Du 20 mars 2025

5AA

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 24/01823 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZTTC

S.A. DOMOFRANCE

C/

[B] [P], [U] [E] [V]

— Expéditions délivrées aux parties

— FE délivrée à Sté DOMOFRANCE

Le 20/03/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 20 mars 2025

PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Société DOMOFRANCE, SA D’HLM

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentée par Mme [M] (salariée) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDEURS :

Monsieur [B] [P]

né le 05 Septembre 1990 à [Localité 11]

[Adresse 5] [Adresse 8]

[Adresse 14]

[Localité 6]

Madame [U] [E] [V]

né le 06 Mai 1994 à [Localité 11]

[Adresse 5] [Adresse 8]

[Adresse 14]

[Localité 6]

Présents

DÉBATS :

Audience publique en date du 16 Janvier 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 20 Septembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Les défendeurs ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par actes du 18 août 2020, la société DOMOFRANCE (DOMOFRANCE) a donné à bail à M. [B] [P] et Mme [U] [V] un bien à usage d’habitation, situé à [Adresse 17][Localité 13][Adresse 2] [Adresse 9] et une place de stationnement n°33 dans la Résidence.

Des loyers étant demeurés impayés, DOMOFRANCE a fait signifier à M. [B] [P] et Mme [U] [V] le 18 juin 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 20 septembre 2024, DOMOFRANCE a fait assigner M. [B] [P] et Mme [U] [V] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé à l’audience du 16 janvier 2025 en lui demandant de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire des baux du 18 août 2020 à la date du 19 août 2024 et que M. [B] [P] et Mme [U] [V] sont occupants sans droit ni titre

— ordonner leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef

— en tant que de besoin fixer que le sort des meubles sera régi par les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution

— les condamner solidairement à payer par provision la somme de 3.947,53 euros (terme de juillet 2024 inclus), outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— les condamner solidairement à une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer qui aurait été dû en cas de non-résiliation du bail, augmenté des charges, de la résiliation du bail jusqu’à la complète restitution des lieux visés par les baux en date du 18 août 2020, vides de tout occupation et de tout objet mobilier

— les condamner solidairement à lui payer la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire a été débattue à l’audience du 16 janvier 2025 et mise en délibéré au 20 mars 2025.

Lors des débats, DOMOFRANCE régulièrement représentée, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 3.813,67 euros hors frais selon un décompte fourni à l’audience. Elle précise cependant que la Commission de Surendettement des Particuliers a déclaré le dossier de M. [B] [P] et Mme [U] [V] recevable le 31 octobre 2024, qu’ils ont repris le paiement des loyers, et qu’elle accepte l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets du commandement de payer.

Il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de DOMOFRANCE.

M. [B] [P] et Mme [U] [V], qui comparaîssent en personne, confirment la reprise du paiement du loyer et demandent au juge des contentieux de la protection statuant en référé de leur accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit. Ils indiquent percevoir pour l’un un salaire de 1.600 euros et pour l’autre un salaire de 1.400 euros.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné connaissance de ses conclusions à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

— sur la recevabilité de l’action :

DOMOFRANCE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 20 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 24 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 18 juin 2024, pour la somme en principal de 2.868,27 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 19 août 2024.

— SUR LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE ET LES DEMANDES EN PAIEMENT :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable depuis le 29 juillet 2023, prévoit cependant que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VI 1° de la loi précitée dispose notamment que par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, et que le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge, qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location, accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

De plus, l’article 24-VII ajoute que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est produit par DOMOFRANCE le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que M. [B] [P] et Mme [U] [V] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3.813,67 euros à la date du 14 janvier 2025.

M. [B] [P] et Mme [U] [V] ne forment pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette et doivent, par conséquent, être condamnés à titre provisionnel au paiement de cette somme. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

La solidarité étant convenue au contrat, il sera fait droit à la demande de condamnation solidaire.

Il ressort des débats et des éléments produits, en particulier du décompte actualisé et du diagnostic social et financier, que M. [B] [P] et Mme [U] [V] ont repris le paiement d’un loyer et des charges courants, et que la Commission de Surendettement des Particuliers par décision du 31 octobre 2024 a déclaré leur dossier recevable, avec orientation vers un réaménagement des dettes, sans qu’au jour des débats l’issue de la procédure soit connue.

Dans ces conditions, en l’attente de la décision à intervenir dans le cadre de la procédure de surendettement, il y a lieu d’accorder à M. [B] [P] et Mme [U] [V] des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif et de suspendre les effets du commandement de payer à charge pour eux de régler aussi le loyer et les charges courants. A défaut la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l’expulsion de M. [B] [P] et Mme [U] [V] pourra être poursuivie et ils seront tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu’il convient de fixer au montant actuel du loyer et des provisions pour charges, réévaluable dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

— SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

M. [B] [P] et Mme [U] [V], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu de leur situation économique M. [B] [P] et Mme [U] [V] supporteront une indemnité de 50 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, E. VIDALIE-TAUZIA, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 19 août 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus le 18 août 2020 et liant la société DOMOFRANCE à M. [B] [P] et Mme [U] [V], concernant le bien à usage d’habitation, situé à [Adresse 16] [Localité 12][Adresse 1] [Adresse 15] [Adresse 9] et la place de stationnement n°33 au sein de la Résidence ;

CONDAMNONS solidairement M. [B] [P] et Mme [U] [V] à payer à la société DOMOFRANCE à titre provisionnel la somme de 3.813,67 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges (décompte arrêté au 14 janvier 2025, échéance de décembre 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS M. [B] [P] et Mme [U] [V], sur le fondement de l’article 24 VI 1° et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, en l’attente de la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, du jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, du jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou de toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement, à s’acquitter de leur dette par mensualités de 106 euros par mois, en sus du loyer et des charges courants ;

DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire en l’attente de la décision de la Commission de Surendettement des Particuliers ;

DISONS que M. [B] [P] et Mme [U] [V], jusqu’à la décision à intervenir dans le cadre de la procédure de surendettement, devront régler la mensualité ci-dessus fixée et le loyer et les charges courants ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d’une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

— la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

— à défaut pour M. [B] [P] et Mme [U] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société DOMOFRANCE pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— M. [B] [P] et Mme [U] [V] seront tenus de payer à la société DOMOFRANCE une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges (605,74 euros à la date du 14 janvier 2025), à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération des lieux, indemnité revalorisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer et des charges dans le contrat de bail, et, en tant que de besoin, les y CONDAMNONS in solidum, sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;

RAPPELONS que l’article L.714-1 du code de la consommation régit l’articulation entre le traitement des situations de surendettement et la procédure en constat de la résiliation du bail et que les mesures adoptées ont vocation à se substituer aux dispositions prises par la présente ordonnance en l’attente ;

AUTORISONS l’expulsion de M. [B] [P] et Mme [U] [V] et de tous occupants de leur chef des lieux précités, en cas de non respect des modalités d’apurement de la dette et/ou de défaut de paiement des loyers et charges, dans le délai de deux ans courant à compter du caractère définitif de la décision à intervenir dans le cadre de la procédure de surendettement ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

CONDAMNONS in solidum M. [B] [P] et Mme [U] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS in solidum M. [B] [P] et Mme [U] [V] à payer à la société DOMOFRANCE la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE