minute n°:

N° RG 25/01654 – N° Portalis DB2M-W-B7J-D75C

Code : 5AA

S.A. [X]

c/

[C] [E]

copie certifiée conforme délivrée le 02/04/2026

à

— S.A. [X]

+ exécutoire

— [C] [E]

— Préfecture

+ 1 copie au dossier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MÂCON

contentieux de la protection

JUGEMENT DU 02 AVRIL 2026

ENTRE :

DEMANDEUR

S.A. [X],

RCS de [Localité 1] sous le n° B 015 450 638,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Mme [W] [F], dûment munie d’un pouvoir écrit

ET :

DÉFENDEUR

Madame [C] [E]

née le 20 Mai 1963,

demeurant [Adresse 2] [Adresse 3] [Adresse 4] – [Localité 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Karen MORIN, Magistrate à titre temporaire.

V. JANVIER, Adjoint Administratif faisant fonction de Greffier.

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 mars 2026

Le Président a, à l’issue des débats, avisé les parties présentes, ou régulièrement représentées, que le jugement serait rendu le 02 AVRIL 2026.

JUGEMENT :

Prononcé publiquement et par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 alinéa 2 et 451 du code de procédure civile le 02 avril 2026 par Karen MORIN, Magistrate à titre temporaire, chargée des contentieux de la protection, qui a signé le jugement avec la greffière.

N° RG 25/01654 – N° Portalis DB2M-W-B7J-D75C

EXPOSÉ DU LITIGE

Par bail verbal ayant pris effet le 1er juillet 2005, SA [X] a donné à bail à Madame [E] [C] un appartement situé [Adresse 5].

Par acte de commissaire de justice en date du 7 mai 2024, SA [X] a fait signifier à Madame [E] [C] une sommation de payer pour un montant de 3 932,62 euros en principal, au titre des loyers et charges.

Par courrier du 21 novembre 2024, SA [X] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 17 décembre 2025, SA [X] a fait assigner Madame [E] [C] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

• prononcer la résiliation judiciaire du bail,

• ordonner l’expulsion de Madame [E] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

• condamner Madame [E] [C] au paiement des sommes suivantes :

○ la somme de 5 848,27 euros au titre de la dette locative arrêtée à septembre 2025,

○ une indemnité d’occupation mensuelle de 569,38 euros, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

○ la somme de 300 euros en application de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil outre intérêt légal à compter de la présente décision,

○ la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre intérêt à taux légal à compter de la décision

○ les dépens,

• dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de [Localité 3] et [Localité 4] le 19 décembre 2025.

L’affaire a été audiencée le 5 mars 2026.

À l’audience, SA [X], représenté par Madame [F] [W], dument munie d’un pouvoir, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 5 514,94 euros arrêtée au 5 février 2026. SA [X] indique la reprise des paiements du loyer courant et ne s’oppose pas à l’octroi de délais.

SA [X] soutient que le non-paiement des loyers, constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

En défense, Madame [E] [C], assignée à étude, ne comparaît pas et n’est pas représentée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [E] [C], assignée à étude ne comparait pas et n’est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi du 29 juillet 1998, pris dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, une copie de l’assignation aux fins de résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 19 décembre 2025, soit au moins deux mois avant l’audience.

Par ailleurs, SA [X] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 21 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de SA [X] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment des conditions particulière du contrat de location signé le 1er juillet 2005, de la sommation de payer délivré le 7 mai 2024 et du décompte de la créance actualisé au 27 février 2026 que la SA [X] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés à hauteur de 5 514,94 euros, loyer du mois de janvier 2026 inclus.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Selon l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur que la dette s’élève à 5514,94 euros selon décompte au 27 février 2026.

L’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, qui justifie la résiliation judiciaire du contrat. Le montant très important de l’arriéré de loyer démontre que Madame [E] [C] a commis un manquement grave à ses obligations qui empêche la poursuite du contrat.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 17 décembre 2025, date de l’assignation.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [E] [C] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [E] [C] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 17 décembre 2025, Madame [E] [C] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [E] [C] à son paiement à compter de 19 décembre 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, SA [X] ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [E] [C] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Madame [E] [C] à payer à SA [X] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande de SA [X] aux fins de de résiliation judiciaire du bail,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail verbal du 1er juillet 2005 entre SA [X] d’une part, et Madame [E] [C] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5], au jour de l’assignation, le 17 décembre 2025,

DIT que Madame [E] [C] est occupante sans droit ni titre,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [E] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [E] [C] à compter du 17 décembre 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Madame [E] [C] à payer à SA [X] la somme de 5514,94 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 27 février 2026, échéance de janvier 2026 incluse,

CONDAMNE Madame [E] [C] à payer à SA [X] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 17 décembre 2025, et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE Madame [E] [C] à payer à SA [X] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [E] [C] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 7 mai 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du Greffe au Représentant de l’Etat dans le Département, en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 2 avril 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION