Du 12 février 2026

72A

PPP Contentieux général

N° RG 23/02167 – N° Portalis DBX6-W-B7H-X7IH

Syndic. de copro. DE LA RESIDENCE NATANIA [Adresse 1]

C/

[Z] [A], [J] [R], [L] [T] [B] [A] épouse [O], [D] [E] [V] épouse [A], [H] [K] [Q] [A]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

JUGEMENT EN DATE DU 12 février 2026

JUGE : Madame Anne-Charlotte BRIAT,

CADRE-GREFFIERE : Madame Cécile TREBOUET,

DEMANDERESSE :

Syndic. de copro. DE LA RESIDENCE [Adresse 3] [Adresse 1] ayant pour syndic SARL AQUIGESTION RCS [Localité 1]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représenté par Maître Béatrice DEL CORTE (avocate au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEURS :

Monsieur [Z] [A]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représenté par Maître Catherine LATAPIE-SAYO (avocate au barreau de BORDEAUX)

Madame [J] [R]

[Adresse 6]

[Adresse 7]

[Localité 4]

Non comparante et non représentée

Madame [L] [T] [B] [A] épouse [O]

[Adresse 8]

[Localité 5]

Représenté par Maître Catherine LATAPIE-SAYO (avocate au barreau de BORDEAUX)

Madame [D] [E] [A] épouse [V]

[Adresse 9]

[Localité 6]

Représenté par Maître Catherine LATAPIE-SAYO (avocate au barreau de BORDEAUX)

Monsieur [H] [K] [Q] [A]

[Adresse 10]

[Localité 7]

Représenté par Maître Catherine LATAPIE-SAYO (avocate au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 11 Décembre 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Le 30 octobre 2008, Maître [U] [C] a établi une attestation de propriété immobilière constatant la transmission après le décès de Mme [Y] [F] de droits réels immobiliers sur le bien immobilier sis [Adresse 11], [Adresse 1], lot n°13, au profit de M. [Z] [A], conjoint survivant pour l’usufruit et au profit de Mme [L] [A] épouse [O], Mme [W] [A] épouse [V] et M. [H] [A], héritiers, pour la nue-propriété.

Ce bien immobilier fait partie d’un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété, le le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] était initialement représenté par PETGES ET DUFRANC puis par la SARL AQUIGESTION selon PV de l’assemblée Générale des copropriétaires du 22 mars 2022.

Par un contrat du 11 avril 2018, M. [Z] [A] a donné à bail à M. [N] [X] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 380€. Par jugement en date du 19 octobre 2017, M. [N] a été placé sous mesure de curatelle renforcée, l’association ATINA a été désignée en qualité de curateur. Cette mesure a été renouvelée par jugement en date du 2 juin 2022. L’administration du bien immobilier était assurée par la SAS CITYA IMMOBILIER ATLANTIS.

Le 1er septembre 2019, un dégât des eaux provenant de l’appartement occupé par Monsieur [N] et impactant les parties communes de l’immeuble est survenu et après expertise amiable, le sinistre a été pris en charge par GAN ASSURANCE. Un second dégât des eaux prenant son origine dans le logement occupé par M. [N] et impactant les parties communes est intervenu le 13 juillet 2022, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] a déclaré ce sinistre à son assureur.

Le 15 avril 2022, la SARL AQUIGESTION alertait M. [Z] [A] par courrier recommandé que son locataire Monsieur [N] était à l’origine de différentes nuisances sonores, d’agressions verbales à l’égard des autres occupants de l’immeuble. Par lettre recommandée du 21 novembre suivant, la SARL AQUIGESTION informait la SAS CITYA IMMOBILIER ATLANTIS que deux copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 8] avaient déposé des mains courantes en raison de nouvelles nuisances provenant de l’appartement de Monsieur [A].

Selon procès-verbal de constat du 4 novembre 2022, Maître [I] constatait que les clefs de Monsieur [N] ne permettaient plus d’ouvrir le logement et qu’une femme identifiée comme étant Madame [J] [R] et plusieurs hommes se trouvaient dans les lieux. Une plainte était déposée par M. [N] et sa curatrice.

Le 27 décembre 2022, M. [N] est décédé et le logement est resté occupé par Mme [R] [J].

Par acte délivré le 31 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] valablement représenté par son syndic la SARL AQUIGESTION a assigné M. [Z] [A] et Mme [J] [R] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins notamment d’ordonner l’expulsion de cette dernière et la condamnation de M. [Z] [A] et de Mme [R] au paiement d’une somme provisionnelle au titre des préjudices subis. L’affaire a été enrôlé sous le n°23/00316.

Par ordonnance de référé du 1er septembre 2023, le juge des contentieux et de la protection a :

— CONSTATE que Madame [J] [R] était au jour des débats occupante sans droit ni titre et par voie de fait de l’immeuble situé [Adresse 12]

— CONDAMNE Madame [J] [R] à quitter cet immeuble ;

— DIT qu’à défaut pour Madame [J] [R] de libérer volontairement les parties communes de l’immeuble, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique ;

— DIT que le délai prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’ exécution n’est pas applicable :

— DIT qu’en cas de réintroduction de Madame [J] [R] dans l’immeuble dans un délai de six mois suivant la présente ordonnance, il pourra être procédé à son expulsion immédiatement après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

— CONDAMNE à titre provisionnel Madame [J] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] représenté par son syndic la somme de 800 euros à valoir sur la réparation de son préjudice matériel :

— DÉCLARE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] représenté par son syndic, irrecevable en sa demande de provision à l’encontre de Monsieur [Z] [A] et l’a RENVOYE à mieux se pourvoir ;

— DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] représenté par son syndic, de ses demandes autres à l’encontre de Monsieur [Z] [A] ;

— REJETE la demande de dispense de Monsieur [Z] [A] au titre de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

— REJETE les demandes autres, plus amples ou contraires ;

— CONDAMNE Madame [J] [R] aux dépens de l’instance principale;

— CONDAMNE Madame [J] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] représenté par son syndic, la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] représenté par son syndic, à payer à Monsieur [Z] [A] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile ;

— CONDAMNE Monsieur [Z] [A] aux dépens de l’instance en garantie;

— CONDAMNE Monsieur [Z] [A] à payer à l’ association ATINA la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile;

— RAPPELE que la présente décision est exécutoire de droit à titre.

Parallèlement, par acte délivré le 7 février 2023, M. [Z] [A] a assigné Mme [J] [R] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins d’expulsion de cette dernière et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] a déposé des conclusions en intervention volontaire. L’affaire a été enrôlé sous le n°23/00074.

Par ordonnance de référé du 24 mars 2023, le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— Déclaré le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11], représenté par son syndic, la SARL AQUIGESTION, irrecevable en son intervention volontaire et en son action oblique quant aux demandes formulées à l’encontre de Madame [J] [R];

— Déclaré le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11], représenté par son syndic, la SARL AQUIGESTION, recevable en son intervention volontaire et en son action oblique quant aux demandes formulées à l’encontre de Monsieur [Z] [A] ;

— Constaté que Madame [J] [R] est occupante sans droit ni titre et par voie de fait de l’immeuble situé [Adresse 13] à [Localité 9] ;

— Condamné Madame [J] [R] à quitter l’immeuble situé [Adresse 14]-première porte à droite à [Localité 9] ;

— Dit que le délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution n’est pas applicable ;

— Supprimé le bénéfice du sursis à l’expulsion durant la période hivernale prévu par l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Dit en conséquence qu’à défaut pour Madame [J] [R] de libérer volontairement ces lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique dès la délivrance du commandement de quitter les lieux ;

— Rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles ;

— Condamné, à titre provisionnel, Madame [J] [R] à payer à Monsieur [Z] [A] à compter du 8ème jour suivant la signification de l’ordonnance et jusqu’à libération complète des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 380€ ;

— Condamné Monsieur [Z] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11], représenté par son syndic, la SARL AQUIGESTION, la somme de 2 000€ à titre de provision ;

— Rejeté les demandes autres, plus amples ou contraires ;

— Condamné Madame [J] [R] à payer à Monsieur [Z] [A] la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Condamné Monsieur [Z] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11], représenté par son syndic, la SARL AQUIGESTION, la somme de 500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Condamné Madame [J] [R] aux dépens ;

— Rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire;

M. [Z] [A] a interjeté appel de la décision rendue le 24 mars 2023 et par arrêt rendu le 25 janvier 2024, la cour d’appel de Bordeaux a annulé l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

— Déclaré irrecevable le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11], représenté par son syndic, la société Aquigestion, en son intervention volontaire et en son action oblique quant aux demandes formulées à l’encontre de M. [A],

— Condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11], représenté par son syndic, la société Aquigestion, à payer à M.[A] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

— Condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11], représenté par son syndic, la société Aquigestion, aux entiers dépens dont M. [A] sera dispensé au titre des charges de copropriété, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Par actes délivrés les 7, 8, 9 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] a fait assigner M. [Z] [A], Mme [L] [A] épouse [O], Mme [W] [A] épouse [V], M. [H] [A] et Mme [J] [R] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins notamment d’obtenir l’expulsion de Mme [J] [R] de l’appartement n°13 de la [Adresse 11] situé [Adresse 1], de condamner les consorts [A] à réaliser des travaux sous astreinte et condamner les défendeurs au paiement de la somme de 14505,22 euros au titre de dommages et intérêts ;

Le 27 juillet 2023, Mme [J] [R] a quitté les lieux.

A la suite de l’audience du 25 juillet 2023, le dossier a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties, avant d’être fixé pour plaider à l’audience du 11 décembre 2025.

Lors de cette audience, dans ses dernières écritures reprises à l’oral par son avocat, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11], régulièrement représenté, a sollicité du juge de :

— SE DECLARER COMPETENT pour statuer sur le litige opposant désormais le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] à Monsieur [A] [Z], [D] [A], [L] [A] et [H] [A] ;

— DECLARER RECEVABLE en sa demande le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11], valablement représenté par son syndic la SARL AQUIGESTION ;

— CONDAMNER in solidum Monsieur [Z] [A], Madame [D] [A], Madame [L] [A] et Monsieur [H] [A] au paiement à titre de dommages et intérêts de la somme de 6170,32 euros au titre de la réparation des désordres subis par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11].

— CONDAMNER in solidum Monsieur [Z] [A], Madame [D] [A], Madame [L] [A] et Monsieur [H] [A] au paiement de la somme réactualisée de 831,96 euros assortie des intérêts de retard à compter des présentes conclusions, au titre des charges de copropriété demeurées impayées ;

— CONDAMNER les consorts [A] in solidum à verser la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— CONDAMNER in solidum Monsieur [Z] [A] au paiement au profit du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] de la somme de 6800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du CPC ;

— CONDAMNER in solidum Monsieur [Z] [A] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés qui comprendront notamment le coût du présent acte, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile;

— DEBOUTER Monsieur [A] [Z], et les Consorts [A] de toutes leur demande reconventionnelle, y compris celles sollicitées à titre de dommages et intérêts, article 700 du CPC, dépens et notamment visant à être dispensée des frais au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

A titre subsidiaire,

— ORDONNER en application de l’article 82-1 du CPC, le transfert immédiat de l’entier dossier auprès du Tribunal Judiciaire de BORDEAUX Pôle Protection et Proximité [Adresse 15] à Bordeaux ;

— DEBOUTER les Consorts [A] de leur demande reconventionnelle de condamnation au versement de dommages et intérêts, mais également à l’article 700 du Code de procédure civile

— DEBOUTER les Consorts [A] de leur demande de dispense au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

— ORDONNER que chaque partie conservera par devant elle ses propres frais et dépens.

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11], aux visas des articles 1240 et 1242 du code civil et du règlement de copropriété indique que les propriétaires et bailleurs sont responsables vis-à-vis du syndicat de copropriétaires des dommages causés par leurs locataires et que M. [Z] [A] a fait preuve d’une négligence fautive en ne réagissant pas face aux troubles anormaux de voisinage et aux dégradations des parties communes commis par son locataire. Le syndicat ajoute qu’en vertu de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, il a qualité à agir en cas de violation ou d’irrespect par un copropriétaires des dispositions du règlement de copropriété. La partie demanderesse fait état de l’existence d’un préjudice matériel d’un montant de 6004,88 euros en lien avec la nécessité de réparer les dégradations commises par M. [N] à plusieurs reprises sur la porte d’entrée des parties communes (facture d’intervention d’un montant de 257,87 euros TTC) et par l’insécurité générée par ce dernier et par les individus s’étant introduit dans l’immeuble ayant engendré le remplacement de la porte par une porte blindée pour un montant de 5747,01 euros TTC. Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] fait valoir l’existence d’un préjudice matériel d’un montant de 165,44 euros découlant de l’augmentation de la prime multirisque immeuble entre 2024 et 2025 en lien avec l’absence de réaction de M. [Z] [A] quant au règlement de plusieurs dégâts des eaux intervenus dans le logement occupé par M. [N] qui a engendré des dégradations au niveau des parties communes. Enfin, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] invoque l’existence d’un préjudice moral d’un montant de 500 euros eus égards au trouble de voisinage répétés de la part de M. [N].

Au soutien de sa demande indemnitaire au titre des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] invoque sur le fondement de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, la prise en charge des frais de procédure par M. [Z] [A], Mme [L] [A] épouse [O], Mme [W] [A] épouse [V] et M. [H] [A] en leur qualité de copropriétaires à l’exception des frais liés à la procédure d’appel (arrêt du 25 janvier 2024) pour laquelle ils ont été dispensé d’en supporter le coût et actualise le décompte des charges de copropriété dues par les consorts [A] à la somme de 831,96 euros.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] fait valoir que les demandes de condamnation sont formulées à l’encontre de l’usufruitier et des nus-propriétaires en ce que selon l’article 6 du décret du 17mars 1967, en cas de démembrement de la propriété d’un lot en copropriété, le transfert de l’un de ces droits est notifié sans délai au syndic et qu’à défaut la modification est inopposable au syndic et aux autres copropriétaires et le nu-propriétaire est tenu in solidum avec l’usufruitier au paiement des charges et dépenses.

En réponse à la demande reconventionnelle en dommages et intérêts formulées par les consorts [A], le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] fait valoir qu’il n’est pas à l’origine d’un éventuel préjudice moral subi par eux et que ce préjudice découle de la relation contractuelle entre le bailleur et son locataire et entre le bailleur et son mandataire (CITYA). Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] indique qu’il n’a pas fait preuve d’un acharnement procédural, son action étant justifiée par l’inaction du bailleur copropriétaire.

Dans leurs dernières écritures reprises à l’oral par leur avocat, M. [Z] [A], Mme [L] [A] épouse [O], Mme [W] [A] épouse [V] et M. [H] [A], régulièrement représentés, sollicitent du juge de :

— REJETER les demandes présentées par le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] représenté par son syndic, la SARL AQUIGESTION à l’encontre de Monsieur [Z] [A], de Madame [L] [O], de Madame [D] [E] [V] et de Monsieur [H] [A] ;

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11], [Adresse 6] à [Localité 1] représenté par son syndic, la SARL AQUIGESTION à communiquer les factures en référence avec les procédures judiciaires comptabilisées sur le compte de M. [A] et ce, sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11], [Adresse 6] à [Localité 1] représenté par son syndic, la SARL AQUIGESTION à payer à Monsieur [Z] [A] la somme de 6 000 € en réparation de son préjudice moral

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11], [Adresse 6] à [Localité 1] représenté par son syndic, la SARL AQUIGESTION au paiement de la somme de 6 800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédures civile ainsi qu’aux dépens.

— DISPENSER les consorts [A] des charges de copropriétés relatives à la présente procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ces frais devant être répartis entre les autres copropriétaires ;

Au soutien de sa demande reconventionnelle au titre de dommages et intérêts, M. [Z] [A] invoque l’existence d’un préjudice moral en lien avec l’absence de sécurisation des parties communes par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] ce qui a engendré la pénétration de squatteurs dans les parties communes et dans le lot n°13 et qui outre la dégradation de cet appartement par les squatteurs, a contraint M. [Z] [A] à procéder à une procédure en référé et à engager des frais d’huissier.

En réponse aux demandes de la partie adverse, M. [Z] [A], Mme [L] [A] épouse [O], Mme [W] [A] épouse [V] et M. [H] [A] soutiennent que la partie demanderesse ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un trouble anormal de voisinage et de manquements de M. [N] de nature à justifier une action en résiliation du contrat de bail. En outre, M. [Z] [A], Mme [L] [A] épouse [O], Mme [W] [A] épouse [V] et M. [H] [A] font valoir que la partie adverse n’apporte pas la preuve d’une faute de la part de M. [Z] [A] qui s’est montré diligent et a effectué les démarches nécessaires notamment en procédant à une action aux fins d’expulsion des squatteurs après le décès de M. [N]. Les consorts [A] indiquent que les préjudices invoqués ne leur sont pas imputables en ce qu’ils découlent de la pénétration de squatteurs dans l’immeuble rendue possible par un manque de sécurisation des parties commune. Enfin, concernant les charges de copropriété, M. [Z] [A], Mme [L] [A] épouse [O], Mme [W] [A] épouse [V] et M. [H] [A] indiquent que le cout des procédures judiciaires ayant donné lieu aux ordonnances de référé des 24 mars 2023, 1er septembre 2023 et de l’arrêt de la cour d’appel ne peut être supporté par eux. Ils sollicitent par ailleurs la production des factures en références avec ces procédures judiciaires et ce sous astreinte.

***

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le juge, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées et soutenues à l’audience ainsi qu’aux prétentions orales telles qu’elles sont rappelées ci-dessus.

À l’issue des débats tenus en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré au 12 février 2026.

Les parties ayant comparu ou été régulièrement représentées et la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort en application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que lors de l’audience du 11 décembre 2025, M. [Z] [A], Mme [L] [A] épouse [O], Mme [W] [A] épouse [V] et M. [H] [A] ont oralement abandonné leur demande relative à l’incompétence de la juridiction. Ainsi, il n’y a pas lieu à développer la compétence de la présente juridiction et il convient de déclarer le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] recevable en son action et valablement représentée par le syndic SARL AQUIGESTION.

I- Sur la demande d’indemnisation au titre des dommages et intérêts :

A- Sur la responsabilité de M. [Z] [A], Mme [L] [A] épouse [O], Mme [W] [A] épouse [V] et M. [H] [A]:

— Sur les nuisances sonores :

Dans son attestation, M. [M], copropriétaire de la [Adresse 11] indique que dès 2018 il est intervenu auprès de M. [N] pour lui demander de respecter la quiétude des autres résidents au regard des nuisances sonores dont il était l’auteur. Il précise qu’au cours de l’année 2019, il s’est rendu dans l’appartement de M. [N] et a constaté l’état de délabrement du logement ainsi que la présence de plusieurs personnes et en avait informé M. [Z] [A] ;

Par lettre recommandée adressée le 15 avril 2022, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] indiquait à M. [Z] [A] que le locataire occupant le bien immobilier dont il est usufruitier commettait à plusieurs reprises des nuisances sonores dont se plaignaient les autres résidants et sollicitait du bailleur une réaction afin de mettre fin à ces nuisances.

Le 24 mai 2022, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] adressait un nouveau courrier recommandé à M. [Z] [A] l’informant de la persistance des nuisances, le courrier était accompagné de deux courriels de la part de deux résidents de l’immeuble se plaignant de nuisances sonores répétées provenant de l’appartement occupé par M. [N]. L’un d’eux indique « la situation est la suivante : le locataire de cet appartement est une personne handicapée sous tutelle qui fait régulièrement des séjours en hôpital psychiatrique et est visiblement la victime de sorte de squatteurs qui sont là en permanence ont la clé de son appartement le tout sur un fond de consommation voire de vente de produits stupéfiants, écoutent la musique fort, vivent la nuit etc.. je les crains car elles sont sous emprise de la drogue et vite agressives ».

Il ressort du dépôt de plainte de M. [N] [X] en date du 4 novembre 2022 que lorsqu’il est rentré de l’hôpital le 12 octobre 2022 il a constaté que sa porte d’entrée était fracturée et que plusieurs de ses effets personnels avaient disparus et précisait qu’il soupçonnait un homme qu’il avait hébergé à son domicile la semaine précédente avec lequel il s’était fâché.

Selon procès-verbal de constat du 4 novembre 2022, Maître [I] constatait que les clefs de Monsieur [N] ne permettaient plus d’ouvrir le logement et qu’une femme identifiée comme étant Madame [J] [R] et plusieurs hommes se trouvaient dans les lieux, installés sur des lits de camps.

Par courrier recommandé adressé à CITYA IMMOBILIER le 18 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] rappelait son courriel précédent resté sans réponse en date du 7 novembre 2022 et alertait l’agence gestionnaire de la dégradation de la situation concernant le logement occupé par M. [N] avec l’intervention de la brigade anticriminalité ayant engendré une rixe dans les parties communes avec les occupants dudit logement. La copie de ce courrier était adressée par lettre recommandée à M. [Z] [A].

Mme [P], Mme [G], Mme [S] et Mme [LO], résidents, déposaient une main courante les 20 et 26 novembre 2022 dans laquelle ils faisaient état de l’insécurité dans la résidence du fait de la présence de squatteurs dans le logement de M. [N], de nuisances sonores et de la dégradation des parties communes par ces individus.

Par courriel en date du 3 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] informait l’agence gestionnaire du bris de glace d’une fenêtre de l’appartement n°13 et de la pénétration d’inconnus dans les parties communes à partir de l’appartement de ce dernier.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 20 janvier 2023, était prise la décision d’engager en justice une action à l’encontre de M. [Z] [A] aux fins de solliciter la réparation des préjudices subis par le syndicat des copropriétaires.

Le 23 janvier 2023, M. [FB], copropriétaire de la [Adresse 11] portait plainte pour des dégradations commises dans les parties communes par les individus occupant illégalement le logement de M. [N] et notamment sur la porte d’entrée engendrant une mauvaise fermeture et par conséquent de l’insécurité pour les résidents de l’immeuble. Cette dégradation de la porte d’entrée était confirmée par des courriels de résidents de l’immeuble qui suspectaient les squatteurs. Ce même jour, M. [FB] était informé par la société de dépannage que le technicien intervenu pour réparer la porte d’entrée avait été agressé verbalement par un squatteur du rez de chaussé qui lui avait précisé que même si la porte était réparée, elle serait de nouveau « défoncée ».

Par attestation en date du 10 octobre 2023, le propriétaire d’un lot de la [Adresse 11] indiquait que le 8 septembre 2022 et le 22 novembre 2022 il avait inspecté les parties communes avec le gérant du syndic de copropriété et ils avaient constaté que le verrouillage de la porte d’entrée de l’immeuble fonctionnait très bien et qu’il a été endommagé par la suite par les individus fréquentant l’appartement n°13.

— Sur les dégradations/ dégâts des eaux :

Par courriel adressé par le syndic de copropriété [Localité 10] le 4 janvier 2019, l’agence gestionnaire était informée que le 18 octobre 2018, M. [N] avait poursuivi des residents en les menaçant avait commis plusieurs dégradations dans l’immeuble (serrure d’un logement et vitre de la porte d’entrée. Le coût des reparations a été prise en charge par M. [A].

Le 20 septembre 2019 un sinistre de dégât des eaux était déclaré auprès de GAN ASSURANCE et le rapport d’expertise amiable du 20 août 2020 constatait " une fuite de bonde de baignoire accessible de l’appartement de M. [N], l’eau s’écoule sous la baignoire et provoque le pourrissement du plancher " engendrant des dommages au niveau du plancher du rez-de-chaussée/cave de la copropriété. Les travaux réparatoires étaient réalisés.

Le 18 juillet 2022, le syndic de copropriété adressait une déclaration de sinistre auprès de son assureur GAN ASSURANCE suite à un dégât des eaux provenant de l’appartement n°13 de la résidence.

Il ressort des échanges de courriels produits que l’agence gestionnaire avait pris attache avec la curatrice de M. [N] qui avait indiqué mandater un artisan pour faire le point sur les travaux à réaliser pour mettre fin au dégât des eaux.

Le syndic de copropriété informait l’agence gestionnaire CITYA IMMOBILIER par courrier en date du 5 mai 2023 de l’existence d’un dégât des eaux provenant du logement de M. [Z] [A] aggravant la dégradation du plancher et humidifiant de manière importante le sol au niveau -1. Il ressort du compte rendu d’intervention d’un technicien du 5 octobre 2023 que le dégât des eaux constaté au niveau du plafond de la cave sinistrée a pour origine d’importantes dégradations sur les différents équipements sanitaires de la salle de bain du logement n°13.

Il ressort du rapport de diagnostic structure réalisé le 17 avril 2024 que « le dégât des eaux est encore très nettement visible dans le logement n°13. Un affaissement du plancher a pu être observé. Deux solives sont très fragilisées par les infiltrations longues dû à la fuite de la bonde de baignoire du lot n°13. Les sections de bois restantes sont très faibles et nécessitent un renforcement en urgence. Une mise en sécurité provisoire est préconisée. Une reprise globale du platelage sera à réaliser car celui-ci est très endommagé par les infiltrations successives » (pièce 106).

— Sur l’existence de nuisibles :

Par courrier recommandé adressé par le syndic de copropriété à M. [Z] [A] en date du 3 février 2020, il était sollicité l’action de ce dernier afin de mettre fin à l’invasion de blattes qui persistait malgré les désinfections des parties communes. Il ressort de l’attestation de M. [M], copropriétaire au sein de la [Adresse 11] qu’il a pu constater que des blattes sortaient de l’appartement de M. [N], se répandaient dans les parties communes. Il avait averti et demandé l’action de M. [Z] [A] par courriel en date du 3 février 2020.

En réponse aux problématiques soulevées par le syndic de copropriété, il est produit des échanges de courriels entre l’agence gestionnaire et l’ATINA afin de sensibiliser M. [N] quant aux nuisances sonores à compter du 11 mai 2022 et sollicitant l’intervention d’un artisan concernant le dégât des eaux, l’ATINA finissant par indiquer que M. [N] se montrait fuyant et qu’en août 2022 aucun artisan n’avait pu pénétrer dans les lieux.

Par requête en date du 6 février 2023, M. [Z] [A] saisissait le président du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins d’autorisé à assigner à heure et jour indiqué devant le juge des contentieux et de la protection statuant en référé afin d’obtenir l’expulsion des squatteurs.

Le 2 mai 2023, M. [Z] [A] sollicitait le concours de la force publique aux fins de procéder à l’expulsion de Mme [R], conformément à la décision d’expulsion rendue par le juge des référés. Par procès-verbal du 25 juillet 2023, les occupants sans droit ni titre, présents dans le logement n°13 ont été expulsés.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments qu’avant la pénétration des squatteurs dans le logement de M. [N] en novembre 2022, des nuisances sonores et des dégradations dans les parties communes avaient déjà été constatées et les résidents s’étaient déjà plaints de ces désordres et d’un sentiment d’insécurité lié à un potentiel trafic de stupéfiants commis par des individus invités par M. [N] ; Que contrairement à ce que font valoir les défendeurs, les squatteurs ont initialement pénétré dans les parties communes par l’intermédiaire de M. [N] qui les fréquentait et qu’il s’est avéré par la suite que ces individus ont profité de la vulnérabilité de M. [N] pour s’installer plus durablement dans le logement et ce avant même la dégradation de la porte d’entrée de l’immeuble dans la soirée du 17 novembre 2022 ; Que par la suite les individus pénétraient dans le logement n°13 par la fenêtre suite à la dégradation des fenêtres du logement donnant sur la rue ; qu’ il apparait que M. [Z] [A] a tardé à sécuriser de manière efficace la fenêtre puisque plusieurs résidents ont alerté sur l’intrusion d’un individu au cours du mois de juillet 2023 par cette même fenêtre malgré les panneaux anti-intrusion. L’intrusion de ces individus qui ont fortement contribué au sentiment d’insécurité des résidents mais aussi aux dégradations et aux nuisances est la conséquence des relations entretenues par M. [N]. Contrairement à ce que soutiennent les défendeurs, les troubles causés par les squatteurs ne sont pas lien direct avec le manque de sécurité de l’immeuble puisque les résidents ne mentionnent des problématiques de nuisances et de dégradation qu’à compter de l’entrée de M. [N] dans le logement n°13 qui du fait de ses fréquentations a permis la présence des auteurs de ces désordres ; que par ailleurs aucun résident ne mentionne, en amont de la dégradation de la porte d’entrée de l’immeuble le 17 novembre 2022, un dysfonctionnement du verrouillage de la porte d’entrée.

Par ailleurs, il est constaté que les nuisances, les dégradations et le manque d’hygiène sont également imputables à M. [N] indépendamment de l’intrusion des squatteurs qui n’a été constatée qu’en novembre 2022 alors que les désordres avaient été dénoncés en amont ; que M. [Z] [A] était informé officiellement de tous ces désordres et notamment à compter du mois d’avril 2022 et n’a agi efficacement qu’à compter du dépôt de la requête aux fins d’être autorisé à assigner à jour et heure fixe le 6 février 2023 ; Que si la vulnérabilité de M. [N] rendait difficile l’intervention d’un artisan pour le dégât des eaux ou le respect des règles de copropriété, les pièces produites démontrent une lenteur manifeste de la part de M. [Z] [A] à agir efficacement et le peu d’interventions concrètes de sa part ou de celle de l’agence gestionnaire pour mettre fin au calvaire vécu par les résidents de l’immeuble ; il est en effet constaté qu’aucun courrier officiel de mise en demeure n’a été adressé par les consorts [A] à M. [N] ou sa curatrice alors qu’ils étaient informés des nuisances répétées du locataire. Par ailleurs, au regard de la dégradation de la situation impactant la sécurité de tous les résidents et ce dès novembre 2022, M. [A] aurait pu déposer la requête devant la présente juridiction en n’attendant pas le mois de février 2023.

En vertu du règlement de copropriété et en sa qualité de copropriétaire bailleur, M. [Z] [A] est responsable vis-à-vis des autres copropriétaires des agissements de son locataire et des visiteurs et en ne procédant pas à toutes les diligences nécessaires pour mettre fin aux manquements du règlement de copropriété par M. [N] et les squatteurs il doit répondre des préjudices en découlant.

Ainsi, la responsabilité de M. [Z] [A] est engagée ainsi que celle de Mme [L] [A] épouse [O], Mme [W] [A] épouse [V] et M. [H] [A], en leur qualité de copropriétaires.

B- Sur les préjudices :

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] sollicite la somme de 6170,32 euros en réparation d’un préjudice matériel se décomposant ainsi :

—  257,87 euros au titre de la réparation de la porte d’entrée de l’immeuble (dégradation du 18 novembre 2022)

—  5747,01 euros au titre du remplacement de la porte d’entrée de l’immeuble

—  165,44 euros au titre de l’augmentation de la prime multirisque

En l’espèce, il ressort des pièces produites que la porte d’entrée de la résidence a été dégradée par des individus occupants le logement n°13 et que les consorts [A] ne pouvaient ignorer leur présence puisqu’ils avaient été alertés à plusieurs reprises de leur installation dans les lieux ; qu’il convient donc de condamner in solidum M. [Z] [A], Mme [L] [A] épouse [O], Mme [W] [A] épouse [V] et M. [H] [A] à prendre en charge les frais de réparation de la porte d’un montant de 257,87 euros TTC.

Par ailleurs, face aux multiples dégradations de la porte d’entrée de l’immeuble par les squatteurs et au regard du coût important de remise en état de la porte, les copropriétaires ont été contraints de remplacer la porte et de renforcer la sécurité en mettant une porte blindée dont la facture s’élève à 5747,01 euros TTC. Ce préjudice est en lien avec les manquements des consorts [A] et il convient de les condamner à payer au syndicat cette somme au titre de son préjudice matériel.

Enfin, concernant la somme de 165,44 euros, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] échoue à rapporter la preuve d’un préjudice direct entre l’augmentation des primes d’assurance et les manquements de la partie adverse. En effet, le lien de causalité n’est pas certain en ce que l’intervention plus rapide d’un artisan pour mettre fin aux fuites n’aurait pas nécessairement éviter l’augmentation de la cotisation des primes d’assurance.

Ainsi, il convient de condamner les consorts [A] à payer au syndicat la somme de 6004,88 euros en réparation du préjudice matériel.

En outre, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] sollicite la somme de 500 euros au titre du préjudice moral arguant de la répétition des manquements et de l’impact sur les copropriétaires.

En l’espèce, il ressort de l’ensemble des plaintes, attestations et échanges de courriels que la persistance de M. [N] dans les lieux puis des squatteurs a engendré un préjudice moral indéniable pour les copropriétaires de la résidence qui ont dû supporter durant de longs mois des bruits, cris, menaces dans les parties communes outre les déplacements et appels aux forces de l’ordre pour faire cesser les troubles.

Il convient par conséquent d’évaluer le préjudice moral à hauteur de 500 euros et de condamner M. [Z] [A], Mme [L] [A] épouse [O], Mme [W] [A] épouse [V] et M. [H] [A] à verser cette somme.

En conséquence, il convient de condamner in solidum M. [Z] [A], Mme [L] [A] épouse [O], Mme [W] [A] épouse [V] et M. [H] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] la somme de 6504,88 euros au titre des dommages et intérêts pour les préjudices moral et matériel subis par le syndicat de copropriétaires.

II- Sur la demande d’indemnisation au titre des charges de copropriétés :

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que " Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné:

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ".

La Cour de cassation a retenu à de nombreuses reprises qu’en application de l’article 1315 du code civil, devenu l’article 1353, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui poursuit le recouvrement de charges de copropriété, de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant ainsi que les documents comptables et le décompte de répartition des charges.

En l’espèce, seul le PV de l’assemblée générale du 20 janvier 2023 a été produit aux débats permettant de vérifier le vote des frais liés à la procédure d’expulsion initiée par le syndic de copropriété à l’encontre de Mme [R] par assignation du 31 janvier 2023 pour un montant total de 3000 euros ; Par ordonnance de référé rendue le 1er septembre 2023, le juge des contentieux et de la protection a expressément écarter la dispense de prise en charge des frais par M. [Z] [A] au nom de l’équité. Ainsi, seule la somme de 255 euros correspondant à la quotte part imputable à M. [Z] [A] pour la prise en charge des frais de procédure du syndicat des copropriétaires pour un montant total de 3000 euros peut être retenue et il convient d’écarter le reste des charges. Ainsi, après déduction des autres postes de dépenses liés aux procédures judiciaires dans le décompte, il n’est justifié d’aucune somme imputable aux consorts [A].

Il convient donc de rejeter la demande du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] au paiement des charges de copropriété.

III- Sur la demande reconventionnelle en production des factures sous astreinte

La demande de M. [Z] [A], Mme [L] [A] épouse [O], Mme [W] [A] épouse [V] et M. [H] [A] de condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] à produire les factures concernant les procédures judiciaires sera rejetée dès lors que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] produit l’ensemble de ces factures en pièce 109, cette demande est donc sans objet, il convient de la rejeter.

IV- Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts

L’article 1240 du code civil énonce que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En l’espèce, il ressort des développements ci-dessus et des pièces produites au débat qu’aucune faute ne peut être imputable au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] en lien de causalité avec la pénétration de squatteurs dans le logement appartenant aux consorts [A]. Les squatteurs se sont progressivement installés par l’intermédiaire du locataire de M. [Z] [A] et non à cause d’une défaillance du système de sécurité de la résidence. En effet, il ressort de plusieurs déclarations de résidents que la porte d’entrée de la résidence était sécurisée par un système de verrouillage et que c’est suite aux dégradations répétées de la part des squatteurs que la porte ne se fermait plus. Par ailleurs, il semble contradictoire de reprocher au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] le défaut de sécurité de la porte d’entrée et parallèlement tarder à faire réparer des fenêtres brisées donnant sur la rue engendrant l’intrusion d’individus dans le logement. Ainsi, l’état de dégradation du logement n°13 ne peut être imputable au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11]. En outre, aucun acharnement procédural ne peut être relevé, le syndicat ayant usé des voies de droit mises à sa disposition afin de solliciter l’expulsion de l’occupante sans droit ni titre et de faire cesser les manquements.

De même, les frais de commissaire de justice ne peuvent être mis à la charge du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] alors que ces frais sont en lien avec la procédure aux fins d’expulsion de squatteurs installés par l’intermédiaire du locataire de M. [Z] [A].

Il convient par conséquent de rejeter la demande de dommages et intérêts formulée par M. [Z] [A] au titre du préjudice moral et des frais de commissaire de justice.

V- Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [Z] [A], Mme [L] [A] épouse [O], Mme [W] [A] épouse [V] et M. [H] [A] seront condamnés aux entiers dépens.

Il convient par ailleurs de rejeter la demande de M. [Z] [A], Mme [L] [A] épouse [O], Mme [W] [A] épouse [V] et M. [H] [A] d’être dispensés des charges de copropriété relatives à la présente procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, M. [Z] [A], Mme [L] [A] épouse [O], Mme [W] [A] épouse [V] et M. [H] [A] qui supportant les dépens, seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] une somme qu’il est équitable de fixer à 1800 euros.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

Néanmoins, en vertu de l’article 514-1 alinéa 1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, même d’office, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire et par décision spécialement motivée.

En application des dispositions susvisées, la présente décision est de droit exécutoire par provision, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux et de la protection statuant publiquement, par jugement réputée contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] valablement représenté par son syndic, la SARL AQUIGESTION recevable en son action ;

CONDAMNE in solidum M. [Z] [A], Mme [L] [A] épouse [O], Mme [W] [A] épouse [V] et M. [H] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] valablement représenté par son syndic, la SARL AQUIGESTION la somme de 6504,88 euros au titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] valablement représenté par son syndic, la SARL AQUIGESTION de sa demande au titre du paiement des charges de copropriété ;

DEBOUTE M. [Z] [A] de sa demande au titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE M. [Z] [A] de sa demande au titre des remboursements des frais de commissaire de justice ;

DEBOUTE M. [Z] [A], Mme [L] [A] épouse [O], Mme [W] [A] épouse [V] et M. [H] [A] de leur demande de condamnation à produire des factures sous astreinte ;

CONDAMNE M. [Z] [A], Mme [L] [A] épouse [O], Mme [W] [A] épouse [V] et M. [H] [A] aux dépens de l’instance;

CONDAMNE M. [Z] [A], Mme [L] [A] épouse [O], Mme [W] [A] épouse [V] et M. [H] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] valablement représenté par son syndic, la SARL AQUIGESTION la somme de 1800 au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [Z] [A], Mme [L] [A] épouse [O], Mme [W] [A] épouse [V] et M. [H] [A] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à dispenser M. [Z] [A], Mme [L] [A] épouse [O], Mme [W] [A] épouse [V] et M. [H] [A] des charges de copropriété relatives à la présente procédure.

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

LA CADRE-GREFFIERE, LE JUGE,