N° RG 22/02332 – N° Portalis DBX6-W-B7G-WPG4

7E CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 15]

7E CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 15 AVRIL 2025

50A

N° RG 22/02332

N° Portalis DBX6-W-B7G- WPG4

Minute n°2025/

AFFAIRE :

SCI [R]

C/

[V] [E]

SAS PHENIX CAPITAL

Grosse Délivrée

le :

à

SCP LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSSEAU

SELARL PUYBARAUD LEVY

M^e Didier SAILLAN

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile,

Madame VERGNE, Vice-Président,

Madame PINAULT, Juge,

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 17 Décembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 18 Février 2025, délibéré prorogé au 15 Avril 2025,

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSE

SCI [R]

[Adresse 8]

[Localité 5]

représentée par M^e Sophie LEVY de la SELARL PUYBARAUD LEVY, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS

Maître [V] [E], Notaire

né le 1er Juillet 1982 à [Localité 21] (MARNE)

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 7]

représenté par M^e Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat postulant)

représenté par Aymeric ANGLES de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant)

SAS PHENIX CAPITAL

[Adresse 10]

[Localité 14]

représentée par M^e Didier SAILLAN, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat postulant)

représentée par M^e Jimmy SERAPIONIAN de la SELARL TENEO AVOCATS, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant)

RG 22-2332

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte de vente avec faculté de rachat du 04 mars 2020 reçu par [20] [V] [E], notaire à CHAMPFLEURY (51500), la SCI [R], a vendu à la SAS PHENIX CAPITAL, pour un prix de 330 000 euros honoraires de négociation dus par le vendeur compris, un ensemble immobilier situé à [Adresse 19], cadastré section BS n°[Cadastre 6], constitué de deux corps de bâtiment, à savoir :

— une maison à usage d’habitation comprenant : entrée, couloir, séjour, cuisine, deux chambres, salle de jeux, jacuzzi, grande pièce et à l’étage une chambre, un bureau, une suite parentale avec dressing et salle d’eau, salle de bains,

— un bâtiment annexe comprenant deux logements,

— une cour intérieure,

— un garage double,

— une piscine avec terrasse escamotable.

Il était stipulé :

— une faculté de rachat au profit du vendeur dans un délai de dix-huit mois à un prix de 340 000 euros ;

— le paiement, dans cette attente, d’une indemnité d’indisponibilité de 4 400 euros par mois, d’avance le 10 de chaque mois, en contrepartie de la poursuite de l’exploitation de l’ensemble immobilier par la SCI [R], dont 12 mois payable d’avance au jour de l’acte.

L’indemnité d’indisponibilité du mois de mars 2021 étant restée impayée, la SAS PHENIX CAPITAL a fait délivrer à la SCI [R] le 21 mai 2021 un commandement de payer rappelant que faute pour elle de procéder sous quinzaine au règlement de l’indemnité en cause, elle serait déchue de la faculté de racheter le bien vendu, puis, à défaut de règlement, une sommation de quitter les lieux le 21 juin 2021.

Par acte authentique du 26 janvier 2022, la société PHENIX CAPITAL a revendu à un tiers la parcelle cadastrée section BS n°[Cadastre 12] issue de la division de la parcelle n°[Cadastre 6] correspondant aux deux appartements, au prix de 390 000 euros.

Par acte du 30 mars 2022 la SCI [R] a fait assigner la SAS PHENIX CAPITAL aux fins de voir requalifier l’acte de vente avec faculté de rachat du 04 mars 2020 en pacte commissoire prohibé et en conséquence l’annuler.

Par acte du 09 août 2022, la société PHENIX CAPITAL a appelé en garantie Maître [V] [E].

Après accord des parties, le 25 juillet 2022 le juge de la mise en état a ordonné une mesure de médiation, étendue au notaire le 21 octobre 2022. Les parties ne sont pas parvenues à un accord.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 septembre 2024, la SCI [R] demande au tribunal, au visa des articles 6, 1659, 1143, 2459 et 1104 du code civil, 6, § 1 et 8, de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, et 9 du code de procédure civile, de :

— déclarer recevable la pièce n°87 bis produite par la SCI [R],

— requalifier l’acte de vente avec faculté de rachat du 4 mars 2020 en pacte commissoire prohibé,

— annuler partiellement l’acte de vente avec faculté de rachat du 4 mars 2020, avec toutes les conséquences de droit, de l’ensemble immobilier sis à [Adresse 18], pour ce qui concerne les parcelles cadastrées section BS numéros [Cadastre 11] sous le terme lot C et [Cadastre 13] sous le terme lot B, issues de la division cadastrale de la parcelle section BS numéro [Cadastre 6],

— constater que la parcelle cadastrée section BS numéro [Cadastre 12] désignée sous le terme lot A, issue

de la division cadastrale de la section BS numéro [Cadastre 6], vendue selon acte du 26 janvier 2022, a été vendue à un tiers de bonne foi, et ne sera pas concernée par la demande de nullité,

N° RG 22/02332 – N° Portalis DBX6-W-B7G-WPG4

— ordonner la restitution au profit de la SCI [R] de la maison d’habitation sise à [Adresse 18], parcelles cadastrées section BS numéros [Cadastre 11] sous le terme lot C et [Cadastre 13] sous le terme lot B, issues de la division cadastrale de la section BS numéro [Cadastre 6],

— condamner la société PHENIX CAPITAL au remboursement de la somme de 166 300 euros,

— condamner la société PHENIX CAPITAL à payer à la S.C.I. [R] la somme de 100 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice,

— ordonner la publication du jugement à intervenir aux frais de la société PHENIX CAPITAL,

— condamner la société PHENIX CAPITAL à payer à la S.C.I. [R] la somme de 5 000 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter la société PHENIX CAPITAL et Maître [V] [E] de l’intégralité de leurs demandes à l’encontre de la SCI [R],

— condamner la société PHENIX CAPITAL ou toute partie succombante aux entiers dépens,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 05 novembre 2024, la société PHENIX CAPITAL conclut ainsi :

— A titre principal,

— rejeter et écarter des débats la pièce n°87 bis produite par la SCI [R] ;

— rejeter l’ensemble des demandes de la SCI [R] ;

— A titre reconventionnel,

— juger que la SCI [R] est occupant sans droit ni titre du terrain et du bien immobilier appartenant à la société PHENIX CAPITAL sis [Adresse 4] à GUJAN MESTRAS (33470), cadastrés section BS n°[Cadastre 6] ;

— en conséquence, ordonner à la SCI [R], ainsi que tous autres occupants de son chef, de quitter et de rendre libre de toute occupation le terrain et les biens immobiliers sis [Adresse 4] à GUJAN MESTRAS (33470), cadastrés section BS n°[Cadastre 6] ;

— ordonner l’expulsion de la SCI [R], ainsi que tous autres occupants, du terrain

et des biens immobiliers sis [Adresse 4] à [Localité 17], cadastrés section BS n°[Cadastre 6] (sic) ;

— juger que, à défaut d’avoir libéré entièrement les lieux dont s’agit dans un délai de huit jours à compter de la signification de la décision à intervenir :

— en premier lieu, la SCI [R] pourra y être contrainte par toute voie de droit et au besoin avec l’assistance d’un serrurier de la force publique ;

— en deuxième lieu, tout huissier de justice choisi par la société PHENIX CAPITAL sera autorisé à requérir, si besoin est, un officier de police judiciaire pour l’assister lors de l’expulsion ;

— en troisième lieu, il pourra être procédé à l’enlèvement de tout meuble et objet se trouvant sur le terrain et dans les biens immobiliers en cause aux fins de transport dans tel garde-meubles qu’il plaira à la société PHENIX CAPITAL aux frais et risques de la SCI [R] ;

— en quatrième lieu, la SCI [R] est redevable d’une astreinte de 100 euros par jour de retard dans l’exécution de la décision ;

— condamner la SCI [R] à verser à la société PHENIX CAPITAL une indemnité d’indisponibilité de 64 524 euros (répartis ainsi : sur la période de mars 2021 à janvier 2022 : soit 10 mois, la somme de 4 400 € par mois, soit 44 000 € ; depuis janvier 2022, l’indemnité d’indisponibilité sera fixée au tiers de la somme compte tenu de la vente de deux des trois logements, soit 1 466 € par mois, soit à la date de la rédaction des présentes en mars 2023, soit 14 mois, donc 20 524 €) outre 1 466 euros par mois à compter du 1er avril 2023 ;

— assortir cette condamnation d’intérêts au taux d’intérêt légal à compter du commandement du 21 mai 2021 ;

— condamner la SCI [R] à verser à la société PHENIX CAPITAL une indemnité de 100 euros par jour entre la date de la signification de la décision à intervenir et la date de libération des lieux ;

— A titre subsidiaire,

— rejeter l’ensemble des demandes de la SCI [R] au titre des préjudicies subis ;

— condamner la SCI [R] à restituer l’ensemble des sommes perçues de la part de la société PHENIX CAPITAL en exécution de l’acte de vente notarié du 4 mars 2020 à savoir la somme de 330 000 euros ;

— condamner Maître [V] [E] à relever et garantir indemne la société PHENIX CAPITAL de toute condamnation qui, par impossible, pourrait être prononcée contre elle ;

— condamner Maître [V] [E] à rembourser à la société PHENIX CAPITAL toutes les pertes financières consécutives à l’annulation de la vente à réméré et qui devront être chiffrées à dire d’expert (intérêts d’emprunt, frais d’acte, perte de chance d’avoir fait fructifier le capital entre mars 2020 et la date du jugement) ;

— dire n’y avoir lieu à exécution provisoire ;

— condamner la SCI [R] au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 août 2023, Maître [E] demande au tribunal de :

— à titre principal,

— débouter la société PHENIX CAPITAL de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de Maître [V] [E],

— condamner la société PHENIX CAPITAL au paiement de la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la partie succombante en tous les dépens.

— à titre subsidiaire, écarter l’application de l’article 514 du code de procédure civile.

— à titre infiniment subsidiaire, ordonner que l’exécution provisoire soit subordonnée à la constitution d’une garantie réelle ou personnelle par la société PHENIX CAPITAL.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 15 novembre 2024.

MOTIFS

Sur les demandes de requalification et d’annulation partielle de l’acte du 20 mars 2020

La demanderesse soutient que la vente avec faculté de rachat du 20 mars 2020 doit être requalifiée en contrat pignoratif aux motifs qu’elle a été consentie pour un prix inférieur à celui du marché, que la majoration du prix de rachat par rapport au prix de vente, par la fixation d’une indemnité d’indisponibilité excessive, excédait manifestement le taux d’usure en matière de crédit immobilier à la date de la vente, que la vente du 04 mars 2020 portait en partie sur la résidence principale de Monsieur [R] et de sa famille, que ce dernier n’était manifestement pas familier de ce type d’opération et n’en a pas compris les conséquences et que la vente du 04 mars 2020 n’a été consentie qu’en raison l’extrême fragilité de la situation financière de la SCI [R], dont la Société PHENIX CAPITAL a tiré profit pour lui imposer des conditions léonines, ce qui caractérise un vice du consentement.

En application des articles 1659 et 1673 du code civil, la faculté de rachat est un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement des frais et loyaux coûts de la vente, des réparations nécessaires, et de celles qui ont augmenté la valeur du fonds, jusqu’à concurrence de cette augmentation.

La SCI [R] n’est pas fondée à se prévaloir des dispositions de l’article 2459 du code civil, dans sa version en vigueur à la date du contrat, qui interdisent tout pacte commissoire portant sur la résidence principale du vendeur. En effet, cette société civile a une personnalité morale distincte de celle de ses associés et, si ces derniers ont fixé leur résidence principale dans les biens immobiliers litigieux, la SCI [R] disposait quant à elle à la date de la vente d’un siège social distinct, situé [Adresse 9], sans qu’il y ait confusion à ce titre du fait d’une occupation par la SCI, telle que mentionnée dans l’acte litigieux et justifiant l’indemnité d’indisponibilité, et sans que la signification à la SCI [R] d’actes en mai et juin 2021 à cette adresse démontre qu’à la date de la vente elle y avait établi son siège social. Dans ces circonstances, l’acte litigieux ne contrevient pas plus à l’article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales.

La SCI [R] ne peut par ailleurs valablement soutenir que cette opération dissimulerait une opération de crédit réalisée à un taux d’intérêt dépassant largement de taux de l’usure prévu à l’article L. 314-6 du code de la consommation. En effet, le calcul du taux d’intérêt résultant de l’opération, à partir de la différence entre le prix de vente et le prix de rachat rapportée à la durée de la convention, auquel il n’y a pas lieu d’ajouter le montant des loyers stipulés en contrepartie de la seule jouissance du bien, révèle un taux de 2,02 % sur une année [(340 000 – 330 000) / 330 000 / 1,5 an], inférieur au taux d’usure que les parties s’accordent à retenir à hauteur de 2,60 % pour les prêts immobiliers à taux fixe d’une durée inférieure à 10 ans et de 2,92 % pour les prêts-relais au 1er janvier 2020. A ce titre, le prix de vente doit s’entendre de la somme de 330 000 euros et non 307 000 euros, tel que soutenu par la demanderesse, dès lors que les frais de négociation ont été stipulés à la charge du vendeur. Par ailleurs, la fixation conventionnelle à hauteur de 4 400 euros par mois de la privation de jouissance de l’acquéreur jusqu’au terme prévu pour le rachat ne peut être considérée comme excessive et entrant dans la caractérisation d’un taux excessif, dès lors que cette jouissance concerne une maison d’habitation, deux logements, une piscine, un garage et un terrain, outre un local commercial tel qu’il ressort des dires de la demanderesse elle-même, une activité d’esthéticienne étant exploitée dans les lieux. La demanderesse, qui soutient que le montant de cette indemnité était largement supérieur à sa valeur locative réelle ne verse aucune pièce pour en justifier.

La seule pièce versée aux débats pour justifier de la valeur vénale du bien à une date proche de la vente est un rapport d’expertise réalisé en octobre 2019 par la société BNP PARIBAS REAL ESTATE VALUATION FRANCE à la demande de la SCI [R] qui retient, par comparaison, une valeur vénale avec continuation d’usage de 560 000 euros et, par la méthode du bilan promoteur, une valeur vénale charge foncière de 790 000 euros. Or, ces évaluations ne tiennent nullement compte de l’occupation du bien, par la famille [R], l’un de ses membres y exerçant en outre son activité commerciale, et des locataires pour les logements annexes. A ce titre, l’existence d’une procédure de résiliation de bail à l’égard de l’un d’eux, qui a donné lieu à jugement de résiliation du 06 décembre 2019 et commandement de quitter les lieux du 15 janvier 2020, ne peut permettre de conclure à la connaissance par les parties à la vente, le 04 mars 2020, d’une prochaine libération d’un logement, la date d’une telle libération étant inconnue lors de la passation de l’acte. Ce n’est ainsi que le 24 mars 2020 qu’il était recouru à la réquisition de la force publique puis, le 23 juillet 2020, qu’était dressé un procès-verbal de reprise des lieux. Les biens étaient donc occupés à la date de la vente et, pour l’un d’eux, par un locataire qui ne réglait pas les loyers depuis plusieurs mois et se maintenait dans les lieux malgré jugement d’expulsion. C’est par ailleurs en vain que la SCI [R] conclut à la vileté du prix au regard de la revente, par la société PHENIX CAPITAL, au prix de 390 000 euros des deux appartements et d’une partie de la parcelle, après division et mise en copropriété, le 26 janvier 2022 : d’une part, la demanderesse indique elle-même y avoir fait des travaux d’amélioration entre-temps, d’autre part et surtout les biens étaient alors libres de toute occupation et leur revente est intervenue près de deux ans après l’acte litigieux, dans un contexte de forte hausse du marché immobilier dans la région. Il en est de même, s’agissant de l’offre d’achat de la société CODEFIM le 04 octobre 2019 au prix de 750 000 euros, celle-ci étant soumise à l’obtention d’un permis d’aménager pour un bâtiment d’habitation collective purgé de tout recours, à un rachat concomitant d’autres parcelles et à la réalisation aux frais de la SCI [R] d’une étude de sol ne devant pas obérer l’équilibre économique du projet : cette offre ne reflète en rien le prix du marché de l’immobilier, ne s’agissant pas d’une vente d’un bien comparable, effective et sans condition.

Au regard de l’occupation des biens à la date de la vente, dont l’un par un locataire défaillant, de la faculté de rachat consentie dans les 18 mois suivants la vente à la société PHENIX CAPITAL et de l’existence d’une seule estimation du bien, qui plus est libre d’occupation, réalisée à la même période de la vente à la demande de la seule SCI [R], il n’est pas démontré que le prix de vente de 330 000 euros soit vil et ne corresponde en rien au prix du marché à cette date. Il est d’ailleurs constaté, tel que souligné par la demanderesse elle-même, qu’au 05 juin 2018 le même bien immobilier avait été évalué à 350 000 euros par les associés de la SCI [R] dans le cadre d’une cession de parts sociales.

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Dans ces conditions, le seul fait que la SCI [R] ne soit pas rompue à ce type d’opération ne peut à elle seule caractériser l’existence d’un contrat pignoratif, alors que, dans le cadre de la conclusion de l’acte de vente, elle a pu bénéficier des conseils d’un notaire. A ce titre, les clauses de l’acte authentique révèlent une mise en garde renouvelée à plusieurs reprises quant aux contraintes, conséquences et coûts liés à la conclusion d’une telle vente avec faculté de rachat, susceptible de conduire à la dépossession du bien 18 mois après sa conclusion. La venderesse n’a ainsi pu se méprendre sur la portée de la vente conclue.

Il ne peut pas être plus utilement soutenu que le caractère prohibé de l’acte résulterait de la fragilité de la venderesse, celle-ci devant être appréciée au regard de l’économie du contrat telle qu’analysée ci-dessus et non de manière isolée, la vente avec faculté de rachat constituant généralement un moyen de se procurer des fonds par la vente d’un bien en conservant la possibilité d’en recouvrer la propriété si le vendeur revient à meilleure fortune.

Le moyen tiré de l’existence d’une contrainte prohibée par l’article 1143 du code civil, non démontrée en l’espèce, sera en conséquence écarté.

La SCI [R] conclut enfin à l’exécution de mauvaise foi du contrat de vente par la société PHENIX CAPITAL, qui a maintenu Monsieur [R] dans l’espoir de récupérer sa maison en lui laissant croire pendant plusieurs mois qu’un protocole serait régularisé, lui permettant de racheter le bien et de conserver sa maison, alors que parallèlement elle a tout mis en oeuvre pour priver le vendeur de sa faculté de procéder à un rachat au moyen d’une revente des deux appartements, rendue possible par les termes de l’acte du 04 mars 2020 jusqu’au 05 septembre 2021. Elle soutient n’avoir pu mener à bien les travaux de rénovation auxquelles elle entendait procéder pour permettre la revente des deux appartements, en raison de la crise sanitaire intervenue immédiatement après la vente et de l’absence de perception de loyers dans ce contexte outre la défaillance d’un locataire, et que les parties sont alors convenues verbalement dès le mois de mai 2021 de proroger le délai de rachat en lui permettant de régler l’indemnité d’indisponibilité lors de la revente de ces biens, de sorte qu’elle a confié dès le 06 mai 2021 deux mandats de vente, auxquels il a été immédiatement fait échec par la défenderesse qui lui a fait délivrer le 17 mai 2021 un commandement de payer l’indemnité d’indisponibilité de mars 2021, puis le 21 mai 2021 un commandement de payer cette indemnité à peine de déchéance de la faculté de rachat prévue à l’acte de vente, et enfin le 21 juin 2021 une sommation de quitter les lieux, alors qu’elle avait obtenu le 15 juin 2021 une lettre d’intention d’achat des deux appartements.

Ces moyens, relatifs à l’exécution du contrat et non à sa formation, insusceptibles d’entraîner la nullité de l’acte, seront nécessairement écartés.

En conséquence, les demandes de requalification et de nullité seront rejetées, de même que celles, accessoires, en restitution.

Sur la demande de dommages et intérêts

La SCI [R] soutient que les échanges avec l’acquéreur montrent que celui-ci a agi avec malice et une particulière mauvaise foi, en contravention avec l’article 1104 du code civil, ce qui lui a causé un préjudice lié à l’incertitude de pouvoir recouvrer le bien constituant la maison d’habitation de ses associés.

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Il produit notamment à ce titre une pièce 87 bis consistant en la transcription, le 16 avril 2023, par huissier de justice, à partir du téléphone de la compagne de Monsieur [F] [R], gérant de la SCI [R], de deux conversations téléphoniques entre deux hommes des 06 septembre 2021 et 11 janvier 2022 et de deux messages vocaux adressés les 16 février 2022 et 24 février 2022 par Monsieur [R].

La société PHENIX CAPITAL demande au tribunal de rejeter cette pièce et de l’écarter des débats comme transcrivant un enregistrement clandestin, procédé déloyal rendant irrecevable sa production à titre de preuve, en l’absence qui plus est de démonstration que cette grave atteinte au caractère équitable de la procédure soit strictement proportionnée au but poursuivi, dès lors que cette transcription ne vise pas à rapporter la preuve de l’illicéité de la vente litigieuse.

En application des articles 6, § 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales et 9 du code de procédure civile, dans un procès civil, l’illicéité ou la déloyauté dans l’obtention ou la production d’un moyen de preuve ne conduit pas nécessairement à l’écarter des débats. Le juge doit, lorsque cela lui est demandé, apprécier si une telle preuve porte une atteinte au caractère équitable de la procédure dans son ensemble, en mettant en balance le droit à la preuve et les droits antinomiques en présence, le droit à la preuve pouvant justifier la production d’éléments portant atteinte à d’autres droits à condition que cette production soit indispensable à son exercice et que l’atteinte soit strictement proportionnée au but poursuivi (Cass. ass. plén., 22 déc. 2023, pourvoi n°20-20.648).

Dans la mesure où la pièce litigieuse, transcription de conversations téléphoniques enregistrées à l’insu de l’interlocuteur de Monsieur [F] [R], présenté comme étant Monsieur [W], gérant de la société PHENIX CAPITAL, ce qui est contesté par la défenderesse, les 06 septembre 2021 et 11 janvier 2022, soit postérieurement au délai accordé contractuellement pour procéder à la faculté de rachat, ne recèle aucune date ou élément précis quant aux événements qui y sont rapportés, et où la demanderesse produit par ailleurs en pièce 15 des échanges de courriels et de ce qui est présenté comme des SMS entre les deux mêmes personnes, en pièce 16 un courriel de Monsieur [R] à la direction de la société PHENIX CAPITAL du 07 février 2022 reprenant les mêmes dires et en pièce 9 un courriel de l’agent immobilier adressé le 27 août 2021 à la direction de la société PHENIX CAPITAL sollicitant la communication d’un protocole d’accord, de telle sorte que la production en justice de l’enregistrement obtenu de manière déloyale n’est pas indispensable à l’exercice du droit à la preuve de la demanderesse et que l’atteinte aux droits de la défenderesse n’est pas strictement proportionnée au but poursuivi, cette pièce sera écartée des débats.

La SCI [R] produit ainsi en pièce 15 ce qui semble être des courriels, et non des SMS, dont il n’est pas contesté qu’ils ont été échangés par Monsieur [R] et Monsieur [W] et dont il est soutenu que le premier serait en date du 24 juin 2021, adressé par Monsieur [W] et faisant référence à un message laissé à l’étude, dont aucune conséquence ne peut ainsi être tirée. Le 20 juillet 2021 les parties échangeaient deux courriels pour fixer une date de rendez-vous physique, sans autre précision, Monsieur [R] faisant en outre référence à l’existence d’un acquéreur s’étant positionné le 09 juillet pour l’acquisition des appartements à 390 000 euros. Monsieur [W] a envoyé un courriel indiquant qu’il envoyait l’offre validée l’après-midi même, sans qu’il soit possible de vérifier que l’envoi a eu lieu comme indiqué le 02 août 2021, et un autre aux termes duquel il affirme avoir envoyé l’offre une semaine auparavant, dont il est soutenu qu’il a été adressé le 10 août 2021, sans en justifier et dont aucune conséquence ne peut être tirée, l’offre en question n’étant pas précisée et semblant au surplus faire référence à une offre d’achat des deux appartements, sans incidence quant à la prétention de la SCI [R]. L’ensemble des autres courriels ont été adressés par Monsieur [R], de même que le courriel du 07 février 2022 (pièce 16) faisant référence à l’annonce à plusieurs reprises d’un avenant formalisant l’accord des parties de verser les loyers au terme de l’acte de vente des appartements et de la récupération de sa maison. Ces dernières pièces, adressées unilatéralement par la demanderesse, ne peuvent rapporter l’existence d’un tel accord, dont elle soutient désormais qu’il aurait eu lieu dès le mois de mai 2021. La pièce 9 consiste enfin en un courriel adressé le 27 août 2021 par l’agent immobilier à Monsieur [W] pour lui indiquer avoir “tous les documents pour le notaire, sauf le protocole d’accord”.

Il ne peut qu’être constaté que, dès le 21 mai 2021, un commandement de payer avait été délivré à la demanderesse avec rappel de la clause de déchéance de la faculté de rachat en l’absence de régularisation sous quinzaine, puis le 21 juin 2021 une sommation d’avoir à quitter les lieux. L’existence de mandats de vente antérieurs donnés par la SCI [R] pour les deux appartements, sans qu’un accord entre les parties sur la prorogation de délai alléguée soit démontré, la révélation par Monsieur [R] le 20 juillet 2021 de l’existence d’un acquéreur potentiel depuis le 09 juillet 2021 et les échanges dans ce contexte autour de la régularisation d’un protocole dont aucune fin n’est caractérisée, ne peuvent ainsi établir l’existence dès le mois de mai 2021, puis en connaissance d’une lettre d’intention du 15 juin 2021 dont rien ne prouve qu’elle aurait été communiquée à la défenderesse dans le même temps, de négociations effectives entre les parties pour voir proroger le délai consenti dans l’acte de vente pour exercer la faculté de rachat, qui expirait le 06 juin 2021.

En conséquence et par application de l’article 1231-1 du code civil, la demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles

L’acte de vente stipulant en pages 8, 9 et 11 qu’à défaut de paiement à son échéance, soit au 10 du mois, le vendeur sera automatiquement déchu de la faculté de racheter le bien vendu, 15 jours après un simple commandement de payer resté infructueux, et devra libérer les lieux, la SCI [R], qui n’a pas régularisé le paiement de l’indemnité d’indisponibilité du mois de mars 2021 dans les 15 jours du commandement délivré à cette fin le 21 mai 2021, faisant rappel de cette sanction, est déchue depuis le 06 juin 2021 de cette faculté de racheter le bien et doit être condamnée à libérer les lieux, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sans qu’il soit nécessaire d’ordonner une astreinte.

Elle sera également condamnée à payer une indemnité d’occupation fixée à 4 400 euros par mois pour la période de mars 2021 à décembre 2021 inclus, soit la somme totale de 44 000 euros, puis cette somme sera réduite à 1 200 euros par mois au regard de la réduction des biens occupés depuis la vente des deux appartements en janvier 2022. La stipulation en page 8 de l’acte relative aux intérêts au taux légal n’étant pas applicable à l’indemnité d’occupation due postérieurement au 06 septembre 2021, il ne sera que partiellement fait droit à la demande à ce titre, les intérêts ne courant qu’à compter de chaque 10 du mois pour chaque indemnité mensuelle du 10 mars 2021 au 10 août 2021.

Sur les autres demandes

La demanderesse, partie perdante, sera déboutée pour le surplus et condamnée aux dépens.

L’équité commande de rejeter la demande de la société PHENIX CAPITAL sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun manquement n’étant caractérisé par la société PHENIX CAPITAL à l’encontre du notaire, elle sera condamnée à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal

ÉCARTE des débats la pièce 87 bis “Procès-verbal dressé le 06 octobre 2023 par Maître [S] [H], Commissaire de justice à ARCACHON” produite par la SCI [R] ;

REJETTE l’intégralité des demandes de la SCI [R] ;

ORDONNE l’expulsion de la SCI [R] et de tous occupants de son chef des lieux situés à GUJAN MESTRAS (33470)[Adresse 1] ;

DIT qu’à défaut par la SCI [R] d’avoir entièrement libéré les lieux situés à [Adresse 16] MESTRAS [Adresse 2], deux mois après commandement d’huissier délivré en application de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais de la SCI [R], en un lieu qu’elle désignera et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié, aux frais de la SCI [R], et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution ;

CONDAMNE la SCI [R] à payer à la SAS PHENIX CAPITAL une indemnité d’occupation mensuelle de 4 400 euros pour la période de mars 2021 à décembre 2021 inclus ;

DIT que les indemnités d’occupation dues pour les mois de mars 2021 au mois d’août 2021 seront chacune augmentée des intérêts au taux légal au 10 du mois correspondant ;

CONDAMNE la SCI [R] à payer à la SAS PHENIX CAPITAL une indemnité d’occupation mensuelle de 1 200 euros à compter du 10 janvier 2022, le 10 de chaque mois et jusqu’à complète libération des lieux ;

DÉBOUTE la SAS PHENIX CAPITAL pour le surplus ;

CONDAMNE la SAS PHENIX CAPITAL à payer à Maître [V] [E], notaire, la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI [R] aux dépens.

La présente décision est signée par Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT