Du 14 mars 2025

5AA

SCI/DC

PPP Contentieux général

N° RG 24/00597 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Y2SS

Société ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[F] [P] [K] [U]

Expéditions délivrées à :

M^e KREBS

Mme [U]

FE délivrée à :

M^e KREBS

Le 14/03/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 3]

JUGEMENT EN DATE DU 14 mars 2025

JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU

GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE

DEMANDERESSE :

Société ACTION LOGEMENT SERVICES – RCS de Paris N°824541148 – [Adresse 4]

Représentée par M^e Olivier KREBS, avocat au barreau de Bordeaux loco M^e Catherine GAUTHIER de la SCP SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocat au barreau de Lyon

DEFENDERESSE :

Madame [F] [P] [K] [U], demeurant [Adresse 1]

Comparante en personne

DÉBATS :

Audience publique en date du 14 janvier 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Suivant acte sous seing privé du 6 mars 2020, Monsieur et Madame [D] [H], représentés par leur mandataire, EMERGENCE IMMOBILIER représentée par [O] [Z], ont donné à bail à Madame [F] [U] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour une durée de 3 ans à compter du 10 mars 2020 moyennant un loyer mensuel révisable de 473 € outre 30 € de provision sur charges.

Par contrat de cautionnement visale n° 10067308844 en date du 28 février 2020, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de toutes les sommes pouvant être dues par Madame [F] [U] au titre d’un impayé de loyer.

Des loyers étant demeurés impayés, les époux [H] ont saisi la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, en sa qualité de caution afin que les loyers dus par Madame [F] [U] soient payés. Deux quittances subrogatives en date du 2 mars 2022 et du 4 janvier 2024 ont été établies pour un montant total de 4.630,31 € correspondant aux loyers impayés des mois de janvier et de février 2022, de mai et de juillet 2022, de juin à octobre 2023 et du mois de décembre 2023.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à Madame [F] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 14 mars 2022.

Puis, par acte de commissaire de justice délivré le 24 janvier 2024, elle a fait assigner Madame [F] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège aux fins de voir sur le fondement des articles 1103, 1217, 1231-1 et 1224 et suivants du code civil, 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, 1346 et suivants et 2305 et suivants du code civil et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ dire et juger son action recevable et bien fondé,

▸ constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

▸ à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Madame [F] [U],

▸ en conséquence, ordonner l’expulsion de Madame [F] [U] et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique,

▸ condamner Madame [F] [I] à lui payer la somme de 3.224,31 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 14 mars 2022 sur la somme de 1.006 € et pour le surplus à compter de l’assignation,

▸ fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges,

• condamner Madame [F] [U] à lui payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative jusqu’à la libération effective des lieux,

• condamner Madame [F] [U] à lui payer la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

• condamner Madame [F] [U] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé à l’acte de saisine.

L’affaire a été retenue à l’audience du 14 janvier 2025, après trois renvois justifiés par la nécessité pour Madame [F] [U] de préparer sa défense.

A l’audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a repris les termes de son exploit introductif d’instance. Elle déclare s’en remettre à la décision de la juridiction quant à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire sollicités par Madame [F] [U], cette dernière réglant ses loyers courants.

En défense, Madame [F] [U], comparante, ne conteste pas la dette locative. Elle sollicite des délais de paiement et propose de payer 100 € par mois en sus de son loyer courant. Elle affirme avoir repris le paiement de son loyer mensuel depuis le mois de janvier 2024. S’agissant de sa situation, elle déclare être au chômage, percevoir des prestations d’un montant de 990 € par mois et avoir pour projet une reprise d’étude en complément d’un travail alimentaire.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 mars 2025.

Conformément à l’article 467 du code de procédure civile, la présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

I – SUR LA RESILIATION :

• Sur la qualité à agir de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES :

En application des dispositions de l’article 1346 du code civil «la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit perser la charge définitive de tout ou partie de la dette».

Il ressort des dispositions de l’article 1346-1 du même code que «la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce-personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur. Cette subrogation doit être expresse. Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tout paiement».

Il est de principe que le paiement avec subrogation s’il a pour effet d’éteindre la créance à l’égard du créancier, la laisse subsister au profit du subrogé, qui dispose de toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement.

Il ressort des pièces versées aux débats que EMERGENCE IMMOBILIER devenue DOMINGUES DE SA [Z] [O] a saisi, en tant que mandataire de Monsieur et de Madame [H], la SAS ACTION LOGMENT SERVICES en sa qualité de caution afin de payer l’arriéré locatif dont est redevable leur locataire, Madame [F] [U]. Elle a, par deux quittances subrogatives des 2 mars 2022 et 4 janvier 2024, subrogé la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dans leurs droits et actions contre le preneur défaillant.

Aussi, en sa qualité de caution subrogée dans les droits du créancier, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est fondée à solliciter la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire afin d’éviter que de nouveaux loyers impayés viennent à échéance et une augmentation de la dette cautionnée.

• Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la GIRONDE par voie électronique le 24 janvier 2024, soit au moins six semaines avant la date de la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

• Sur le bien fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pris dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, applicable en l’espèce, prévoit que «toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux».

Le bail signé par les parties contient la clause résolutoire suivante : «le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, c’est-à-dire sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice : deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées ou en cas de non versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat».

Suivant acte de commissaire de justice délivré le 14 mars 2022, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 1.006 € au titre des loyers et des charges impayés des mois janvier et de février 2022.

Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Il est, donc, régulier.

Les pièces versées aux débats, plus particulièrement la quittance subrogative du 2 mars 2022, montrent que ces loyers impayés ont été réglés par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES au titre de son engagement de caution. Il s’en déduit que Madame [F] [U] n’a pas désintéressé les causes de ce commandement dans le délai légal de 2 mois qui lui était imparti par le contrat de bail et les dispositions légales de l’époque. Au surplus, il apparaît que la dette locative a augmenté puisqu’une nouvelle quittance subrogative a, depuis, été établie, le 4 janvier 2024, correspondant au paiement des loyers impayés des mois de mai et de juillet 2022, des mois de juin à octobre 2023 et du mois de décembre 2023.

Il y a lieu, en conséquence, de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 mai 2022.

Toutefois, l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 pris dans leur rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que «le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative» et que «lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet».

Il n’est pas contesté que Madame [F] [U] a repris le paiement intégral des loyers courant depuis le mois de janvier 2024. Elle propose de payer une somme supplémentaire ne dépassant pas 100 € par mois afin de lui permettre d’apurer la dette locative.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ne s’opposant pas et la dette étant susceptible d’être apurée dans le délai de trois ans moyennant des versements inférieurs à 100 €, il y a lieu d’accorder à Madame [F] [U] les délais de paiements qu’elle sollicite, dans les conditions prévues au dispositif. Ces délais emporteront suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit du bail. Les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et indemnité de procédure s’il y a lieu.

En cas de non respect de ce moratoire, la clause de résiliation de plein droit reprenant ses effets et étant d’ores et déjà acquise, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Madame [F] [U] et de tout ocupant de son chef, à défaut de libération volontaire des lieux.

Due jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles augmenté des charges et taxes récupérables sera fixée.

Madame [F] [U] sera, en outre, condamnée à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, les loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir et jusqu’à la libération des lieux, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative.

II – SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte et la créance subrogative du 4 janvier 2024 montrant que Madame [F] [U] reste lui devoir la somme de 3.224,31 € au titre de l’arriéré locatif suivant décompte arrêté au 8 janvier 2024.

Madame [F] [U] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette. Elle sera donc condamné au paiement de cette somme de 3.224,31 €, laquelle portera intérêts au taux légal sur la somme de 1.006 € à compter du 14 mars 2022, date du commandement de payer, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil et à compter du 24 janvier 2024, date de l’assignation pour le surplus.

III – SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Il convient de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Madame [F] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires accomplies par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, Madame [F] [U] sera condamné à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La Vice-présidente chargée des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONSTATE que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a régulièrement mis en oeuvre la clause de résiliation de plein droit prévue par le bail pour défaut de paiement des loyers ;

CONDAMNE Madame [F] [U] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT la somme de 3.224,31 € au titre des au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 8 janvier 2024 avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.006 € à compter du 14 mars 2022, date du commandement de payer, et à compter du 24 janvier 2024, date de l’assignation, pour le surplus ;

ACCORDE à Madame [F] [U] des délais de paiement et L’AUTORISE à s’acquitter de sa dette en 35 versements mensuels de 90 € et en une 36ème mensualité soldant la dette en principal, intérêts et frais, le versement devant intervenir au plus tard le dernier jour de chaque mois, le loyer courant et les charges devant être en outre versés à leur date d’échéance ;

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens (et indemnité de procédure) ;

SUSPEND les effets de la clause de résiliation de plein droit du bail ;

DIT que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, cette clause de résiliation sera réputée n’avoir jamais joué .

DIT qu’en cas de non versement des mensualités ci-dessus fixées, au plus tard le dernier jour de chaque mois, ainsi que du loyer courant et des charges locatives, la totalité des sommes restant dues redeviendra exigible, la clause de résiliation de plein droit reprendra plein effet emportant la résiliation du bail, CONDAMNE en ce cas Madame [F] [U] à quitter les lieux loués situés au [Adresse 2] et DIT qu’à défaut pour Madame [F] [U] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE en cas de non-respect du moratoire le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à libération complète des lieux, au montant égal à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges ainsi que de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables sur production de justificatifs, et CONDAMNE Madame [F] [U] à son paiement à compter de la résiliation immédiate du bail jusqu’à la libération des lieux ;

CONDAMNE Madame [F] [U] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES les loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir de la résiliation immédiate du bail et jusqu’à la libération des lieux dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

CONDAMNE Madame [F] [U] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [F] [U] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA VICE-PRÉSIDENTE

Chargée des contentieux de la protection