N° RG : N° RG 22/02418 – N° Portalis DBX6-W-B7G-WN6E

5EME CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

30Z

N° RG : N° RG 22/02418 – N° Portalis DBX6-W-B7G-WN6E

AFFAIRE :

S.A.R.L. S.I.H.I.

C/

S.A.R.L. MORIS IMMOB

Grosses délivrées

le

à

Avocats :

M^e Quentin DUPOUY

l’AARPI RIVIERE – DE KERLAND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

5EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 20 NOVEMBRE 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors du délibéré

Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente,

Madame Mariette DUMAS, Vice-Présidente,

Jean-Noël SCHMIDT, Vice-Président,

Cadre Greffier, lors des débats et du délibéré

Monsieur Lionel GARNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 Septembre 2025,

JUGEMENT:

Contradictoire

Premier ressort

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. S.I.H.I.

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Quentin DUPOUY, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. MORIS IMMOB

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Vianney LE COQ DE KERLAND de l’AARPI RIVIERE – DE KERLAND, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

******

N° RG : N° RG 22/02418 – N° Portalis DBX6-W-B7G-WN6E

EXPOSE DU LITIGE

Faits constants :

Par acte du 18/06/1994, la SARL MORIS IMMOB (époux [H]) a donné a bail commercial à la SGEH (famille [C]) six studios, qu’elle avait acquis auprès de la Société SOMME 127, dans deux immeubles contigus du [Adresse 5] [Localité 4] portant l’enseigne “[Adresse 6]” à usage d’hôtellerie (trois étoiles).

Par la suite le bail a été transféré, tout d’abord à la société MADO EXPLOITATION, puis en dernier lieu en 2011 à la Société les Investissements Hôteliers et immobiliers (SIHI).

Un contentieux fourni a opposé les deux parties et nécessité l’intervention de plusieurs juridictions (demandes d’annulation des ventes pour dol, paiement des loyers) avec notamment un arrêt de la Cour d’appel de [Localité 4] en date du 18/01/2022 qui a définitivement condamné la SIHI à payer au bailleur la somme de 108.264,75€ au titre des loyers d’octobre 2008 au 1er février 2017. Le preneur a exécuté cette décision.

Entre temps des travaux ont été entrepris dans la résidence, tant dans les parties communes, que dans les parties privatives louées par le preneur.

Le preneur a mis en demeure son bailleur en septembre 2016 à fin de régularisation d’un devis portant sur les parties privatives louées, en vain.

Le preneur a régularisé ce devis, puis a payé à l’entreprise de travaux (LCBAT) la somme de 50.796,52€ et a réclamé au bailleur le remboursement de cette somme.

Dans son arrêt pré-cité la Cour d’appel de [Localité 4] s’est dit non saisie de cette question.

Procédure:

Par acte délivrée le 24 mars 2022, la SARL Société les Investissements Hôteliers et immobiliers (SIHI) (ci-après “le preneur”), titulaire du bail commercial signé le 18 juin 1994, a assigné la SARL MORIS IMMOB ( ci-après “le bailleur” ) devant le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX aux fins de condamnation de cette dernière à lui payer la somme principale de 52.045,28€ au titre du remboursement du coût des travaux réalisés par la société LCBAT en soutenant que les travaux effectués incombaient au bailleur, outre 15.000€ pour résistance abusive.

Il convient de préciser que depuis cette assignation :

— le défendeur a constitué avocat et fait déposer des conclusions en formant une demande reconventionnelle en paiement de loyers.

— par Ordonnance en date du 4/04/2023, le Juge de la mise en état – saisi d’un incident en ce sens par le bailleur – a déclaré irrecevable la demande du preneur en remboursement du coûts des travaux entrepris dans les locaux loués en raison de la prescription. Il a également rejeté la demande du bailleur de provision pour loyers échus en raison d’une contestation sérieuse.

De sorte que le Tribunal reste saisi des seules demandes reconventionnelles du bailleur en paiement des loyers et charges restant dus.

— le preneur a formé appel de cette ordonnance,

— la Cour d’appel de [Localité 4] a par arrêt du 16/01/2024, confirmé l’irrecevabilité de la demande en remboursement du coût des travaux de rénovation dans les parties privatives louées au preneur, mais a condamné ce dernier à une provision de 72.074,04€ au titre des loyers échus de mars 2017 au 3° trimestre 2022 inclus,

— par conclusion au fond, le bailleur a sollicité la résiliation du bail,

— l’ordonnance de clôture est en date du 26/08/2025.

Les débats s’étant déroulés à l’audience du 18/09/2025 au cours de laquelle les parties ont été autorisées par le Tribunal à présenter une note en délibéré et pièces justificatives afin d’actualisation de la créance du bailleur, l’affaire a été mise en délibéré au 20/11/2025.

Le preneur a produit par note en délibéré du 2/10/2025 l’extrait de son livre comptable faisant état des écritures comptables entre les parties.

Le bailleur a, par note en délibéré du 9/10/2025 confirmé les versements du preneur inscrits dans son livre comptable, mais a rappelé qu’il restait fondé à réclamer la différence entre le loyer payé sur la base du loyer initial et le montant du loyer indexé conformément au bail, ce sur la période non prescrite.

PRÉTENTIONS DU DEMANDEUR, SARL SIHI, preneur :

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22/10/2024 et reprises à l’audience, le demandeur sollicite du Tribunal de :

Accueillir la concluante en ses moyens, fins et conclusions,

Y faisant droit,

Réduire la demande de la société MORIS IMMOB au titre des loyers de mars 2017 au 4ème trimestre 2021 inclus à la somme de 59.331,54 euros TTC,

Constater que SIHI est à jour du paiement des loyers postérieurs au 1er janvier 2022,

Rejeter l’intégralité des demandes de la société MORIS IMMOB et en particulier sa demande de résiliation du bail,

Statuer ce que de droit sur les dépens,

Le preneur, s’agissant de la demande reconventionnelle du bailleur en paiement du loyer, soutient que ce dernier, en demandant le paiement de 5.097€ TTC, commettait une erreur en appliquant une TVA à une somme déjà exprimée et fixée par la Cour d’appel de [Localité 4] en TTC (16.990€ TTC/an, 4.247,50€ TTC/trimestre), ce qui reviendrait à comptabiliser deux fois la TVA. Il en déduit que le montant exact qui devait figurer au commandement de payer est de 76.149,71€, auxquels il convient de retrancher les 22.786,79 de la saisie conservatoire opérée sur demande du bailleur, soit un restant dû pour la période courant jusqu’à fin 2021 de 59.331,54€.

Pour les loyers échus depuis le 1/01/2022, le preneur soutient avoir fait procéder aux virement des sommes de 47.620€ (le 15/09/2023) et de 7.936,75€ (le 29/09/2023, en paiement du 3° trimestre 2023).

Sommes dont le bailleur ne tiendrait pas compte dans sa demande.

Sur la demande du bailleur en résiliation du bail, le preneur fait valoir que le bailleur a formé cette demande pour la première fois en juin 2023. Il prétend que ce dernier n’aurait eu de cesse de réclamer un loyer augmenté irrégulièrement de 20% (TVA sur loyer TTC). Il affirme être à jour du paiement car la somme restant due correspondrait selon lui au montant des travaux qu’il a payés et qu’il dit avoir fait exécuter pour le compte du bailleur ; alors que si la prescription s’oppose à son action, il n’en demeurerait pas moins que ce dernier aurait bénéficié d’un avantage alors que le preneur serait tenu par le bail qu’aux seules réparations locatives de l’article 1754 du Code civil. Il en conclut que la demande de résiliation devrait être rejetée.Sur la demande de remboursement des charges de copropriété, il reste taisant.

PRÉTENTIONS DU DÉFENDEUR, SARL MORIS IMMOB, bailleur :

Dans ses dernières conclusions en date du 12/03/2024 le défendeur, au visa des articles L. 145-41 et suivant du code de commerce, demande au tribunal de :

Condamner la société SOCIETE D’INVESTISSEMENT HOTELIERS ET IMMOBILIERS (SIHI) à payer à la société MORIS-IMMOB, en deniers ou quittances la somme de 185.894,21€ TTC ; outre une indemnité de 10.000 € pour résistance abusive ;

Condamner la société SOCIETE D’INVESTISSEMENT HOTELIERS ET IMMOBILIERS (SIHI) à payer à la société MORIS-IMMOB la somme globale de 11.564,98 € au titre du rappel des charges (à actualiser avec les charges 2023 et 2024) ;

Prononcer la résiliation des baux commerciaux correspondant aux lots 1, 2, 3, 4, 83 et 101 donnés à bail par contrat du 18 juin 1994 ; et Ordonner l’expulsion de tout occupant

Ordonner la capitalisation des intérêts à compter du commandement de payer les loyers du 12 novembre 2021

La condamner au paiement d’une somme de 5.000 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

La condamner aux entiers dépens.

Le bailleur prétend que le preneur lui serait redevable du paiement des loyers selon un décompte qu’il fourni pour une somme de 76.149,71€ arrêté à la date de sa mise en demeure du 12/11/2021, outre les loyers dus pour 2022.

De plus il soutient que le montant du loyer (fixé par la Cour d’appel à 16.990€) doit être actualisé sur la base de la variation de l’indice du coût de la construction (indice passant de 1016 en 1994 à 2033 au 30/09/2023).

Sur la base de cette actualisation, il réclame un loyer de 208.681€ TTC pour la période de mars 2017 au 1° trimestre 2024 inclus, auxquels il retranche 22.786,79€ issus de la première saisie conservatoire, soit une condamnation pour un montant de 185.894,21€.

Il conteste le fait que les sommes payées par le preneur pour les travaux relatifs à la partie privative des locaux loués puissent venir en déduction car d’une part que l’action a été déclarée prescrite et d’autre part il s’agirait de travaux d’amélioration dus par le preneur, ce qui s’opposerait à caractériser un enrichissement sans cause.

Par ailleurs, le bailleur, sous réserve des effets de la prescription quinquennale, exige le remboursement par le preneur de l’ensemble des charges de copropriété payées par lui à compter de 2019 alors qu’elles seraient mise à la charge du preneur par le bail commercial, pour un montant total de 11.564,98€.

Il y ajoute une somme de 10.000€ pour résistance abusive.

— - -

Pour le surplus de l’exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux dernières écritures notifiées aux dates sus mentionnées aux parties

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le sort des demandes de donner acte et autres demandes ne constituant pas des prétentions

Le tribunal rappelle à titre liminaire qu’il n’a pas à statuer sur les demandes de « donner acte » ou « constater » de « déclarer » ou de « juger » qui figurent dans le dispositif des conclusions des parties, lesquelles demandes ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 53 et 768 du code de procédure civile mais des moyens de droit ou de fait qui doivent figurer au soutien d’une prétention dans la partie « discussion » des conclusions.

N° RG : N° RG 22/02418 – N° Portalis DBX6-W-B7G-WN6E

Sur la demande de paiement des loyers et charges restant dus

— sur le paiement du loyer

a) Sur le quantum dû

Il résulte des pièces régulièrement versées aux débats, et notamment de l’extrait du grand livre comptable du preneur retraçant les écritures entre les parties, communiqué le 2 octobre 2025 dans le cadre d’une note autorisée en délibéré, produite à la demande du Tribunal afin d’actualisation de la créance, que le solde restant dû par la société SIHI, à cette même date, s’établit ainsi :

[note : s’agissant du livre comptable du débiteur, les sommes inscrites à son “crédit” correspondent en réalité à une position de dette vis à vis du bailleur et vice versa]

— l’échéance du deuxième trimestre 2025 étant exigible au 15 octobre 2025, un “solde comptable” de 2.340,38 euros en faveur du preneur (figurant “D” pour débit) doit être pris en compte,

— la somme de 52.228 euros en faveur du bailleur comme précisé dans la note du bailleur signifiée le 9/10/2025, par note autorisée en délibéré. Ce montant correspondant à l’actualisation annuelle du loyer, pour la seule période dont l’action en paiement n’est pas prescrite (soit du deuxième trimestre 2019 au quatrième trimestre 2021), sur la base de l’indice du coût de la construction, conformément à l’article 3 du bail commercial du 18 juin 1994, laquelle actualisation n’est nullement contestée par le preneur puisque son grand livre comptable indique qu’il a procédé depuis septembre 2023 aux paiements des loyers dont le montant actualisé a été indexé, ce pour les loyers dus à compter de 2022,

