Du 02 décembre 2025

5AA

SCI/FH

PPP Contentieux général

N° RG 25/01723 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2P2G

S.A. [Adresse 9]

C/

[S], [V], [M] [C] veuve [D]

— Expéditions délivrées à

Mme [S] [C] veuve [D]

— FE délivrée à

M^e Lorraine VIDEAU

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

JUGEMENT EN DATE DU 02 décembre 2025

JUGE : Madame Bérengère LARNAUDIE, Vice Présidente

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

S.A. HLM DOMOFRANCE

RCS [Localité 7] N° B 458 204 963

[Adresse 1]

[Adresse 11]

[Localité 3]

Représentée par M^e Lorraine VIDEAU, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL DUCOS-ADER/OLHAGARAY & ASSOCIES

DEFENDERESSE :

Madame [S], [V], [M] [C] veuve [D]

née le 15 Décembre 1966 à [Localité 10]

[Adresse 5]

[Adresse 12]

[Localité 4]

Présente

DÉBATS :

Audience publique en date du 14 Octobre 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte introductif d’instance du 30 avril 2025, la SA DOMOFRANCE a fait assigner Madame [S] [C] veuve [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux sur le fondement des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1219 et suivants et 1719 et suivants du code civil, aux fins de voir :

— constater la résiliation du contrat de bail du logement situé [Adresse 6] à [Localité 8] par acquisition de la clause résolutoire à compter du 18 mars 2025 ;

— prononcer la résiliation judiciaire des contrats verbaux portant sur le parking et le cellier situés à la même adresse pour non-paiement des loyers et charges locatives ;

— ordonner l’expulsion de corps et de biens de Madame [S] [C] veuve [D] des lieux ainsi que de tout occupant de son chef de l’ensemble des locaux loués, avec au besoin le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier;

— condamner Madame [S] [C] veuve [D] à lui payer la somme de 5.389,59 euros, au titre de l’arriéré locatif au 31 mars 2025, outre les intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2025 ;

— condamner Madame [S] [C] veuve [D] à payer une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui des loyers et des charges à compter de la résiliation de plein droit du bail, jusqu’à la libération effective des lieux, outre les intérêts au taux légal ;

— condamner Madame [S] [C] veuve [D] à lui payer la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner Madame [S] [C] veuve [D] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses demandes, la SA DOMOFRANCE expose que selon contrat de bail signé électroniquement les 29 et 30 novembre 2022, elle a donné en location à Madame [S] [C] veuve [D] un logement situé [Adresse 6] à [Localité 8], et que par deux contrats verbaux à effet au 2 décembre 2022, elle lui a donné à bail un cellier n° 1 et un parking n° 54 au sein de la même résidence.

Elle explique que la locataire ne s’acquittant plus du paiement du loyer et des charges, elle lui a adressé une mise en demeure le 28 octobre 2024, et que la Caisse d’allocations familiales (CAF) et le Fond de solidarité logement (FSL) ont été avisés de la situation ;

que par acte de commissaire de justice du 17 janvier 2025 dénoncé à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), elle lui a fait commandement de régler les sommes dues en visant la clause résolutoire contractuelle; que Madame [S] [C] veuve [D] n’y a pas déféré.

Elle indique que la dette s’élève désormais à la somme de 5.806,71 €, et qu’elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Madame [S] [C] veuve [D], présente, a exposé sa situation et proposé de reprendre le paiement du loyer courant outre le règlement de 120 € par mois pour apurer la dette locative. Elle affirme avoir repris le paiement des loyers depuis le mois de juillet 2025, et fait un versement supplémentaire de 120 € au mois de septembre 2025. Elle a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il a été donné connaissance à l’audience du diagnostic social et financier communiqué à la juridiction.

Le jugement a été mis en délibéré au 2 décembre 2025.

DISCUSSION :

Sur la recevabilité de l’action

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dispose que “A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi nº 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic”.

La loi SRU du 13 décembre 2000 a étendu l’obligation de notification au préfet de l’assignation aux actes visant au prononcé de la résiliation judiciaire du bail d’habitation de sorte que l’article 24-IV énonce que les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’Etat dans le département le 2 mai 2025 soit plus de deux mois avant l’audience.

La SA DOMOFRANCE justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1991, le 20 janvier 2025.

L’action de la SA DOMOFRANCE à l’encontre de Madame [S] [C] veuve [D] est donc recevable.

Sur la résiliation du bail pour non paiement des loyers et des charges locatives

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail d’habitation du logement signé par les parties contient une clause de résiliation pour défaut de paiement de tout ou partie du loyer à l’échéance fixée.

En l’espèce, la SA DOMOFRANCE justifie avoir tenté de trouver une solution amiable aux impayés de loyers, avant de faire délivrer à Madame [S] [C] veuve [D] un commandement de payer les loyers le 17 janvier 2025, sans que la dette ait été régularisée dans le délai imparti par le commandement.

Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et mentionne, conformément aux dispositions contractuelles, un délai de deux mois pour régularisation des paiements. Il est régulier et les causes selon le décompte produit, n’ont pas été réglées dans les deux mois de la signification, puisqu’à l’inverse la dette s’est aggravée.

Il convient de constater la résiliation du bail du logement à la date du 18 mars 2025, ainsi que celle du parking et du cellier qui en sont l’accessoire.

L’expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef sera autorisée à défaut de libération volontaire des lieux dans le respect des dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent.

Sur le paiement de la dette locative

Les articles 1728 du code civil et 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 disposent que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il résulte du décompte versé aux débats par le bailleur et non contesté par la locataire que celle-ci reste devoir la somme de 5.806,71 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus à la date du 13 octobre 2025.

En conséquence, Madame [S] [C] veuve [D] sera condamnée au paiement de la somme de 5.806,71 euros au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation impayés au 13 octobre 2025, outre les intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2025 sur la somme de 5.389,59 euros et à compter du jugement sur le surplus.

Sur la fixation d’une indemnité d’occupation

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En cas de maintien dans les lieux malgré la résiliation du contrat de bail, il convient de fixer l’indemnité d’occupation, due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération parfaite des locaux, au montant du loyer et des charges contractuellement convenus.

Madame [S] [C] veuve [D] sera condamnée à en payer le montant.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 V) de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Il résulte en outre de l’article 24, en ses V et VII de la loi du 6 juillet 1989 que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

En l’espèce, Madame [S] [C] veuve [D] a proposé de s’acquitter de sa dette par paiements mensuels de 120 euros, en sus du paiement du loyer courant.

Il ressort du décompte produit qu’elle s’est acquittée du paiement du loyer depuis le mois de juillet 2025 et qu’elle a effectué un versement supplémentaire de 120 euros le 29 septembre 2025.

Bien qu’elle ne produise aucun justificatif de sa situation (elle affirme percevoir un salaire de 1222 euros en qualité d’AESH et n’avoir personne à charge), il convient compte tenu de ces éléments de faire droit à sa demande de délais de paiement, avec la suspension des effets de la clause résolutoire, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Sur les demandes accessoires

Madame [S] [C] veuve [D], partie perdante, sera condamnée aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, et de l’assignation et de sa dénonciation à la Préfecture.

Compte tenu de la situation respective des parties, l’équité commande de laisser à la SA DOMOFRANCE la charge de ses frais irrépétibles.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort ;

DECLARE l’action de la SA DOMOFRANCE recevable ;

CONSTATE à la date du 18 mars 2025 la résiliation du bail conclu entre les parties, par application de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives ;

CONDAMNE Madame [S] [C] veuve [D] à payer à la SA DOMOFRANCE la somme de 5.806,71 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 13 octobre 2025, outre les intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2025 sur la somme de 5.389,59 euros et à compter du jugement sur le surplus;

AUTORISE Madame [S] [C] veuve [D] à s’acquitter de sa dette, outre le loyer et les charges courants, en 36 mensualités de 120 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens ;

DIT que, pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d’une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

— la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

— à défaut pour Madame [S] [C] veuve [D] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA DOMOFRANCE pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Madame [S] [C] veuve [D] sera tenue de payer à la SA DOMOFRANCE une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 14 octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale au montant du dernier loyer et des charges au jour de la déchéance des délais de paiement, et, en tant que de besoin, l’y CONDAMNONS ;

CONDAMNE Madame [S] [C] veuve [D] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, et de l’assignation et de sa dénonciation à la Préfecture ;

DIT n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la décision.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par la Vice-Présidente et la Greffière.

La Greffière, La Vice-Présidente, chargée des contentieux de la protection