Du 23 mai 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/00168 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2AIU

[C] [E]

C/

[O] [H] [L]

— Expéditions délivrées à

M^e Baptiste CHAREYRE

[O] [H] [L]

— FE délivrée à

M^e Baptiste CHAREYRE

Le 23/05/2025

Avocats : M^e Baptiste CHAREYRE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 mai 2025

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDEUR :

Monsieur [C] [E]

né le 08 Juillet 1987 à [Localité 13]

[Adresse 8]

[Localité 9]

Représenté par M^e Baptiste CHAREYRE (Avocat au barreau d’Aix en Provence )

DEFENDEUR :

Monsieur [O] [H] [L]

né le 12 Février 1984 à [Localité 10]

[Adresse 5]

[Adresse 14]

[Localité 4]

Présent

DÉBATS :

Audience publique en date du 28 Mars 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 16 Décembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 24 mai 2023, Monsieur [C] [E] a donné à bail à Monsieur [O] [H] [L] un logement n°24, situé [Adresse 7] [Localité 11] [Adresse 2])[Adresse 1], ainsi que deux emplacements de parking n°33 et 34 au sein de la même résidence.

Par acte de commissaire de justice du 20 août 2024, Monsieur [E] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1666,98 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du contrat de location.

Par acte de commissaire de justice du 16 décembre 2024, le bailleur a assigné Monsieur [O] [H] [L] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 21 février 2025 aux fins de :

Voir constater le jeu de la clause résolutoire, stipulée dans le contrat de bail pour le logement et les emplacements de parking au sein de la même résidence,

Voir ordonner l’expulsion des lieux de Monsieur [O] [H] [L] ainsi que celle de toutes autres personnes se trouvant dans les lieux avec si nécessaire le concours de la force publique,

Voir ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du défendeur,

Le voir condamner au paiement de la somme provisionnelle de 1173,93 euros pour le logement et 308,75 euros pour les parkings,

Le voir condamner au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges pour le logement et les deux emplacements de parking jusqu’à la libération effective des lieux,

Le voir condamner au paiement d’une somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 28 mars 2025.

Lors de l’audience du 28 mars 2025, Monsieur [E], représenté par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 1930,58 euros et maintient ses demandes initiales.

En défense, Monsieur [H] [L] comparait en personne, il sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire au moyen d’un plan d’apurement.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 23 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La présente ordonnance sera contradictoire au visa de l’article 467 du code de procédure civile.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 17 décembre 2024, six semaines avant la date de l’audience.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version alors applicable, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, les baux conclus entre les parties comportent une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement dans un délai de deux mois. Par ailleurs, les emplacements de parking, situé dans la même zone topographique que le logement, sont des accessoires de celui-ci et se trouve donc soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Le bailleur a fait signifier à Monsieur [H] [L] un commandement d’avoir à payer la somme de 1666,98 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 20 août 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Le locataire n’a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal de deux mois.

Ce défaut de régularisation fonde Monsieur [E] à se prévaloir de la résiliation des baux à la date du 21 octobre 2024, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Néanmoins, l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifiée, prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

Il ressort des débats que Monsieur [H] [L] a repris une activité salariée depuis début janvier 2025, qu’il perçoit un revenu de 1750 euros mensuels. Il expose par ailleurs qu’un virement d’un montant de 1200 euros aurait été réglé au bénéfice du bailleur en janvier 2025 sans toutefois en justifier.

Par suite, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.

En cas de non-respect de ce moratoire, le bailleur sera autorisé à poursuivre l’expulsion de Monsieur [H] [L]

En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Monsieur [H] [L] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges (922,80 euros par mois à la date de l’audience, parkings inclus), avec revalorisation de droit, à compter du 21 octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande Monsieur [E] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établit à la somme de 1930,58 euros à la date du 24 mars 2025 terme de mars 2025 inclus. Ce montant est confirmé à l’audience par le demandeur.

Il convient de soustraire de ce montant la somme de 75 euros correspondant à des frais de relance, non facturables.

Le solde de cette créance n’étant pas sérieusement discuté, Monsieur [H] [L] sera donc condamné au paiement de la somme de 1855,58 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 24 mars 2025– échéance du mois de mars 2025 incluse. Monsieur [H] [L] sera, en outre, condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (922,80 euros par mois à la date de l’audience, parkings inclus), à compter du 21 octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Dans l’hypothèse où Monsieur [H] [L] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchu, il sera en outre condamné, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 21 octobre 2024.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge du défendeur.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Une indemnité de 200 euros sera allouée à ce titre au demandeur.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence

CONSTATONS la réunion à la date du 21 octobre 2024 des conditions d’acquisition des clauses de résiliation insérées aux contrats de baux du 24 mai 2023, relatifs au logement n°24, situé [Adresse 6], à [Localité 12][Adresse 1], ainsi que deux emplacements de parking n°33 et 34 au sein de la même résidence,

CONDAMNONS Monsieur [O] [H] [L] à régler à Monsieur [C] [E] la somme de 1855,58 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 24 mars 2025 (échéance du mois de mars 2025 incluse),

ACCORDONS à Monsieur [O] [H] [L] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 20 mois à raison de 19 mensualités successives de 90 euros chacune, suivies d’une 20ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, et frais de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au jour de l’échéance du loyer au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;

ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;

DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;

qu’en ce cas, à défaut pour Monsieur [O] [H] [L] d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (922,80 euros par mois à la date de l’audience, parkings inclus), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Monsieur [O] [H] [L] à son paiement à compter du 21 octobre 2024, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [H] [L] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [H] [L] à régler à Monsieur [C] [E] la somme de 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION