Du 14 novembre 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/01359 – N° Portalis DBX6-W-B7J-[Immatriculation 4]

[W] [B]

C/

[J] [S]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 novembre 2025

PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Madame [W] [B]

née le 20 Novembre 1952 à [Localité 9]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Léon NGAKO-DJEUKAM (SELARL BORGIA), avocat au barreau de Bordeaux,

DEFENDEUR :

Monsieur [J] [S]

né le 18 Mai 1959 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représenté par M^e Béatrice LARRIEU (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 12 Septembre 2025

Délibéré du 24 octobre 2025 prorogé au 14 Novembre 2025, en raison des contraintes du service,

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 12 Juin 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 1er août 2020, Mme [W] [B] a consenti un bail d’habitation à M. [J] [S], bail portant sur un logement meublé situé à [Adresse 10], moyennant un loyer de 400 euros par mois.

Par acte en date du 29 décembre 2022, Mme [W] [B] a fait signifier à M. [J] [S] un congé pour vente pour la date du 31 juillet 2023.

Par jugement en date du 26 novembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux a déclaré le congé nul et débouté Mme [W] [B] de sa demande en expulsion à l’encontre de M. [J] [S], et a condamné M. [J] [S] à lui payer la somme de 4.400 euros au titre des loyers impayés de mai 2023 à mars 2024.

Par acte de commissaire de justice du 20 février 2025, Mme [W] [B] a fait délivrer à M. [J] [S] un commandement de payer la somme de 8.800 euros au titre de l’arriéré sur la période mai 2023 à février 2025, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte introductif d’instance en date du 12 juin 2025, Mme [W] [B] a fait assigner M. [J] [S] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé afin de faire constater la résiliation de plein droit du bail depuis le 20 avril 2025 ou subsidiairement qu’il soit jugé la résiliation du bail, et obtenir :

— sa condamnation au paiement d’une somme de 9.428 euros au titre de l’arriéré de mai 2023 à avril 2025

— sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation de 400 euros par mois à compter du 20 avril 2025 jusqu’à la libération effective des lieux

— son expulsion de sa personne, de tous occupants de son chef et de ses biens

— qu’il soit ordonné à M. [J] [S] de justifier de l’acquit des charges locatives et de remettre les clés

— l’autorisation de l’expulser des lieux avec l’assistance de la [Localité 8] Publique, s’il y a lieu, faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier ou commissaire de justice commis à cet effet, assisté s’il l’estime utile d’un technicien, séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûreté des loyers échus et charges locatives

— qu’il soit jugé que l’ordonnance à intervenir sera exécutoire avant enregistrement sur minute, compte tenu de l’urgence

— sa condamnation au paiement d’une indemnité de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens.

Mme [W] [B], représentée par avocat, a maintenu ses demandes à l’audience du 12 septembre 2025, en actualisant sa créance à la somme de 11.200 euros. Elle s’oppose à l’octroi de tous délais de paiement ou pour quitter les lieux au regard de l’importance de la dette et de sa propre situation, le loyer devant compléter de faibles ressources.

M. [J] [S], représenté par avocat, demande au juge des contentieux de la protection de :

*à titre principal, déclarer Mme [W] [B] irrecevable pour n’avoir pas notifié l’assignation au représentant de l’Etat dans le département

* à titre subsidiaire,

— lui accorder les plus larges délais pour s’acquitter de sa dette sur 24 mois et comme suit : 23 mensualités de 150 euros et une dernière du solde de la dette

— fixer un délai de 12 mois pour quitter les lieux

* en tout état de cause,

— débouter Mme [W] [B] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile

— juger que chaque partie conservera la charge de ses dépens.

Il indique ne pas contester l’existence de la dette, qu’il est de bonne foi et fait valoir la faiblesse de ses revenus et le manque de disponibilité de logements sociaux.

Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des parties comparantes.

Motifs de l’ordonnance

Sur la recevabilité de la demande en constat de la résiliation du bail

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 16 juin 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience.

La procédure est donc régulière et l’action en constat de la résiliation du bail recevable au regard de ces dispositions.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail signé par les parties contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer notamment.

Par exploit du 20 février 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 8.800 euros au titre des loyers échus.

Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ; il est régulier et ses causes selon le décompte produit n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois de sa signification.

À l’inverse la dette locative a augmenté de façon significative.

M. [J] [S] ne conteste pas cet arriéré et n’oppose aucun moyen quant à l’exigibilité des sommes réclamées.

Il ressort des débats qu’il n’a pas repris le paiement du loyer courant et d’ailleurs ne sollicite pas la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit.

Ce défaut de régularisation fonde donc Mme [W] [B] à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 23 avril 2025, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit, M. [J] [S] pouvant régulariser jusqu’au 22 avril 2025 à minuit, dès lors que les 20 et 21 avril étaient des jours fériés.

Dans ces conditions, la résiliation de plein droit du bail est acquise à effet du 23 avril 2025 et ne peut qu’être constatée.

A défaut de libération volontaire des lieux et de restitution des clés, l’expulsion de M. [J] [S] et de tout occupant de son chef sera ordonnée dans les conditions précisées au dispositif et dans le respect des dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent.

En outre le juge des contentieux de la protection statuant en référé n’a pas lieu de statuer sur la séquestration du mobilier, alors qu’il appartient au créancier de mettre en oeuvre les procédures d’exécution forcée à sa disposition.

De plus la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 fixe les modalités applicables à la réalisation de l’état des lieux de sortie et il n’y a donc pas lieu de commettre un commissaire de justice à l’effet de dresser celui-ci et de constater les éventuelles dégradations imputables au locataire sortant.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

L’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que “Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.”

L’article L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution précise quant à lui que “La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés”..

M. [J] [S] demande l’octroi d’un délai de 12 mois pour quitter les lieux.

Cependant, il n’a versé aucun loyer depuis le mois de mai 2023, bien qu’il ne soit pas sans ressources, puisqu’il a déclaré des revenus à hauteur de 13.217 euros pour l’année 2024.

Il ne justifie d’aucune recherche de logement, ni même d’une demande de logement social en cours.

De son côté Mme [W] [B] justifie de pensions à hauteur de 406,34 euros par mois et n’avoir perçu aucun loyer en 2024.

De ce fait la prise en compte de la situation respective des parties conduit à rejeter la demande de délais pour quitter les lieux formée par M. [J] [S], qui bénéficiera quoi qu’il en soit de la trêve hivernale.

Sur l’indemnité d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’occupation d’un lieu d’habitation sans droit ni titre après résiliation du bail, oblige l’occupant à réparer le préjudice résultant de cette occupation sous la forme à tout le moins d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce M. [J] [S] se maintenant dans les lieux malgré la résiliation du bail, Mme [W] [B] est fondée à faire fixer une telle indemnité d’occupation à l’encontre de M. [J] [S], indemnité qui sera équivalente au montant du loyer, soit 400 euros par mois, et seules taxes récupérables sur production de justificatif par la demanderesse, et ce jusqu’à libération effective des lieux. Il n’y a pas lieu de prévoir une provision sur les charges dans la mesure où le bail ne prévoit pas un complément de ce chef, ce qui induit que le loyer inclus les charges sur une base forfaitaire s’agissant de celles qui seraient supportées par la demanderesse.

Sur la provision

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Mme [W] [B] sollicite la condamnation de M. [J] [S] au paiement de la somme de 11.200 euoros qui correspond aux loyers ou indemnités d’occupation dus pour la période allant de mai 2023 à septembre 2025.

Cependant elle dispose déjà d’un titre exécutoire à hauteur de 4.400 euros pour des loyers inclus dans son décompte, titre constitué par le jugement rendu le 26 novembre 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux, et elle n’est donc pas recevable en sa demande au titre de cette période.

Dès lors, en l’absence de contestation soulevée par M. [J] [S], celui-ci sera condamné au paiement d’une provision de 6.800 euros à valoir jusqu’au mois de septembre 2025 inclus, après déduction de la somme de 4.400 euros pour laquelle elle dispose déjà d’un titre exécutoire.

Il sera en outre condamné au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du mois d’octobre 2025.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’octroi de délais de paiement sur ce fondement est subordonné à la bonne foi du débiteur mais aussi à sa capacité à rembourser sa dette dans le délai de deux ans prévue par le texte.

Or en l’espèce, M. [J] [S] est dans l’incapacité de s’acquitter du loyer courant depuis plus de deux ans. En conséquence, il n’apparait pas en capacité de s’acquitter de la charge équivalente au montant du loyer, qui est un préalable à l’octroi de délais afin que la dette ne s’aggrave pas, outre une somme mensuelle pour acquitter la dette.

Dans ces conditions la demande de délais de paiement sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Le défendeur, qui succombe, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment les coûts précisés au dispositif.

En application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, M. [J] [S] sera condamné à payer à Mme [W] [B] la somme de 500 euros.

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire et aucun motif ne justifie qu’elle soit exécutoire au seul vu de la minute.

Par ces motifs

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Tous droit et moyens des parties réservés devant le juge du fond,

DÉCLARONS recevable l’action en constat de la résiliation du bail;

CONSTATONS à effet du 23 avril 2025 la résiliation du bail conformément à la clause de résiliation de plein droit ;

CONDAMNONS M. [J] [S] à quitter les lieux loués situés à [Adresse 10] et à en restituer les clés ;

REJETONS la demande de délais pour quitter les lieux ;

AUTORISONS, à défaut pour M. [J] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, qu’il soit procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETONS les demandes au titre du mobilier ;

FIXONS à titre provisionnel à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation d’un montant de 400 euros par mois, augmentée de la régularisation au titre des taxes récupérables sur production de justificatifs ;

CONDAMNONS M. [J] [S] à payer à Mme [W] [B] la somme de 6.800 euros, à titre d’indemnité provisionnelle à valoir sur le montant des loyers ou indemnités d’occupation dus au 12 septembre 2025 après déduction de la somme déjà allouée par le juge des contentieux de la protection selon jugement en date du 26 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1eroctobre 2025 jusqu’à libération effective des lieux ;

REJETONS la demande de délais de paiement pour régler la dette locative ;

REJETONS les demandes autres, plus amples, ou contraires ;

CONDAMNONS M. [J] [S] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 20 février 2025, le coût de l’assignation et de son dénoncé au Représentant de l’Etat ;

CONDAMNONS M. [J] [S] à payer à Mme [W] [B] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA VICE PRÉSIDENTE chargée des contentieux de la protection