Du 31 janvier 2025

5AA

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 24/01394 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZMQP

Société CLAIRSIENNE

C/

[B] [Z]

— Expéditions délivrées aux parties

— FE délivrée à Sté CLAIRSIENNE

Le 31/01/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 31 janvier 2025

PRÉSIDENT : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente placée

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Société CLAIRSIENNE

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M. [K] (salarié) muni d’un pouvoir spécial

DEFENDERESSE :

Madame [B] [Z]

[Adresse 10] [Adresse 6]

[Adresse 9]

[Localité 5]

Absente

DÉBATS :

Audience publique en date du 21 Novembre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 10 Juillet 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

La défenderesse n’ayant pas comparu, l’ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 5 janvier 2023, la société anonyme CLAIRSIENNE (CLAIRSIENNE) a donné à bail à Madame [B] [Z] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 11] à [Adresse 8] ([Adresse 4]).

Des loyers étant demeurés impayés, CLAIRSIENNE a fait signifier à Madame [B] [Z] le 11 décembre 2023 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Par acte du 10 juillet 2024, CLAIRSIENNE a fait assigner Madame [B] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] statuant en référé en lui demandant de :

— Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

— Ordonner l’expulsion des lieux, sans délai, de Madame [B] [Z] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

— Condamner Madame [B] [Z] à la somme de 3042,39 euros à titre provisionnel, ainsi qu’à une indemnité d’occupation équivalente au montant du dernier loyer, depuis la date de résiliation jusqu’à la date de départ effectif des lieux,

— Condamner Madame [B] [Z] au montant de la pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard à compter du mois de janvier 2024, le tout pour un montant total arrêté au 31 mai 2024 de 38,10 euros,

— Condamner Madame [B] [Z] à payer à la S.A. CLAIRSIENNE la somme de 150,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner Madame [B] [Z] aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer les loyers.

L’affaire a été débattue à l’audience du 21 novembre 2024.

Lors des débats, CLAIRSIENNE, régulièrement représentée, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 4983,47 euros comprenant les frais de pénalités appliqués dans le cadre de l’article L442-5 du Code de la construction et de l’habitation d’un montant de 76,20 euros, déduction faite des frais de poursuite, selon un décompte fourni à l’audience.

Madame [B] [Z], bien que régulièrement citée à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé pour le surplus à l’assignation, valant conclusions, ainsi qu’aux écritures déposées par CLAIRSIENNE à l’audience, pour l’exposé complet de ses prétentions et de ses moyens.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 31 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— SUR LA DEMANDE TENDANT A LA RÉSILIATION DU BAIL :

— Sur la recevabilité de l’action :

CLAIRSIENNE justifie avoir saisi la Caisse d’allocations familiales en date du 19 septembre 2023, de sorte qu’aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 6 août 2015, la saisine de la CCAPEX est réputée constituée.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 10 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 11 décembre 2023, pour la somme en principal de 1778,90 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 12 février 2024.

Par conséquent, il convient de constater que le bail a pris fin à cette date.

Madame [B] [Z], qui n’a plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef seront dès lors condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent.

— SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

CLAIRSIENNE produit le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Madame [B] [Z] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4983,47 euros à la date du 13 novembre 2024 (mois d’octobre 2024 inclus).

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 susrappelé, à des pénalités prévues au contrat, appliquées dans le cadre de l’article L442-5 alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux.

Faute de comparaître, Madame [B] [Z] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamnée au paiement de cette somme, à titre provisionnel. S’agissant d’une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Madame [B] [Z] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er novembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Au regard du montant actualisé du loyer et de la provision pour charges, cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à la somme forfaitaire et provisionnelle de 418,82 euros à compter de cette date.

— SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [B] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Tenue aux dépens, Madame [B] [Z] sera également condamnée à payer à la SA CLAIRSIENNE une somme que l’équité commande de fixer à la somme de 75 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, I. LAFOND, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 12 février 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 janvier 2023 et liant la société anonyme CLAIRSIENNE à Madame [B] [Z], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 12] ([Adresse 4]) ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [B] [Z] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [B] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société anonyme CLAIRSIENNE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [B] [Z] à payer à la société anonyme CLAIRSIENNE à titre provisionnel la somme de 4983,47 euros, au titre de l’arriéré de loyers, charges, indemnités de supplément de loyer de solidarité, et indemnités d’occupation (décompte arrêté au 13 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Madame [B] [Z] à payer à la société anonyme CLAIRSIENNE à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme forfaitaire de 418,82 euros ;

CONDAMNONS Madame [B] [Z] à payer à la société anonyme CLAIRSIENNE la somme de 75 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes de la société CLAIRSIENNE ;

CONDAMNONS Madame [B] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE