N° RG : N° RG 22/05809 – N° Portalis DBX6-W-B7G-W2LV

5EME CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

30A

N° RG : N° RG 22/05809 – N° Portalis DBX6-W-B7G-W2LV

AFFAIRE :

S.A.R.L. CABINET MSP GESTION & CONSEILS

C/

S.A.R.L. NATHALIS

Grosses délivrées

le

à

Avocats :

la SELARL EMMANUEL LAVAUD

la SCP RMC ET ASSOCIES

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

5EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 20 NOVEMBRE 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors du délibéré

Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente,

Madame Mariette DUMAS, Vice-Présidente,

Jean-Noël SCHMIDT, Vice-Président,

Cadre Greffier, lors des débats et du délibéré

Monsieur Lionel GARNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 Septembre 2025,

JUGEMENT:

Contradictoire

Premier ressort

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. CABINET MSP GESTION & CONSEILS

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Emmanuel LAVAUD de la SELARL EMMANUEL LAVAUD, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. NATHALIS

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Laurence TASTE-DENISE de la SCP RMC ET ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

N° RG : N° RG 22/05809 – N° Portalis DBX6-W-B7G-W2LV

******

EXPOSE DU LITIGE

Faits constants :

Par acte du 19/09/2017, la SCI SELA a donné à bail commercial à la SARL NATHALIS, exerçant sous l’enseigne “DIRECTE LOCATION” (ci-après “le preneur”), un local situé au rez de chaussée du [Adresse 4] à (33) [Adresse 6], pour un loyer annuel de 7.800€ HC (ci-après “le local loué”).

Le 12/11/2021, le preneur a signé un protocole d’accord avec la SCI SELA, son bailleur, mettant fin à un désaccord relatif à la mise en oeuvre du droit de préférence du preneur lors de la vente du bien loué (pièce 24, demandeur).

Le 11/04/2022, la SARL CABINET MSP GESTION & CONSEILS qui projetait d’acquérir la partie d’immeuble possédée par la SCI SELA a adressé un courrier au preneur lui annonçant qu’il comptait régulariser le montant du loyer et lui demandant de rouvrir le local laissé selon lui inoccupé depuis plusieurs mois.

Par acte authentique du 25/05/2022, la SARL CABINET MSP GESTION & CONSEILS (ci-après “le bailleur”) a acquis le dit bien immobilier.

Des désaccords ont alors opposé le nouveau bailleur et preneur sur de nombreux points (harcèlement du bailleur, paiement du loyer, occupation indue de parties non incluses au bail …).

Le bailleur a fait signifier au preneur plusieurs actes, le premier en date du 17/06/2022 (piece 18, bailleur) portant communication d’une lettre (datée du 8/06/2022) du conseil de la SARL CABINET MSP GESTION de mise en demeure,.

Puis un acte du 1/07/2022 (pièce 25, bailleur) aux fins de communication de quatre documents émis par le bailleur (dont un courrier du bailleur daté du 24/06/2022, non signé, intitulé “commandement de paiement des loyers + RIB”(sic).

Procédure:

Par assignation délivrée le 22/07/2022, au visa notamment de l’article 145-41 du code de commerce, la SARL MSP GESTION & CONSEILS a assigné la SARL NATHALIS devant le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX aux fins de constatation d’acquisition de la clause résolutoire du bail, résiliation judiciaire du bail, expulsion et fixation de l’indemnité d’occupation.

Il convient de préciser que depuis cette assignation :

— le défendeur a constitué avocat et fait déposer des conclusions,

— le 29/11/2022, le bailleur a fait délivrer au preneur un commandement de respecter les obligations contractuelles (loyer de juin 2022 et occupation indue de partie des locaux, visant la clause résolutoire (pièce 24, preneur),

— le 28/12/2022, le preneur a fait assigner le bailleur aux fins d’opposition et annulation du commandement signifié par le bailleur le 29/11/2022, outre une indemnisation pour procédure abusive, ce dossier à fait l’objet d’une jonction avec la présente procédure par mention au dossier du 10/01/2023,

— par ordonnance du 10/05/2023, le Juge des référés a ordonné, sous astreinte, au bailleur de permettre au preneur d’avoir accès à son local commercial, si besoin par la devanture en modifiant la commande du volet de la vitrine, de pouvoir disposer de sanitaires fonctionnels, le cas échéant par wc provisoires mobiles et a autorisé le preneur a suspendre le paiement des loyers dans cette attente,

— le 16/11/2023, le bailleur a fait délivrer au preneur un nouveau commandement de payer, visant la clause résolutoire (pièce 45, preneur),

— le 9/02/2024, le preneur a également fait assigner le bailleur aux fins d’opposition et annulation du commandement signifié par le bailleur le 16/11/2023, ce dossier à fait l’objet d’une jonction avec la présente procédure lors de l’audience d’incident du 9/04/2024,

— l’ordonnance de clôture est en date du 9/07/2025.

Les débats s’étant déroulés à l’audience du 18/09/2025, l’affaire a été mise en délibéré au 20/11/2025.

PRÉTENTIONS DU DEMANDEUR, la SARL CABINET MSP GESTION & CONSEILS, Bailleur :

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5/06/2024, le demandeur sollicite du Tribunal de :

CONSTATER l’application du jeu de la clause résolutoire ;

PRONONCER en tout état de cause la résiliation du bail commercial de la SARL NATHALIS ;

ORDONNER l’expulsion de la société NATHALIS et de tout occupant de son chef avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier, à défaut de libération volontaire des lieux dans le mois de la signification de la décision à intervenir ;

FIXER l’indemnité d’occupation due par la société SARL NATHALIS à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération complète des lieux en cause, à la somme de 2.109,45 € HT par trimestre, outre 181,11 € de provision sur charges par trimestre ;

CONDAMNER la société NATHALIS au paiement d’une astreinte de 500 € par jour de maintien de la société NATHALIS dans le local commercial, à compter du jugement à intervenir ;

DEBOUTER la SARL NATHALIS de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNER la société SARL NATHALIS au paiement de la somme de 8.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

A titre subsidiaire, si le tribunal faisait droit aux prétentions de la société NATHALIS :

ECARTER l’application de l’exécution provisoire.

PRÉTENTIONS DU DÉFENDEUR, la SARL NATHALIS, preneur :

Dans ses dernières conclusions en date du 8/07/2025 le défendeur demande au tribunal de :

DEBOUTER le cabinet MSP GESTION & CONSEILS de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

DECLARER recevable et bien fondée la société NATHALIS en son opposition au commandement de payer qui lui a été signifié à la requête du cabinet MSP GESTION & CONSEILS le 1er juillet 2022 pour paiement de la somme de 847,20 € et cessation d’avoir à user des parties communes.

DECLARER recevable et bien fondée la société NATHALIS en son opposition au commandement de payer qui lui a été signifié à la requête du cabinet MSP GESTION & CONSEILS le 29 novembre 2022 pour paiement de la somme de 847,20 € et cessation d’avoir à user des parties communes.

DECLARER recevable et bien fondée la société NATHALIS en son opposition au commandement de payer qui lui a été signifié à la requête du cabinet MSP GESTION & CONSEILS le 16 novembre 2023 pour paiement de la somme de 6.961,69 € ;

DECLARER nul et non avenus et en tout cas irrecevables et mal fondés lesdits commandements ;

Reconventionnellement :

A titre principal,

CONDAMNER le cabinet MSP GESTION & CONSEILS à permettre à la société NATHALIS d’avoir accès aux parties communes, dans un délai de 15 jours à compter de la décision à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

CONDAMNER le cabinet MSP GESTION & CONSEILS à restaurer le moteur et les conduits de la climatisation se trouvant dans la partie commune du local pour un usage privatif dans le local de la société NATHALIS, dans un délai de 15 jours à compter de la décision à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

CONDAMNER le cabinet MSP GESTION & CONSEILS à prévoir, ses frais, un système d’ouverture manuel et mécanique du rideau de la devanture, dans un délai de 15 jours à compter de la décision à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

CONDAMNER le cabinet MSP GESTION & CONSEILS à payer à la société NATHALIS la somme de 7.555,68 € au titre des loyers dont le paiement a été suspendu par l’ordonnance du 10 mai 2023 ;

A titre subsidiaire,

CONDAMNER le cabinet MSP GESTION & CONSEILS à payer à la société NATHALIS la somme de 7.129,43 euros TTC au titre des travaux d’installation d’une climatisation réversible ;

CONDAMNER le cabinet MSP GESTION & CONSEILS à payer à la société NATHALIS la somme de 1.925,42 euros TTC au titre de la réparation du volet roulant ;

CONDAMNER le cabinet MSP GESTION & CONSEILS à payer à la société NATHALIS la somme de 2.029,26 € au titre des loyers dont le paiement a été suspendu par l’ordonnance du 10 mai 2023 ;

En tout état de cause,

CONDAMNER le cabinet MSP GESTION & CONSEILS à payer à la société NATHALIS la somme de 10.000 euros pour procédure abusive et réparation du préjudice lié à la violation de son droit à la jouissance paisible des locaux ;

ORDONNER au cabinet MSP GESTION & CONSEILS de cesser tout comportement qui porte atteinte à la jouissance paisible de la société NATHALIS, sous astreinte de 1.000 euros par infraction constatée ;

CONDAMNER le cabinet MSP GESTION & CONSEILS à payer à la société NATHALIS la somme de 50.000 euros au titre de la perte de chiffres d’affaire en raison de la fermeture du local due au bailleur entre le 20 mars et le 15 juin 2023 ;

CONDAMNER le cabinet MSP GESTION & CONSEILS à payer à la société NATHALIS la somme de 1.113 euros au titre du remboursement des travaux réalisés à la place du bailleur (WC) ;

ORDONNER la compensation des sommes dues par le cabinet MSP GESTION & CONSEILS et celles éventuellement dues par la société NATHALIS à hauteur de la plus faible des deux créances ;

DEBOUTER le cabinet MSP GESTION & CONSEILS de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

ECARTER l’exécution provisoire de droit

CONDAMNER le cabinet MSP GESTION & CONSEILS à payer à la société NATHALIS la somme de 6 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

L’exposé des moyens des parties sera évoqué par le Tribunal lors de sa motivation et pour le surplus, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures notifiées aux dates sus mentionnées aux parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A- Sur les oppositions et demandes du preneur de nullité des commandements signifiés par le bailleur

— à titre liminaire sur les significations du 17/06/2022 (sa pièce 18) portant communication d’une lettre du conseil de la SARL CABINET MSP GESTION de mise en demeure et du 1/07/2022 (sa pièce 25) aux fins de communication de quatre documents émis par le bailleur, dont un courrier du bailleur intitulé "commandement de paiement des loyers + RIB"

Le preneur soutient que ces actes de juin et juillet 2022 ne constituent pas de véritables actes extra judiciaire de commandement visant la clause résolutoire. Il ajoute qu’aucune notification du RIB du nouveau bailleur ne lui avait été faite avant cela, de sorte qu’il ne pouvait valablement régler les loyers. Enfin, il affirme que le loyer de juin 2022 avait été réglé à l’ancien bailleur, la SCI SELA, qui en avait conservé le montant avec l’accord du nouveau propriétaire.

Le bailleur considère que ces actes ont été régulièrement délivrés par commissaire de justice, non suivi d’effet et que la clause résolutoire est de ce fait acquise. Il réplique que la preuve du paiement de juin 2022 n’est nullement rapportée, aucun justificatif bancaire ni quittance n’étant produit, l’extrait de son livre comptable ne saurait suffire.

Réponse du Tribunal:

Le Tribunal considère que ces deux significations ne constituent pas des commandements opérés par voie d’huissier, ils ne présentent aucun caractère coercitif, il ne font pas grief, ils n’ont valeur que de communication officielle à date certaine.

En effet, selon une jurisprudence bien établie, la clause résolutoire ne peut valablement être mise en œuvre que par la délivrance d’un acte extrajudiciaire.

Ces actes ne sauraient fonder une demande d’acquisition de la clause résolutoire, laquelle n’est nullement invoquée, ni a fortiori reproduite dans les actes de l’huissier.

— sur l’acte signifié au preneur le 29/11/2022 (sa pièce 24) portant commandement de payer le loyer de juin 2022 et de cesser d’occuper des parties privatives (WC, cours intérieure, accès au local par l’intérieur) et visant la clause résolutoire.

Le preneur fait valoir que ce commandement a été délivré de mauvaise foi alors qu’une procédure était déjà en cours devant le tribunal. Il soutient que le loyer de juin 2022 avait été réglé à la SCI SELA et que l’utilisation des parties communes était tolérée depuis l’origine.

Le bailleur affirme que le paiement de juin 2022 n’est pas démontré par des pièces comptables probantes. Il souligne que l’occupation des parties communes est dépourvue de tout droit et que le commandement a été régulièrement signifié, de sorte qu’il est valable.

Réponse du Tribunal :

En droit, selon l’article 1103 du code civil « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Selon l’article 1193 du même code « Les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise. »

En l’espèce :

— sur le paiement du mois de juin 2022,

l’article 31 du bail commercial du 19/09/2017 (pièce 1, preneur) fixe un loyer trimestriel payable d’avance, les 1er octobre, 1er janvier, 1er avril et 1er juillet.

Le loyer en cause, celui couvrant le mois de juin, pour un montant demandé de 703,15€ est nécessairement inclus dans le loyer trimestriel exigible le 1er avril 2022. Or, à cette date le bailleur était encore (jusqu’au 25/05/2022) l’ancien bailleur, la SCI SELA ; peut importe si le preneur bénéficiait alors d’une tolérance pour payer mensuellement, cette tolérance ne modifiait pas les droits du bailleur en titre.

De sorte que sauf à justifier d’une subrogation conventionnelle dans les droits de l’ancien propriétaire, la SARL CABINET MSP n’est pas fondée à exiger le paiement de la partie de l’échéance trimestrielle exigible le 1er avril 2022 pour la partie correspondant au mois de juin.

Le bailleur affirme avoir bénéficié de cette subrogation au titre de la vente du local.

Or, il n’en est rien.

En effet, s’il est exact que l’acte de vente stipule (page 11 et 12, pièce 19, bailleur) au chapitre “GARANTIE [Localité 8] LE RISQUE D’EVICTION” que “le vendeur garantit l’acquéreur contre le risque d’éviction (…) À ce sujet le vendeur déclare : (…) subroger l’acquéreur dans tous ses droits relatifs au bien” il s’agit cependant, non pas d’une subrogation générale dans tous les droits personnels de l’ancien propriétaire (ce y compris ses créances de loyers), mais uniquement dans les droits en lien direct avec les droits réels de propriété du bien, le cadre de cette subrogation est contenu par la garantie d’éviction tel que précisé en titre de chapitre.

Il sera de surcroît remarqué que les droits de jouissance font l’objet du chapitre suivant “GARANTIE DE JOUISSANCE”, lequel traite notamment de la perception des loyers (retard de loyer).

Alors que le chapitre “PROPRIETE JOUISSANCE” (page 5 de l’acte de vente) stipule précisément que : “l’acquéreur est propriétaire à compter de ce jour (soit le 25/05/2022) il en aura la jouissance : (…) à compter du même jour par la perception des loyers pour le local commercial” (gras et souligné par nous), on ne saurait être plus clair.

Il s’évince de ces stipulations que la SARL CABINET MSP n’est nullement subrogée dans les droits de la SCI SELA s’agissant des créances de loyers antérieures à la vente du local commercial.

Le bailleur ne peut donc valablement fonder sa demande d’acquisition de la clause résolutoire sur le non paiement d’une dette de loyer à laquelle il ne peut prétendre.

— sur l’occupation indue de partie des lieux

Le tribunal retient que le preneur bénéficiait de la part de l’ancien bailleur d’un droit d’accès limité lui permettant d’utiliser les WC situés à l’arrière du local commercial dans un espace commun à plusieur locataires, ce quand bien même il ne s’agissait pas de “parties communes”.

Cette tolérance avait vocation à permettre au bailleur de respecter son obligation de délivrance d’un local conforme à l’usage conventionnel ; étant rappelé que l’usage prévu au bail était celui de l’objet social du preneur, à savoir “agence immobilière”, laquelle ne peut s’exercer que par une activité dite de bureau nécessitant pour le personnel des sanitaires (toilettes et lavabo). Ainsi – à défaut d’avoir délivré un local équipé de toilettes privées, comme d’ailleurs indiqué à l’annonce de commercialisation du local, lequel document revêt la qualité de document pré-contractuel – il incombait au propriétaire-bailleur (ancien et nouveau) d’autoriser son preneur à utiliser ceux présents à l’arrière du local.

Il en est de même de l’accès à son local par l’utilisation du couloir des parties communes.

La vente de l’immeuble et donc du local commercial ne changeait rien à cette analyse.

Aussi, le (nouveau bailleur) ne saurait reprocher à son preneur d’avoir continué à faire usage de cette tolérance et le commandement du 29/11/2022 repose sur des causes infondées ; le bailleur ne peut l’invoquer pour fonder sa demande d’acquisition de la clause résolutoire.

Le preneur demande la nullité du commandement délivré le 29/11/2022. Toutefois, si les manquements invoqués ne sont pas fondés, l’absence de manquement imputable au preneur n’affecte cependant pas la validité formelle de l’acte extra-judiciaire, mais conduit seulement à constater que la clause résolutoire prévue à l’article L. 145-41 du Code de commerce n’a pas joué. Aucun vice de forme n’étant par ailleurs établi, la demande de nullité doit être rejetée et il convient de dire que la clause résolutoire n’est pas acquise.

— sur l’acte signifié au preneur le 16/11/2023 (sa pièce 53) portant commandement de payer le loyer de juin 2022, les loyers du 3° et 4° trimestre 2023 et visant la clause résolutoire

Le preneur se prévaut de l’ordonnance du juge des référés du 10 mai 2023 qui lui a expressément autorisé à suspendre le paiement des loyers tant que l’accès à son local et des sanitaires fonctionnels n’étaient pas rétablis. Il affirme que le bailleur a tardé à exécuter cette ordonnance, de sorte que la suspension restait valable en novembre 2023.

Le bailleur soutient au contraire que les travaux ordonnés par le juge ont été réalisés, qu’il a remis à disposition du preneur les WC situés dans sa partie privative dans l’attente et que c’est la société NATHALIS elle-même qui a retardé leur exécution en refusant de coopérer pour l’installation des sanitaires, finalement installés le 7/02/2024. Il considère dès lors que la suspension de loyers n’était plus justifiée et que le commandement était régulier.

Réponse du Tribunal :

Il résulte des pièces produites par les parties que le bailleur a respecté l’Ordonnance du Juge des référés et sans délai excessif à fait réaliser les travaux correspondant tant à l’accessibilité du local par l’extérieur, qu’à la mise à dispositions au preneur de sanitaires, dans un premier temps par la remise en fonction des toilettes utilisées auparavant par le preneur dans des parties partagées à l’arrière du local commercial, ce à compter du 15/06/2023, ce qui a permis au preneur de rouvrir son local comme il l’indique en page 26 de ses conclusions ; puis de manière définitive, le 7/02/2024.

A ce titre, il est relevé que la responsabilité du délai pris, qui résulte de laborieuses discutions entre le bailleur et le preneur sur l’emplacement et l’imputabilité du coût de déplacement d’un meuble cuisine, ne peut qu’être partagée entre les parties, chacun n’y ayant pas mis toute la bonne foi requise par l’article 1104 du Code cil. Etant par ailleurs retenu que le cloisonnement de ces nouveaux wc est à la charge du preneur au titre des aménagements des locaux à son usage comme stipulé au bail.

De sorte que dès le 15/06/2023, le preneur devait reprendre le paiement des loyers ; alors qu’au surplus il ne saurait, de sa propre initiative, déduire de sa dette de loyer le supposé montant des astreintes décidées par le juge, seul le juge compétent pouvant liquider les dites astreintes, selon sa propre appréciation des faits.

Or, le paiement des loyers du 3° trimestre 2023 était exigible le 1/07/2023 et celui du 4° trimestre, le 1/10/2023 et il est constant que ces loyers n’ont pas été réglés un mois après la signification du 16/11/2023, de sorte que le juge – qui n’a aucun pouvoir d’apprécier de la gravité du manquement en matière d’acquisition de la clause résolutoire, celle-ci résultant de la seule volonté des parties lors de la conclusion du bail commercial – ne peut que constater la résolution de plein droit à la date du 16/12/2023.

Sur les demandes complémentaires du bailleur tendant à l’expulsion sous astreinte et la condamnation du preneur à une indemnité d’occupation

Dans la mesure où le Tribunal constate la résolution de plein droit du bail à compter du 16/12/2023, il ne peut qu’ordonner l’expulsion du preneur, ce sans qu’il soit nécessaire d’assortir cette mesure d’une astreinte, et le condamner à verser au bailleur une indemnité d’occupation égale au loyer trimestriel indexé conformément aux dispositions du bail, soit à hauteur de 2.109,45€ HT, outre 181,11€ de provision pour charge.

Sur les demandes du preneur d’ordonner sous astreinte au bailleur de faire ou encore de le condamner à payer le coût relatif : au rétablissement à laccès aux communs et à celui de la climatisation, d’ajouter une commande mécanique du rideau à l’extérieur (en cas de coupure électricité

Dans la mesure où la résolution du bail est prononcée à compter du 16/12/2023, ces demandes deviennent sans objet, ou à tout le moins infondées.

Sur les demandes du preneur de condamnation du bailleur (10.000€)

Le preneur demande la condamnation du bailleur au titre, ensemble, d’un abus de procédure et d’une atteinte à la jouissance du local loué.

Il estime que la multiplication des commandements et assignations procède d’une stratégie de harcèlement judiciaire et justifie une condamnation pour procédure abusive.

Le bailleur affirme que les procédures engagées sont légitimes et qu’aucun abus n’est caractérisé.

Réponse du Tribunal :

En droit, le preneur a droit à la jouissance paisible du local loué.

En outre, selon l’article 1231-1 du même code :

« Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

Par ailleurs, tout justiciable est en droit de saisir une juridiction d’une demande dirigée contre autrui, ou encore de résister à cette demande.

Toutefois, l’action, ou exceptionnellement la défense, en justice est susceptible de dégénérer en abus.

Pour pouvoir caractériser la faute du demandeur ou du défendeur, au sens de l’article 1240 du Code civil et de l’article 32-1 du Code de procédure civile, Il incombe à la partie qui invoque l’abus d’action ou de défense judiciaire de démontrer l’existence d’une intention exclusive de la partie adverse de nuire à la partie adverse ou encore d’une absence manifeste de perspective de chance pour le demandeur, ou le défendeur, d’obtenir gain de cause en justice, ne serait-ce pour ce dernier en formant une demande de délai.

En l’espèce, à l’étude des pièces versées par les parties, il est évident que le bailleur avait – bien avant l’acquisition du bien – mis en oeuvre une stratégie visant à écarter ou encourager le preneur au départ.

En effet, six constats d’huissiers sont diligentés à son initiative à ses frais (200€ chacun), une lettre comminatoire est adressée au preneur, des visites sur place sont opérées, ce avant même d’avoir la propriété du local.

Exerçant le métier de marchand de biens, son projet est de revendre à brève échéance (l’option fiscale correspondante est stipulée à l’acte d’achat).

Il exige du preneur ce qu’il sait ne pas pouvoir obtenir (rappel de loyers antérieurs), sa subrogation conventionnelle étant strictement limitée à toutes actions en vue d’être garantie contre l’éviction (page 12) ; alors que l’acte de vente stipule précisément qu’il ne bénéficie du paiement des loyers qu’à compter de la date de prise de possession qui est celle de l’acte de vente.

N° RG : N° RG 22/05809 – N° Portalis DBX6-W-B7G-W2LV

Il résulte de ce comportement pour le moins atypique et de nature à décourager le preneur, que le bailleur a commis une faute avant même de devenir propriétaire du local et a par la suite, jusqu’à son commandement de payer du 16/11/2023, lequel est justifié, manqué à son obligation de garantir à son locataire une jouissance paisible.

Les préjudices correspondants, toutes causes confondues, sont évalués par le Tribunal à 3.000€.

Sur la demande de remboursement par le bailleur de travaux effectués par le preneur

Le tribunal ne peut que constater que cette nouvelle demande figurant dans ses dernières conclusions la veille de la clôture, ne repose sur aucun argument de droit et n’est justifié d’aucune pièce produite si ce n’est un mail du preneur au bailleur.

Aussi, le preneur sera débouté de sa demandes reconventionnelle tendant condamner le bailleur à lui payer la somme de 1.113 euros au titre du remboursement des travaux supposément réalisés à la place du bailleur (WC)

Sur les demandes du preneur de condamnation du bailleur au paiement des loyers “suspendus”

Le preneur forme cette demande, à titre principal, à hauteur 7.559€, ou à titre subsidiaire à 2.029€, sans autre précisions.

Réponse du Tribunal :

En droit toute prétention figurant au dispositif des conclusions d’une partie doit reposer sur un argument fondé sur une règle de droit développés dans le corps des dites conclusions.

En l’espèce, outre leur caractère incongru, incompréhensible (paiement par le bailleur de loyers suspendus, non payés par le preneur…), le Tribunal ne peut que constater que ces nouvelles demandes, rajoutées dans les dernières conclusions, signifiées la veille de l’Ordonnance de clôture, ne reposent sur aucun argument du preneur.

Ces demandes seront rejetées.

Sur la demande du preneur en indemnisation de la perte de son chiffre d’affaire (50.000€)

Le preneur fait valoir qu’il a dû fermer son agence entre le 10 mars et le 15 juin 2023 en raison des travaux entrepris par le bailleur et qu’il a subi de ce fait une perte importante de chiffre d’affaires. Il produit une attestation de son expert comptable qui invoque “au moins une perte” de chiffre d’affaire de 50.000€.

Le bailleur soutient qu’aucun justificatif précis ni élément comptable probant n’établit le quantum de cette perte et qu’aucun lien de causalité direct n’est démontré.

Réponse du Tribunal :

En droit, l’article 1353 du Code civil dispose que :

« Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation."

Alors que comme déjà indiqué, selon l’article 1231-1 du même code, tout manquement contractuel peut engager la responsabilité de l’un des contractants et l’indemnisation de l’autre.

En l’espèce, c’est à juste titre que le bailleur fait valoir qu’il a par LR/AR du 17/02/2023 informé le preneur de l’imminence de travaux à l’intérieur de l’immeuble et, qu’en dehors du seul 20/03/2023, l’accès à son local lui était assuré.

De plus, le bail commercial (pièce 2, bailleur) stipule en page 8 que le preneur accepte d’avoir à subir tous travaux à l’initiative du bailleur, sans indemnité ni réduction de loyers.

En outre, la seule attestation de l’expert comptable – par son imprécision, car évoquant “au moins une perte” de chiffre d’affaires (50.000€), sans faire nullement état d’une perte de marge brute (ou EBTA) – ne permet pas de caractériser un préjudice certain en lien direct avec un supposé manquement du bailleur.

De surcroît, il sera noté que le preneur ne s’explique pas pleinement du nombre très important de jours pour lesquels le bailleur a fait constater la fermeture du local, ce avant même le début des travaux, puis après les travaux, puisque trois constats ont été dressés en janvier et mars 2024, corroborés par des témoignages de résidents de l’immeuble (pièces 39 et 50) ; ce alors qu’il affirme, attestation du comptable à l’appui, que trois salariés auraient été affectés à cette agence. De sorte qu’à supposer établit une perte de marge brute, le lien de causalité direct avec les travaux incriminés ne serait pas pour autant rapporté.

La demande sera rejetée.

Sur les autres demandes :

— sur les dépens,

Les dépens seront supportés par la partie qui succombe, en application de l’article 696 du code de procédure civile, ici le preneur à titre principal.

— sur la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Compte tenu des circonstances particulières mis en évidence dans ce dossier, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chaque partie tout ou partie des frais non compris dans les dépens qu’elle a engagé pour faire valoir ses droits et assurer correctement sa défense.

— sur l’exécution provisoire,

S’agissant d’une décision faisant perdre au preneur la “propriété commerciale” du local loué, soit un élément significatif de son actif ; alors qu’une remise en l’état des parties en cas de réformation serait insatisfaisante, l’exécution provisoire de la décision à venir n’apparaît pas compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

— REJETTE la demande d’annulation des commandements signifiés les 29/11/2022 et 16/11/2023 ;

— DIT que – s’agissant du commandement de payer et de faire signifié au preneur le 29/11/2022 – la clause résolutoire n’est pas acquise ;

— DIT que la clause résolutoire stipulée au bail commercial du 19/09/2017 est acquise à la date du 16/12/2023 par l’effet du commandement de payer signifié au preneur le 16/11/2023 ;

— CONSTATE en conséquence la résiliation de plein droit du bail commercial liant les parties à la date du 16/12/2023 ;

— ORDONNE l’expulsion de la SARL NATHALIS et de tout occupant de son chef avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier, à défaut de libération volontaire des lieux dans le mois de la signification de la décision à intervenir ;

— FIXE l’indemnité d’occupation due par la société SARL NATHALIS à compter du 16/12/2023 et jusqu’à libération complète des lieux en cause, à la somme de 2.109,45 € HT par trimestre, outre 181,11 € de provision sur charges par trimestre ;

— DIT n’y avoir lieu d’assortir cette expulsion d’une astreinte ;

— DIT sans objet les demandes du preneur d’ordonner sous astreinte au bailleur de faire ou encore de le condamner à payer le coût relatif : au rétablissement à l’accès aux communs, à celui de la climatisation, d’ajouter une commande mécanique du rideau à l’extérieur (en cas de coupure électricité) et a cesser de porter atteinte à la jouissance paisible ;

— CONDAMNE la SARL CABINET MSP GESTION & CONSEILS à payer à la SARL NATHALIS la somme de 3.000€ à titre de dommages et intérêts tous préjudices compris en réparation de la faute et du manquement du bailleur ;

— DÉBOUTE le preneur de ses demandes reconventionnelles tendant condamner le bailleur à lui payer la somme de 1.113 euros au titre du remboursement des travaux réalisés à la place du bailleur (WC) ainsi que de dommages et intérêts au titre d’une supposée perte de chiffre d’affaires ;

— RAPPELLE les effets de la compensation légale prévue aux articles 1289 à 1291 du Code civil ;

— CONDAMNE la SARL NATHALIS aux entiers dépens ;

— DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— ECARTE l’exécution provisoire ;

La présente décision est signée par Madame WALAZYC, Vice-Présidente et Monsieur Lionel GARNIER, Cadre Greffier.

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LE GREFFIER LE PRÉSIDENT