Du 31 janvier 2025

5AA

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 24/01682 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZS5J

S.A. LE TOIT GIRONDIN

C/

[I] [C]

— Expéditions délivrées aux parties

— FE délivrée à Sté Le Toit Girondin

Le 31/01/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 31 janvier 2025

PRÉSIDENT : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente placée

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

S.A. LE TOIT GIRONDIN

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Mme [F] (salariée) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDEUR :

Monsieur [I] [C]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Absent

DÉBATS :

Audience publique en date du 21 Novembre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 14 Août 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Le défendeur n’ayant pas comparu, l’ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par actes sous seing privé des 11 et 16 décembre 2019, la société anonyme d'[Adresse 9] a donné à bail à Monsieur [I] [C] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 6] à [Localité 8] ainsi qu’un emplacement de stationnement n°17 situé à la même adresse.

Des loyers étant demeurés impayés, la société LE TOIT GIRONDIN a fait signifier à Monsieur [I] [C] le 29 avril 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Par acte du 14 août 2024, la société LE TOIT GIRONDIN a fait assigner Monsieur [I] [C] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] statuant en référé en lui demandant de :

— Constater la résiliation du contrat de location qui a été consentie par elle, pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives et ce, à compter du jugement à intervenir,

— Ordonner son expulsion de corps et de biens ainsi que de tout occupant de son chef du logement qu’il occupe sis [Adresse 6] à [Localité 8], dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la force publique,

— Condamner solidairement Monsieur [I] [C] au paiement de la somme provisionnelle de 4793,58 euros en principal,

— Condamner solidairement Monsieur [I] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée à titre provisionnel au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à la libération effective des lieux,

— Condamner solidairement Monsieur [I] [C] à payer une somme de 150 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— L’autoriser à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meubles de son choix aux frais, risques et périls du défendeur,

— Condamner solidairement Monsieur [I] [C] en tous les frais et dépens de l’instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés et qui comprendront notamment le coût du commandement du 29 avril 2024 et de l’assignation.

L’affaire a été débattue à l’audience du 21 novembre 2024.

Lors des débats, la société LE TOIT GIRONDIN, régulièrement représentée, maintient ses demandes initiales, sauf à actualiser sa créance à la somme de 5416,39 euros hors frais selon un décompte fourni à l’audience.

Monsieur [I] [C], bien que régulièrement cité à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé pour le surplus à l’assignation, valant conclusions, ainsi qu’aux écritures déposées par la société LE TOIT GIRONDIN à l’audience, pour l’exposé complet de ses prétentions et de ses moyens.

Monsieur [I] [C] n’a pas déféré à la convocation du service chargé par le préfet de la Gironde d’établir un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 31 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— SUR LA DEMANDE TENDANT A LA RÉSILIATION DES BAUX:

— Sur la recevabilité de l’action :

La société LE TOIT GIRONDIN justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 2 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 19 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets des clauses résolutoires :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

L’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s’applique également aux emplacements de stationnement loués accessoirement au local principal par le même bailleur. Dans la mesure où le bail relatif à l’emplacement de stationnement est accessoire au bail relatif au logement, il convient d’appliquer l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 à l’emplacement de stationnement loué par la société LE TOIT GIRONDIN à Monsieur [C] et ainsi de dire que le locataire disposait d’un délai de deux mois pour régler sa dette résultant du bail relatif à l’emplacement de stationnement.

Le bail conclu entre les parties relativement au logement contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers.

Le bail conclu entre les parties relativement à l’emplacement de stationnement contient une clause résolutoire en cas de non respect des obligations résultant du contrat, parmi lesquelles figure l’obligation de payer le loyer.

Un commandement de payer les loyers afférents au logement et à l’emplacement de stationnement été signifié à Monsieur [C] le 29 avril 2024, pour la somme en principal de 2858,94 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires étaient réunies à la date du 30 juin 2024.

Par conséquent, il convient de constater que les baux ont pris fin à cette date.

Monsieur [I] [C], qui n’a plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef seront dès lors condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent.

— SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La société LE TOIT GIRONDIN produit les deux baux ainsi qu’un décompte mentionnant que Monsieur [I] [C] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 5416,39 euros à la date du 5 novembre 2024 (mois d’octobre 2024 inclus).

Cette somme correspond à un arriéré locatif portant sur le logement et le parking, exigible sur le fondement de l’article 7 susrappelé ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux.

Faute de comparaître, Monsieur [I] [C] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamné au paiement de la somme de 5416,39 euros, à titre provisionnel.

S’agissant d’une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Il ne saurait être fait droit à la demande de condamnation solidaire du défendeur au paiement, dans la mesure où la solidarité n’a d’intérêt que dans les baux signés par plusieurs locataires, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Monsieur [I] [C] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er novembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Au regard du montant actualisé du loyer et de la provision pour charge, cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à la somme forfaitaire et provisionnelle de 483,66 euros à compter de cette date.

— SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [I] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Tenu aux dépens, Monsieur [I] [C] sera également condamné à payer à la SA LE TOIT GIRONDIN une somme que l’équité commande de fixer à la somme de 75 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, I. LAFOND, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 30 juin 2024, l’acquisition des clauses résolutoire figurant aux baux conclus le 11 et 16 décembre 2019 et liant la société anonyme d'[Adresse 9] à Monsieur [I] [C], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 6] à [Localité 8] ainsi qu’un emplacement de stationnement n°17 situé à la même adresse ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [I] [C] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [I] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société anonyme d’HLM LE TOIT GIRONDIN pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [C] à payer à la société anonyme d'[Adresse 9] à titre provisionnel la somme de 5416,39 euros, au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation afférents au logement et à l’emplacement de stationnement(décompte arrêté au 5 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [C] à payer à la société anonyme d’HLM LE TOIT GIRONDIN à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme forfaitaire de 483,66 euros ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [C] à payer à la société anonyme d'[Adresse 9] la somme de 75 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes de la société anonyme d’HLM LE TOIT GIRONDIN ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE