Du 01 juillet 2025

5AA

SCI/FH

PPP Contentieux général

N° RG 25/00766 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2GAP

[O] [X]

C/

[D] [R] épouse [F]

— Expéditions délivrées à

M^e Emmanuel GAUTHIER

— FE délivrée à

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 01 juillet 2025

JUGE : Madame Emmy-Lou SIMARD, Magistrate

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

Madame [O] [X]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représentée par M^e Emmanuel GAUTHIER, Avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDERESSE :

Madame [D] [R] épouse [F]

née le 13 Août 1971 à [Localité 10]

[Adresse 2]

[Adresse 9] [Adresse 8]

[Localité 4]

Absente

DÉBATS :

Audience publique en date du 29 Avril 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

par défaut et en dernier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [O] [X] a donné à bail à Madame [D] [F] un logement situé au [Adresse 3], à [Localité 7].

A la date du 4 septembre 2022, un état des lieux d’entrée a été établi.

Par lettre recommandée avec accusé réception, non réclamée, en date du 16 juillet 2024, Madame [O] [X] a mis en demeure Madame [D] [F] de lui régler les sommes de 1.480 euros au titre des loyers impayés, de 710 euros au titre de la consommation d’eau et de justifier de l’assurance du logement.

Par courrier recommandé avec avis de réception du 18 juillet 2024, Madame [D] [F] a donné congé du logement en se prévalant d’un préavis d’un mois.

Un état des lieux de sortie non contradictoire a été établi le 19 août 2024 par Madame [O] [X].

Par acte de commissaire de justice en date du 21 janvier 2025, Madame [O] [X] a fait assigner Madame [D] [R] épouse [F], devant le Juge des contentieux de la proximité du tribunal judiciaire de Bordeaux, aux visa des dispositions des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989 et 1103 du code civil, aux fins de voir :

Condamner Madame [H] [R] épouse [F] à lui payer : La somme de 3.011 euros au titre des loyers et charges impayés, La somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.Condamner Madame [H] [R] épouse [F] aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 29 avril 2025.

Lors de cette audience, Madame [O] [X], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes initiales.

Elle indique que Madame [D] [R] épouse [F] a quitté les lieux loués le 18 août 2024 suite à un congé en date du 16 juillet 2024 et qu’elle ne s’est pas présentée à l’état des lieux de sortie fixé par elle le 19 août 2024, cette dernière s’étant contenté de remettre les clés du logement dans la boîte aux lettres.

Elle ajoute que Madame [D] [R] épouse [F] est débitrice de la somme de 1.974 euros au titre des loyers impayés et de 1.167 euros au titre des charges malgré une lettre de mise en demeure.

Madame [D] [R] épouse [F], n’a pas pu être localisée et un procès-verbal de recherches infructueuses a été délivré, conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré à la date du 1er juillet 2025.

La demanderesse a été invitée à produire, par note en délibéré et par le biais de son conseil, les pages manquantes du contrat de bail. Ces pièces n’ont pas été communiquées au tribunal.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur le défaut de comparution de Madame [D] [R] épouse [F] :

En l’absence des défendeurs régulièrement assignés et en application de l’article 472 du code de procédure civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée.

Madame [D] [R] épouse [F], régulièrement assignée par procès-verbal de recherches infructueuses, n’a pas comparu. Il convient de statuer au vu des demandes formées dans le cadre de l’assignation et des pièces produites par Madame [O] [X], par jugement rendu par défaut et en dernier ressort.

Sur la demande en paiement :

En application de l’article 7a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail.

L’article 23 de la même loi dispose que « les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur. »

L’article 1353 du code civil dispose que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Dès lors que l’obligation au paiement est établie, il appartient au locataire de démontrer qu’il a payé les loyers et charges dont le paiement est réclamé.

En l’espèce, Madame [O] [X] sollicite la condamnation de Madame [H] [R] épouse [F] à lui payer la somme totale de 3.011 euros, répartie comme suit selon compte produit aux débats :

1.874 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés, 710 euros au titre de la régularisation annuelle des charges, 427 euros au titre de la consommation d’eau du 1er avril 2024 au 19 août 2024.

Toutefois, le bail d’habitation produit à l’appui de la demande est incomplet, les pages paires étant absentes. Cette absence rend impossible la vérification du montant du loyer ainsi que l’existence et le contenu des charges ou provisions sur charges. A cet égard, il convient de noter que le conseil de Madame [O] [X] a été invité à deux reprises, au cours du délibéré, à produire les pages manquantes du bail.

Par ailleurs, Madame [O] [X] ne produit aucun décompte mentionnant l’affectation d’une éventuelle provision sur charges imputée au locataire, ni même une facture d’eau pour la période du 1er avril 2024 au 19 août 2024 relative au logement loué.

Enfin, aucun élément ne démontre la transmission au locataire d’un décompte par nature des charges tel que prévu par l’article 23 précité.

Dès lors, en l’absence de preuve suffisante quant à l’existence et au montant de la créance invoquée, Madame [O] [X] sera déboutée de sa demande.

Sur les demandes accessoires :

Madame [O] [X], qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

En conséquence, Madame [O] [X] sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement par défaut et en dernier ressort,

Déboute Madame [O] [X] de ses demandes ;

Condamne Madame [O] [X] aux dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

La greffière La juge des contentieux de la Protection