Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 GROSSE M^e DRAILLARD

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 16 Février 2026

DÉCISION N° 26/050

N° RG 25/03349 – N° Portalis DBWQ-W-B7J-QI7B

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de la résidence LES MOULIERES, sis à 06110 LE CANNET 14 Rue des Moulières Traverse des Moulières, 20/22 Rue Victor Hugo, agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice le Cabinet NEXITY LAMY, Société par Actions Simplifiée inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS, Siren 487 530 099, dont le siège social est à PARIS CEDEX 08, 19 rue de Vienne, agissant par son agence LAMY CANNES SYNDIC, immatriculée au RCS de LYON sous le numéro 487 530 099, sise 40 Boulevard de Lorraine CS 70037 06414 CANNES CEDEX, elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

représenté par Maître Michel DRAILLARD de la SELARL DRAILLARD & ASSOCIES, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

DEFENDEUR :

Monsieur [Q] [M] [V] [Z], représenté par l’ASSOCIATION TUTELAIRE DE GESTION, Mandataire Judiciaire, 13 avenue Feuchères 30000 NIMES

né le 21 Avril 1970 à CAGNES SUR MER (06800)

1192 Avenue de la Mont Joye, Marina Corail, Villa 16

30220 AIGUES MORTES

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame MOREAU, Juge

Greffier : Madame RAHARINIRINA

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure en date du 17 novembre 2025 ;

A l’audience publique du 01 Décembre 2025,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 16 Février 2026.

*****

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [Q] [Z] est propriétaire des lots n°378 et n°443 au sein de la résidence LES MOULIERES sise 14 rue des Moulières, Traverse des Moulières, 20/22 rue Victor Hugo à LE CANNET (06110).

Arguant de défaillances dans le règlement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la résidence LES MOULIERES a, par acte de Commissaire de Justice en date du 18 juin 2025, fait citer à comparaître Monsieur [Q] [Z] par devant le Tribunal Judiciaire de GRASSE aux fins de voir :

CONDAMNER Monsieur [Q], [M], [V] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « LES MOULIERES » la somme de 9.863,81 euros outre les intérêts au taux légal depuis la délivrance de l’assignation ;

CONDAMNER Monsieur [Q], [M], [V] [Z] au paiement d’une somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNER Monsieur [Q], [M], [V] [Z] au paiement d’une somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et en tous les dépens.

*****

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour un exposé complet des moyens présentés à l’appui des prétentions du demandeur.

En vertu des articles 472 à 474 du Code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire dès lors que Monsieur [Q] [Z] n’a pas constitué avocat.

Par ordonnance en date du 17 novembre 2025, le Juge de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure et a fixé les plaidoiries à l’audience du 1er décembre 2025.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 16 février 2025.

*****

MOTIFS :

Sur les différentes demandes formulées par l’une ou l’autre des parties tendant à ce qu’il soit « dit » ou « jugé » ou « constaté » ou « donné acte » :

Il résulte des dispositions des articles 5 et 12 alinéa 1 du Code de procédure civile que l’office du juge est strictement de trancher les litiges entre les parties, lesquelles doivent ainsi, conformément à l’article 4 du même code, présenter leurs prétentions dans un dispositif clair concluant leurs écritures, appuyées par des moyens juridiques dans le corps de leur discussion.

L’office du tribunal est en effet de statuer par voie de jugement contenant un dispositif exécutoire. Il en résulte que les demandes de telle ou telle partie tendant à ce qu’il lui soit seulement « donné acte», « dit », « jugé », ou tendant à « voir constater » tel ou tel fait invoqué par elle, et qui n’apparaissent être en réalité que des étapes de leur argumentation, ne peuvent qu’être écartées en ce qu’elles ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du Code de procédure civile susceptibles d’être résolues dans une décision judiciaire soutenue pas un dispositif juridique ayant vocation à être concrètement exécuté.

Sur la demande en recouvrement de charges de copropriété :

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 9.863,81 euros au titre des charges de copropriété impayées à la date du 14 avril 2025, date de la dernière créance arrêtée et augmentée des intérêts au taux légal depuis le délivrance de l’assignation en date du 18 juin 2025.

Il indique que par jugement en date du 04 mars 2021, le Tribunal Judiciaire de NIMES a ordonné l’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire.

La créance du syndicat des copropriétaires de la résidence LES MOULIERES a été admise au passif de la procédure pour un montant de 3.662,21 euros.

Il ajoute que depuis la situation n’a pas évolué, précisant que le bien de Monsieur [Z] n’a jamais été vendu comme cela a pu être envisagé pour lui permettre d’apurer ses dettes.

Il précise que les charges restent impayées, d’où cette procédure judiciaire.

Sur ces éléments :

Sur l’effet de la procédure de surendettement :

Il résulte de l’article L. 742-7 du Code de la consommation que le « Le jugement d’ouverture entraîne, jusqu’au jugement de clôture, la suspension et l’interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires ».

Aux termes de l’article L. 742-22 du même code « La clôture entraîne l’effacement de toutes les dettes, professionnelles et non professionnelles, du débiteur, arrêtées à la date du jugement d’ouverture, à l’exception de celles dont le montant a été payé en lieu et place du débiteur par la caution ou le coobligé, personnes physiques ».

Les dettes nées après le jugement d’ouverture ne sont pas effacées par la procédure de rétablissement personnel .

En l’espèce, par jugement en date du 04 mars 2021, le Tribunal Judiciaire de NIMES a ordonné l’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire.

Il est constant que le jugement d’ouverture est daté du 04 mars 2021 alors que les charges impayées sont celles établis entre le 1er mars 2021 et le 14 avril 2025, en sorte que ces charges doivent être considérées comme étant postérieures au jugement d’ouverture.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence LES MOULIERES est dès lors fondé à solliciter du Tribunal la condamnation de Monsieur [Q] [Z] au paiement de son arriéré de charges de copropriété.

Sur la créance relative aux charges impayées :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

L’article 14-1 I. de la même loi dispose que « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;».

En tout état de cause, en application des dispositions de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 9 du code de procédure civile pose pour sa part qu'« il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Dès lors, il appartient au syndicat des copropriétaires, demandeur à l’instance en recouvrement des charges, de rapporter la preuve que le copropriétaire assigné est effectivement débiteur des sommes réclamées, notamment par la production de toutes pièces pertinentes dont peut se déduire la dette du défendeur.

Le vote de l’assemblée générale constitue la base légale de l’exigibilité des charges et provisions.

Sont ainsi généralement considérées comme constituant un dossier utile et pertinent permettant au Tribunal de vérifier l’exactitude des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires, les pièces ainsi versées :

le décompte du copropriétaire assigné, qui retrace l’historique de l’impayé et ce en permettant de remonter jusqu’à son origine ;

la copie des appels de fonds qui ont été adressés au copropriétaire et qui n’ont pas été honorés, afin de justifier le décompte (appels de charges, appels pour travaux, appels exceptionnels (…) ;

le décompte de régularisation de charges ;

la mise en demeure de payer les charges, avec son justificatif d’accusé de réception, qui fera courir la date à partir de laquelle les intérêts légaux de la dette commencent à courir ;

la copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant voté le budget prévisionnel ou le budget de travaux, et ce afin de justifier les appels de fonds fait au débiteur ;

la copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant approuvé les comptes de l’exercice comptable clos, afin de justifier les appels de régularisation.

En l’espèce, il apparaît que des pièces utiles et pertinentes sont produites par le syndicat des copropriétaires au soutien de sa demande de condamnation, à savoir :

le relevé de compte de Monsieur [Z] pour la période allant du 01/03/2021 au 14/04/2025, soit postérieurement au jugement d’ouverture de la procédure de rétablissement personnel ;

le relevé de propriété de Monsieur [Z] ;

les courriers de la commission de surendettement du Gard en date des 08 mars 2016 et 25 juin 2020 ;

le jugement du Tribunal Judiciaire de NIMES en date du 04/03/2021 ;

les assemblées générales des 08 juillet 2021, 29 mars 2022, 24 mars 2023 et 15 mai 2024 approuvant les comptes des exercices 2020, 2021, 2022, 2023 et les budgets prévisionnels des exercices 2021, 2022, 2023, 2024 et 2025 ;

le relevé général des dépenses de la copropriété LES MOULIERES des exercices 2021, 2022, 2023 et 2024 ;

les appels de fonds et provisions des exercices 2021, 2022, 2023, 2024 et 2025 ;

le compte-rendu individuel de charges de Monsieur [Z] sur les exercices comptables 2021, 2022 et 2023 ;

le contrat de syndic conclu avec la société NEXITY suite à l’assemblée générale du 24 mars 2023 ;

Il ressort des éléments susvisés que la somme restant due au titre des charges impayées est de 9.863,81 euros.

S’agissant de l’imputation des seuls frais « nécessaires » au recouvrement directement sur le compte du débiteur, et ce à partir de la mise en demeure, au visa des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il est constant que ne sont pas considérés comme des « frais nécessaires » aux poursuites tels que visés par article :

• la lettre de relance simple. A cet égard, considérant que le coût de revient réel d’un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l’acte lui-même, les frais correspondants à une relance simple ne peuvent par définition qu’être minimes et il est d’ailleurs raisonnable de considérer qu’ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte du débiteur ;

• la relance par lettre recommandée avec accusé de réception, qui ne mentionne pas qu’elle est une véritable mise en demeure et a donc la même valeur très minime que la relance simple. Elle n’est ainsi pas un acte de procédure essentiel au recouvrement et son utilité étant faible il ne saurait être fait abus de ce type d’acte notamment en les facturant à des coûts totalement disproportionnés avec le travail qui a été nécessaire pour les formaliser, notamment lorsqu’il s’agit de lettre-type. Considérant que le coût de revient réel d’un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l’acte lui-même, les frais correspondants à une relance ne peuvent par définition qu’être minimes et il est raisonnable de considérer qu’ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte débiteur ;

• la mise en place d’un échéancier amiable, en ce qu’elle peut être attachée à une simple phase amiable préalable aux poursuites et qu’il est permis de considérer raisonnablement qu’elle s’intègre dans le champ de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré ;

• la sommation de payer par huissier, laquelle ne consiste en réalité qu’en une simple lettre recommandée faite par un huissier, non pas dans le cadre de son office ministériel mais dans sa fonction libérale ; elle est ainsi sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer par huissier, lequel est un acte qui assurera du paiement des dettes par une prise d’hypothèque sur le lot du débiteur. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte débiteur ;

• la lettre comminatoire par avocat, qui ne consiste en réalité qu’en une simple lettre recommandée faite par avocat, sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer par huissier, lequel est un acte qui assurera du paiement des dettes par une prise d’hypothèque sur le lot du débiteur. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte du débiteur ;

• les frais dits « complémentaires de constitution, suivi et de transmission » des dossiers entre le syndic et l’avocat, ni les frais de transmission du dossier à l’huissier, les rejets de paiement ou les frais de constitution d’un échéancier, qui sont en réalité des actes de gestion que le syndic exécute en exécution pure et simple de son mandat.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence ne fait valoir aucune dépense au titre de frais nécessaires au sens des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Il en résulte que le montant effectif des charges pour le syndicat des copropriétaires de la résidence LES MOULIERES, pour la période allant du 1er mars 2021 au 14 avril 2025, est de 9.826,12 euros.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [Q] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LES MOULIERES la somme totale de 9.826,12 euros au titre des charges de copropriété par application des dispositions de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et ce, pour la période allant du 1er mars 2021 jusqu’au 14 avril 2025, date de la dernière créance arrêtée.

Il est également jugé que les intérêts au taux légal s’appliqueront à compter de l’assignation du 18 juin 2025, sur la somme de 9.826,12 euros, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Le syndicat des copropriétaires indique que Monsieur [Z], en ne régularisant pas sa situation et en versant des acomptes insuffisants, cause un préjudice à la copropriété, raison pour laquelle il sollicite une indemnisation de 500 euros en réparation de son préjudice.

Sur ces éléments :

L’article 1231-6 du Code civil dispose que : « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt aux taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard dans ses paiements a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de cause un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaire, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, il n’est pas démontré que Monsieur [Q] [Z] a agi de mauvaise foi.

En effet, au vu des difficultés financières importantes de Monsieur [Z], une telle condamnation n’apparaît pas justifiée.

Il convient donc de débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence LES MOULIERES de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les frais irrépétibles :

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce et au vu de ce qui précède, une condamnation au titre des frais irrépétibles apparaîtrait inéquitable.

Il convient donc de débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence LES MOULIERES de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [Q] [Z], succombant à l’instance, sera condamné au paiement des entiers dépens de la présente instance.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en disposent autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

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PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [Q] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LES MOULIERES la somme totale 9.863,81 euros au titre des charges de copropriété par application des dispositions de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et ce, pour la période allant du 1er mars 2021 au jusqu’au 14 avril 2025, date de la dernière créance arrêtée ;

DIT que, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil, les intérêts au taux légal s’appliqueront à compter de l’assignation en date du 18 juin 2025 sur la somme de 9.863,81 euros ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence LES MOULIERES de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Q] [Z] aux entiers dépens de la présente instance ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE