Du 05 septembre 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/00704 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2JMH

S.A. [Adresse 13]

C/

[I] [N]

— Expéditions délivrées à

Cabinet RACINE

— FE délivrée à

Cabinet RACINE

Le 05/09/2025

Avocats : Cabinet RACINE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 septembre 2025

PRÉSIDENT : Monsieur Jean-François SABARD, Magistrat honoraire

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

S.A. VILOGIA SOCIETE ANONYME D’HLM, inscrite au RCS de [Localité 12] sous le numéro 475 680 815

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représentée par M^e Pauline CRUSE (Cabinet RACINE, Avocats au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEUR :

Monsieur [I] [N]

né le 16 Juillet 1985 à

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 3]

Présent

DÉBATS :

Audience publique en date du 13 Juin 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 27 Mars 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat de résidence en date du 04 avril 2024, la société VILOGIA a consenti à Monsieur [I] [N] une convention d’occupation portant sur un logement meublé dans une résidence sociale, située [Adresse 6], à [Localité 10] qui ne relève pas des dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par acte de commissaire de justice du 07 janvier 2025, la société VILOGIA a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2.785,23 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du contrat de résidence.

Par acte de commissaire de justice du 27 mars 2025, la société VILOGIA a assigné Monsieur [I] [N] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 13 juin 2025 aux fins de voir :

— Constater le jeu de la clause résolutoire insérée dans le Contrat de résident pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives et dire Monsieur [I] [N] sans droit ni titre d’occupation ;

— Ordonner en conséquence l’expulsion des lieux de Monsieur [I] [N], ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement situé [Adresse 5] [Adresse 11], et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— Condamner Monsieur [I] [N] au paiement à titre provisionnel de la somme de 2.608,17 euros correspondant au montant des loyers et charges impayés à ce jour, avec intérêts au taux légal en application de l’article 1231-6 du code civil ;

— Condamner Monsieur [I] [N] au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant qu’il y aura lieu de fixer au montant du dernier terme de loyer, à compter du jour où le bail s’est trouvé résilié et ce jusqu’au départ effectif de Monsieur [I] [N] des lieux, ainsi que celui de tout occupant de son chef conformément aux dispositions de l’article 1760 du code civil ;

— Condamner Monsieur [I] [N] au paiement de la somme de 150,00 euros conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Le condamner aux entiers dépens de l’instance et de ses suites conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

A l’audience du 13 juin 2025, la société VILOGIA, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 3.236,77 euros au 03 juin 2025 et confirme les termes de sa demande initiale. Elle indique ne pas être opposée à l’octroi de délai de paiement.

En défense, Monsieur [I] [N] comparaît et expose qu’il ne conteste pas la dette. Il sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler une somme mensuelle de 90 euros en sus du loyer courant sur 36 mois.

Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des parties comparantes.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 05 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure

Il convient de relever que l’article 25-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le titre 1er bis de ladite loi relatif au rapports entre bailleurs et locataires dans les logements meublés résidence principale ne s’applique pas aux logements-foyers, ni aux logements faisant l’objet d’une convention avec l’État portant sur leurs conditions d’occupation, ou leurs modalités d’attribution. Il ne s’applique pas non plus aux logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi, ni aux locations consenties aux travailleurs saisonniers.

En l’espèce la location porte sur un logement meublé faisant l’objet d’une convention avec l’État portant sur ses conditions d’occupation, ou ses modalités d’attribution qui entre dans le champ des résidences exclues de l’application du titre 1er bis de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Dès lors la demande en résiliation du bail fondée sur le défaut de paiement de la redevance due en contrepartie de l’attribution du logement meublé, n’est pas soumis aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

De plus l’article L.632-3 du code de la construction et de l’habitation prévoit que les dispositions de l’article L. 632-1 du même code ne s’appliquent pas aux logements-foyers ni aux logements faisant l’objet d’une convention avec l’État portant sur leurs conditions d’occupation et leurs modalités d’attribution. La demande aux fins de constat de la résiliation ou de prononcé de la résiliation du bail d’une personne dont le logement loué meublé constitue la résidence principale n’est donc pas non plus soumise à l’obligation de la notifier, à la diligence du commissaire de justice, au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de leur compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Selon l’article R.633-3 code de la construction et de l’habitation, le gestionnaire ou le propriétaire d’un logement-foyer, destiné au logement collectif à titre de résidence principale de personnes dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs meublés ou non et des locaux communs affectés à la vie collective et accueillant notamment des personnes âgées, des personnes handicapées, des jeunes travailleurs, des étudiants, des travailleurs migrants ou des personnes défavorisées, peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 (inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur, cessation totale d’activité de l’établissement, cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré) sous réserve d’un délai de préavis :

a) D’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire

b) De trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

La résiliation du contrat est signifiée par commissaire de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

Lorsque la résiliation émane du gestionnaire, la personne logée est redevable, pendant le préavis, des sommes correspondant à la seule période d’occupation effective des lieux. Si la résiliation émane de la personne logée ou de son représentant, celle-ci est redevable des sommes correspondant à toute la durée du préavis.

En l’espèce, l’article 5 du contrat de résidence sociale conclu le 04 avril 2024, le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat en cas d’inexécution de l’une des obligations incombant au résidant, notamment tenu au paiement de la redevance, la résiliation ne produit effet qu’un mois après la date de la sommation réalisé par commissaire de justice ou la notification par lettre recommandée avec accusé de réception.

La société VILOGIA a fait signifier à Monsieur [I] [N] un commandement d’avoir à payer la somme de 2.785,23 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 07 janvier 2025.

À la date de ce commandement, selon le décompte, plus de trois termes mensuels consécutifs étaient dus et Monsieur [I] [N] n’a pas réglé les sommes dues dans le délai de 1 mois qui lui était imparti.

Ce défaut de régularisation fonde la société VILOGIA à se prévaloir de la résiliation du contrat à la date du 08 février 2025, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Cependant Monsieur [I] [N] sollicite l’octroi de délais de paiement avec suspension de la résiliation du contrat, ce à quoi la société VILOGIA ne s’est pas opposée.

Dans la mesure où le droit à un logement est un droit fondamental à valeur constitutionnelle, et où Monsieur [I] [N] perçoit des aides qui lui permettent de régler la redevance d’un montant global de 513,80 euros, compte tenu des efforts réalisés par Monsieur [I] [N] pour régulariser une partie de l’arriéré, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil pour solder la dette, en suspendant la résiliation du contrat sous réserve du respect des délais de paiement accordés et du paiement des redevances continuant à courir.

A défaut de respecter cet échéancier Monsieur [I] [N] sera déchu des délais de paiement et la société VILOGIA pourra faire procéder à son expulsion. Une indemnité d’occupation sera fixée jusqu’à libération effective des lieux, d’un montant égal à celui de la redevance qui aurait été due selon les conditions contractuelles avec revalorisation telle que prévue par la convention.

Sur la créance de la bailleresse

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Au soutien de sa demande la société VILOGIA produit un décompte actualisé à la date du 03 juin 2025, selon lequel sa créance s’établirait à 3.236,77 euros.

Cependant, ce décompte intègre les frais de procédure qui relèvent des dépens (148,54 euros) sans que la société bailleresse justifie de la régularité de la procédure relative à leur application. En conséquence il convient de déduire cette somme du décompte.

L’obligation au paiement de cette créance n’étant pas sérieusement contestable, Monsieur [I] [N] sera condamné au paiement de la somme de 3.088,23 euros, à valoir sur le montant des redevances et indemnités d’occupation dus à la date du 03 juin 2025 – échéance du mois de mai 2025 incluse – et au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance (513,80 euros au jour de l’audience) à compter du 1er juin 2025 sous réserve de l’octroi des délais de paiement dont le principe est ci-dessus retenu.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [I] [N].

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [I] [N] à verser à la société VILOGIA la somme de 150 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

que la société VILOGIA a régulièrement mis en œuvre la résiliation de la convention de résidence sociale portant sur le logement situé [Adresse 7] conformément à la clause de résiliation de plein droit et aux dispositions légales ;

CONSTATONS la résiliation du contrat à la date du 08 février 2025,

CONDAMNONS Monsieur [I] [N] à payer à la société VILOGIA la somme de 3.088,23 euros à valoir sur le montant des sommes dues à la date du 03 juin 2025 (mois de mai 2025 inclus) ;

ACCORDONS à Monsieur [I] [N] des délais de paiement pour acquitter sa dette locative, intérêts, dépens et indemnité de procédure ;

AUTORISONS Monsieur [I] [N] à s’acquitter de cette dette au plus tard dans un délai de 24 mois par versements mensuels de 90 euros au minimum, le dernier étant augmenté du solde de la dette en principal, intérêts et frais, la redevance courante et les charges devant être en outre versés à leur date d’échéance ;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des redevances ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et indemnité de procédure ;

SUSPENDONS en conséquence les effets de la résiliation de plein droit du bail ;

DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la résiliation de la convention sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS qu’en cas de non versement des mensualités ci-dessus fixées, au plus tard au dernier jour de chaque mois, ainsi que des redevances à leur date d’échéance, la totalité des sommes restant dues redeviendra exigible, et que si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des redevances, charges ou indemnités d’occupation la résiliation de la convention reprendra plein effet.

CONDAMNONS en ce cas Monsieur [I] [N] à quitter les lieux loués situés [Adresse 7].

DISONS qu’à défaut pour lui de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution lesquels attribuent compétence au juge de l’exécution ;

FIXONS en cas de non-respect du moratoire et à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à libération complète des lieux, au montant de la redevance révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (513,80 euros par mois à la date de l’audience), et de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables sur production de justificatifs :

CONDAMNONS Monsieur [I] [N], en deniers ou quittances valables, à son paiement à compter du mois de juin 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [N] aux dépens ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [N] à payer à la société VILOGIA la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS les demandes autres, plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION