La juge des loyers commerciaux, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Constate le principe du renouvellement à compter du 1er avril 2023 du bail commercial conclu entre la société SCI DU [Adresse 3] et la société SOCIETE D’EXPLOITATION ET DE RESTAURATION RAPIDE « S.E.R.R. » et portant sur les locaux sis à [Adresse 3] ;

Avant dire droit pour le surplus, tous moyens des parties demeurant réservés,

Ordonne une mesure d’expertise et désigne pour y procéder :

Monsieur [S] [F]

[Adresse 1]

[XXXXXXXX01] – [Courriel 1]

expert près de la cour d’appel de Paris, avec mission de :

— convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— visiter les locaux litigieux situés à [Adresse 3] , et les décrire,

— entendre les parties en leurs dires et explications,

— rechercher la valeur locative des locaux loués à la date du 1er avril 2023 au regard des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,

— donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 1er avril 2023 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul,

— rendre compte du tout et donner son avis motivé,

— tenter de concilier les parties,

— dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 05 mars 2027 ;

Fixe à la somme de 4.000 (quatre mille) euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la société SOCIETE D’EXPLOITATION ET DE RESTAURATION RAPIDE « S.E.R.R. » à la régie du tribunal judiciaire de Paris ([Adresse 6]) au plus tard le 30 avril 2026 inclus, avec une copie de la présente décision ;

Dit que l’affaire sera rappelée le 11 juin 2026 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation ;

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise ;

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ;

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, à défaut de conciliation intervenue devant l’expert, en la personne de :

Monsieur [B] [N]

[Adresse 2]

[XXXXXXXX02] – [XXXXXXXX03]

[Courriel 2]

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse ;

Dit que le médiateur devra organiser la réunion d’information dans un délai de deux mois à compter de l’information qui lui sera donnée par l’expert sur l’envoi aux parties de sa note de synthèse ;

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise ;

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure ;

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera immédiatement et impérativement l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission ;

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige ;

Dit qu’au terme de la médiation, qui ne pourra excéder le délai de six mois suivant la première réunion d’information susvisée, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ;

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant ;

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront ;

Réserve les dépens.

Fait et jugé à PARIS, le 16 avril 2026.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER S. FORESTIER