Du 14 mars 2025

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 24/01921 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZVLG

[F] [S] [G] [D] épouse [Y]

C/

[R] [K]

— Expéditions délivrées à

— FE délivrée à

Maître [V] [N]

Le 14/03/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 mars 2025

PRÉSIDENT : Monsieur Jean-François SABARD, Magistrat honoraire

GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER (lors des débats)

Madame Frédérique HUBERT (lors du délibéré)

DEMANDERESSE :

Madame [F] [S] [G] [D] épouse [Y]

née le 28 Mai 1951 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Maître Frédéric DUMAS, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL FREDERIC DUMAS

DEFENDEUR :

Monsieur [R] [K]

né le 20 Février 1983 à [Localité 6] (ALGERIE) (46000)

[Adresse 5]

[Localité 4]

Absent

DÉBATS :

Audience publique en date du 13 Décembre 2024

Délibéré du 14 Février 2025 prorogé au 14 Mars 2025, en raison des contraintes de service

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 01 Octobre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 5 avril 2022, Madame [F] [D] épouse [Y] a donné à bail à Monsieur [R] [K] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 8].

Par acte de commissaire de justice du 5 mars 2024, Madame [F] [D] épouse [Y] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2477,33 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 1er octobre 2024, Madame [F] [D] épouse [Y] a assigné Monsieur [R] [K] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 13 décembre 2024 aux fins de voir :

— Constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation du 5 avril 2022 concédé par Madame [F] [Y] née [D] à Monsieur [R] [K] par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire,

— Ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [R] [K] et tout occupant de son chef, le cas échéant avec le concours de la Force Publique,

— Ordonner le transport des meubles laissés dans les lieux aux frais du locataire dans tel garde-meubles désigné à défaut par le représentant du bailleur,

— Dire que Monsieur [R] [K] sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au double du montant du loyer et des charges, soit la somme de 1000 € à compter de la résiliation du bail jusqu’à vidange effective des lieux et restitution des clés à titre principal ; à titre subsidiaire, au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égale au montant du loyer et des charges, soit 500 €,

— Condamner à titre provisionnel Monsieur [R] [K] au paiement au profit de Madame [F] [D] épouse [Y] de la somme de 6575,06 € au titre des sommes exigibles au 1e septembre 2024 (indemnité d’occupation de septembre 2024 incluse) à titre principal et hors majoration due depuis l’acquisition de la clause résolutoire; d’une somme de 5977,33 € à titre subsidiaire,

— Condamner Monsieur [R] [K] au paiement au profit de Madame [F] [D] épouse [Y] de la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner Monsieur [R] [K] au paiement au profit de Madame [F]

[D] épouse [Y] des entiers dépens comprenant de plein droit les frais du commandement de payer délivré le 5 mars 2024,

— Rappeler l’exécution provisoire de droit.

L’affaire a été débattue, à l’audience du 13 décembre 2024.

Lors de l’audience du 13 décembre 2024, Madame [F] [D] épouse [Y], représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 4977,33 euros au 1er octobre 2024 et confirme les termes de sa demande initiale.

Régulièrement assigné à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, Monsieur [R] [K] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 14 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Le défendeur non comparant ayant été régulièrement assigné et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 1er octobre 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 13 décembre 2024.

L’assignation en constatation de la résiliation du bail est donc régulière en la forme, étant observé que la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, dont la bailleresse ne justifie pas, n’est pas une condition de recevabilité en présence d’un bailleur personne physique.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

Madame [F] [D] épouse [Y] a fait signifier à Monsieur [R] [K] un commandement d’avoir à payer la somme de 2477,33 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 5 mars 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [R] [K] n’ayant pas, dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 5 mars 2024, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 6 mai 2024, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, la bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 6 mai 2024.

Dès lors, Monsieur [R] [K] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 6 mai 2024, ce qui constitue pour Madame [F] [D] épouse [Y] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion du défendeur à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, Madame [F] [D] épouse [Y] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 4977,33 euros à la date du 1er octobre 2024.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [R] [K] sera donc condamné au paiement de la somme de 4977,33 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 1er octobre 2024 – échéance du mois de septembre 2024 incluse. Monsieur [R] [K] sera, en outre, condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (500 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la demande d’application de la clause pénale

D’une part, Madame [F] [D] épouse [Y] sollicite l’application de la clause pénale stipulée au contrat de bail, ayant pour effet d’appliquer une majoration de plein droit de 10% sur le montant des arriérés de loyers ou de leurs accessoires supérieurs à dix jours.

D’autre part, elle sollicite l’application de la clause stipulant qu’en cas d’occupation des lieux après la cessation du bail, il sera dû par l’occupant jusqu’à l’expulsion, une indemnité égale au double du loyer et des charges contractuelles.

Toutefois, le paiement d’une somme déterminée par jour de retard du locataire congédié à quitter les lieux, prévu au contrat de bail, revêt le caractère d’une clause pénale que le juge peut modérer en application de l’article 1231-5 du Code civil.

Madame [F] [D] épouse [Y] ne peut se prévaloir de la clause pénale prévue par le bail conclu postérieurement au 27 mars 2014, l’article 4 i) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 réputant une telle clause non écrite.

Au surplus, la clause contractuelle stipulée en l’espèce apparaissant manifestement excessive au regard du préjudice du bailleur, ce préjudice sera justement réparé en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit la somme de 500 euros par mois.

Les demande au titre des clauses pénales seront en conséquence rejetées.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [R] [K].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [R] [K] à verser à Madame [F] [D] épouse [Y] la somme de 500 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la bailleresse, à la date du 6 mai 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [K] à quitter les lieux loués situés [Adresse 5] à [Localité 8] ;

AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [R] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (500 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [K] à payer à Madame [F] [D] épouse [Y] la somme de 4977,33 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 1er octobre 2024 (échéance du mois de septembre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [K] à payer à Madame [F] [D] épouse [Y], à compter du 1er octobre 2024 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [K] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [K] à payer à Madame [F] [D] épouse [Y] une indemnité de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION