MINUTE:

N° RG 24/00073 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZCGC

S.A. DOMOFRANCE

C/

[N] [W] divorcée [B]

Le

— Expéditions délivrées à

— : la SELARL [Localité 6] RAFFY – MICHEL PUYBARAUD

— M^e Jean-grégory SIROU

— Préfecture de la gironde

TRIBUNAL de PROXIMITE d’ARCACHON

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 7]

[Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 FEVRIER 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Martine TRUSSANT, Magistrat à titre temporaire chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal de proximité d’ARCACHON

GREFFIER : Madame Betty BRETON, Greffier

DÉBATS :

Audience publique en date du 07 Janvier 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 19 Avril 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

ORDONNANCE :

Contradictoire

Premier ressort

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDERESSE :

S.A. DOMOFRANCE, inscrite sous le N° B 458.204.963, agissant poursuites et diligences de son représentant légal

Sis [Adresse 9]

Représentée par Maître [Localité 6] RAFFY de la SELARL [Localité 6] RAFFY – MICHEL PUYBARAUD

DEFENDERESSE :

Madame [N] [W] divorcée [B]

née le 27 Avril 1977 à [Localité 8] (HAITI)

[Adresse 12]

[Adresse 4]

[Localité 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro N330632024006526 du 10/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

Absente

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 26 août 2015, à effet à même date, la SA LOGEVIE a donné à bail à Madame [N] [W] un logement à usage d’habitation, situé [Adresse 11] ;

La SA DOMOFRANCE vient aux droits de la société LOGEVIE pour avoir acquis l’immeuble par acte notarié du 29 mars 2019.

Par acte de commissaire de justice du 1er décembre 2023, la SA DOMOFRANCE a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2199,24 € au titre de l’arriéré locatif aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 19 avril 2024, la SA DOMOFRANCE a assigné Madame [N] [W] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal de proximité d’ ARCACHON à l’audience du 25 juin 2024 aux fins de voir :

— Constater la résiliation de plein droit de la location consentie sur le logement situé [Adresse 11]  ;

— Ordonner l’expulsion de Madame [N] [W] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire l’assistance de la force publique,

— Condamner Madame [N] [W] au paiement de la somme provisionnelle de 4292,35€ correspondant aux loyers et charges impayés, dus à la date du 19 mars 2024,

— Condamner Madame [N] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer et des charges locatives jusqu’à la libération effective des lieux,

— Condamner Madame [N] [W] à payer une somme de 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Madame [N] [W] aux dépens.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été retenue le 7 janviers 2025.

Lors de l’audience du 7 janvier 2025, la SA DOMOFRANCE, représentée par son conseil expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 3314,20 € et confirme les termes de sa demande initiale. Elle indique ne pas être opposée à l’octroi de délai de paiement.

Elle s’oppose aux prétentions de la locataires qui demande la reconnaissance du logement comme logement insalubre.

En défense, Madame [N] [W] est représentée par son conseil. Elle demande de débouter la SA DOMOFRANCE de sa demande de paiement de loyer et d’expulsion ;

A titre infiniment subsidiaire,

— Suspendre le jeu de la clause résolutoire.

— Accorder à Madame [W] les plus larges délais de paiement sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1980,

— Donner acte à Madame [W] de sa proposition de s’acquitter de la somme de 130€ en plus du loyer et des provisions sur charge,

— Dire n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 CPC

Statuer ce que de droit sur les dépens.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 4 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

* Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 12 septembre 2024, deux mois avant la date de l’audience du 26 novembre 2024 .

La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 4 décembre 2023.

La bailleresse justifie également avoir dénoncé son assignation à la préfecture en date du 22 avril 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

*Sur la demande relative à l’indécence du logement

Il résulte de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989 que « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ».

Un logement décent est un logement qui répond aux caractéristiques définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

Il résulte de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989 que « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ».

Un logement décent est un logement qui répond aux caractéristiques définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

Ainsi, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

3. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

4. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

5. Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

6. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

En outre, le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;

2. Une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisant pour l’utilisation normale de ses locataires ;

3. Des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;

4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ;

5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;

6. Un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Le même décret prévoit que le logement dispose au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes. La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R. 111-2 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, Madame [W] soutient que l’état du logement loué est insalubre et impropre à sa destination du fait d’importants problèmes de chauffage, qui rendent l’utilisation de la chaudière impossible et nécessitent d’avoir recours à des appareils électriques de substitution qui augmentent considérablement le montant de sa facture électrique.

Il est rappelé que le juge des référés est le juge de l’évidence.

Les pièces communiquées à l’appui de la demande de la locataire ne permettent pas de constater en référé l’état d’insalubrité du logement.

Il sera constaté l’incompétence du juge des référés pour apprécier l’indécence du logement qui relève le cas échéant de la compétence du juge du fond.

Madame [W] sera déboutée de sa demande relative à l’indécence du logement loué.

* Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version alors applicable, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

la SA DOMOFRANCE a fait signifier à Madame [N] [W] un commandement d’avoir à payer la somme de 2199,24€ au titre des loyers échus, suivant exploit du 1er décembre 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 .I de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [N] [W] n’ayant pas, dans les délais légaux réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 2 février 2024, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

Néanmoins, l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, même d’office, accorder au locataire en situation de régler sa dette locative, des délais de paiement dans la limite de 3 années. Cet article précise en outre que :

– pendant le cours des délais accordés par le juge les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ;

– ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ;

– si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des débats, et notamment des éléments justificatifs produits, que :

Madame [N] [W] a rencontré des problèmes financiers résultant de son licenciement, qu’elle exerce une activité en intérim, qu’elle a 4 enfants à charge, qu’elle a repris le paiement des loyers et que la bailleresse ne s’oppose pas à l’octroi de délai de paiement.

Madame [W] est en situation de régler le montant de sa dette.

Par suite, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.

En cas de non-respect de ce moratoire, la bailleresse sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Madame [N] [W] .

En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Madame [N] [W] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges (668,59€ par mois à la date de l’audience), avec revalorisation de droit, et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de leur demandes, la S.A.DOMOFRANCE produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 3314,20 € au mois de décembre 2024.

Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Madame [N] [W] sera donc condamnée au paiement de la somme de 3314,20 € à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus au mois de décembre 2024 –( échéance du mois de décembre 2024 incluse). Madame [N] [W] sera, en outre, condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges ( 668,59€ par mois à la date de l’audience), à compter du 2 février 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [N] [W] .

L’équité commande de ne pas la condamner au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

DEBOUTONS Madame [N] [W] de ses demandes,

CONSTATONS la réunion à la date du 2 février 2024 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 28 août 2015, entre d’une part Madame [N] [W] et d’autre part la S.A.DOMOFRANCE, relatif au logement situé [Adresse 10] [Localité 5]  ;

CONDAMNONS Madame [N] [W] à payer à la S.A.DOMOFRANCE la somme de 3314,20 € à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du mois de décembre 2024 (échéance du mois de décembre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS à Madame [N] [W] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 24 mois à raison de 23 mensualités successives de 135 € chacune, suivies d’une 24ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais et indemnité de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au dernier jour de chaque mois au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;

ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;

DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;

qu’en ce cas, à défaut pour Madame [N] [W] d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

En application des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (668,59 euros par mois à la date de l’audience) sera due, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Madame [N] [W] à son paiement à compter du 2 février2024 jusqu’à libération effective des lieux ;

Dans l’hypothèse où Madame [N] [W] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en seraient déchue, il sera en outre condamnée, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 2 février 2024.

CONDAMNONS Madame [N] [W] aux dépens.

DISONS n’avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé et prononcé, par mise à disposition au greffe du Tribunal les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le Président et par le greffier .

Le Greffier Le Président