Du 19 juin 2025

5AA

SCI/

PPP Contentieux général

N° RG 25/00878 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2GY4

[S] [B], [P] [J] épouse [B]

C/

[V] [G]

— copie exécutoire délivrée à

M^e GUILLAUME

Le 19/06/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 19 juin 2025

JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame Nora YOUSFI,

DEMANDEURS :

Monsieur [S] [B]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e François GUILLAUME, avocat au barreau de PAU

Madame [P] [J] épouse [B]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e François GUILLAUME, avocat au barreau de PAU

DEFENDERESSE :

Madame [V] [G]

[Adresse 5]

[Localité 3]

non comparante – non représentée

DÉBATS :

Audience publique en date du 15 avril 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Réputé contradictoire, en premier ressort

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé du 15 mai 2021, Monsieur et Madame [S] [B], ont consenti, pour une durée de 3 ans renouvelable à compter du 15 mai 2021, un bail d’habitation à Madame [V] [G], portant sur un logement situé au [Adresse 6].

Par acte de commissaire de justice délivré le 4 septembre 2024, visant à mettre en œuvre la clause de résiliation de plein droit prévue par le bail, les époux [B] ont fait délivrer à Madame [V] [G] un commandement d’avoir à payer la somme de 1.000 € au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 1er août 2024 et d’avoir à justifier de l’occupation du logement.

Suivant acte de commissaire de justice délivré le 7 janvier 2025, Monsieur [S] [B] et son épouse, Madame [P] [J], ont fait assigner Madame [V] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, aux fins de voir, sur le fondement des articles 1103, 1104, 1217, 1224 et suivants, 1231-6, 1231-7, 1728 et 1760 du code civil et les articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 :

— juger recevables et bien fondées leurs demandes,

— constater que Madame [V] [G] n’a pas régularisé les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été signifié ni dans le délai légal ni dans le délai contractuel,

— constater, à titre principal, l’acquisition de la clause résolutoire du bail les liant et prononcer la résiliation de plein droit,

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement par Madame [V] [G] à son obligation de locataire et notamment à son obligation de payer les loyers,

— en conséquence, ordonner l’expulsion de Madame [V] [G] ainsi que de tout occupant de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— condamner Madame [V] [G] à leur payer 2.000 € au titre de l’arriéré loyer et des indemnités d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire,

— condamner Madame [V] [G] au paiement de l’arriéré de loyer et les indemnités d’occupation qui seraient échus postérieurement à la délivrance du présent acte et ce suivant décompte qui sera produit au jour de l’audience,

— condamner Madame [V] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre conformément aux dispositions de l’article 1760 du code civil,

— condamner Madame [V] [G] au paiement d’une somme de 600 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour participation aux frais exposés par les demandeurs et que l’équité de leur laisser supposer,

— condamner Madame [V] [G] en tous les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement, du dénoncé à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture en vertu des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé à l’acte de saisine.

A l’audience du 15 avril 2025, au cours de laquelle l’affaire a été retenue, les époux [B], représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes et actualisé la dette locative à la somme de 4.000 €, suivant décompte arrêté au 31 mars 2025.

En défense, Madame [V] [G] n’a ni comparu ni été représentée, bien que citée en l’étude.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2025.

La présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire, en application des dispositions de l’article 473 du code civil.

MOTIFS DU JUGEMENT

Il ressort des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile que «si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondé».

— Sur la recevabilité de l’action :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département, par courrier électronique le 8 janvier 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience.

En conséquence, la procédure est régulière et l’action recevable au regard de ces dispositions.

— Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire du bail :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 issu de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que «tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux».

Le bail signé entre, d’une part, les époux [B] et, d’autre part, Madame [V] [G] contient, en son article XI – Clause résolutoire – Clauses pénales, la clause suivante : « à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer, des charges justifiées, du dépôt de garantie et deux mois après un commandement demeuré infructueux, le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit».

Les dispositions d’ordre public de l’article 24 I de la loi 6 juillet 1989 étant applicables à tous les contrats de baux renouvelés après son entrée en vigueur, comme en l’espèce, il apparaît que la clause résolutoire ne peut produire ses effets que 6 semaines après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Suivant acte de commissaire de justice délivré le 4 septembre 2024, Monsieur et Madame [B] ont fait délivrer à Madame [V] [G] un commandement de payer la somme de 1.000 € au titre des loyers et provisions sur charge échus suivant décompte arrêté au 5 août 2024.

Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Les pièces versées aux débats, plus particulièrement le décompte locatif produit ne permettent pas d’établir que Madame [V] [G] a désintéressé les causes de ce commandement dans le délai légal de six semaines, et encore moins dans le délai de 2 mois qui lui était imparti par l’acte de commissaire de justice qui lui a été délivré le 4 septembre 2024. Au surplus, il apparaît que la dette locative a augmenté puisque les loyers des mois de septembre 2024 à mars 2025 n’ont pas été payés.

Dans ces conditions, la résiliation du bail est acquise à la date du 5 novembre 2024 et sera constatée. L’expulsion de Madame [V] [G] et de tout occupant de son chef sera autorisée à défaut de libération volontaire des lieux.

En outre, il convient de fixer à compter de la date d’effet de la résiliation du bail, une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et des charges que Madame [V] [G] aurait payés en cas de non résiliation du bail.

— Sur les loyers et les indemnités d’occupation impayés :

En application des dispositions de l’article 7, a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers.

Par ailleurs il découle de ce qui précède l’obligation pour Madame [V] [G] de régler une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges.

Il résulte du décompte fourni par les époux [B] que Madame [V] [G] est redevable de la somme de 4.000 € suivant décompte arrêté au 31 mars 2025 au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation. Madame [V] [G], qui ne comparaît pas, ne conteste ni le principe ni le montant de la dette locative. Elle sera, en conséquence, condamnée à payer cette somme. Elle sera, également, condamnée au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er avril 2025 et ce, jusqu’à libération effective des lieux.

— Sur les demandes accessoires :

Madame [V] [G], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, des formalités de saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la Préfecture.

Elle sera condamnée à payer aux époux [B] la somme de 600 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La vice-présidente chargée des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe ;

DECLARE recevable l’action de Monsieur [S] [B] et de Madame [P] [J] épouse [B] ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre Monsieur [S] [B] et Madame [P] [J] épouse [B] et Madame [V] [G], sur le logement sis au [Adresse 6] à compter du 5 novembre 2024 ;

CONDAMNE Madame [V] [G] à quitter les lieux loués situés au [Adresse 6] ;

DIT qu’à défaut pour Madame [V] [G] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE à compter de la date d’effet de la résiliation du bail, soit le 5 novembre 2024, une indemnité d’occupation, due jusqu’à libération complète des lieux, égale au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (500 € par mois à la date de l’audience) ;

CONDAMNE Madame [V] [G] à payer à Monsieur [S] [B] et à Madame [P] [J] épouse [B] la somme de 4.000 €, au titre des loyers, charges échus et indemnités d’occupation échus au 31 mars 2025 ;

CONDAMNE Madame [V] [G] à payer à Monsieur [S] [B] et à Madame [P] [J] épouse [B] les indemnités d’occupation ci-dessus fixées, à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à libération complète des lieux ;

CONDAMNE Madame [V] [G] à payer à Monsieur [S] [B] et à Madame [P] [J] épouse [B] la somme de 600 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [V] [G] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, des formalités de saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la Préfecture.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection