Du 31 janvier 2025

5AA

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 24/01681 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZS5H

S.A. MESOLIA HABITAT

C/

[K] [C]

— Expéditions délivrées aux parties

— FE délivrée à Sté MESOLIA HABITAT

Le 31/01/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 31 janvier 2025

PRÉSIDENT : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente placée

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

S.A. MESOLIA HABITAT

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 6]

Représentée par Mme [Y] (salariée) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDEUR :

Monsieur [K] [C]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Présent

DÉBATS :

Audience publique en date du 21 Novembre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 13 Septembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Le défendeur ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par actes sous seing privé du 18 et 25 mai 2022, la société anonyme d’HLM MESOLIA HABITAT a donné à bail à Monsieur [K] [C] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 4], [Adresse 10] à [Localité 11], ainsi qu’un emplacement de stationnement situé à la même adresse.

Des loyers étant demeurés impayés, la société MESOLIA HABITAT a fait signifier à Monsieur [C] le 29 avril 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 13 septembre 2024, la société MESOLIA HABITAT a fait assigner Monsieur [C] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé aux fins de résiliation de bail, expulsion, paiement des loyers à hauteur de 3979,82 euros à la date du 9 septembre 2024 et indemnités d’occupation outre une indemnité de 150 euros au titre des frais irrépétibles et les dépens comprenant le coût du commandement de payer et celui de l’assignation.

L’affaire a été débattue à l’audience du 21 novembre 2024 et mise en délibéré au 31 janvier 2025.

Lors des débats, la société MESOLIA HABITAT, régulièrement représentée, maintient ses demandes initiales, sauf à actualiser sa créance à la somme de 4714,22 euros (hors frais de procédure) selon un décompte fourni à l’audience et à porter sa demande au titre des frais irrépétibles à la somme de 50 euros.

Elle précise qu’elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement sollicités par son locataire, ce dernier ne réglant pas le loyer courant et ne respectant pas les plans d’apurement mis en place.

Monsieur [C], qui comparaît en personne, ne conteste pas les sommes qui lui sont réclamées et demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de lui accorder des délais de paiement (à hauteur de 300 euros par mois, loyer courant compris) au vu de sa situation (jardinier et agent d’entretien percevant au total 1300 euros par mois) et de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit.

Il sera renvoyé à l’assignation, valant conclusions, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de la SA MESOLIA HABITAT, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— SUR LA DEMANDE TENDANT A LA RÉSILIATION DU BAIL :

— sur la recevabilité de l’action :

La société MESOLIA HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CAF le 15 avril 2024, ce qui permet de réputer saisie la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 16 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— sur l’acquisition des effets des clauses résolutoires et la demande de délais de paiement visant à en suspendre les effets:

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

L’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s’applique également aux emplacements de stationnement loués accessoirement au local principal par le même bailleur. Dans la mesure où le bail relatif à l’emplacement de stationnement est accessoire au bail relatif au logement, il convient d’appliquer l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 à l’emplacement de stationnement loué par la société MESOLIA HABITAT à Monsieur [C] et ainsi de dire que le locataire disposait d’un délai de deux mois pour régler sa dette résultant du bail relatif à l’emplacement de stationnement.

Le bail conclu entre les parties relativement au logement contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. Le bail conclu entre les parties relativement à l’emplacement de stationnement contient une clause résolutoire en cas de non respect des obligations résultant du contrat, parmi lesquelles figure l’obligation de payer le loyer.

Un commandement de payer les loyers afférents au logement et à l’emplacement de stationnement été signifié à Monsieur [C] le 29 avril 2024, pour la somme en principal de 2785,20 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires étaient réunies à la date du 30 juin 2024.

Il résulte de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

En l’espèce, le versement intégral du loyer courant n’a pas été repris par Monsieur [C] avant la date de l’audience, de sorte que le juge ne dispose pas du pouvoir de suspendre les effets de la clause résolutoire. Dès lors, la demande formée par Monsieur [C] tendant à se voir accorder des délais de paiement sera rejetée.

Par conséquent, il convient de constater que les baux conclus le 18 et 25 mai 2022 ont pris fin le 30 juin 2024.

Monsieur [C], qui n’a plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef, seront dès lors condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance.

— SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SA MESOLIA HABITAT produit les baux conclus les 18 et 25 mai 2022 ainsi qu’un décompte mentionnant que Monsieur [C] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite qui relèvent des dépens, la somme de 4714,22 euros à la date du 18 novembre 2024 (mois d’octobre 2024 inclus).

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 susrappelé ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux.

Monsieur [C] ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamné au paiement de la somme de 4714,22 euros, à titre provisionnel.

S’agissant d’une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Il ne saurait être fait droit à la demande de condamnation solidaire du défendeur au paiement, dans la mesure où la solidarité n’a d’intérêt que dans les baux signés par plusieurs locataires, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Monsieur [C] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant à compter du 1er novembre 2024 jusqu’à la date de reprise effective et définitive des lieux, qu’il convient de fixer par référence au montant actuel du loyer et des provisions pour charges à 411,54 euros.

— SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [C], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Il apparaît équitable de laisser à la charge de la SA MESOLIA HABITAT les frais qu’elle a exposés en application de l’article 700 du code de procédure civile. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande formée de ce chef.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, I. LAFOND statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 30 juin 2024, l’acquisition des clauses résolutoire figurant aux baux conclus le 18 et le 25 mai 2022 et liant la société anonyme d’HLM MESOLIA HABITAT à Monsieur [K] [C], concernant le bien à usage d’habitation, [Adresse 5] à [Localité 12], ainsi qu’un emplacement de stationnement situé à la même adresse ;

REJETONS la demande de délais de paiement formée par Monsieur [K] [C] visant à suspendre les effets de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [K] [C] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [K] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société anonyme d’HLM MESOLIA HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, égale à la somme de 411,54 euros;

CONDAMNONS Monsieur [K] [C] à payer à la société anonyme d’HLM MESOLIA HABITAT à titre provisionnel la somme de 4714,22 euros, au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 18 novembre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 comprise, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [C] à payer à la société anonyme d’HLM MESOLIA HABITAT à titre provisionnel l’indemnité mensuelle d’occupation ci-dessus fixée, à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux ;

REJETONS le surplus des demandes formées par la société anonyme d’HLM MESOLIA HABITAT;

CONDAMNONS Monsieur [K] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE