Tribunal Judiciaire de Bordeaux, 7e chambre civile, 16 décembre 2025, n° 24/02201

TJ Bordeaux 16 décembre 2025

Arguments

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Rejeté
Manquement au devoir d'information
La cour a estimé que la SCI LE LOGIS a effectivement manqué à son devoir d'information, mais que les préjudices demandés ne sont pas en lien direct avec ce manquement.
Rejeté
Perte de chance due à la non-réalisation de la vente
La cour a jugé que le demandeur a lui-même renoncé à finaliser la vente, ce qui exclut la possibilité de réclamer une indemnisation pour perte de chance.
Rejeté
Inexécution des conditions suspensives
La cour a constaté que le compromis était caduc en raison de l'absence de réalisation des conditions suspensives, rendant la demande de clause pénale irrecevable.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bordeaux, 7e ch. civ., 16 déc. 2025, n° 24/02201
Numéro(s) :	24/02201
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	29 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Clément GERMAINYoann DELHAYE
Cabinet(s) :	DUCOS-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES
Parties :	LE LOGIS c/ SCI

Texte intégral

N° RG 24/02201 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Y4TL

7E CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

7E CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 16 DÉCEMBRE 2025

50Z

N° RG 24/02201

N° Portalis DBX6-W-B7I-Y4TL

AFFAIRE :

[O] [M]

[K] [I] [D] épouse [M]

SCI LE LOGIS

Grosse Délivrée

le :

M^e Yoann DELHAYE

SELARL DUCOS-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Monsieur PETEAU, Vice-Président, statuant en Juge Unique.

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 14 Octobre 2025

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDEURS

Monsieur [O] [M]

né le 05 Février 1973 à [Localité 7] (YVELINES)

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par Maître Yoann DELHAYE, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [K] [I] [D] épouse [M]

née le 06 Novembre 1972 à [Localité 8] (PYRÉNÉES ATLANTIQUES)

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Yoann DELHAYE, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

SCI LE LOGIS

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Clément GERMAIN de la SELARL DUCOS-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

La SCI LE LOGIS était propriétaire d’un ensemble immobilier sis [Adresse 5] frappé d’un arrêté de péril.

Un compromis de vente concernant ce bien a été signé le 16 août 2023 entre Monsieur [O] [M] et la SCI LE LOGIS pour la somme de 235.000 euros hors frais annexes.

Une date limite de réitération était fixée au 16 novembre 2023.

Le bien sera finalement vendu à un tiers à la barre du Tribunal judiciaire de BORDEAUX à l’audience du 30 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 mars 2024, Monsieur et Madame [O] et [K] [M] a assigné la SCI LE LOGIS devant le Tribunal judiciaire de BORDEAUX afin d’obtenir sa condamnation à lui payer différentes indemnités.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 27 août 2025 Monsieur [O] [M] sollicitait au visa des articles 1103, 1104, 1112, 1231-1 et 1231-5 du Code civil et L. 321-2 et L. 322-1 du code des procédures civiles d’exécution de :

— DÉCLARER Monsieur [O] [M] et Madame [K] [M] recevables en l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions et les en déclarer bien fondés,

À TITRE PRINCIPAL,

— CONDAMNER la SCI LE LOGIS à verser à Monsieur et Madame [M] :

— La somme de 1.680 € en réparation de leur préjudice économique tiré de l’engagement en pure perte de frais préalables à l’opération d’achat,

— La somme de 57.500 € en réparation de leur préjudice subi de la perte de chance de réaliser une plus-value immobilière, du fait de la non réitération de la vente,

À TITRE SUBSIDIAIRE,

— CONDAMNER la SCI LE LOGIS à verser à Monsieur et Madame [M] la somme de 23.500 € à titre de dommages et intérêts en application de la clause pénale insérée au compromis de vente du 16 août 2023,

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE,

— DÉBOUTER la SCI LE LOGIS de toutes demandes, fins et prétentions éventuellement soulevées à titre reconventionnel,

— RAPPELER que le jugement à intervenir sera revêtu de l’exécution provisoire de droit en application des dispositions des articles 514 et suivants du Code de procédure civile,

— CONDAMNER la SCI LE LOGIS à verser à Monsieur et Madame [M] la somme de 3.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER la SCI LE LOGIS aux entiers dépens, en ce compris ceux inhérents à la mesure de saisie conservatoire pratiquée en garantie des sommes mises à la charge de la SCI LE LOGIS.

A l’appui de leurs prétentions, Monsieur et Madame [O] et [K] [M] font valoir que la SCI LE LOGIS est à l’origine de l’impossible réitération de la cession projetée, ayant tu l’indisponibilité de l’immeuble du fait d’une procédure de saisie immobilière en cours menée par le TRÉSOR PUBLIC.

Ils soutiennent que cette information aurait dû leur être communiquée avant la signature du compromis de cession et au plus tard en cours de levée des différentes conditions suspensives inhérentes au compromis.

A défaut, Monsieur et Madame [M] estiment être fondés à solliciter la condamnation de la SCI LE LOGIS à les indemniser des préjudices tirés de l’abandon de cette cession et à tout le moins à leur payer le montant de la clause pénale insérée à l’acte.

La SCI LE LOGIS, dans ses dernières conclusions notifiées le 22 août 2025 demandaient de :

A TITRE PRINCIPAL :

— DECLARER la promesse de vente du 16 août 2023 caduque, faute de réalisation des conditions suspensives,

A TITRE SUBSIDIAIRE :

— DIRE que les préjudices dont Monsieur et Madame [M] se prévalent sont inexistants, et ne leur ouvrent dès lors aucun droit à indemnisation,

EN CONSEQUENCE,

ET EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— REJETER l’ensemble des demandes, fins et prétentions de Monsieur et Madame [M],

— CONDAMNER Monsieur et Madame [M] à payer à la SCI LE LOGIS la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNER Monsieur et Madame [M] aux entiers dépens.

La SCI LE LOGIS faisait valoir que la promesse de vente est, en application de ses dispositions contractuelles, frappée de caducité, non seulement du fait de l’absence de consignation du prix de vente par l’acquéreur, mais surtout de la non-réalisation de la condition suspensive d’obtention d’une déclaration préalable de travaux.

N° RG 24/02201 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Y4TL

Elle en concluait que l’ensemble des demandes de Monsieur et Madame [O] et [K] [M] fondées sur une promesse caduque doivent être rejetées.

La SCI LE LOGIS ajoutait que si Monsieur [O] [M] s’était finalement vu privé du bien immobilier, ce n’était pas du fait de la saisie immobilière intervenue, mais davantage de son souhait de ne pas poursuivre la réitération de la vente par-devant notaire, doublé d’enchères non remportées du fait d’un prix insuffisant pour poursuivre l’adjudication.

Elle en concluait que nul ne pouvant se prévaloir de sa propre turpitude, Monsieur [M] n’était donc pas fondé à solliciter une quelconque condamnation de la SCI LE LOGIS, ayant lui-même renoncé à la vente.

La clôture est intervenue le 29 août 2025.

Vu l’article 455 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions écrites auxquelles il conviendra de se reporter pour un plus ample développement des moyens et prétentions des parties.

MOTIFS

Sur les demandes indemnitaires formées par Monsieur et Madame [O] et [K] [M]

L’article 1112-1 du code civil dispose que celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

Par ailleurs l’article L 321-2 du code des procédures civiles d’exécution dispose que l’acte de saisie rend l’immeuble indisponible et restreint les droits de jouissance et d’administration du saisi.

Celui-ci ne peut ni aliéner le bien ni le grever de droits réels sous réserve des dispositions de l’article L. 322-1.

(…)

A l’appui de leurs demandes indemnitaires, Monsieur et Madame [O] et [K] [M] invoquent 4 manquements qu’ils imputent à la SCI LE LOGIS à savoir : la vente d’un bien indisponible juridiquement, le défaut d’information du vendeur, la violation de l’exigence de bonne foi contractuelle et la passivité de la SCI LE LOGIS pendant la procédure de vente judiciaire.

Les trois premiers arguments développés par Monsieur [O] [M] dans ses conclusions se recoupent puisque reposant en définitive sur la réticence alléguée de la SCI LE LOGIS au jour de la signature du compromis concernant l’existence d’une procédure de saisie immobilière.

Ils seront donc analysés conjointement.

Il est établi que Monsieur [O] [M] et la SCI LE LOGIS ont signé un compromis de vente portant sur un ensemble immobilier sis [Adresse 5].

Préalablement à la conclusion de cet acte, le TRÉSOR PUBLIC avait signifié à la SCI LE LOGIS le 27 mars 2023 un commandement valant saisie concernant ce bien, publié au service de la publicité foncière le 12 mai 2023.

Il en découlait qu’au jour de la signature du compromis l’immeuble était indisponible et la SCI LE LOGIS ne pouvait ni l’aliéner ni le grever de droits réels.

En outre du fait de la publication du commandement valant saisie, en application de l’article L 321-5 alinéa 2 à compter de cette date, les aliénations non publiées ou publiées postérieurement sont inopposables au créancier poursuivant en l’occurrence le TRÉSOR PUBLIC.

Cette information relative à l’existence d’une procédure de saisie immobilière constitue une information déterminante pour le consentement de Monsieur [O] [M], l’existence d’une saisie immobilière ayant des répercussions directes sur l’effectivité même du compromis et à terme de la vente envisagée.

En se gardant de révéler à Monsieur [O] [M] la procédure de saisie en cours, la SCI LE LOGIS a nécessairement violé l’obligation qui lui incombait en vertu de l’article 1112-1 du code civil et ainsi engagé sa responsabilité délictuelle à son égard.

S’agissant du dernier grief portant sur la passivité de la SCI LE LOGIS à qui Monsieur et Madame [O] et [K] [M] reprochent de ne pas avoir initié une procédure de vente amiable auprès du juge de l’exécution pour permettre la régularisation de la vente, il sera observé que Monsieur [O] [M] n’a lui non plus formé aucune demande en ce sens à la SCI LE LOGIS.

Il apparaît dès lors mal fondé à reprocher cette même passivité à son co-contractant et aucune faute n’est donc caractérisée à ce titre.

Pour le reste, conformément à l’article 1112-1 in fine, Monsieur [O] [M] est donc fondé à obtenir l’indemnisation des préjudices en lien direct avec le manquement pré-contractuel.

Monsieur et Madame [O] et [K] [M] sollicitent le remboursement des frais de rédaction du compromis, des frais de dessinateur pour le dépôt de dossier de déclaration préalable et l’indemnisation du préjudice de perte de chance de réaliser une plus-value.

La SCI LE LOGIS oppose que Monsieur [O] [M], qui s’est présenté à l’audience d’adjudication, disposait de la possibilité de former une enchère à cette occasion, ce qu’il a d’ailleurs fait, mais non pas au niveau du prix prévu au compromis puisque finalement le bien a été vendu à la barre à un tiers pour la somme de 195 000 euros soit 40 000 euros en dessous.

Monsieur et Madame [O] et [K] [M] répliquent en faisant valoir que les moyens du tiers adjudicataire étaient totalement inconnus et qu’il n’est donc pas possible d’affirmer que le bien leur aurait été acquis au prix initial de 235 000 euros.

Ils ajoutaient qu’une vente aux enchères exclut la garantie des vices cachés et ne présente donc pas les même garanties qu’une vente de gré à gré.

Cependant, si effectivement le niveau d’adjudication finale ne peut être connu dans l’hypothèse de surenchère, il demeure néanmoins que Monsieur [O] [M] n’a pas souhaité former une enchère au prix du compromis se privant ainsi de toute possibilité d’acquérir le bien au même prix.

De même, si conformément à l’article 1649 du code civil les ventes faites par autorité de justice sont privées de toute garantie au titre des vices cachés, il était stipulé dans le compromis une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés ayant dès lors les mêmes effets.

En outre, Monsieur [O] [M] disposait de la possibilité préalablement à l’audience d’adjudication de faire demander au JEX par l’intermédiaire de la SCI LE LOGIS une autorisation judiciaire de vendre à l’amiable ce qu’il n’a pas fait témoignant ainsi de sa volonté de ne pas poursuivre son acquisition.

Il en découle que les préjudices dont Monsieur et Madame [O] et [K] [M] demandent réparation ne sont en pas en lien direct avec le manquement imputable à la SCI LE LOGIS mais relèvent pour une part d’un choix assumé de ne pas finaliser le projet de vente.

En conséquence, Monsieur et Madame [O] et [K] [M] seront déboutés de leurs demandes indemnitaires.

Sur la demande au titre de la clause pénale et la demande reconventionnelle de caducité du compromis de vente

L’article 1304-6 alinéa 3 du code civil dispose qu’en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.

En l’espèce plusieurs conditions suspensives à la réalisation de la vente étaient stipulées au compromis dont l’obtention d’une déclaration préalable de travaux par Monsieur [O] [M] et le paiement du prix de vente et des frais entre les mains du notaire.

Le contrat stipulait : “En cas de non réalisation d’une seule de ces conditions, pouvant être invoquée par les deux parties, entraîne la caducité des présentes, qui sont alors réputées n’avoir jamais existé”.

S’agissant de cette dernière condition il est précisé que “Ce versement sera fait par l’acquéreur à titre de sûreté, en garantie de son engagement d’acquérir ; Il devra être effectué au plus tard le jour de la date la plus tardive prévue ci-dessous pour la signature de l’acte authentique”.

La réitération par acte authentique était fixée au 16 novembre 2023 et Monsieur [O] [M] devait donc justifier de la réalisation de ces conditions avant cette date.

Or, Monsieur [O] [M] n’en a pas justifié dans ce délai.

Monsieur [O] [M] n’a pas non plus sollicité la réitération de la vente.

Pour ces motifs, la SCI LE LOGIS soutient que le compromis est caduc.

De son côté, Monsieur [O] [M] sollicite l’application de la clause pénale prévue au compromis mentionnant : “Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de 23 500,00 euros à titre de dommages et intérêts conformément à l’article 1231-5 du code civil”.

Monsieur [O] [M] ne conteste pas ne pas avoir satisfait aux conditions suspensives stipulées mais fait valoir que la non-réalisation de celles-ci est parfaitement indifférente puisque le bien était indisponible compte tenu de la signification et de la publication du commandement valant saisi.

Cependant, si cette indisponibilité a pour effet de rendre inopposable le compromis au créancier saisissant, elle ne libère pas les parties de leurs engagements au titre de cet acte qui demeure valable entre elles indépendamment de la procédure de saisie immobilière existante.

Dès lors, Monsieur [O] [M], qui se prévaut des clauses stipulées au compromis s’agissant de la clause pénale, devait préalablement justifier de l’accomplissement des conditions suspensives y figurant.

Or, tel n’est pas le cas en l’espèce.

A défaut, il doit être constaté que le compromis signé entre Monsieur [O] [M] et la SCI LE LOGIS était donc caduc à la date du 16 novembre 2023 et, en conséquence, Monsieur [O] [M] doit être débouté de sa demande de paiement au titre de la clause pénale stipulée dans cet acte.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M et Mme [O] et [K] [M], succombant à l’instance, seront condamnés aux entiers dépens de l’instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité et peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, il apparaît équitable compte tenu de la nature de l’affaire de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort :

Déboute Monsieur et Madame [O] et [K] [M] de leurs demandes indemnitaires formées à l’encontre la SCI LE LOGIS au titre des frais et de la perte de chance de plus-value immobilière.

Déboute Monsieur et Madame [O] et [K] [M] de leur demande au titre de la clause pénale.

Dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne Monsieur et Madame [O] et [K] [M] aux dépens de l’instance.

Rappelle l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

La présente décision est signée par Monsieur PETEAU, Vice-Président, le Président, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT