TRIBUNAL de PROXIMITE d’ARCACHON

[Adresse 19]

[Localité 5]

MINUTE :

N° RG 25/00076 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2F5A

[F] épouse [C] [Y], [J] [V], [W] [G] [V], [S] [V], [E] [Y]

C/

S.A.S. RESSOURCES NATURELLES

— Expéditions délivrées à

le

— M^e Emmanuel SOURDON

— S.A.S. RESSOURCES NATURELLES

JUGEMENT

EN DATE DU 20 JUIN 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Sonia DESAGES, Vice-présidente chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au Tribunal de proximité d’Arcachon

GREFFIER : Madame Betty BRETON, Greffier

DÉBATS :

Audience publique en date du 18 Avril 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

JUGEMENT:

Réputé contradictoire

Premier ressort

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDEURS :

Madame [F] [Y] épouse [C]

née le 24 Juillet 1950 à [Localité 16]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Emmanuel SOURDON (Avocat au barreau de PARIS)

Madame [J] [V]

née le 09 Janvier 1944 à [Localité 15]

[Adresse 21]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentée par M^e Emmanuel SOURDON (Avocat au barreau de PARIS)

Monsieur [W] [G] [V]

né le 24 Avril 1948 à [Localité 18]

[Adresse 20]

[Adresse 4]

[Localité 12]

Représenté par M^e Emmanuel SOURDON (Avocat au barreau de PARIS)

Monsieur [S] [V]

né le 17 Août 1949 à [Localité 15]

[Adresse 10]

[Localité 8]

Représenté par M^e Emmanuel SOURDON (Avocat au barreau de PARIS)

Madame [E] [Y]

née le 25 Mars 1955 à [Localité 17]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par M^e Emmanuel SOURDON (Avocat au barreau de PARIS)

DEFENDERESSE :

S.A.S. RESSOURCES NATURELLES, gérant Mr [O] [B]

[Adresse 11]

[Localité 9]

Absente

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat de location meublé en date du 04 février 2022, prenant effet le 08 février 2022, Mme [Z] [P] veuve [V], représentée par sa tutrice [N] [Y] épouse [C], a donné à bail à la SAS RESSOURCES NATURELLES représentée par M [B] [O], une maison d’habitation située [Adresse 14] pour une durée d’un an, moyennant un loyer de 1400€ par mois.

Aux termes d’un courrier remis en mains propres 28 avril 2023 à la SARL FAYARD IMMOBILIER, mandataire de Mme [Z] [V], M [B] [O] a indiqué qu’il souhaitait quitter le logement au 31 mai 2023. Il est cependant demeuré dans les lieux postérieurement à cette date.

Mme [Z] [P] est décédée le 22 janvier 2024, laissant pour lui succéder Mme [T] [Y] épouse [I] et Mme [N] [Y] épouse [C], ses deux enfants.

Par acte en date du 18 avril 2024, Mme [T] [Y] et Mme [N] [Y] épouse [C] ainsi que Mme [J] [V], M [K] [L] et M [D] [V], enfants issus d’une première union de M [A] [L], conjoint de Mme [Z] [P] prédécédé le 23 juin 1987 (ci-après nommés consorts [Y]/[V]) ont délivré un « congé pour vente bail meublé » à la SAS RESSOURCES NATURELLES pour le 07 février 2025, en application des dispositions de l’article 25-8 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par acte du 23 juillet 2024, les consorts [Y]/[V] ont délivré à la SAS RESSOURCES NATURELLES un nouveau congé aux fins de vente pour le 07 février 2025, en application de l’article 15 I et II de la loi du 06 juillet 1989 (logement nu), précisant que celui-ci venait remplacer le précédent congé en date du 18 avril 2024.

Par acte en date du 19 février 2025, les consorts [Y]/[V] ont fait citer la SAS RESSOURCES NATURELLES devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Arcachon afin d’obtenir son expulsion des lieux, à titre principal sur le fondement du congé délivré le 23 juillet 2024 et à titre subsidiaire, après avoir prononcé la résiliation judiciaire du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers.

A l’audience du 18 avril 2025, Mme [T] [Y], Mme [N] [Y] épouse [C], Mme [J] [V], M [K] [L] et M [D] [V], représentés par leur Conseil, demandent au tribunal de :

A titre principal, valider le congé délivré par M [O] le 28 avril 2023 et constater en conséquence que la SAS RESSOURCES NATURELLES est occupante sans droit ni titre depuis le 31 mai 2023 ; A titre subsidiaire, valider le congé délivré le 23 juillet 2024 et constater en conséquence que la SAS RESSOURCES NATURELLES est occupante sans droit ni titre depuis le 07 février 2025 ; A titre infiniment subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers en application des articles 1224 et suivants du code civil ; En toutes hypothèses, Ordonner l’expulsion de la SAS RESSOURCES NATURELLES du logement situé [Adresse 13] ;Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde meubles à désigner aux frais, risques et périls du locataire ; Condamner la SAS RESSOURCES NATURELLES à leur verser la somme de 8400€ au titre des loyers exigibles au 14 avril 2025 ; Fixer une indemnité d’occupation à 1400€ par mois à compter du 1er février 2025 et condamner la SAS RESSOURCES NATURELLES au paiement de ladite somme jusqu’à libération des lieux ; Condamner la SAS RESSOURCES NATURELLES au paiement d’une somme de 2400€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; outre les entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, les consorts [Y]/[V] allèguent à titre principal le caractère irrévocable du congé délivré par la SAS RESSOURCES NATURELLES le 28 avril 2023 qui a mis fin au contrat ; de sorte que cette dernière ne peut en revendiquer la tacite reconduction en application de l’article 1739 du code civil.

Subsidiairement, ils indiquent que, bien que la loi du 06 juillet 1989 ne soit pas applicable au contrat en litige dès lors que le preneur est une personne morale, le congé délivré le 23 juillet 2024 est régulier pour en respecter les conditions légales de forme, de fond et de délai puisqu’il a bien été délivré 3 mois avant le terme du contrat fixé au 07 février 2025 si l’on considère qu’il s’agissait un bail meublé (reconduction annuelle du contrat à compter du 08 février 2022) et 6 mois avant ce terme dans l’hypothèse d’un bail portant sur un logement nu (bail conclu pour 3 ans à compter du 08 février 2022).

Ils ajoutent à toutes fins utiles qu’en leur qualité d’héritiers des bailleurs, ils ne doivent pas être considérés comme des acquéreurs à titre onéreux au sens des dispositions de l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989.

A titre infiniment subsidiaire, au soutien de leur demande en résiliation judiciaire du contrat fondée sur les dispositions des articles 1224 et suivant du code civil, les consorts [Y]/[V] affirment que la SAS RESSOURCES NATURELLES est défaillante dans le paiement de son loyer depuis le mois de novembre 2024 et a ainsi violé une obligation essentielle tirée de l’article 1728 du code civil.

La SAS RESSOURCES NATURELLES, citée à comparaitre pat acte remis à étude le 19 février 2025, n’a pas comparu ni personne pour elle.

SUR CE

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’en vertu des dispositions des articles 761 et 817 du code de procédure civile, la procédure devant le juge des contentieux de la protection est orale.

Ce caractère oral de la procédure impose aux parties de comparaitre à l’audience à moins d’en avoir été dispensées en application de l’article 446-1 de ce même code.

En l’espèce, faute de comparution de M [O], les écritures et pièces qu’il a fait parvenir au tribunal par courrier ne peuvent être prises en considération. La SAS RESSOURCES NATURELLES doit être considérée comme défaillante à la présente procédure.

En l’absence de comparution du défendeur, le juge, en application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il ne peut toutefois, en vertu de l’article 16 de ce code, statuer sur des demandes ni fonder sa décision sur des pièces qui n’ont pas été portées à la connaissance de la partie défaillante.

En l’espèce, le tribunal est saisi à titre principal d’une demande d’expulsion fondée sur deux congés : à titre principal, le congé délivré en avril 2023 par M [O] et à titre subsidiaire, le congé délivré par le bailleur en juillet 2024.

Le moyen tiré de la délivrance du congé par le preneur ne figurait pas dans l’acte introductif d’instance et repose sur une pièce n° 17 qui n’était pas jointe à cet acte. Les demandeurs ne justifiant pas avoir communiqué ce nouveau moyen et cette nouvelle pièce au défendeur, le tribunal ne pourra les prendre en considération.

Il en va de même pour les pièces n° 16 et 18, produites aves les conclusions récapitulatives non communiquées à la SAS RESSOURCES NATURELLES.

Sur la demande d’expulsion fondée sur le congé délivré le 23 juillet 2024

Il résulte des articles 15 et 25-8 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, applicable au présent litige eu égard à la commune intention des parties signataires du contrat, que le bailleur ne peut donner congé à son locataire que pour le terme du bail avec un délai de préavis de 6 mois pour les locations nues et de 3 mois pour les locations meublées.

1/ La qualification du contrat de bail

Aux termes des articles 25-4 et 25-5 de cette loi, un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en quantité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par le Décret n°2015-981 du 31 juillet 2015.

Un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés.

En l’espèce, le bail qualifié de meublé ne comprend aucun inventaire du mobilier et les photographies jointes à l’état des lieux d’entrée ne permettent pas d’affirmer que le logement était équipé d’une « literie comprenant couette ou couverture » comme exigé par le 1° du Décret n°2015-981 du 31 juillet 2015.

Le bail conclu le 04 février 2022 doit donc être requalifié en bail portant sur un logement nu.

2/ La fin du contrat de bail

Il résulte de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 que le congé donné par le bailleur doit être délivré six mois avant le terme du bail et ne peut être justifié que par sa décision de reprendre ou vendre le logement ou par un motif légitime et sérieux. A peine de nullité, le congé doit indiquer le motif allégué.

Le délai de préavis court à compter du jour de la réception du congé et à son expiration, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des lieux loués.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Il doit comprendre une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire conforme aux dispositions de l’arrêté du 13 décembre 2017.

Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire et reste valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

En l’espèce, les consorts [Y]/[C] ont délivré congé le 23 juillet 2024, soit au moins six mois avant le terme du bail fixé au 07 février 2025.

Ce congé indique le prix et les conditions de vente, reproduit les dispositions de l’article 15 II de la loi du 06 juillet 1989 destinés à informer les locataires de leurs droits et comprend la notice d’information prévue à l’alinéa 8 de cet article.

La SAS RESSOURCES NATURELLES ne s’est pas manifestée après la délivrance du congé comportant offre de vente. Elle est donc dépourvue de tout titre d’occupation du logement depuis le 08 février 2025.

En conséquence, il convient d’ordonner son expulsion en la condamnant au règlement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 1400€ par mois jusqu’à son départ effectif des lieux en réparation du préjudice subi par les bailleurs en application de l’article 1240 du code civil.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il résulte du décompte versé aux débats que la SAS RESSOURCES NATURELLES ne s’est pas acquittée du loyer de 1400€ par mois depuis le mois de novembre 2024.

Faute de comparaître, cette dernière ne rapporte pas la preuve de ce paiement.

En conséquence, la SAS RESSOURCES NATURELLES sera condamnée à verser la somme de 8400€ au titre des loyers et indemnités d’occupation impayées pour la période du 1er novembre 2024 au 30 avril 2025.

Sur les frais de procédure

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il résulte par ailleurs de l’article 700 de ce code que la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès est condamnée à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, la SAS RESSOURCES NATURELLES, partie perdante, sera condamnée à supporter les dépens et à verser aux demandeurs une somme de 1200€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement,

DECLARE le congé délivré à la SAS RESSOURCES NATURELLES le 23 juillet 2024 sur le logement situé [Adresse 13] valide ;

DIT que la SAS RESSOURCES NATURELLES est occupante sans droit ni titre depuis le 08 février 2025 ;

ORDONNE en conséquence à la SAS RESSOURCES NATURELLES de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour la SAS RESSOURCES NATURELLES d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, Mme [T] [Y], Mme [N] [Y] épouse [C], Mme [J] [V], M [K] [L] et M [D] [V] pourront faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera réglé suivant les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE la SAS RESSOURCES NATURELLES à verser à Mme [T] [Y], Mme [N] [Y] épouse [C], Mme [J] [V], M [K] [L] et M [D] [V] ensemble une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1400€ à compter du 08 février 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE la SAS RESSOURCES NATURELLES à verser à Mme [T] [Y], Mme [N] [Y] épouse [C], Mme [J] [V], M [K] [L] et M [D] [V] ensemble la somme de 8400€ au titre des loyers et indemnités d’occupation dues pour la période entre le 1er novembre 2024 et le 30 avril 2025 ;

CONDAMNE la SAS RESSOURCES NATURELLES à verser à Mme [T] [Y], Mme [N] [Y] épouse [C], Mme [J] [V], M [K] [L] et M [D] [V] ensemble une somme de 1200€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS RESSOURCES NATURELLES aux dépens ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE