TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DE L’EXÉCUTION – SAISIES IMMOBILIÈRES

JUGEMENT D’ORIENTATION DU 13 MARS 2025

VENTE AMIABLE

N° RG 24/00062 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZFCY

MINUTE : 2025/00071

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE DE L’EXÉCUTION : Madame Sandrine PINAULT, Juge,

Statuant conformément aux dispositions du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

GREFFIER : Madame Isabelle BOUILLON

PARTIES :

CRÉANCIER POURSUIVANT

Société FONDS COMMUN DE TITRISATION CASTANEA

ayant pour société de gestion, la société IQ EQ MANAGEMENT, anciennement dénommée EQUITIS GESTION SAS dont le siège social est situé [Adresse 11], immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro B 431 252 121, représenté par son recouvreur la société MCS ET ASSOCIES, SAS immatriculée au RCS de PARIS [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité ausit siège, venant aux droits de la SOCIETE GENERALE en vertu d’un bordereau de cession de créances du 03 août 2020 soumis aux dispositions du Code monétaire et financier,

Représentée par Maître GERARD-DEPREZ, SELAS DEFIS AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉBITEUR SAISI

S.C.I. LA PINEDE

Inscrite au RCS de BORDEAUX sous le numéro 431 611 714, prise en son représentant légal en exercice dûment habilité et domicilié en cette qualité au siège [Adresse 10]

représentée par Maître Valérie ARMAND-DUBOURG de la SELASU AD AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX,

CRÉANCIER INSCRIT

COMPTABLE PUBLIC RESPONSABLE DU SERVICE DES IMPOTS DES PARTICULIERS D'[Localité 12]

dont les bureaux sont [Adresse 2]

représentée par Maître Thierry WICKERS de la SELAS ELIGE BORDEAUX, avocats au barreau de BORDEAUX,

A l’audience publique tenue le 20 février 2025 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 13 Mars 2025, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Vu les poursuites du FONDS COMMUN DE TITRISATION CASTANEA (ci-après dénommé FCT CASTANEA) venant aux droits de la Société Générale agissant en vertu de la copie exécutoire d’un acte notarié de prêt reçu le 6 janvier 2011 par Maître [B], notaire associé à [Localité 17], selon commandement de payer valant saisie immobilière en date du 15 février 2024, publié le 8 avril 2024Volume 2024 S n°46 au Service de la Publicité Foncière de [Localité 14] 1 portant sur des biens immobiliers sis à [Localité 15] (33) plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente déposé le 23 mai 2024 au greffe du juge de l’exécution du Tribunal judiciaire de Bordeaux, appartenant à la SCI LA PINEDE,

Vu l’assignation délivrée le 21 mai 2024 à la requête du FCT CASTANEA à l’encontre de la SCI LA PINEDE aux fins de comparution à l’audience d’orientation du 27 juin 2024,

Vu les dernières conclusions du FCT CASTANEA notifiées par voie électronique le 15 janvier 2025 aux fins de :

“JUGER que le FONDS COMMUN DE TITRISATION CASTANEA, ayant pour société de gestion, la société IQ EQ MANAGEMENT, anciennement dénommée EQUITIS GESTION SAS, représenté par son recouvreur la société MCS ET ASSOCIÉS et venant aux droits de la SOCIETE GENERALE justifie de sa qualité à agir à l’encontre de la SCI LAPINEDE ;

— DÉBOUTER la SCI LAPINEDE de l’ensemble de ses contestations infondées et mal fondées ;

En conséquence :

— JUGER que l’action du FONDS COMMUN DE TITRISATION CASTANEA n’est pas prescrite, y compris partiellement s’agissant des échéances impayées au 02 mai 2019 ;

— JUGER la présente procédure de saisie immobilière régulière ;

— STATUER ce que de droit sur les contestations et demandes incidentes qui pourraient être formées ;

— FIXER la créance du FONDS COMMUN DE TITRISATION CASTANEA à la somme globale sauf mémoire de 95.161,06 € arrêtée au 1er février 2024, outre les intérêts au taux contractuel de 3,55% postérieurs jusqu’au parfait paiement ; sans préjudice de tous autres frais de procédure et ceux d’exécution ;

— ORDONNER la vente forcée conformément aux dispositions de l’article R.322-26 du Code des Procédures Civiles d’Exécution des biens et droits immobiliers saisis, en deux lots, à savoir :

LOT DE VENTE N°1 :

A [Adresse 16], cadastré section B n° [Cadastre 9], étant précisé:

— Qu’aux termes d’une division publiée le 01/08/2003, volume 3304P03 2003P11506, la parcelle B [Cadastre 3] a été divisée pour créer les parcelles B [Cadastre 4] et B [Cadastre 5].

— Qu’aux termes d’une vente avec division publiée le 02/05/2006, volume 3304P03 2006P6552, la parcelle B [Cadastre 5] a été divisée pour créer les parcelles B [Cadastre 7] – B [Cadastre 8] et B [Cadastre 9].

Une MAISON à usage d’habitation comprenant :

— Au rez-de-chaussée : séjour, salon, cuisine, cellier, trois chambres, salle de bains, buanderie, WC, bureau, garage ;

— A l’étage : trois chambres, WC, salle d’eau, salle de bains, – A l’extérieur : terrasse, piscine, WC, appentis, hangar.

Tel que ledit immeuble s’étend et comporte, avec toutes ses aisances et dépendances, et tout droit de mitoyenneté, y compris les constructions, améliorations et augmentations qui pourront être faites, sans aucune exception ni réserve.

LOT DE VENTE N°2 :

A [Localité 15], [Adresse 16], une PARCELLE DE TERRAIN cadastré section B n° [Cadastre 6], étant précisé : – Qu’aux termes d’une division publiée le 01/08/2003, volume 3304P03 2003P11506, la parcelle B [Cadastre 3] a été divisée pour créer les parcelles B [Cadastre 4] et B [Cadastre 5]. Tel que ledit immeuble s’étend et comporte, avec toutes ses aisances et dépendances, et tout droit de mitoyenneté, y compris les constructions, améliorations et augmentations qui pourront être faites, sans aucune exception ni réserve.

— Et FIXER l’audience à laquelle il sera procédé à la vente forcée des biens ci-dessus

désignés à la barre du Tribunal sur la mise à prix de 100.000,00 € (cent mille euros) pour le 1er lot de vente et 30.000,00 € (trente mille euros) pour le 2ème lot de vente ;

— DÉSIGNER la SCP X. AURIN R. CORDIER-CADRO, Commissaires de justice associés à [Localité 13] (33), ou tout autre mandataire en cas d’empêchement de ce dernier, aux fins d’assurer la ou les visite(s) des biens saisis dans la quinzaine précédant la vente, pendant une durée comprise entre une heure et trente minutes et deux heures,

— JUGER que la SCP X. AURIN R. CORDIER-CADRO, Commissaires de justice associés à [Localité 13] (33), ou tout autre mandataire en cas d’empêchement de ce dernier, pourra se faire assister d’un professionnel qualifié à l’effet de dresser les diagnostics immobiliers,

— JUGER que la SCI LA PINEDE, ou tout occupant de son chef sera tenu de laisser visiter les lieux et qu’à défaut, il pourra si besoin est être procédé à l’ouverture des portes par le mandataire désigné par le poursuivant, en présence d’un huissier/Commissaire de Justice, si lui-même n’est pas huissier/Commissaire de Justice, avec l’assistance d’un serrurier et le cas échéant assisté de 2 témoins en application de l’article L.142-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution et l’assistance de la force publique,

— JUGER que les frais et honoraires du Commissaire de justice désigné et des techniciens choisis seront taxés par le Juge et payés par privilège en sus du prix en même temps que les frais taxés ;

— JUGER qu’en cas de difficulté il pourra en être référé au juge de l’exécution sur requête,

— JUGER que la publicité paraîtra dans un journal d’annonces légales, dans deux éditions périodiques de journaux à diffusion locale ou régionale, et sur les sites internet tel que ASMAVOCATS.FR, dont le coût sera inclus dans les frais taxés de poursuite ;

A titre subsidiaire pour le cas où la vente amiable serait autorisée, à la demande du débiteur :

— FIXER à 250.000,00 € le montant en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente ;

— ORDONNER que le prix de vente de l’immeuble sera consigné sur un compte séquestre de la Caisse des dépôts et consignations ;

— TAXER les frais de poursuite qui seront versés directement par l’acquéreur, en sus du prix de vente et des émoluments, entre les mains du poursuivant ;

— ORDONNER que les émoluments de vente amiable seront perçus par l’avocat poursuivant conformément aux articles A 444-191 et A 444-91 du Code de commerce, en sus du prix de vente ;

— FIXER la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne pourra excéder quatre mois afin de s’assurer que l’acte de vente est conforme aux conditions fixées, et que le prix a été consigné ; à défaut, ordonner la reprise de la procédure sur vente forcée ;

— ORDONNER que les dépens seront compris dans les frais taxés de vente.

En tout état de cause :

— CONDAMNER la SCI LAPINEDE au paiement de la somme de 3.000,00 € au titre des frais de procédure, outre les entiers dépens.”

Vu les dernières conclusions notifiées par la SCI LA PINEDE le 20 novembre 2024 qui tendent à :

“In limine litis,

DECLARER irrecevable l’action engagée par le FONDS COMMUN DE TITRISATION CASTANEA en paiement des échéances impayées antérieures au 15 février 2019 ;

En conséquence,

FIXER la créance du FONDS COMMUN DE TITRISATION CASTANEA à la somme de 65.860,42 euros outre les intérêts conventionnels ;

A titre principal

AUTORISER la SCI LAPINEDE à procéder à la vente amiable des biens et droits immobiliers saisis ;

JUGER que la vente amiable ne pourra être consentie pour un prix inférieur à 300.000 euros s’agissant des terrains à bâtir issus de la division parcellaire, ou 534.000€ s’agissant de l’ensemble immobilier (Parcelle B N°[Cadastre 9]) ;

AUTORISER la SCI LAPINEDE à régulariser seule les mandats de vente auprès des différentes agences immobilières ;

RENVOYER l’affaire à quatre mois pour constat de la vente intervenus aux conditions ainsi fixées et radiation des inscriptions ;

A titre subsidiaire, si par impossible le Juge de l’exécution devait ordonner la vente forcée par adjudication des immeubles saisis ;

AUGMENTER la mise à prix pour la porter à la somme de 300.000 euros ;

En toute hypothèse,

CONDAMNER le FONDS COMMUN DE TITRISATION CASTANEA à verser à la SCI LAPINEDE la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER le FONDS COMMUN DE TITRISATION CASTANEA aux entiers dépens ;ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.”

Après avoir entendu les parties en leurs observations.

MOTIFS

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription et la fixation de la créance :

La SCI LAPINEDE soutient que l’action en recouvrement des échéances impayées antérieures au 15 février 2019 serait prescrite et sollicite en conséquence de ramener la créance du FCT CASTANEA à la somme totale de 65.860,42 € (65.077,83 au titre du capital restant dû + 782,59 au titre de l’échéance impayée du 7 mars 2019).

L’article 2224 du code civil dispose que :

« Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. »

Il est constant en application de ce texte qu’à l’égard d’une dette payable par termes successifs, la prescription se divise comme la dette elle-même et court à l’égard de chacune de ses fractions à compter de son échéance, de sorte que, si l’action en paiement des mensualités impayées se prescrit à compter de leurs dates d’échéance successives, l’action en paiement du capital restant dû se prescrit à compter de la déchéance du terme, qui emporte son exigibilité ».

L’article 2231 du Code civil dispose que :

« L’interruption efface le délai de prescription acquis. Elle fait courir un nouveau délai de même durée que l’ancien ».

L’article 2240 du Code civil prévoit que :

« La reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription » et il est constant, en application de ce texte, que la reconnaissance, même partielle, que le débiteur fait du droit de celui contre lequel il prescrivait entraîne pour la totalité de la créance un effet interruptif de prescription qui ne peut se fractionner ».

L’article 2244 du Code civil dispose enfin que : « Le délai de prescription ou le délai de forclusion est également interrompu par une mesure conservatoire prise en application du code des procédures civiles d’exécution ou un acte d’exécution forcée », ce texte s’appliquant au commandement aux fins de saisie-vente.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que le premier incident de paiement a été enregistré le 07 juin 2015.

Cependant, de juillet 2017 à mai 2019 la SCI LAPINEDE a procédé à de

nombreux règlements partiels de sa dette et le créancier lui a délivré en tout état de cause un commandement de payer aux fins de saisie-vente le 2 juin 2017.

En outre, si la déchéance du terme a été prononcée le 02 mai 2019, le délai de prescription quinquennale qui expirait en théorie le 2 mai 2024 a été interrompu par plusieurs actes :

— un commandement de payer aux fins de saisie-vente délivré le 30 juillet 2019,

— une saisie attribution sur compte bancaire le 13 septembre 2019,

— un commandement de payer aux fins de saisie immobilière le 15 février 2024,

Compte tenu de l’existence de ces actes interruptifs, la fin de non-recevoir tirée de la prescription devra être rejetée.

Ainsi, au vu des pièces versées aux débats, notamment le titre exécutoire et le dernier décompte produit, le FCT CASTANEA est fondé à poursuivre le recouvrement de sa créance, qui sera arrêtée à la somme totale de 95 161,06 € au 1er février 2024, outre les intérêts au taux contractuel de 3,55% sur la somme de 65 077,83 €, à compter du 2 février 2024.

Sur la demande d’autorisation de la vente amiable de l’immeuble :

Le débiteur a la possibilité de solliciter l’autorisation de vendre son bien à l’amiable en vertu des dispositions de l’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, l’article R 322-21 dispose que le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente.

Le juge taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant.

Il fixe la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois.

A cette audience, le juge ne peut accorder un délai supplémentaire que si le demandeur justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente. Ce délai ne peut excéder trois mois.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que la SCI LA PINEDE a régularisé le 25 mars 2024 un mandat de vente avec l’agence Guy Hoquet [Localité 17] concernant une des deux parcelles saisies (la parcelle B N°[Cadastre 9] sur laquelle est construite une maison) pour un prix de vente de 534 000 euros.

En outre, la SCI LA PINEDE a initié un projet de division parcellaire en deux parcelles afin de les proposer à un promoteur immobilier et a obtenu le 3 octobre 2024 un certificat d’urbanisme opérationnel de la mairie de [Localité 15].

Compte tenu de ces diligences, des caractéristiques du bien, des circonstances tenant au marché et aux contraintes de la présente procédure, il y a lieu d’autoriser la vente à l’amiable :

— du lot n°1 (parcelle B[Cadastre 6]) pour le prix minimal de 300 000 €

— du lot n°2 (parcelle B[Cadastre 9]) pour le prix minimal de 534 000 €,

(le prix des meubles, des frais divers ou taxes ou impositions ne pouvant venir en diminution de ces prix minimaux), ce, dans le délai qui sera ci-dessous précisé et de dire que les frais taxés seront payés en sus par l’acquéreur.

Il convient de rappeler qu’aucun délai supplémentaire ne pourra être accordé, sauf engagement écrit d’acquisition ce, afin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente ; que la présente décision suspend le cours de la procédure de saisie; que le débiteur doit accomplir toutes diligences pour parvenir à la vente et informer le créancier poursuivant, s’il le demande, de ces diligences ; qu’à défaut de diligences, la procédure pourra être reprise sur l’assignation du créancier poursuivant ; que toute somme versée par l’acquéreur est consignée et acquise aux parties à la distribution du prix de vente sauf rétractation légale de l’acquéreur.

Il sera souligné que l’intégralité du prix versé doit être consignée.

Sur les frais de poursuite :

Aux termes de l’article R 322-21 alinéa 2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, le juge taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant.

Le créancier poursuivant présente une demande de taxe des frais de poursuite pour un montant TTC de 6 150,94 € sur la vente amiable du lot n°1 et de 8 394,53 € sur la vente amiable du lot n°2 qui est justifiée et qu’il y a lieu de retenir, (sauf en cas de vente amiable supérieure au prix minimum fixé, voir ajouter l’émolument complémentaire dû à l’avocat poursuivant , calculé selon les modalités de l’article A 444-191-V du code de commerce, faisant référence à l’application de l’émolument perçu par les notaires en application de l’article A 444-91.)

En l’absence de vente forcée ordonnée, la demande tendant à augmenter le montant de la mise à prix est sans objet.

Les dépens seront compris dans les frais de distribution. L’équité ne commande pas de faire droit aux demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge de l’exécution, statuant publiquement

par jugement mis à disposition des parties au Greffe, contradictoire et en premier ressort,

Vu les articles R322-15 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

Constate que les conditions des articles L311-2, L311-4 et L311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution sont réunies,

Rejette la fin de non-recevoir tirée de la prescription présentée par la SCI LA PINEDE ;

Fixe la créance du FONDS COMMUN DE TITRISATION CASTANEA à la somme de 95 161,06 € arrêtée au 1er février 2024, outre les intérêts au taux contractuel de 3,55% sur la somme de 65 077,83 €, à compter du 2 février 2024;

Autorise la SCI LA PINEDE à poursuivre la vente amiable des biens et droits immobiliers saisis,

Dit que :

— pour le lot n°1 (parcelle B[Cadastre 6]) le prix de vente ne pourra être inférieur à

300 000 € net vendeur,

— pour le lot n°2 (parcelle B[Cadastre 9]) le prix de vente ne pourra être inférieur à 534 000 € net vendeur,

Taxe les frais exposés par le créancier poursuivant à la somme de 6 150,94 € TTC sur la vente amiable du lot n°1 et de 8 394,53 € TTC sur la vente amiable du lot n°2, (sauf en cas de vente amiable supérieure au prix minimum fixé, voir ajouter l’émolument complémentaire dû à l’avocat poursuivant , calculé selon les modalités de l’article A 444-191-V du code de commerce , faisant référence à l’application de l’émolument perçu par les notaires en application de l’article A 444-91) ;

Dit que les frais taxés qui précédent seront payés par l’acquéreur en sus du prix de vente,

Dit que le Notaire chargé de formaliser la vente n’établira l’acte de vente qu’après la consignation du prix à la Caisse des Dépôts et Consignations , des frais entre ses mains et après justification du paiement des frais taxés entre les mains de l’avocat du créancier poursuivant,

Dit que la réalisation de la vente sera examinée à l’audience du 3 juillet 2025 à 9h30,

Dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande de modification du montant de la mise à prix des biens saisis ;

Rejette les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que les dépens seront compris dans les frais de distribution

La présente décision a été signée par Madame Sandrine PINAULT, Juge de l’exécution, et par Madame Isabelle BOUILLON, Greffier présent lors de la mise à disposition.

Le greffier, Le Juge de l’exécution,

I. BOUILLON S.PINAULT