Du 23 mai 2025

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 24/02318 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Z4OG

[X] [U] [O] veuve [T]

C/

[G] [M],

[B] [M]

— Expéditions délivrées à

M. [G] [M]

— FE délivrée à

Maître [D] [R]

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 12] et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 mai 2025

PRÉSIDENT : Madame Karine CHONE,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

Madame [X] [U] [O] veuve [T]

née le 27 Décembre 1953 à [Localité 11]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représentée par Maître Nicolas ROUSSEAU, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL LEX URBA – NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS

DEFENDEURS :

Monsieur [G] [M]

né le 10 Février 1964

[Adresse 3]

[Adresse 7] [Adresse 9] [Adresse 1]

[Localité 5]

Présent

Madame [B] [M]

née le 17 Juillet 1967 à [Localité 13]

Décédée

DÉBATS :

Audience publique en date du 21 Mars 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 03 Décembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date et à effet du 26 mai 2020, Madame [X] [U] [O] veuve [T] a donné à bail à Monsieur [G] [M] et Madame [B] [M] un logement situé [Adresse 4] [Adresse 10] [Adresse 1] à [Localité 8] ainsi qu’un emplacement de stationnement au sous-sol lot n°59.

Par acte de commissaire de justice du 23 septembre 2024, Madame [X] [U] [O] veuve [T] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 1.783,14 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier d’une assurance locative, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 3 décembre 2024, Madame [X] [U] [O] veuve [T] a assigné Monsieur [G] [M] et Madame [B] [M] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 14 février 2025 aux fins de voir :

— CONSTATER LE JEU DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE ET PRONONCER la résiliation du bail survenue le 24 novembre 2024, du fait de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail conclu le 26 mai 2020 ;

— PRONONCER L’EXPULSION ET ORDONNER la libération des lieux par les défendeurs et de tous occupants de leur chef, ainsi que la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie avec, au besoin, le concours et l’assistance de la force publique ;

— ASSORTIR l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 80 euros par jour de retard passé le délai de huit jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, et ce jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés ;

— ORDONNER l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls des défendeurs ;

— FIXER l’indemnité d’occupation due par Monsieur et Madame [M] à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à parfaite libération des lieux, à hauteur de la somme de 891,57 euros par mois, devenue exigible le 1er de chaque mois ;

— CONDAMNER IN SOLIDUM, à titre provisionnel les défendeurs au paiement de la somme de 3.566,28 euros à parfaire au titre de la dette locative ;

— CONDAMNER IN SOLIDUM à titre provisionnel et en tant que de besoin les défendeurs à payer le 1er de chaque mois l’indemnité d’occupation fixée par le Juge à hauteur de 891,57 euros par mois, devenue exigible le 1er du mois suivant.

— CONDAMNER IN SOLIDUM, les défendeurs au paiement de la somme de 1.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement délivrés le 23 septembre 2024 d’un montant de 131,38 euros.

L’affaire initialement appelée à l’audience du 14 février 2025, a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 21 mars 2025.

A l’audience du 14 février 2025, il apparaît que Madame [B] [M] est décédée en 2020.

Lors de l’audience du 21 mars 2025, Madame [X] [U] [O] veuve [T], représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 7.404,94 euros au 1er mars 2025 et confirme les termes de sa demande initiale. Son conseil indique ne pas avoir de mandat pour accepter des délais de paiement.

En défense, Monsieur [G] [M] comparaît et expose qu’il ne conteste pas la dette. Il sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation. Il indique qu’il compte quitter le logement le 31 mars 2025, qu’il est infirmier et qu’il a postulé dans un hôpital dans lequel il serait logé. Il attend de vendre certains biens pour apurer sa dette.

Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des parties comparantes.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 23 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes à l’égard de Madame [B] [M]

Selon l’article 1751 du code civil, en cas de décès d’un des époux, le conjoint survivant cotitulaire du bail dispose d’un droit exclusif sur celui-ci sauf s’il y renonce expressément.

En l’espèce, il apparaît que Madame [B] [M] est décédée en 2020, Monsieur [G] [M] est donc devenu seul titulaire du bail.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 4 décembre 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 14 février 2025.

La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 26 septembre 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit également l’obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En outre, l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s’applique également aux emplacements de stationnement loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l’article 24 de ladite loi s’applique à l’emplacement de stationnement loué par Madame [X] [U] [O] veuve [T] à Monsieur [G] [M].

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement et pour défaut d’assurance.

Madame [X] [U] [O] veuve [T] a fait signifier à Monsieur [G] [M] un commandement d’avoir à payer la somme de 1.783,14 euros au titre des loyers échus et d’avoir à justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs, suivant exploit du 23 septembre 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 7g de la même loi.

Toutefois, si le commandement vise effectivement le défaut d’assurance couvrant les risques locatifs, cette demande n’est pas réitérée dans l’assignation ou à l’audience.

Elle est donc réputée abandonnée, seule demeurant celle relative au défaut de paiement des loyers et charges locatives.

Monsieur [G] [M] n’ayant pas, dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 23 septembre 2024, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 24 novembre 2024, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, la bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 24 novembre 2024.

Le versement intégral du loyer courant n’a pas été repris avant la date de l’audience, de sorte que le juge ne dispose pas du pouvoir de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Dès lors, Monsieur [G] [M] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 24 novembre 2024, ce qui constitue pour Madame [X] [U] [O] veuve [T] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion du défendeur à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la demande d’astreinte

L’expulsion de l’occupant étant autorisée, il ne paraît pas nécessaire d’ordonner une astreinte en vue de le contraindre à quitter les lieux.

De surcroît, aux termes des articles L.421-1 et L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution applicables s’agissant de l’expulsion des lieux habités, le montant de l’astreinte ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé.

Dès lors, le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus, il n’y a pas lieu de prononcer en outre une astreinte.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, Madame [X] [U] [O] veuve [T] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 7.404,94 euros à la date du 1er mars 2025.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [G] [M] sera donc condamné au paiement de la somme de 7.404,94 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 1er mars 2025 – échéance du mois de mars 2025 incluse. Monsieur [G] [M] sera, en outre, condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer tel qu’il aurait été si le bail s’était poursuivi à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [G] [M].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [G] [M] à verser à Madame [X] [U] [O] veuve [T] la somme de 500 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la bailleresse, à la date du 24 novembre 2024 ;

REJETONS la demande de délais formée par Monsieur [G] [M] ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [M] à quitter les lieux loués situés [Adresse 4] [Adresse 10] [Adresse 1] à [Localité 8] ;

AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [G] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETONS la demande d’astreinte ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité égale au montant du loyer tel qu’il aurait été si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [M] à payer à Madame [X] [U] [O] veuve [T] la somme de 7.404,94 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 1er mars 2025 (échéance du mois de mars 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [M] à payer à Madame [X] [U] [O] veuve [T], à compter du 1er avril 2025 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [M] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [M] à payer à Madame [X] [U] [O] veuve [T] une indemnité de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION