Du 20 avril 2026

72A

SCI/

PPP Contentieux général

N° RG 25/03090 – N° Portalis DBX6-W-B7J-26SL

S.D.C. L’ILOT EB2B PARKINGS

C/

[L] [G] [R]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 20 avril 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU, Vice-Présidente

GREFFIER : Monsieur Stéphane LAURENT,

DEMANDERESSE :

S.D.C. L’ILOT EB2B PARKINGS

[Adresse 2]

représenté par son syndic en exercice, la société [W],

immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Lyon sous le numéro 487 530 099, dont le siège social est sis [Adresse 3] et son établissement [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice

Représentée par M^e Hélène DUFOURG (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEUR :

Monsieur [L] [G] [R]

demeurant [Adresse 5]

Non comparant

DÉBATS :

Audience publique en date du 26/01/2026

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Monsieur [L] [G] [R] est propriétaire du lot n° 41 au sein de l’ILOT EB2B PARKINGS sis au [Adresse 6].

Par acte introductif d’instance délivré le 14 octobre 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’ILOT EB2B PARKINGS, représenté par son syndic, la SAS [W], a fait assigner Monsieur [L] [G] [R] devant le tribunal judiciaire de ce siège aux fins de voir, sur le fondement des dispositions des articles 35, 36, 55 et 61-1 du décret du 17 mars 1967, 1343-2, 1342-10 et 1240 du code civil et 10, 10-1, 14-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— être reçu en son action et le déclarer bien fondé,

— en conséquence :

— condamner Monsieur [L] [G] [R] à lui payer la somme de 1.237,83 € correspondant à :

—  713,49 € à titre principal, charges arrêtées au 23 mai 2025 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 14 février 2024 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil,

—  524,34 € correspondant aux frais de recouvrement de la créance,

— condamner Monsieur [L] [G] [R] à lui payer la somme de 420 € correspondant aux frais d’avocat engagés dans le cadre de la procédure de conciliation,

— condamner Monsieur [L] [G] [R] à lui payer la somme de 86,74 € correspondant aux frais de la sommation de payer en date du 29 janvier 2025,

— condamner Monsieur [L] [G] [R] à lui payer la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts,

— condamner Monsieur [L] [G] [R] à lui payer la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts,

— condamner Monsieur [L] [G] [R] aux entiers dépens.

Pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé à l’acte de saisine.

A l’audience du 26 janvier 2026, au cours de laquelle l’affaire a été retenue, le Syndicat des copropriétaires de l'[Adresse 7], représenté par son conseil, a repris les termes de son exploit introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 1.758,80 € arrêtée au 17 décembre 2025 à laquelle s’ajoute une somme de 150 € correspondant à une facture de suivi contentieux établie le 11 décembre 2025.

En défense,Monsieur [L] [G] [R], n’a ni comparu ni été représenté, bien que cité en l’étude.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 avril 2026.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, le présent jugement, insusceptible d’appel, sera rendu par défaut.

MOTIFS :

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que «si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée».

I – Sur l’actualisation de la dette :

L’article 68 du code de procédure civile énonce que «les demandes incidentes sont formées à l’encontre des parties à l’instance de la même manière que sont présentés les moyens de défense. Elles sont faites à l’encontre des parties défaillantes ou des tiers dans les formes prévues pour l’introduction de l’instance».

Il est admis, sur ce fondement, que «si, bien que régulièrement assigné, le défendeur ne comparaît pas, le demandeur ne peut, en son absence modifier, accroître ou restreindre sa prétention sans que cette modification ne lui soit spécialement notifiée».

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l'[Adresse 7] verse aux débats un appel de fonds – provisions sur charges en date du 17 décembre 2025 actualisant sa créance à un montant de 1.758,80 € outre une facture de suivi contentieux d’un montant de 150 € établi le 11 décembre 2025. Aucun élément ne permet d’établir que cette actualisation et cette facture ont été notifiés à Monsieur [L] [G] [R] dans les formes prévues à l’article 68 du code de procédure civile. Dans ces conditions, il n’y a pas lieu à actualisation de la créance.

II – Sur la demande principale :

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots (le règlement de copropriété fixant la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges).

Ainsi, lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires n’ayant pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus en droit de refuser de régler leur quote-part de charges.

L’article 10-1 de cette même loi permet au syndicat d’imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par lui, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, «celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation».

A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— le contrat de syndic conclu avec la SAS [W] ayant pris effet le 1er juillet 2025 pour une durée d’une année mentionnant, notamment, le coût des prestations imputables au seul copropriétaire concerné,

— le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 15 mars 2023 approuvant le budget prévisionnel pour la période du 1er mai 2023 au 31 décembre 2023 et pour l’exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 et adoptant la souscription de plusieurs contrats d’assurance et contrats d’entretien et de nettoyage,

— le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 16 mai 2024 approuvant le compte de l’exercice du 1er mai 2023 au 31 décembre 2023, actualisant le budget prévisionnel pour la période du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024, approuvant le budget prévisionnel pour la période du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025, et adoptant la réalisation de travaux d’installation d’un système de vidéosurveillance,

— la convocation à l’assemblée générale ordinaire du 13 novembre 2025,

— le relevé de compte de Monsieur [L] [G] [R] pour la période du 1er juin 2023 au 1er avril 2025,

— les appels de fonds – avances au 1er août et au 1er octobre 2023,

— les appels de fonds – provisions sur charges adressés à Monsieur [L] [G] [R] pour la période comprise entre le 1er juillet 2023 et le 30 septembre 2025,

— les appels de fonds travaux du 1er octobre 2024,

— les mises en demeure adressées à Monsieur [L] [G] [R] entre le 14 février 2024 et le 10 décembre 2024,

— la sommation de payer les charges de copropriété délivrée le 29 janvier 2025 à Monsieur [L] [G] [R].

Le Syndicat des copropriétaires de l’ILOT EB2B PARKINGS justifie des sommes dues au titre des appels de provisions sur charges courantes et des régularisations de charges dues jusqu’au 1er avril 2025 pour un montant total de 713,49 €.

Il prouve avoir adressé plusieurs mises en demeure à Monsieur [L] [G] [R] entre le 14 février 2024 et le 12 novembre 2024. Si elles sont facturées à hauteur de 52 € dans le décompte de charges force est de constater qu’il ne démontre pas que cette diligence est facturée à hauteur de la somme qu’il réclame, le contrat de syndic versé aux débats qui fixe le prix de ces frais ayant pris effet le 1er juillet 2025, soit postérieurement. Il sera, en conséquence, débouté de ce chef de demande.

Il sera, également, débouté de sa demande concernant les frais de relance après mise en demeure et de dernier avis avant poursuite portés au débit du compte entre les 6 septembre 2024 et 6 décembre 2024, aucun élement ne permettant de prouver que ces courriers ont été adressés à Monsieur [L] [G] [R], les factures produites ne permettant pas le démontrer.

S’agissant des frais d’avocat engagés dans le cadre de la procédure de conciliation, cette demande sera examinée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, s’agissant de frais irrépétibles.

Le Syndicat des copropriétaires de l'[Adresse 7] sera, également, débouté de sa demande de conadamnation au titre des frais de commandement de payer portés au débit du compte le 24 janvier 2025, par ailleurs, et de la sommation de payer délivré le 29 janvier 2025, s’agissant d’actes délivrés sans titre exécutoire, ils doivent demeurer à la charge du créancier.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments,Monsieur [L] [G] [R] sera condamné à payer au Syndicat des copropriétaires de l'[Adresse 7] la somme de 713,49 € au titre des charges de copropriété suivant décompte arrêté au 23 mai 2025. Cette dernière produira intérêts au taux légal à compter du 14 octobre 2025, date de l’assignation, faute de preuve de la distribution de la mise en demeure du 14 février 2024. Il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts.

III – Sur la demande de dommages et intérêts formulée par le Syndicat des copropriétaires :

Le Syndicat des copropriétaires de l’ILOT EB2B PARKINGS sollicite une somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts, le non paiement par Monsieur [L] [G] [R] des charges de copropriété aux échéances périodiques ordinaires occasionnant aux autres copropriétaires un préjudice certain puisqu’il fragilise son équilibre financier, alors qu’il ne dispose d’aucun patrimoine que celui constitué par les paiements réguliers des appels de provision ou de charges de copropriété. Il affirme, également, qu’il contraint les autres copropriétaires à faire l’avance de la trésorerie nécessaire pour permettre le fonctionnement normal de la copropriété qu’il contrarie injustement. Il estime que le comportement fautif du débiteur lui est fortement nuisible puisqu’il est contraint d’engager la présente procédure pour le paiement de sommes que ce dernier devait régler spontanément comme les autres propriétaires de lots au sein de l’ilot.

En l’espèce, le relevé de compte de charges de Monsieur [L] [G] [R] montre que ce dernier n’a jamais payé les charges de copropriété. Il apparaît, ainsi, que par son comportement, il manque à ses obligations de copropriétaire.

Toutefois, le Syndicat des copropriétaires ne demontre pas s’être heurté à des difficultés de trésorerie à la suite de la non perception des charges de copropriété dues par Monsieur [L] [G] [R] ni l’impact qu’il allègue sur sa comptabilité et son équilibre financier.

Par ailleurs, aucun élément ne permet d’établir que le non paiement par Monsieur [L] [G] [R] de ses charges de copropriété résulte d’une volonté délibérée et abusive de sa part. Il peut, au contraire, résulter de difficultés financières qu’il rencontre.

Aussi, il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts formulée par le Syndicat des copropriétaires de l'[Adresse 7], faute de preuve de la mauvaise foi de Monsieur [L] [G] [R] et du préjudice allégué.

IV – Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire par provision.

Monsieur [L] [G] [R], qui succombe, sera condamné aux dépens.

Il apparaît équitable de condamner Monsieur [L] [G] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'[Adresse 7] la somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, comprenant les frais d’avocat engagés dans le cadre de la procédure de conciliation.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal statuant publiquement, par jugement rendu par défaut, en dernier ressort et mis à disposition au greffe :

— DIT n’y avoir lieu à actualisation de la créance du Syndicat des copropriétaires de l'[Adresse 7] ;

— CONDAMNE Monsieur [L] [G] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'[Adresse 7] la somme de 713,49 € au titre des charges de copropriété suivant décompte arrêté au 23 mai 2025, cette somme produisant intérêts au taux légal à compter du 14 octobre 2025 ;

— ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

— DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l'[Adresse 7] du surplus de ses demandes ;

— CONDAMNE Monsieur [L] [G] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'[Adresse 8] [Adresse 9] la somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE Monsieur [L] [G] [R] aux dépens ;

— RAPPELLE que la décision est de droit exécutoire par provision.

Le présent jugement a été signé par Sandrine SAINSILY-PINEAU, Présidente, et le Greffier présent.

LE GREFFIER LE PRESIDENT