MINUTE:

N° RG 25/00005 – N° Portalis DBX6-W-B7J-Z7JY

S.A. DOMOFRANCE

C/

[D] [Z]

Le

— Expéditions délivrées à

— SELARL MATHIEU RAFFY – MICHEL PUYBARAUD

— [D] [Z]

— Préfecture de la gironde

TRIBUNAL de PROXIMITE d’ARCACHON

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Place Lucien de Gracia

33120 ARCACHON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 21 FEVRIER 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Sonia DESAGES, Vice-Présidente chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal de proximité d’ARCACHON

GREFFIER : Madame Betty BRETON, Greffier

DÉBATS :

Audience publique en date du 24 Janvier 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 16 Novembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

ORDONNANCE :

Contradictoire

Premier ressort

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDERESSE :

S.A. DOMOFRANCE

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Maître Mathieu RAFFY de la SELARL MATHIEU RAFFY – MICHEL PUYBARAUD

DEFENDERESSE :

Madame [D] [Z]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Présente

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat en date du 22 mars 2019, la société anonyme LOGEVIE a donné à bail à Mme [D] [Z] un logement situé [Adresse 4] , pour un loyer mensuel de 427,27 € et 81,54 € de provision sur charges.

Suivant acte reçu le 29 mars 2019, la SA LOGEVIE a cédé à la société anonyme d’HLM DOMOFRANCE son activité locative.

Par contrat en date du 18 février 2022, DOMOFRANCE a donné en location à Mme [D] [Z] une place de stationnement n°65 UG 068830 située à la même adresse que l’appartement moyennant un loyer de 62,37 € par mois.

Le 23 août 2024, DOMOFRANCE a fait signifier à Mme [D] [Z] un commandement de payer des loyers en indiquant se prévaloir des clauses résolutoires stipulées dans les baux.

Elle a ensuite fait assigner Mme [D] [Z] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d’Arcachon par un acte d’huissier du 13 novembre 2024 pour obtenir la résiliation des contrats, son expulsion des lieux et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 24 janvier 2025 , DOMOFRANCE reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition des effets des clauses résolutoires ; d’ordonner l’expulsion de Mme [D] [Z] et la condamner au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 3471,64€, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 250€ en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

DOMOFRANCE précise ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement.

Mme [D] [Z] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 50 € par mois en règlement de l’arriéré.

Elle précise avoir repris le paiement de son loyer courant et avoir sollicité le FSL.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION DU BAIL :

1/ Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation de bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine dela commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives… Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

L’article 24 III dispose en outre qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience aux fins de réalisation d’un diagnostic social et financier transmis au juge avant l’audience.

En l’espèce, DOMOFRANCE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 26 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 novembre 2024.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Gironde par voie électronique le 14 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience.

L’action est donc recevable.

2/ Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Il ressort des dispositions de l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Cependant, suivant avis de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter de la délivrance du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu le 22 mars 2019 contient une clause résolutoire (article 10) pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 août 2024, pour la somme en principal de 2388,03 € en visant un délai de deux mois pour régulariser.

Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux étaient réunies à la date du 23 octobre 2024.

II. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT ET LES DELAIS

L’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En vertu des dispositions de l’article 24 V de cette loi, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, DOMOFRANCE produit un décompte selon lequel Mme [D] [Z] reste lui devoir, après déduction des frais de poursuite, la somme de 3137,33€ à la date du 21 janvier 2025.

Mme [D] [Z] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

En conséquence, elle sera condamnée à verser à DOMOFRANCE cette somme de 3137,33 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2388,03€ à compter de la date du commandement de payer (23 août 2024) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Il ressort du diagnostic social et financier et des débats que Mme [Z], qui a repris le paiement de son loyer courant depuis le mois d’octobre 2024, perçoit des ressources d’un montant de 1695€ par mois pour des charges moyennes de 1100€ par mois.

Elle est ainsi en mesure d’apurer sa dette locative en 36 mois.

Compte tenu de ces éléments et de l’accord sur un plan d’apurement de la dette conclu lors de l’audience par les parties, Mme [D] [Z] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

III. SUR L’EXPULSION

Il résulte de l’article 24 VII de la loi ° 89-462 du 06 juillet 1989 que les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge qui est saisi d’une demande à cette fin.

En l’espèce, en l’état des délais accordés, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire afin d’assurer un maintien de Mme [Z] dans les lieux tant qu’elle respectera ses engagements.

Cette suspension prendra fin dès le premier impayé ou dès lors que Mme [Z] ne se libèrera pas de la dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. La clause résolutoire reprendra alors son plein effet entrainant la résiliation du bail et permettant à DOMOFRANCE de poursuivre l’expulsion de Mme [Z] au besoin avec le concours de la force publique.

Dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir, en application des dispositions de l’article 1240 du code civil, que Mme [D] [Z], causant un préjudice au bailleur en occupant les lieux sans droit ni titre, sera redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail.

A l’inverse, si Mme [Z] procède au paiement des loyers et charges courants et se libère de la dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

IV. SUR LES AUTRES DEMANDES :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [D] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

En revanche, l’équité commande de ne pas faire droit à la demande formée par DOMOFRANCE au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort et par mise à disposition au Greffe;

CONSTATE que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires figurant aux baux conclus les 22 mars 2019 et 18 février 2022 entre DOMOFRANCE et Mme [D] [Z] concernant l’appartement à usage d’habitation n° 22 et la place de stationnement n° 65 situés [Adresse 4] sont réunies à la date du 23 octobre 2024 ;

CONDAMNE Mme [D] [Z] à verser à DOMOFRANCE à titre provisionnel la somme de 3137,33€ (décompte arrêté au 21 janvier 2025, incluant une dernière facture de décembre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 23 août 2024 sur la somme de 2388,03€ et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISE Mme [D] [Z] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 100€ chacune , outre une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que, sauf meilleur accord des parties, chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [D] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de les quitter , DOMOFRANCE puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [D] [Z] soit condamnée à verser à DOMOFRANCE une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DEBOUTE DOMOFRANCE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Mme [D] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de la Gironde en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé, par mise à disposition au greffe du Tribunal les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le Président et par le greffier .

Le Greffier Le Président