Du 21 mars 2025

5AA

SCI/

PPP Contentieux général

N° RG 25/00045 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Z6ZC

S.A. IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT

C/

[G] [J], [K] [R]

— Expéditions délivrées à

Mme [J] et M. [R]

— FE délivrée à

M^e BUISSIERES

Le 21/03/2025

Avocats : la SELARL MARIE-ANNE BUSSIERES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 21 mars 2025

JUGE : Madame [G] SAINSILY-PINEAU, Magistrate

GREFFIER : M^me Souad MOHAMED-HAMROUN lors des débats et M^me Nora YOUSFI, lors de la mise à disposition

DEMANDERESSE :

S.A. IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT

RCS [Localité 8] 304 326 895

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par Maître Marie-Anne BUSSIERES de la SELARL MARIE-ANNE BUSSIERES

DEFENDEURS :

Madame [G] [J]

née le 25 Juin 1968 à [Localité 7]

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 3]

comparante

Monsieur [K] [R]

né le 26 Juin 1973 à [Localité 6]

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 3]

comparant

DÉBATS :

Audience publique en date du 21 janvier 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Contradictoire, en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé du 12 juillet 2018, la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a donné à bail à Monsieur [K] [R] et à Madame [G] [J] une maison à usage d’habitation et un parking situés [Adresse 10], à compter du 18 juillet 2018, moyennant un loyer mensuel révisable de 502,72 €, charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a, par acte de commissaire de justice, fait délivrer, le 6 avril 2023, à Monsieur [K] [R] et à Madame [G] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Puis, par acte de commissaire de justice délivré le 15 octobre 2024, elle a fait assigner Monsieur [K] [R] et Madame [G] [J] devant le juge des contentieux de la protection de ce siège, aux fins de voir sur le fondement des articles 1103, 1225 et 1728 du code civil et de la loi du 6 juillet 1989 :

— à titre principal : constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue par le bail à la date du 6 juin 2023, soit deux mois après la signification du commandement de payer,

— en conséquence :

— ordonner à compter de la signification de la décision à intervenir l’expulsion de corps et de biens de Madame [G] [J] et de Monsieur [K] [R] et de tous occupants de leur chef, et au besoin avec le concours de la force publique,

— fixer à compter de la résiliation du bail une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges révisables au même titre qu’un loyer dans les conditions du bail par Madame [G] [J] et Monsieur [K] [R] jusqu’à leur départ effectif et les condamner à paiement,

— condamner solidairement Madame [G] [J] et Monsieur [K] [R] au paiement de la somme de 4.253,81 €, au titre des loyers, charges dûment justifiées et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 30 septembre 2024, assortie des intérêts de droit au taux légal à dater de leur échéance, en application de l’article 1344-1 du code civil, cette somme étant à parfaire au jour des plaidoiries,

— être autorisée à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meuble de son choix, aux frais et périls de Madame [G] [J] et de Monsieur [K] [R],

— en tout état de cause :

— condamner solidairement Madame [G] [J] et Monsieur [K] [R] au paiement de la somme de 1.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement Madame [G] [J] et Monsieur [K] [R] aux entiers dépens de l’instance sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile.

Pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé à l’acte de saisine.

A l’audience du 21 janvier 2025, au cours de laquelle l’affaire a été retenue, la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT, représentée par son conseil, a repris les termes de son exploit introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 4.038,93 € suivant décompte arrêté au 5 janvier 2025. Elle accepte les délais de paiement sollicités par les défendeurs à hauteur de 350 € par mois payable en sus du loyer courant ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

En défense, Monsieur [K] [R] et Madame [G] [J], comparants, ne contestent ni le principe ni le montant de la dette locative. Ils sollicitent des délais de paiement et proposent de verser mensuellement une somme de 350 € en sus de leur loyer courant. Ils ajoutent qu’ils disposent respectivement d’un revenu mensuel de 2.400 € et de 1.450 €, sans enfant à charge. Ils précisent avoir des saisies d’un montant de 200 € et de 300 €.

La juridiction a été destinataire d’un diagnostic social et financier.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 mars 2025.

La présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire en application des dispositions de l’article 467 du code civil.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la resiliation :

— Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la GIRONDE par voie électronique le 18 octobre 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (la CCAPEX), également par la voie électronique, le 6 avril 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur le bien fondé de la demande :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pris dans sa rédaction en vigueur depuis le 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail signé par les parties contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement de tout ou partie de l’échéance fixée : «à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de charges ou de dépôt de garantie au bailleur, le contrat de location peut être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur deux mois après un simple commandement payer resté sans effet ».

Suivant acte de commissaire de justice délivré le 6 avril 2023, la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2.544,97 € au titre des loyers et des charges impayés suivant décompte arrêté au 4 avril 2023.

Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Il est donc régulier.

Le décompte versé aux débats ne permet pas d’établir que Monsieur [K] [R] et Madame [G] [J] ont désintéressé les causes dudit commandement dans le délai de deux mois qui leur était imparti par l’acte de commissaire de justice. Au contraire, il apparait que la dette a augmenté.

Ce défaut de régularisation permet à la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT de se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 7 juin 2023 à l’encontre de Monsieur [K] [R] et de Madame [G] [J], par le jeu de la clause résolutoire.

Néanmoins, l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que «le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Cet article précise en outre que :

— pendant le cours des délais accordés par le juge les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus,

— ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges,

— si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

A l’audience, Monsieur [K] [R] et Madame [G] [J] sollicitent des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il ressort du diagnostic social et financier que Monsieur [K] [R] est employé dans le bâtiment au sein d’une société d’intérim et que l’établissement d’un contrat de travail à durée indéterminée est envisagé. Il a disposé au cours de l’année 2024 d’un revenu mensuel de 15.000 € en diminution par rapport à celui de 2023 qui s’élevait à 25.000 € en raison d’une baisse d’activité.

Madame [G] [J] exerce en qualité d’agent d’entretien dans le cadre d’un contrat à durée indéterminée à temps plein depuis peu, et perçoit, depuis le mois d’octobre 2024, un revenu mensuel de 1.400 €.

Ils doivent faire face au remboursement mensuel d’un crédit à hauteur de 300 €. Monsieur [K] [R] et Madame [G] [J] ont par ailleurs repris le paiement intégral du loyer courant depuis le mois d’octobre 2024. Ils ont également versé aux mois d’octobre et de novembre 2024 une somme supplémentaire pour commencer à apurer leur dette locative.

Compte tenu de leurs revenus et du montant de la dette locative susceptible d’être apuré dans le délai de 36 mois, il y a lieu, avec l’accord du bailleur, de leur accorder les délais de paiement qu’ils sollicitent dans les conditions précisées au dispositif. Ces délais emporteront suspension des effets de la clause résolutoire contractuellement prévue.

En cas de non respect de ce moratoire, la clause de résiliation de plein droit étant d’ores et déjà acquise et reprenant ses effets et, la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Monsieur [K] [R] et de Madame [G] [J] dans le délai fixé par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, aucun motif ne justifiant qu’il soit supprimé, et une indemnité d’occupation sera fixée à compter de la résiliation immédiate du bail jusqu’à la libération des lieux. Son montant sera égal à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail augmenté des charges et taxes récupérables.

En revanche, il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent.

— Sur la demande en paiement :

En application de l’article 7-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers.

Au soutien de sa demande, la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT produit un décompte actualisé à la date du 15 janvier 2025, selon lequel sa créance s’établit à 4.038,93 € au titre des loyers et des charges impayés.

Monsieur [K] [R] et Madame [G] [J] ne contestent ni le principe ni le montant de la dette. Ils seront donc condamnés au paiement de cette somme assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 2.544,97 € à compter du 6 avril 2023, date du commandement de payer et pour le surplus, à compter du présent jugement.

Le contrat de bail prévoit une clause de solidarité, Monsieur [K] [R] et Madame [G] [J] seront donc condamnés solidairement au paiement.

Dans l’hypothèse où ils ne respecteraient pas les délais de paiement accordés et en serait déchus, ils seront en outre condamnés solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation à la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux.

— Sur les demandes accessoires :

Monsieur [K] [Z] et Madame [G] [J], parties perdantes, seront condamnés in solidum au paiement des dépens, qui comprendront notamment, le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’à dû accomplir la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT, Monsieur [K] [Z] et Madame [G] [J] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Vice-présidente chargée des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail portant sur le logement et le parking situés [Adresse 10] à la date du 7 juin 2023 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [Z] et Madame [G] [J] à payer à la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT la somme de 4.038,93 €, suivant décompte actualisé au 15 janvier 2025, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 2.544,97 € à compter du 6 avril 2023 et pour le surplus, à compter du présent jugement ;

ACCORDE à Monsieur [K] [Z] et Madame [G] [J] des délais de paiement ;

LES AUTORISE à s’acquitter de leur dette en 11 versements mensuels de 350 € outre une 12ème échéance soldant la dette en principal, intérêts et frais, le versement devant intervenir au plus tard le dernier jour de chaque mois, le loyer courant et les charges devant être en outre versés à leur date d’échéance ;

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges puis sur les intérêts, dépens (et indemnité de procédure) ;

SUSPEND les effets de la clause de résiliation de plein droit du bail,

DIT que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, cette clause de résiliation sera réputée n’avoir jamais joué,

DIT en revanche qu’en cas de non versement des mensualités ci-dessus fixées, ainsi que du loyer courant et des charges locatives, la totalité des sommes restant dues redeviendra exigible, et la clause de résiliation de plein droit reprendra plein effet emportant la résiliation du bail, CONDAMNE, en ce cas, Monsieur [K] [R] et Madame [G] [J] à quitter les lieux loués situés [Adresse 10] et DIT qu’à défaut pour Monsieur [K] [R] et Madame [G] [J] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE en cas de non-respect du moratoire le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à libération complète des lieux, au montant égal à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges, et CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [Z] et Madame [G] [J] à son paiement à compter de la résiliation immédiate jusqu’à la libération des lieux ;

DEBOUTE la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [Z] et Madame [G] [J] à payer à la S.A IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT la somme de 300 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [Z] et Madame [G] [J] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection