TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Maître Ali DERROUICHE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Xavier SILVA

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/07242 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5QJ5

N° MINUTE :

8 JCP

JUGEMENT

rendu le lundi 05 mai 2025

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT – OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Ali DERROUICHE de la SELARL CENTAURE AVOCATS, avocats au barreau de SEINE-SAINT-[G], vestiaire : #PB282

DÉFENDEUR

Monsieur [G] [J], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne assisté de M^e Xavier SILVA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0567

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 mai 2025 par Romain BRIEC, Juge assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 05 mai 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/07242 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5QJ5

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 25 août 2011, [Localité 4] HABITAT OPH a donné à bail à Monsieur [G] [J] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 264,50 euros outre une provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, [Localité 4] HABITAT OPH a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 4706,95 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de mars 2025 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle, le 9 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 juillet 2024, PARIS HABITAT OPH a fait assigner Monsieur [G] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut d’occupation,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,

— condamner Monsieur [G] [J] à lui payer les loyers et charges impayés au 18 juillet 2024, soit la somme de 4003,70 euros, sous réserve des loyers à échoir, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner Monsieur [G] [J] à lui payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, [Localité 4] HABITAT OPH expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 9 avril 2024, et ce pendant plus de six semaines.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été porté à la connaissance des parties à l’audience. Il y est mentionné que Monsieur [G] [J] ne dispose d’aucune ressource. Son AAH a été supprimée en 2023 à la suite d’un séjour prolongé en Côte d’Ivoire. Il a initié des démarches pour pouvoir percevoir à nouveau l’AAH mais sans pouvoir justifier de sa date de retour effective en France.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 mars 2025.

A l’audience, [Localité 4] HABITAT OPH, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 7953,86 euros, selon décompte en date du 1er février 2025. Le bailleur a indiqué que le loyer courant n’est pas payé et que le dernier versement date de mai 2024.

Monsieur [G] [J] a été représenté par son conseil à l’audience utile et a fait viser des conclusions soutenues oralement. Il a sollicité à titre principal le rejet des demandes adverses, l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire d’une durée de 18 mois, et la condamnation de [Localité 4] HABITAT OPH à supporter les frais irrépétibles et les dépens, subsidiairement, un délai de 12 mois pour quitter les lieux. Monsieur [G] [J] a confirmé les termes du diagnostic social et financier.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 5 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action en constat d’acquisition de la clause résolutoire pour impayés de loyers et charges

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 19 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 05 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, [Localité 4] HABITAT OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 10 avril 2°24, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 18 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 25 août 2011 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 avril 2024, pour la somme en principal de 4706,95 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 mai 2024.

Si, en application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui aurait repris le paiement du loyer courant (cette dernière condition peut cependant être écartée si le bailleur y consent), lesquels suspendent les effets de la clause résolutoire, il sera relevé que les loyers courants ne sont pas payés depuis plusieurs mois et que le bailleur a entendu maintenir les demandes de son acte introductif. Monsieur [G] [J] ne démontre pas non plus être en capacité de régler sa dette locative de façon échelonnée puisqu’il ne dispose d’aucune ressource et que ses démarches en vue de bénéficier à nouveau de l’AAH ne sont susceptibles d’aboutir que de manière hypothétiques, compte tenu de ses séjours aléatoires et insuffisamment durables sur le territoire français. Il ne sera donc pas fait application de l’article précité.

Monsieur [G] [J] étant sans droit ni titre depuis le 21 mai 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [G] [J] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, [Localité 4] HABITAT OPH produit un décompte démontrant que Monsieur [G] [J] reste lui devoir la somme de 7953,86 euros (en ce inclus 194,40 euros de frais de poursuite) à la date du 1er février 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Les frais de poursuite, dont il n’est pas démontré qu’ils sont dus contractuellement, seront retirés conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l’assignation sont inclus dans les dépens.

Pour la somme au principal, Monsieur [G] [J] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience. Il sera donc condamné au paiement de la somme de 7759,46 euros (7953,86-194,40), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4706,95 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Monsieur [G] [J] sera aussi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 2 février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, il apparaît que Monsieur [G] [J] n’apporte aucun élément aux débats de nature à justifier d’une recherche éventuelle de logement dans le parc privé, même récente et qui serait restée infructueuse. En outre, le constat de commissaire de justice du 18 juin 2024 remet en cause l’occupation effective du logement objet du litige par Monsieur [G] [J], puisqu’il y est relevé que “l’appartement est en mauvais état d’entretien et semble plus servir de lieu de stockage”, que “seules des affaires de femmes sont trouvées”, et que “le réfrigérateur est quasi vide”.

En conséquence, la demande de Monsieur [G] [J] sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [G] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 août 2011 entre [Localité 4] HABITAT OPH et Monsieur [G] [J] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 21 mai 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [G] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [G] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, [Localité 4] HABITAT OPH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [G] [J] à verser à [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 7759,46 euros (décompte arrêté au 1er février 2025, incluant la mensualité de janvier 2025), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 9 avril 2024 sur la somme de 4706,95 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [G] [J] à verser à [Localité 4] HABITAT OPH une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (soit 428,03 euros en janvier 2025), à compter du 2 février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNE Monsieur [G] [J] à verser à [Localité 4] HABITAT OPH une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [G] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

ORDONNE la communication au Préfet de [Localité 4] de la présente décision ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

La greffier, Le juge