Du 20 juin 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/00068 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2AAQ

[F] [X]

C/

[W] [U], [D] [U]

— Expéditions délivrées à

la SELARL PUYBARAUD – LEVY

[W] [U]

— FE délivrée à

la SELARL PUYBARAUD – LEVY

Le 20/06/2025

Avocats : la SELARL PUYBARAUD – LEVY

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 20 juin 2025

PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDEUR :

Monsieur [F] [X]

né le 16 Juin 1965 à [Localité 8]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représenté parMe Paul DASSIEU substituant M^e Sophie LEVY (SELARL PUYBARAUD – LEVY), avocat au barreau de Bordeaux,

DEFENDEURS :

Monsieur [W] [U]

né le 30 Décembre 1958 à CENTRAFRIQUE

[Adresse 7]

[Localité 3]

,

Présent

Monsieur [D] [U]

né le 24 Août 1982 à CENTRAFRIQUE

[Adresse 2]

[Localité 5]

Absent

DÉBATS :

Audience publique en date du 04 Avril 2025

Délibéré du 06 juin 2025 prorogé au 20 juin 2025, en raison des contraintes du service,

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 27 Décembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputé contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 26 mai 2020 à effet du 1er juin 2020 M. [F] [X] a consenti un bail d’habitation à M. [D] [U], bail portant sur un logement situé à [Adresse 10], moyennant un loyer mensuel révisable de 530 euros (charges en sus donnant lieu à provision mensuelle de 20 euros). Par acte sous seing privé du 11 mai 2020 M. [W] [U] s’est porté caution solidaire des engagements du locataire au titre des loyers, charges, réparations locatives, indemnités d’occupation, et de toutes autre indemnités, tel des dommages et intérêts et de tous intérêts, et ce dans la limite de neuf années.

Par acte de commissaire de justice du 23 avril 2024, M. [F] [X] a fait délivrer à M. [D] [U] un commandement de payer la somme de 1.830,83 euros au titre de l’arriéré, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte introductif d’instance signifié les 24 et 27 décembre 2024, M. [F] [X] a fait assigner M. [D] [U] et M. [W] [U] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé afin de faire constater la résiliation de plein droit du bail à compter du 4 mai 2024, et obtenir l’expulsion de M. [D] [U] de corps et de biens, et celle de tous occupants dès que le délai légal sera expiré, l’autorisation de faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls de l’expulsé, ainsi que la condamnation solidaire de M. [D] [U] et de M. [W] [U] au paiement :

— d’une indemnité provisionnelle d’un montant de 6.629,78 euros à valoir sur le paiement des loyers et charges au 18 décembre 2024, ainsi que d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération effective des lieux,

— d’une indemnité de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens.

L’examen de l’affaire, appelée à l’audience du 7 mars 2025 où M. [F] [X] était représenté par avocat et où M. [W] [U] a comparu en personne, a été reporté au 4 avril 2025 pour éventuelle constitution d’un avocat pour M. [D] [U] et conclusions de M. [W] [U].

M. [F] [X], représenté par avocat à l’audience du 4 avril 2025, a maintenu ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 8.966,66 euros à la date du 1er avril 2025. Il observe que M. [D] [U] n’ayant pas déféré aux causes du commandement de payer ni dans le délai de six semaines, ni dans le délai de deux mois, il est fondé à se prévaloir de la résiliation du bail. Il observe qu’aucun versement n’a été effectué depuis de nombreux mois. Concernant la caution, il observe que M. [W] [U] a été informé à son adresse déclarée, qu’il ne l’a pas avisé de son changement d’adresse, que la mise en demeure n’est pas un préalable nécessaire, et que depuis le mois d’avril 2024 la caution est informée des impayés, et n’a nullement réagi. Il ajoute que le cautionnement en matière locative obéit à un régime spécifique et que la caution est engagée quelle que soit sa situation financière.

M. [W] [U], qui comparaît en personne, demande à être déchargé en totalité ou partiellement de son engagement de caution. Il fait valoir que le bailleur a manqué à son obligation de l’informer de l’existence des impayés, ce qui a contribué à l’aggravation de la dette en l’empêchant d’intervenir plus vite. Il lui reproche de rechercher sa garantie alors que la situation financière du débiteur est meilleure que la sienne, ce qui pourrait s’analyser en un abus de droit et fait valoir en outre la disproportion de son engagement par rapport à sa situation financière. À titre subsidiaire il demande des délais de paiement et propose de verser 250 euros pour la régler.

M. [D] [U], bien que régulièrement cité à personne, n’a pas comparu, M. [W] [U] n’ayant pas de pouvoir écrit pour le représenter en justice.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

Motifs de l’ordonnance

Sur l’absence du défendeur

En l’absence du défendeur, régulièrement cité et en application de l’article 472 du [9] de Procédure Civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée.

M. [D] [U] ne comparaissant pas, et ayant disposé d’un délai suffisant pour préparer sa défense, il convient de statuer au vu des pièces du demandeur, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort.

Sur la recevabilité de la demande en constat de la résiliation du bail

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 31 décembre 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience.

Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 le 25 avril 2025.

La procédure est donc régulière et l’action en constat de la résiliation du bail recevable au regard de ces dispositions.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail signé par les parties contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer notamment.

Par exploit du 23 avril 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1.830,83 euros au titre des loyers échus.

Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ; il est régulier et ses causes selon le décompte produit n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois de sa signification.

À l’inverse la dette locative a augmenté de façon significative.

Ce défaut de régularisation fonde M. [F] [X] à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 24 juin 2024, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Dans ces conditions, la résiliation de plein droit du bail est acquise à effet du 24 juin 2024 et ne peut qu’être constatée, dès lors qu’il ressort du décompte qu’aucun versement n’est enregistré depuis le mois d’avril 2024 et que M. [D] [U] n’a pas repris le paiement du loyer.

M. [D] [U] et tout occupant de son chef seront condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif. Il n’y a pas lieu en effet de supprimer ou réduire les délais accordés de plein droit par la loi aux personnes expulsées d’un local d’habitation.

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent.

Sur l’indemnité d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’occupation d’un lieu d’habitation sans droit ni titre après résiliation du bail, oblige l’occupant à réparer le préjudice résultant de cette occupation sous la forme à tout le moins d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce M. [D] [U] se maintenant dans les lieux malgré la résiliation du bail, M. [F] [X] est fondé à faire fixer une telle indemnité d’occupation à l’encontre de M. [D] [U], indemnité qui sera équivalente au montant du loyer et des charges avec revalorisation telle que prévue au bail et ce jusqu’à libération effective des lieux.

Sur la provision

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon le décompte produit aux débats, en exécution du bail puis au titre des indemnités d’occupation ci-dessus fixées M. [D] [U] est redevable de la somme de 8.966,68 euros à la date du 4 avril 2025 (mois d’avril 2025 inclus).

L’obligation au paiement des loyers et indemnités d’occupation n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de ce montant, M. [D] [U] sera condamné à payer la somme de 8.966,68 euros à titre d’indemnité provisionnelle avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, s’agissant d’une provision qui n’a pas nécessairement lieu d’être équivalente au montant total de la créance.

Sur l’engagement de la caution

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il résulte de l’article 2288 du code civil que celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 15-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, en sa version applicable au jour du cautionnement, organise un régime spécifique du cautionnement pour les baux d’habitation, et prévoit que la personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

Par ailleurs l’article 24 de loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

M. [W] [U] conteste les poursuites dont il fait l’objet, en demandant à être totalement ou partiellement dispensé de la dette.

Par acte sous seing privé du 11 mai 2020 M. [W] [U] s’est porté caution solidaire des engagements du locataire au titre des loyers, charges, réparations locatives, indemnités d’occupation, et de toutes autre indemnités, tel des dommages et intérêts et de tous intérêts, et ce dans la limite de neuf années.

Si M. [W] [U] reproche au bailleur de ne pas l’avoir informé des impayés, il est toutefois établi,d’une part qu’une lettre d’information lui a été adressée dès le 22 janvier 2024 à sa dernière adresse connue, M. [W] [U] admettant ne pas avoir informé le bailleur de son changement d’adresse, d’autre part que le commandement de payer délivré le 23 avril 2024 au locataire, lui a été signifié par acte du 30 avril 2024, soit dans le délai de huit jours, après recherche de son adresse par le commissaire de justice.

Le grief s’agissant de l’obligation d’information n’est donc pas sérieux.

M. [W] [U] a en outre souscrit un engagement solidaire en renonçant au bénéfice de division et de discussion.

Il ne peut donc sérieusement faire grief au bailleur de rechercher sa garantie, en même temps qu’il poursuit le débiteur principal.

Enfin au vu de se revenus qui excèdent 35.000 euros par an alors que son épouse a elle-même des revenus qui excèdent 24.000 euros par an, et que le montant du loyer est de 602,33 euros à ce jour, M. [W] [U] ne peut sérieusement alléguer le caractère disproportionné de son engagement.

Dès lors M. [W] [U] sera condamné solidairement avec M. [D] [U] au paiement de l’arriéré et des indemnités d’occupation continuant à courir.

Sur la demande de délais de paiement

M. [W] [U] sollicite à titre subsidiaire des délais de paiement pour régler sa dette.

En application de l’article 1343-5 du code civil, en considération de la situation de M. [W] [U], il lui sera accordé des délais de paiement pour acquitter la dette et ce dans les conditions précisées au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Les défendeurs, qui succombent, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment les coûts précisés au dispositif. En application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, M. [D] [U] et M. [W] [U] seront solidairement condamnés à payer à M. [F] [X] la somme de 700 euros.

Par ces motifs

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Tous droits et moyens des parties réservés devant le juge du fond,

Vu l’absence de contestations sérieuses de l’engagement de caution ;

CONSTATONS à effet du 24 juin 2024 la résiliation du bail conformément à la clause de résiliation de plein droit ;

CONDAMNONS M. [D] [U] à quitter les lieux loués situés à [Adresse 10] ;

AUTORISONS, à défaut pour M. [D] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS à titre provisionnel à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (602,33 euros par mois à la date de l’audience), et de la régularisation au titre des charges ou taxes récupérables sur production de justificatifs ;

CONDAMNONS solidairement M. [D] [U] et M. [W] [U] en sa qualité de caution, à payer à M. [F] [X] la somme de 8.966,68 euros à titre d’indemnité provisionnelle à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 4 avril 2025 (échéance d’avril 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er mai 2025 jusqu’à libération effective des lieux ;

ACCORDONS à M. [W] [U] des délais de paiement ;

L’AUTORISONS à s’acquitter de sa dette en principal, intérêts, dépens et indemnité de procédure en 24 mois, par versements mensuels de 250 euros ;

DISONS que le premier versement aura lieu au plus tard le dernier jour du premier mois qui suit la date de la présente ordonnance, que les autres auront lieu au plus tard le dernier jour de chaque mois, le dernier versement étant majoré à concurrence du solde des sommes dues en principal, frais et intérêts ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une échéance à son terme, la dette redeviendra immédiatement exigible pour l’intégralité de son montant restant dû ;

REJETONS les demandes autres, plus amples, ou contraires ;

CONDAMNONS solidairement M. [D] [U] et M. [W] [U] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 23 avril 2024, le coût du dénoncé à la CCAPEX et le coût du dénoncé à la caution, le coût de l’assignation et de son dénoncé au Représentant de l’Etat ;

CONDAMNONS solidairement M. [D] [U] et M. [W] [U] à payer à M. [F] [X] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA VICE PRÉSIDENTE chargée des contentieux de la protection