— la somme de 50.796,52 euros en faveur du bailleur, car le preneur maintient dans son grand livre, à son crédit, cette somme résultant de deux règlements effectués les 2 mai et 20 juin 2017 pour respectivement 48.256,80 € et 2.539,83 €, correspondant au coût des travaux réalisés dans les locaux loués et dont il persiste à réclamer l’imputation au bailleur. Alors que cette créance alléguée a été définitivement déclarée prescrite par le juge de la mise en état, décision confirmée par arrêt de la Cour d’appel de Bordeaux du 16 janvier 2024. Le preneur ne peut donc s’en prévaloir pour minorer le montant du loyer dû. Son argument selon lequel le bailleur en tirerait cependant avantage est inopérant sur ce point.

A toute fin utile, il convient de constater que contrairement à ce qu’affirme le preneur, le bailleur n’établit sa créance – à tout le moins in fine dans ses dernières conclusions et sa note en délibéré – que sur un loyer correspondant à un montant toutes taxes incluses, tel que fixé initialement par décision de la Cour d’appel de [Localité 4] à 16.990€ par an, soit 4.247,50€ par trimestre, valeur de départ en 1994, actualisé selon indexation conventionnelle à 8.495€ par trimestre pour 2024 ; il importe donc peu que le commandement de payer du 12/11/2021 fasse état, ou pas, de montants de loyers supposément provisoirement inexacts (5.097€), cet acte n’ayant pas visé de clause résolutoire.

Il s’ensuit que la dette locative du preneur envers la société MORIS IMMOB doit être fixée à la date du jugement à la somme de 100.684,14 euros.

A cette somme il convient toutefois de retrancher la somme de 22.786,79 euros résultant de la saisie conservatoire opérée sur demande du bailleur, dont ce dernier, par son accord de défalquer cette somme, admet implicitement en avoir obtenu l’attribution.

La dette finale du preneur s’établit donc à 77.897,35 euros.

b) sur la demande de capitalisation des intérêts

Conformément à l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts ne peut être ordonnée que pour les intérêts échus depuis au moins une année entière.

En l’espèce, la capitalisation ne sera accordée que sur la seule partie du montant visé par le commandement de payer du 12 novembre 2021, soit 76.149,71 euros, à compter de cette date.

Pour le surplus de la dette, soit sur 1.747,64 €, la capitalisation prendra effet à compter du présent jugement.

— sur le remboursement par le preneur des charges de co-propriété payées par le bailleur

En droit, selon l’article 1103 du code civil « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Selon l’article 1193 du même code « Les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise. »

En l’espèce, aux termes de l’article 4 du bail commercial du 18 juin 1994, les charges de copropriété sont mises à la charge du locataire.

La dette invoquée par le bailleur n’est pas contestée par le preneur.

Le bailleur justifie du montant réclamé par la production de ses pièces n°12 à 21.

En conséquence, le Tribunal retiendra que le preneur est redevable du remboursement de la somme de 11.564,98 euros au titre des charges de copropriété avancées par le bailleur.

Sur la demande du bailleur de condamnation du preneur pour résistance abusive

En droit, tout justiciable est en droit de saisir une juridiction d’une demande dirigée contre autrui, ou encore de résister à cette demande.

Toutefois, l’action, ou exceptionnellement la défense, en justice est susceptible de dégénérer en abus.

Pour pouvoir caractériser la faute du demandeur ou du défendeur, au sens de l’article 1240 du Code civil et de l’article 32-1 du Code de procédure civile, Il incombe à la partie qui invoque l’abus d’action ou de défense judiciaire de démontrer l’existence d’une intention exclusive de la partie adverse de nuire à la partie adverse ou encore d’une absence manifeste de perspective de chance pour le demandeur, ou le défendeur, d’obtenir gain de cause en justice, ne serait-ce pour ce dernier en formant une demande de délai.

Le bailleur sollicite l’allocation de dommages-intérêts en raison du comportement dilatoire du preneur.

En l’espèce, il ressort des éléments produits que le preneur a persisté à différer le paiement des loyers, nonobstant les décisions de justice précédemment intervenues.

Le Tribunal relève qu’il a déjà été condamné à dommages et intérêts pour non respect de son obligation de paiement à échéance convenue : tant par l’arrêt de la Cour d’appel du 16 juin 2016, que par l’arrêt de la même Cour d’appel de Bordeaux en date du 18 janvier 2022.

Pour autant, force est de constater que – postérieurement à ses virements effectués courant mars 2022 en exécution de sa condamnation du 18 janvier 2022 – il n’a repris le paiement de ses loyers courant qu’à compter du 15 septembre 2023, soit avec plus d’un an de retard. Puis le loyer du 4e trimestre 2024, exigible le 15 janvier 2025, n’a été réglé que le 19 mars 2025, soit avec un retard supérieur à deux mois, alors que la procédure au fond était en cours.

Ce comportement, traduisant une mauvaise volonté persistante dans l’exécution de ses obligations essentielles, caractérise une résistance abusive.

Le préjudice subi par le bailleur sera équitablement réparé par l’allocation d’une somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur la demande de résiliation du bail

En droit, l’article L. 145-41 du code de commerce prévoit que la clause résolutoire d’un bail commercial ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux, sauf décision contraire du juge.

En l’espèce, le bailleur sollicite non pas la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, mais la résiliation judiciaire du bail pour inexécution répétée de l’obligation de paiement.

Or, l’obligation principale du preneur consiste à s’acquitter régulièrement du loyer et des charges à leurs échéances comme stipulé à l’article trois du bail de 1994.

Aussi, les retards réitérés, d’une durée et d’une importance significatives comme déjà relevé ci-dessus, établissent un manquement grave et durable à cette obligation essentielle.

Dans ces conditions, et compte tenu de l’antériorité des difficultés récurrentes de paiement, le Tribunal estime que la résiliation du bail est justifiée, voire nécessaire afin de mettre fin à une série ininterrompue de recours à la justice.

Le bail sera donc résilié aux torts exclusifs du preneur, avec toutes conséquences de droit, y compris la mesure d’expulsion en cas de non exécution spontanée.

Sur les autres demandes :

— sur les dépens,

Les dépens seront supportés par la partie qui succombe, en application de l’article 696 du code de procédure civile, ici le preneur.

— sur la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la partie non condamnée aux dépens, tout ou partie des frais non compris dans les dépens qu’elle a engagé pour faire valoir ses droits et assurer correctement sa défense.

Le preneur sera condamné à verser la somme de 3.000€ à ce titre.

— sur l’exécution provisoire,

L’exécution provisoire de la décision à venir est de droit et il n’y a pas lieu à l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

— CONDAMNE la SARL SIHI – Société d’Investissements Hôteliers et Immobiliers à payer à la SARL MORIS IMMOB les sommes suivantes :

—  77.897,35 euros au titre du solde des loyers dus à la date du jugement,

—  11.564,98 € au titre du remboursement des charges de copropriété supportées par le bailleur;

— DIT que les intérêts, au taux légal, sont dus et seront capitalisés en application de l’article 1343-2 du code civil :

— sur la somme de 76.149,71 € : à compter du commandement de payer du 12 novembre 2021 ;

— sur le surplus de la dette locative, soit sur 1.747,64 € : à compter du présent jugement ;

— CONDAMNE la SARL SIHI à payer à la SARL MORIS IMMOB la somme de 1.000€ à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

— DÉBOUTE la SARL MORIS IMMOB pour le surplus de ses demandes de paiement et indemnitaires ;

— PRONONCE la résiliation judiciaire du bail commercial du 18 juin 1994 portant sur les lots 1, 2, 3, 4, 83 et 101, aux torts exclusifs du preneur, la SARL SIHI ;

— ORDONNE l’expulsion de tout occupant de ces lieux, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, un mois après la signification du présent jugement;

— DIT qu’en cas de besoin, le sort des meubles sera réglé conformémen aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— CONDAMNE la SARL SIHI aux entiers dépens ;

— CONDAMNE la SARL SIHI à payer à la la SARL MORIS IMMOB la somme de 3.000€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire

La présente décision est signée par Madame WALAZYC, Vice-Présidente et Monsieur Lionel GARNIER, Cadre Greffier.

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LE GREFFIER LE PRÉSIDENT