MINUTE N° : 26/00093

DÉCISION DU : 16 Avril 2026

DOSSIER : N° RG 26/00008 – N° Portalis DB3B-W-B7K-DFBY

NAC : 5AA

AFFAIRE : [J] [A], [T] [Y] époux [A] C/ [D] [I] [U], [F] [L]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CASTRES

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Madame Michelle SALVAN magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, affectée au service du juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Madame Catherine TORRES

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [J] [A]

Monsieur [T] [Y] époux [A]

demeurant ensemble

[Adresse 1]

[Localité 1]

comparants en personne

DEFENDEURS

Monsieur [D] [I] [U]

[Adresse 2]

[Localité 2]

comparant en personne

Madame [F] [L]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par M. [D] [I] [U] (Conjoint)

Débats tenus à l’audience du : 19 Mars 2026

Ordonnance prononcée par sa mise à disposition au greffe le 16 Avril 2026

Le

ccc délivrées

cccrfe délivrée à Me

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte du 19 juin 2023, [E] [A] et [T] [Y] épouse [A] ont consenti à [D] [I] [U] et [F] [L] un bail portant sur un logement à usage d’habitation situé à [Localité 3] [Adresse 2] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 979 euros et d’une provision pour charges de 21 euros.

Le contrat de bail comporte une clause résolutoire et une clause de solidarité.

Un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à [D] [I] [U] et [F] [L], le 12 août 2025, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 3155,36 euros.

Cet acte a été dénoncé à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), le même jour.

Le 18 décembre 2025, par acte de commissaire de justice dénoncé le 19 décembre 2025 par voie électronique au représentant de l’État dans le département, [E] [A] et [T] [Y] épouse [A] ont fait assigner [D] [I] [U] et [F] [L] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins d’obtenir :

le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de la résiliation du bail,

l’expulsion du locataire et des occupants du logement au besoin avec le concours de la force publique, et d’un serrurier,

la condamnation solidaire de [D] [I] [U] et [F] [L] au paiement par provision de la somme de 3000 euros, somme à parfaire, au titre des loyers indemnités et charges arriérés, arrêtés à la date du outre les loyers et charges à échoir jusqu’à la résiliation du bail,

la condamnation de [D] [I] [U] et [F] [L] au paiement d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation égale à 1.000 euros depuis la résiliation du bail jusqu’au départ des lieux,

avec indexation,

la condamnation de [D] [I] [U] et [F] [L] au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

la condamnation de [D] [I] [U] et [F] [L] aux frais et dépens de l’instance comprenant le coût du commandement visant la clause résolutoire et les frais de l’assignation.

Le 4 février 2026 le greffe a réceptionné un rapport d’enquête sociale dont il a été donné lecture à l’audience. Il mentionne qu’en l’absence de contact avec les locataires, malgré deux propositions de rendez-vous, le Département n’est pas en mesure de transmettre au juge un diagnostic social et financier en vue de l’audience.

Le 28 janvier 2026, le greffe a accusé réception des informations apportées par le bailleur dans le cadre d’un impayé de loyer, transmises par la direction départementale de l’emploi, du travail, des solidarités et de la protection des populations.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

[E] [A] et [T] [Y] épouse [A] qui comparaissent en personne maintiennent leurs demandes telles que visées dans l’acte introductif d’instance en actualisant leur créance à la somme de 4.573 euros au 19 mars 2026. Ils s’opposent à tout délai de paiement et expliquent que l’arriéré de loyers et charges représente plus de 7 mois de loyers et que la reprise du paiement du loyer courant par le locataire n’est que partielle.

[D] [I] [U], comparaît en personne et représente [F] [L], non comparante.

Il demande le maintien dans les lieux et l’octroi de délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire et mise en place d’un plan d’apurement de la dette. Il explique avoir perdu son emploi mais être indemnisé et avoir repris le paiement du loyer courant.

MOTIVATION

Sur la recevabilité de l’action:

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture du TARN six semaines au moins avant la première audience.

En outre, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, aucune irrecevabilité n’est encourue de ces chefs.

Sur la demande de provision :

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés, sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Selon l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, [E] [A] et [T] [Y] épouse [A] justifient leur demande en paiement par provision de l’arriéré locatif en produisant le contrat de bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire et un décompte actualisé des sommes dues.

Ainsi, l’obligation au paiement des loyers et charges incombant à [D] [I] [U] et [F] [L] n’est pas sérieusement contestable, ni contestée.

Par conséquent, [D] [I] [U] et [F] [L] doivent être condamnés solidairement à payer, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées, la somme provisionnelle de 4.573 euros au 19 mars 2026.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En application de ce texte la somme allouée produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, soit le 12 août 2025, pour la somme de 3155,36 euros et à compter de la présente décision pour le surplus des sommes dues.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable aux faits de l’espèce prévoit que « I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le commandement de payer délivré le 12 août 2025 visant la clause résolutoire étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies et le bail résilié de plein droit à la date du 13 octobre 2025.

Sur la demande de délais et de suspension de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII précise pour sa part que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

La condition pour qu’il soit fait application des dispositions rappelées ci-dessus est celle de la reprise du versement intégral du loyer courant par le locataire avant la date de l’audience.

En l’espèce, [D] [I] [U] et [F] [L] ne justifient que d’un versement partiel du loyer courant.

Il n’est formulé aucune proposition chiffrée d’apurement de la dette, les locataires se bornant à solliciter des délais sans démontrer qu’il seraient en mesure de solder la dette locative dans le délai légal tout en reprenant sans faillir le paiement du loyer courant.

En conséquence, [D] [I] [U] et [F] [L] seront déboutés de leur demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire.

Sur la demande d’expulsion :

A défaut de départ volontaire, l’expulsion de [D] [I] [U] et [F] [L] et de tous occupants de son chef sera ordonnée conformément aux articles L412-1 et suivants et R411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et ce, dans les termes du dispositif ci-après de la présente décision.

Il est rappelé qu’en vertu des articles L.153-1 et L.153-2 du code des procédures civiles d’exécution, le commissaire de justice instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis au frais des personnes expulsées en un lieu que celles-ci désignent. À défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

À défaut de quoi, conformément à l’article L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles seront mis en vente aux enchères publiques après autorisation du juge de l’exécution.

Sur l’indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation :

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis la résiliation du bail [D] [I] [U] et [F] [L] causent à [E] [A] et [T] [Y] épouse [A] un préjudice qui est réparé par leur condamnation solidaire au versement d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, soit la somme mensuelle de euros jusqu’au départ effectif des lieux.

S’agissant d’une créance à caractère indemnitaire, l’indemnité d’occupation n’est pas soumise à indexation.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme seront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, [D] [I] [U] et [F] [L] supporteront les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation en référé.

L’équité commande que soit allouée à [E] [A] et [T] [Y] épouse [A] une somme de 250 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé et en premier ressort par ordonnance contradictoire rendue par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

DÉCLARE [E] [A] et [T] [Y] épouse [A] recevable en leur action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre d’une part, [E] [A] et [T] [Y] épouse [A] et d’autre part, [D] [I] [U] et [F] [L] sont réunies et que le bail est résilié de plein droit à la date du 13 octobre 2026;

ORDONNE l’expulsion de [D] [I] [U] et [F] [L] et de tous occupants de leur chef des lieux donnés à bail sis à [Localité 3] [Adresse 2] avec, le cas échéant, le concours de la [Localité 4] publique, dans le respect des dispositions des articles L 412-1 et suivants et R 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

DIT qu’à défaut par [D] [I] [U] et [F] [L] d’avoir libéré les lieux , au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble;

CONDAMNE [D] [I] [U] et [F] [L], solidairement, [D] [I] [U] et [F] [L], à payer à [E] [A] et [T] [Y] épouse [A] à titre provisionnel, la somme de 4.573 euros au 19 mars 2026 euros, représentant l’arriéré locatif échu et impayé, somme assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3155,36 euros et à compter de la présente décision pour le surplus des sommes dues ;

CONDAMNE [D] [I] [U] et [F] [L] solidairement à payer à [E] [A] et [T] [Y] épouse [A] une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle de 1.000 euros jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts légaux à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir;

DÉBOUTE [E] [A] et [T] [Y] épouse [A] de leur demande d’indexation de ladite indemnité d’occupation;

DIT que l’indemnité sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 15 du mois suivant;

DÉBOUTE [D] [I] [U] et [F] [L] de sa demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet du TARN en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE [D] [I] [U] et [F] [L] in solidum aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et le coût de l’assignation en référé;

CONDAMNE [D] [I] [U] et [F] [L] in solidum à payer à [E] [A] et [T] [Y] épouse [A] la somme de 250 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETTE toute autre demande;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

La Greffière La Juge