Du 20 février 2025

5AA

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 24/01250 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZKQV

[Localité 10] HABITAT

C/

[F] [D]

— Expéditions délivrées aux parties

— FE délivrée à [Localité 10] HABITAT

Le 20/02/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 20 février 2025

PRÉSIDENT : M^me Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

[Localité 10] HABITAT, Office Public de l’Habitat

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représenté par Mme [Y] (salariée) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDERESSE :

Madame [F] [D]

née le 03 Septembre 1981 à [Localité 13]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Absente

DÉBATS :

Audience publique en date du 19 Décembre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 27 Juin 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

La défenderesse n’ayant pas comparu, l’ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte du 16 octobre 2019, l’Office Public de l’Habitat [Localité 10] HABITAT (l’OPH [Localité 10] HABITAT) a donné à bail à Madame [F] [D] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 2] [Localité 10] [Adresse 11] [Localité 8], moyennant un loyer initial de 542,10 euros et 54,90 euros de charges.

Des loyers étant demeurés impayés, l’OPH [Localité 10] HABITAT a fait signifier à Madame [F] [D] le 10 janvier 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette. L’OPH [Localité 10] HABITAT lui a en outre fait commandement de fournir le justificatif d’une assurance locative.

Par acte du 27 juin 2024, l’OPH [Localité 10] HABITAT a fait assigner Madame [F] [D] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] statuant en référé à l’audience du 17 octobre 2024 en lui demandant de :

— Constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise et que la location consentie à Madame [D] [F] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989 et de l’article 7g) de la Loi du 06 juillet 1989 et de juger que la locataire sera expulsée dans les délais de la loi et ce avec le concours de la [Localité 9] publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que tout occupant de son chef ;

— Condamner la défenderesse au titre des loyers et charges à la somme de 1.726,14 euros en principal en application de l’article 1728 du code civil avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation en vertu des articles 1231-6 du Code Civil ;

— Condamner Madame [D] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du Code Civil ;

— Condamner la défenderesse au paiement d’une somme de 150,00 euros en vertu de l’article 700 du Code de Procédure Civile pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l’équité impose de ne pas lui laisser supporter ;

— La condamner en tous les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement, la dénonciation EXPLOC et de la présente assignation, en vertu de l’article 696 du Code de procédure Civile.

L’affaire initialement appelée à l’audience du 17 octobre 2024, a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 19 décembre 2024.

Lors des débats, l’OPH [Localité 10] HABITAT, régulièrement représenté, indique ne pas maintenir sa demande en constat de la résiliation du bail fondée sur le défaut d’assurance dès lors qu’un justificatif a été produit postérieurement à l’assignation. Pour le surplus, l’OPH [Localité 10] HABITAT maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 5.320,61 euros hors frais de procédure selon un décompte fourni à l’audience, et sollicite de voir accorder un délai de paiement de 36 mois à hauteur de 150 euros par mois.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé pour le surplus à l’assignation, valant conclusions, ainsi qu’aux écritures déposées par l’OPH [Localité 10] HABITAT à l’audience, pour l’exposé complet de ses prétentions et de ses moyens.

Madame [F] [D], bien que régulièrement citée à personne, n’a pas comparu. Elle a cependant fait parvenir un courriel à la juridiction pour justifier de son absence et proposer d’échelonner le remboursement de la dette en réglant une somme de 150 euros par mois en sus du loyer courant.

Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des parties comparantes.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 20 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur la recevabilité de l’action :

L’OPH [Localité 10] HABITAT justifie avoir saisi la Caisse d’allocations familiales en date du 28 septembre 2023, de sorte qu’aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 6 août 2015, la saisine de la CCAPEX est réputée constituée.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 28 juin 2024, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 10 janvier 2024, pour la somme en principal de 553,91euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 11 mars 2024.

— SUR LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE ET LES DEMANDES EN PAIEMENT :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte en outre de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Il est produit par l’OPH [Localité 10] HABITAT le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Madame [F] [D] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 5.320,61euros à la date du 12 décembre 2024 (mois de novembre 2024 inclus).

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 sus rappelé ainsi qu’à des pénalités prévues au contrat, appliquées dans le cadre de l’article L442-5 alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation.

Madame [F] [D] ne forme pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 5.320,61 euros. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Toutefois, il ressort des débats et des éléments produits, en particulier du décompte actualisé et du diagnostic social et financier que Madame [F] [D] a repris le paiement d’un loyer courant, qu’elle apparaît en situation de régler, en plus du loyer et des charges courants, l’arriéré locatif, moyennant des délais de paiement, qui seront par conséquent ordonnés, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

En effet, Madame [D] [F] déclare avoir repris une activité professionnelle depuis le 07 octobre 2024, a repris le paiement du loyer courant, de sorte qu’elle va solliciter une aide du FSL, et que les APL vont pouvoir être à nouveau versés.

Les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir qu’en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l’expulsion de Madame [F] [D] pourra être poursuivie et qu’elle sera tenue, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu’il convient de fixer par référence au montant du dernier loyer et des provisions pour charges au jour de la déchéance des délais de paiement, étant précisé que le montant du loyer et des charges est de 649,30 euros (hors pénalités) au 12 décembre 2024 et que le montant devra être actualisé au jour de la déchéance des délais de paiement accordés.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux, qui demeure à ce stade purement hypothétique et qui se trouve spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion, dont le contrôle juridictionnel appartient au seul juge de l’exécution.

— SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [F] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de justifier d’une assurance, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu de sa situation économique Madame [F] [D] supportera une indemnité de 75 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, T. MARIC-SANCHEZ, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 11 mars 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 octobre 2019 et liant l’Office Public de l’Habitat [Localité 10] HABITAT à Madame [F] [D], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 2] [Localité 10] [Adresse 12]) ;

CONDAMNONS Madame [F] [D] à payer à l’Office Public de l’Habitat [Localité 10] HABITAT à titre provisionnel la somme de 5.320,61 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges, pénalités (décompte arrêté au 12 décembre 2024, échéance de novembre 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Madame [F] [D] à s’acquitter de sa dette, outre le loyer et les charges courants, en 36 mensualités de 150 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens ;

DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 05 de chaque mois et pour la première fois avant le 05 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d’une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

— la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

— à défaut pour Madame [F] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’Office Public de l’Habitat [Localité 10] HABITAT pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Madame [F] [D], sera tenue de payer à l’Office Public de l’Habitat [Localité 10] HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale au montant du loyer et des charges (649,30 euros hors pénalités au jour du dernier décompte), dont le montant sera actualisé selon les modalités contractuelles au jour de la déchéance des délais de paiement, et, en tant que de besoin, l’y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;

CONDAMNONS Madame [F] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS Madame [F] [D] à payer à l’Office Public de l’Habitat [Localité 10] HABITAT la somme de 75 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE