Du 24 avril 2026

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/02209 – N° Portalis DBX6-W-B7J-3G3I

S.C.I. DELORD

C/

[V] [W]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 24 avril 2026

PRÉSIDENT : M. Daniel GLANDIER,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

S.C.I. DELORD

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Monique VAN DER MOTTE, Avocate au barreau de BORDEAUX,

DEFENDERESSE :

Madame [V] [W]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M^e Céline PENHOAT, Avocate au barreau de BORDEAUX,

DÉBATS :

Audience publique en date du 27 Février 2026

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 18 Novembre 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort,

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 15 février 2016, la société SCI DELORD a consenti un bail d’habitation à Mme [V] [W] sur des locaux situés au [Adresse 3] à Bordeaux (33300), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 430 euros et d’une provision pour charges de 20 euros.

Par acte de commissaire de justice du 29 août 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 8376 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [V] [W] le 2 septembre 2025.

Par assignation du 18 novembre 2025, la société SCI DELORD a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de corps et de bien de Mme [V] [W], ainsi que de tout occupant de son chef, à l’expiration du délai légal et avec au besoin concours de la force publique et d’un serrurier, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

−

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges jusqu’à libération des lieux,9276 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 14 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 20 novembre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 27 février 2026, la société SCI DELORD maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 14 février 2026, s’élève désormais à 11076 euros. La société SCI DELORD considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il précise que les demandes faites à son dispositif sont provisionnelles.

Mme [V] [W], par l’intermédiaire de son conseil, se rapportant à ses écritures et lors de l’audience, demande au juge de bien vouloir, in limine litis, débouter la bailleresse de sa demande de condamnation définitive et, sur le fond, accorder des délais à Mme [V] [W] avant expulsion, outre le rejet des demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et qu’il lui soit accordée le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire.

Pour conclure au rejet des demandes de condamnations, elle fait valoir que l’article 835 du code de procédure civile ne donne pas compétence au juge des référés pour prononcer des condamnations définitives. Sur sa demande de délai pour quitter les lieux, elle se prévaut de difficultés et d’une extrême vulnérabilité l’ayant empêché de gérer sa situation administrative, n’ayant plus aucun revenu. Elle dit s’être tournée vers le parc immobilier social et souhaite un délai pour éviter d’être sans domicile.

La société SCI DELORD ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire, pas plus que la locataire.

Mme [V] [W] n’a pas indiqué faire l’objet d’une procédure de surendettement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Au regard des pieces versées, il sera accordé à Mme [V] [W], qui le réclame, le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société SCI DELORD justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 29 août 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 8376 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. Il n’est pas non plus justifier d’une attestation d’assurance, conformément à l’article 7 g) de la loi précitée, malgré le commandement en ce sens.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 30 octobre 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société SCI DELORD à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, il ressort des débats et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 que l’expulsion de Mme [V] [W] entraînera des conséquences d’une exceptionnelle dureté au sens de l’article L. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution, compte tenu de la précarité actuelle de sa situation, celle-ci justifiant n’avoir perçu aucun revenu ou prestation sur l’année 2025, outre les procédures liées à son titre de séjour et qui ressort aussi de l’évaluation sociale du CCAS de [Localité 3] : il convient donc de porter à cinq mois le délai prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société SCI DELORD verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 14 février 2026, Mme [V] [W] lui devait la somme de 11 076 euros.

Dès lors que le bailleur a actualisé sa demande lors de l’audience et précisé qu’il s’agissait d’une demande de condamnation provisionnelle, la procédure étant orale et Mme [V] [W] ayant pu y répliquer, il n’y a pas lieu d’examiner le moyen relatif à l’incompétence du juge des référés pour statuer sur une demande condamnation définitive.

Mme [V] [W] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 450 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 30 octobre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SCI DELORD ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [V] [W], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

ACCORDE à Mme [V] [W] le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 29 août 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 15 février 2016 entre la société SCI DELORD, d’une part, et Mme [V] [W], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à Bordeaux (33300) est résilié depuis le 30 octobre 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [V] [W], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [V] [W] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

PROROGE de trois mois le délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT, en conséquence, que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de cinq mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [V] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 450 euros par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 30 octobre 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [V] [W] à payer à la société SCI DELORD la somme de 11 076 euros (onze mille soixante-seize euros) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 14 février 2026,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTE la société SCI DELORD de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [V] [W] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 29 août 2025 et celui de l’assignation du 18 novembre 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 avril 2026, et signé par le juge et le greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge