TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 26 Juin 2025

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffiers : Madame ALI, lors des débats

Madame BOINE, lors du délibéré

Débats en audience publique le : 24 Avril 2025

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 26 juin 2025

à Me [Localité 4]

à M^e BONACA

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/06467 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4BTC

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. KENTRON

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Geneviève MAILLET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [M] [F]

né le 23 Juillet 1961 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Hugo BONACA, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Un bail a été signé entre les parties le 5 novembre 2004, concernant un appartement situé au [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 835 euros outre 140 euros de provision pour charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI KENTRON a fait signifier à Monsieur [M] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 20 avril 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 septembre 2023, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé de ses moyens et prétentions, la SCI KENTRON a fait assigner Monsieur [M] [F] en référé devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 21 décembre 2023.

L’affaire, après des renvois et une réouverture des débats aux fins de recueillir les observations des parties quant à la régularité de la clause résolutoire et du commandement ainsi que sur la qualité de propriétaire de la SCI KENTRON et la recevabilité de l’action, a été appelée et retenue à l’audience du 24 avril 2025.

A cette audience, les parties ont repris leurs dernières écritures auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé intégral des prétentions et des moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 juin 2025.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Dit autrement, une difficulté est sérieuse lorsque la question peut donner lieu à plusieurs réponses d’égale pertinence ou lorsqu’elle implique un examen approfondi des dispositions applicables ou des pièces.

A l’inverse, ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s’impose avec évidence ou n’exige qu’un examen sommaire ou rapide des textes ou des pièces en cause. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

La SCI KENTRON produit la notification à la CCAPEX en date du 24 avril 2023 des impayés locatifs visés dans le commandement de payer signifié à Monsieur [M] [F], soit deux mois au moins avant l’assignation du 12 septembre 2023.

La SCI KENTRON produit la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 13 septembre 2023, soit six semaines au moins avant l’audience du 21 décembre 2023.

Son action est donc recevable.

Sur les demandes principales

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, dont il résulte que l’une des obligations essentielles du locataire est de payer les loyers aux termes convenus,

Vu le caractère d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés,

Vu les articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002,

Vu les articles 2, 1137, 1240, 1719, 1720, 1724, 1728 et 1729 du code civil,

Vu le contrat de bail liant les parties,

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [M] [F] le 20 avril 2023.

Les sommes visées au commandement – aucun décompte n’étant annexé au commandement transmis – n’ont pas été intégralement payées dans le délai requis.

Reste que les moyens développés et les pièces que produisent les parties attestent de l’existence d’un différend entre elles et ne permettent pas, au stade du référé, de conclure à l’évidence du bien-fondé de leurs demandes, lesquelles se heurtent à des contestations sérieuses donnant matière à débat au fond.

En effet, les sommes invoquées par la SCI KENTRON sont partiellement prescrites (pour celles antérieures au 12 septembre 2020), alors qu’il résulte des décomptes locatifs produits que Monsieur [M] [F] restait débiteur d’une dette locative née en juillet 2019 et s’élevant à 29 544,10 euros au 18 novembre 2024. Le décompte communiqué ne ventile pas les loyers et les charges.

Par ailleurs, il est constant que Monsieur [M] [F], dont l’expulsion sous astreinte est demandée, a quitté les lieux le 7 septembre 2023, c’est-à-dire avant l’assignation.

Enfin, Monsieur [M] [F] justifie de nuisances subies pouvant caractériser l’inexécution par la SCI KENTRON de son obligation de délivrance d’un logement décent, en bon état d’usage et de réparation, sur toute la période de location.

Il prouve à ce sujet que des démarches ont été entamées quant à l’indécence du logement litigieux antérieurement au commandement susvisé, les nuisances évoquées pouvant potentiellement lui permettre d’invoquer une exception d’inexécution justifiant qu’il se soit soustrait à ses obligations.

Ainsi, un courrier adressé à la SCI KENTRON le 19 septembre 2022 fait notamment état de problèmes de distribution de courriers et souligne « la vétusté dramatique de l’appartement et des parties communes ».

D’autres pièces témoignant du mauvais état général de l’appartement sont produites :

des photographies non datées et ne permettant pas d’identifier les lieux et objets avec certitude,différentes attestations respectant les dispositions de l’article 202 du code de procédure civile, témoignant d’une dégradation progressive de l’état du bien donné à bail par la SCI KENTRON,un procès-verbal de constat dressé par un commissaire de justice le 3 avril 2023, aux termes duquel : « au niveau de la cuisine, on note la présence de fenêtres bois, vitrages simples avec d’importantes traces d’infiltration et de vois gonflé au niveau des linteaux en partie basse. De l’air passe à travers ces fenêtres. Côté salon, on retrouve la présence de traces d’infiltration beaucoup plus importantes avec en sus une infiltration par le canon de cheminée, au plafond, et une partie de plafond en cours d’effondrement. Une importante infiltration est présente également par la façade sur la fenêtre de droite pour un observateur situé en face. Dans la pièce voisine, au niveau de la fenêtre, présence de la précédente infiltration côté façade sud. La fenêtre est complètement descellée en partie basse et dépourvue d’enduit en partie haute, avec de salpêtre et des champignons. Sur le mur côté Ouest, présence de traces d’infiltration et de plaques d’enduit au niveau des moulures en train de se décoller. Une importante fissure de structure est présente sur cette cloison. Une fissure de décollement à l’angle de la pièce Sud-Ouest est également présente le long de la canalisation de chauffage. Côté Ouest de l’appartement, présence d’une porte de desserte d’un escalier de service, donnant directement sur une ancienne cage d’escalier, laquelle a été partiellement détruite. La volée d’escaliers directement sur le palier de notre requérant n’existe plus. Elle ne fait l’objet d’aucune protection et présente un réel danger, la porte étant libre d’ouverture sur le vide et une partie du palier qui n’appuie sur plus rien. Dans cette cage d’escalier, on note la présence de fissures de structure jusqu’à la verrière située en partie haute avec des écarts d’alignement de quasiment un centimètre, voire plus. Ces cloisons donnent sur les WC où on retrouve chez le requérant la présence d’une importante fissure de structure traversante sur le placard donnant sur la cage d’escalier où se situe le cumulus. […] dans la chambre côté Sud-Ouest, on retrouve la présence de différentes fissures de structure, notamment une fissure en escalier en diagonale sur la cloison donnant sur la cage d’escalier. On retrouve la présence d’une fissure avec de l’enduit qui se décolle sur la façade côté Sud. La fissure de structure sur la cloison donnant sur le salon, précédemment décrite, est également présente. Un affaissement de plancher est à signaler à proximité de la fenêtre ; les tommettes étant décalées. Toutes ces fissures semblent anciennes et n’ont fait l’objet d’aucune reprise. Il est à noter également qu’au rez-de-chaussée, au niveau du hall d’entrée de l’immeuble que celui-ci est jonché de sacs de gravas de chantier et de poussière ».

Parallèlement, la SCI KENTRON, qui ne conteste pas que des désordres sont survenus dans l’appartement loué par Monsieur [M] [F], transmet plusieurs documents :

un état des lieux de sortie en date du 7 septembre 2023, signé par les parties, pointant le mauvais état du logement et la remise des clés.

deux états des lieux entrants, datés du 21 mai 2001 (signé par Monsieur [W] [T]) et 30 juin 2000 (signé par Monsieur [H] [J] et Madame [B] [P]), c’est-à-dire antérieurs au bail litigieux et ne concernant pas Monsieur [M] [F], qui ne détaillent pas un état neuf ni un bon état global du logement (s’agissant du sol, des fenêtres et des murs),

un courriel daté du 12 mai 2023, envoyé par la responsable du service sécurité des immeubles de la ville de [Localité 5], selon lequel une visite sur les lieux le 24 avril 2023 a permis de constater des désordres (fissurations fines des plâtres en sous face des volées et paliers de la cage d’escalier ; présence de déchets et d’encombrants à potentiel calorifique dans les caves ; trémie d’escalier de service ouverte, en cours de travaux, avec des accès protégés) ; le constat visuel réalisé sur place ne semble pas mettre en jeu la sécurité des occupants et des tiers. Les procédures prévues par les articles L.511-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation ne seront donc pas initiées ».

Des comptes sont donc à faire entre les parties qui méritent un débat de fond tant sur le principe d’une créance locative que sur son règlement et qui échappe au juge des référés, juge de l’évident et de l’incontestable.

Egalement, ces éléments ne permettent pas de déterminer avec certitude l’étendue des responsabilités encourues ni l’existence, la cause exacte et la nature précise des préjudices invoqués par Monsieur [M] [F].

Dit autrement, si Monsieur [M] [F] a pu souffrir de désordres dans l’appartement loué par la SCI KENTRON, force est de constater que la cause des désordres n’est pas établie.

Devant l’existence d’une contestation sérieuse quant à la responsabilité de la SCI KENTRON, Monsieur [M] [F] sera débouté de ses demandes de paiement de dommages et intérêts – qui relèvent au surplus du fond du droit –.

Les parties seront en conséquence renvoyées à mieux se pourvoir devant le juge du fond pour toutes leurs demandes (y compris s’agissant de la demande de délais de paiement), n’ayant pas sollicité le renvoi de l’affaire devant le juge du fond en vertu de l’article 837 du code de procédure civile.

Sur les dépens de l’instance de référé

La SCI KENTRON, qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance de référé.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :

Déclarons l’action de la SCI KENTRON recevable ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes présentées par les parties ;

Renvoyons les parties à mieux se pourvoir au fond ;

Disons n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SCI KENTRON aux entiers dépens de l’instance ;

Rappelons que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge,