MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 12 Février 2026

DOSSIER N° : N° RG 24/01219 – N° Portalis DBWZ-W-B7I-DCKY

AFFAIRE : S.A.R.L. SELECTION HABITAT C/ [H] [V]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RODEZ

JUGEMENT

CIVIL

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 12 Février 2026.

Sous la Présidence de Laurence PIGUET, Juge du tribunal judiciaire, assisté de Eliane MAIURANO, Greffier,

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. SELECTION HABITAT

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Marie pascale PUECH FABIE, avocat au barreau de l’AVEYRON

DÉFENDERESSE

Mme [H] [V]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Bénédicte VALENTIN, avocat au barreau de l’AVEYRON

Débats tenus à l’audience du : 11 Décembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 12 Février 2026

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe à l’audience du 12 Février 2026,

EXPOSE DU LITIGE

Madame [H] [V] a confié à la SARL SELECTION HABITAT la vente d’un garage lui appartenant sis [Adresse 3] à [Localité 1] (Aveyron), cadastré section B n° [Cadastre 1], selon mandat exclusif en date du 18 mars 2024.

Le prix de vente a été fixé à la somme de 46.500 € et les honoraires du mandataire à celle de 6.500 € à la charge du vendeur.

Ce mandat a été consenti pour une durée de 24 mois dont les premiers mois étaient irrévocables.

Madame [B] [O] s’est portée acquéreur de ce bien et a formalisé une offre d’achat au prix de 46.500 €, le 25 mars 202,4 qui a été acceptée par Madame [H] [V], le 3 avril 2024.

La proposition d’achat fixait une durée de validité de l’offre de 60 jours, durant laquelle un compromis de vente devait être signé et que passé ce délai, l’offre serait considérée comme caduque.

Le 5 avril 2024, un projet de compromis a été établi par Maître [G] [M], notaire à [Localité 2], qui l’a été adressé à Madame [H] [V], accompagné d’une procuration.

Un rendez-vous de signature a été fixé en l’Etude du Notaire le 7 avril 2024, auquel Madame [H] [V] ne s’est pas présentée.

Madame [B] [O] a saisi un conciliateur de justice, qui le 29 mai 2024 a établi un procès-verbal de carence en l’état de l’absence de Madame [H] [V].

Par courrier recommandé avec accusé de réception, en date du 27 juin 2024, réceptionné le 28 juin 2024, le Conseil de la SARL SELECTION HABITAT a rappelé à Madame [H] [V] les termes de l’article 11 du mandat de vente, et l’a mise en demeure de faire connaître ses intentions quant à la ratification de la vente, dans le délai de quinze jours à compter de la réception dudit courrier.

Le Conseil de la SARL SELECTION HABITAT précisait à Madame [H] [V] qu’à défaut pour elle de répondre, elle encourrait l’application de la clause pénale d’un montant de 6.500 €.

Par courrier officiel en date du 28 juin 2024, le conseil de Madame [H] [V] répondait que sa cliente n’entendait pas donner suite à la mise en demeure.

C’est ainsi que par acte de commissaire de justice en date du 19 septembre 2024, la SARL SELECTION HABITAT a assigné, devant la présente juridiction, Madame [H] [V], aux fins de et au visa des dispositions des articles 1231, 1231-1 et 1231-5, 1984, 1991, 1998 et 1999 du Code civil, de :

— Juger que Madame [H] [V] a failli à ses obligations définies par le contrat de mandat de vente exclusif n° 24726 signé le 18 mars 2024

— La condamner à lui payer en réparation une indemnité de 6.500 € par application de la clause pénale stipulée à l’article 11 dudit contrat

— La condamner en sus à lui payer les intérêts au taux légal couru depuis le 28 juin 2024, date de réception de la mise en demeure, sauf à parfaire jusqu’à complète exécution

— La condamner à lui payer la somme de 2.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile

Après plusieurs renvois à la demande des conseils des parties, l’affaire a été examinée à l’audience du 11 décembre 2025.

A cette audience, le Conseil de la SARL SELECTION HABITAT a maintenu oralement ses demandes formulées dans son assignation introductive d’instance, y ajoutant de débouter Madame [H] [V] de sa demande reconventionnelle de se voir allouer des dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et fixé sa demande au titre des frais irrépétibles à la somme de 3.000 €.

Madame [H] [V], représentée par son conseil et par conclusions soutenues à l’oral a sollicité du Tribunal, de :

— Juger que la perfection de la vente était subordonnée à la rédaction d’un compromis

En conséquence,

— Débouter la SARL SELECTION HABITAT de sa demande afférente à l’indemnité compensatrice dans la mesure où la vente n’a pas été réalisée et qu’il ne résulte d’aucune faute de sa part quant à l’absence de réalisation de la vente puisqu’elle n’a fait qu’exercer un droit

A titre subsidiaire, si par extraordinaire le Tribunal devait faire droit aux demandes de la SARL SELECTION HABITAT,

— Réduire le montant de l’indemnité compensatrice, et ce, en vertu de l’article 1231-5 du Code civil, aux termes duquel le juge peut, même d’office, modérer la peine convenue, si elle est manifestement excessive

A titre reconventionnel,

— Juger que la SARL SELECTION HABITAT a failli à son devoir de conseil et à ses obligations de loyauté et de bonne foi

— La condamner à lui payer la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice moral qui s’est retrouvée en situation de faiblesse

En tout état de cause,

— Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir dans la mesure où elle serait incompatible avec la nature de l’affaire

— La condamner à lui payer la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance.

Sur les moyens de fait et de droit soulevés par chaque partie à l’appui de ses prétentions, il sera renvoyé aux conclusions datées du jour de l’audience et soutenues oralement, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1°) Sur la demande en paiement d’une indemnité au titre de la clause pénale

a) Sur les principes applicables

Il résulte de l’article 1103 du Code civil que :

« Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 1104 du Code civile précise que ;

« Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. »

L’article 1231 du même code stipule que :

« A moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable. »

L’article 1231-1 du même code prévoit que :

« Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’obligation a été empêchée par la force majeure. »

Plus particulièrement en matière de contrat de mandat de vente d’immeuble confié à un agent immobilier, et en vertu de articles 1er et 6 de la loi du 2 janvier 1970, aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif de commissions, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû ou ne peut être exigé ou accepté avant que les opérations visées aient été effectivement conclues et considérées dans un seul acte écrite contenant l’engagement des parties.

Ainsi, le refus du mandant de réaliser la vente avec une personne qui lui est présentée par son mandataire ne peut lui être imputé pour justifier sa condamnation au paiement de dommages et intérêts, à moins qu’il ne soit établi que ce mandat a conclu l’opération en privant le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre.

Le manquement par un contractant à une obligation contractuelle est de nature à constituer un fait illicite à l’égard d’un tiers au contrat lorsqu’il lui cause un dommage ; dès lors le tiers au contrat qui établi un lien de causalité entre un manquement contractuel et le dommage qu’il subit n’est pas tenu de démontrer une faute délictuelle ou quasi délictuelle distincte de ce manquement.

La mise en cause de ce principe suppose de déterminer le manquement contractuel à l’origine du dommage.

En l’espèce, il convient d’analyser, à l’exception de tout rapport entre vendeur et futur acquéreur, et de toute notion de vente parfaite, qui n’est pas le fondement juridique de la demande, si le mandant a commis une faute.

Il convient en effet de distinguer l’indemnité due au titre de la clause pénale avec la commission qui serait due à l’agence immobilière à défaut de signature de l’acte authentique de vente.

b) Sur l’existence d’un manquement contractuel de Madame [V] et l’application de la clause pénale

Le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 venu fixer les conditions d’application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, précise en son article 78 relatif aux mandats assortis d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale :

«  Lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale, ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires seront dus par le mandant même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d’une stipulation expresse d’un mandant dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause, mentionnée en caractère très apparents, ne peut prévoir le paiement d’une somme supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l’opération à réaliser.

Passé un délai de trois mois à compter de sa signature, le mandat contenant une telle clause peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties, à charge pour celle qui entend y mettre fin d’en aviser l’autre partie quinze jours au moins à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. "

En l’espèce, le mandat de vente régularisé le 18 mars 2024 entre la SARL SELECTION HABITAT et Madame [H] [V] prévoit en son article 11 :

«  Le présent mandat vous est consenti en exclusivité pour toute la durée du mandat. En conséquence, nous vous interdisons, pendant le cours du présent mandat, de négocier directement ou indirectement la vente des biens ci-avant désignés, y compris par un autre intermédiaire ou par un office notarial, et nous nous engageons à diriger vers vous toutes les demandes qui nous seraient adressées personnellement.

CLAUSE [I] :

EN CAS D’INFRACTION AUX OBLIGATIONS STIPULEE AU PARAGRAPHE XII CI-DESSUS LE MANDANT VERSERA UNE INDEMNITE COMPENSATRICE FORFAITAIRE EGALE A LA REMUNARATION PREVUE AU PRESENT MANDAT. "

Cela étant, les conditions d’application des textes susvisés et notamment l’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 précise :

— Qu’aucune somme ne peut être due avant la réalisation effective d’une vente

— Que pour les mandats comportant une clause d’exclusivité, la commission et/ou la somme due au titre de la clause pénale est due « même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire ».

Au regard de ce texte et de ses conditions d’application, la clause pénale prévue au contrat de mandat de vente ne peut s’appliquer qu’à la seule condition que l’opération visée audit mandat a été effectivement conclue.

En l’état, la condition était la signature d’un compromis de vente.

Une offre d’achat a été formulée par Madame [B] [O], le 25 mars 2024 qui a été ratifiée par Madame [H] [V], le 3 avril 2024.

En signant l’offre d’achat et en y apposant la mention « bon pour vente », Madame [H] [V] a reconnu que l’agent immobilier avait rempli sa mission de lui présenter un acquéreur, à des conditions qu’elle a acceptées.

Cette signature constitue bien un acte écrit contenant l’engagement des parties au sens de la loi de 1970.

Cette offre avait une durée de validité de 60 jours, soit jusqu’au 4 juin 2024.

Un compromis de vente a été établi par Maître [M], notaire, transmis le 5 avril 2024 à Madame [H] [V] et un rendez-vous de signature a été fixé le 17 avril 2024, auquel elle ne s’est pas présentée.

La SARL SELECTION HABITAT a adressé une mise en demeure à Madame [H] [V], le 27 juin 2024, qui a fait l’objet d’une réponse par le Conseil de cette dernière, selon laquelle elle n’entendait pas donner suite à la mise en demeure.

En décidant de ne pas donner suite à la vente envisagée, pour des raisons qui n’ont rien à voir avec les conditions de la vente qu’elle avait consentie, elle a agi avec une légèreté dommageable et a violé ses engagements en tant que mandante et venderesse.

Pour le surplus, il n’a jamais été érigé en condition essentielle du mandat le fait qu’après la cession Madame [H] [V] percevrait un prix net de charges et impôts de 40.000 €.

Dès lors, en refusant de mener à terme la signature de la vente qu’elle avait acceptée, alors que cette vente aurait entraîné l’exigibilité des honoraires convenus, Madame [H] [V] a failli à l’article 11 susvisé et la clause pénale trouve à s’appliquer.

c) Sur le montant de l’indemnité compensatrice

Il résulte de l’article 1231-5 du Code civil stipule que :

«  Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toutes stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mise en demeure. "

En l’espèce, la SARL SELECTION HABITAT sollicite la somme de 6.500 € au titre de l’indemnité compensatrice, correspondant aux honoraires qu’elle aurait dû percevoir si l’opération avait été menée à terme.

La SARL SELECTION HABITAT a par ailleurs pris soin, conformément aux dispositions susvisées d’adresser à Madame [H] [V] une mise en demeure le 27 juin 2024 dûment réceptionnée par cette dernière le 28 juin 2024.

Il n’apparaît pas que cette somme soit manifestement excessive.

Madame [H] [V] sera en conséquence condamnée à payer à la SARL SELECTION HABITAT la somme de 6.500 € par application de la clause pénale stipulée à l’article 11 du mandat de vente exclusif et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 28 juin 2024, date de la réception de la mise en demeure.

2°) Sur la demande reconventionnelle de Madame [H] [V]

Madame [H] [V] sollicite, à titre reconventionnel, la condamnation de la SARL SELECTION HABITAT à lui payer la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi dans la mesure où elle se serait retrouvée en situation de faiblesse et a dû subir les agissements oppressant de l’agence immobilière, qui lui ont causé tracas et ennuis.

1 – Pour fonder sa demande, Madame [H] [V] se fonde notamment le manquement de la SARL SELECTION HABITAT à son devoir de loyauté et de bonne foi.

Il n’est pas démontré par Madame [H] [V] les tracas et ennuis résultant de soi-disant agissements de la SARL SELECTION HABITAT.

La seule preuve qu’elle tente de rapporter est relative au mail échangé avec Maître [M], Notaire, le 7 avril 2024, qui lui aurait précisé " j’ai pris note des circonstances dans lesquelles vous m’avez confié avoir signé le mandat… "

Force est de constater que le Notaire s’est appuyé sur les dires de Madame [H] [V].

Madame [H] [V] produit également une carte de visite, non datée, déposée par Madame [Q], de la SARL SELECTION HABITAT qui ne peut relever d’agissements malicieux mais des modalités d’exercice de la profession d’agent immobilier.

Les arguments de Madame [H] [V] ne sauraient être retenus à ce titre.

2 – Par ailleurs, Madame [H] [V] reproche à la SARL SELECTION HABITAT d’avoir manqué à son devoir de conseil au titre de l’aspect juridique et fiscal de la transaction.

Il résulte des dispositions de l’article 1112-1 du Code civil que :

«  [Localité 3] des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. "

L’agent immobilier a un devoir de conseil et d’information.

Il doit s’assurer de la régularité de la transaction et de l’exactitude des renseignements qu’il transmet. Il doit notamment vérifier les points suivants :

«  Titre de propriété du vendeur (il doit demander le consentement des 2 époux en cas de vente d’un bien commun ou en cas d’indivision)

«  Capacité des parties pour vendre ou acheter des parties

«  Statuts et compte-rendu de l’assemblée générale qui autorise la vente, pour une SCI

«  Solvabilité de l’acquéreur en lui demandant, par exemple, son apport personnel.

Il transmet à l’acquéreur les informations techniques nécessaires telles que :

«  Caractéristiques du bien fournies par le vendeur (surface, existence d’éventuelles servitudes, diagnostics immobiliers obligatoires,…)

«  Information sur les vices apparents du bien.

Le devoir de conseil est l’obligation pour ce professionnel d’informer ses clients, de les aider à contracter en toute connaissance de cause et de les éclairer " sur la portée, les effets et les risques, notamment juridiques et fiscaux, de l’acte par lequel ils s’engagent, dans la limite des possibilités de contrôle.

Comme pour son étendue, les limites du devoir d’information et de conseil sont posées par la jurisprudence. Ainsi la jurisprudence a considéré que, bien qu’il soit un professionnel de l’immobilier, l’agent immobilier n’est ni un professionnel de la construction ni un professionnel de la fiscalité. Il ne peut pas non plus être tenu responsable des vices ou informations cachés, délibérément ou non, par ses clients.

L’agent immobilier doit nécessairement communiquer l’ensemble des informations nécessaires à la prise de décision libre et éclairée de ses clients, que ce soit sur le service proposé ou sur les risques de l’opération projetée.

En tant que professionnel, il doit se prémunir et rapporter la preuve qu’il a assurément informé ses clients de l’ensemble des renseignements utiles à leur prise de décision. En les stipulant dans son acte (mandat, compromis, bail, etc.), il répond à la fois à son devoir de conseil et d’information et se protège de tout recours. A défaut, il peut voir sa responsabilité engagée sur le fondement de la faute, de la négligence ou même pour manquement à son devoir de conseil.

Il est clair, en tout état de cause, qu’une agence immobilière n’a pas la même responsabilité qu’un notaire, officier ministériel, qui est investi d’un devoir strict de conseil au regard de l’aspect juridique et fiscal de la transaction.

En l’espèce, il résulte des pièces produites et notamment du contrat de mandat qu’il est stipulé en son article 9 :

« Les parties reconnaissent avoir été informées des dispositions fiscales concernant les plus-values et déclarent agir en tout connaissance de cause. »

Madame [H] [V], en signant le mandat de vente connaissait en conséquence les incidences fiscales de la vente de son bien et elle ne peut, à ce jour, prétendre ne pas avoir été informée d’information au titre des plus-values.

Elle ne rapporte aucune preuve contraire à ce titre.

En conséquence, Madame [H] [V] sera déboutée de sa demande reconventionnelle.

3°) Sur les demandes accessoires

a) Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

En l’espèce, Madame [H] [V], partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens.

b) Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que « dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

En l’espèce, Madame [H] [V], condamnée aux dépens, versera à la SARL SELECTION HABITAT une somme qu’il est équitable de fixer à 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

4)° Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, dans sa rédaction issue de l’article 3 du décret du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, aucun élément résultant de la présente procédure ne justifie que l’exécutoire provisoire soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE Madame [H] [V] à payer à la SARL SELECTION HABITAT la somme de 6.500 € par application de la clause pénale stipulé à l’article 11 du mandat de vente exclusif n° 24726 signé le 18 mars 2025 et, ce avec intérêts au taux légal à compter de la réception de la mise en demeure, soit le 28 juin 2024 ;

DÉBOUTE Madame [H] [V] de sa demande reconventionnelle ;

CONDAMNE Madame [H] [V] à payer à la SARL SELECTION HABITAT la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [H] [V] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que la décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 12 février 2026.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT