Du 24 avril 2026

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 26/00092 – N° Portalis DBX6-W-B7J-3KML

Société CDC HABITAT

C/

[B] [Q], [Y] [Z]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 24 avril 2026

PRÉSIDENT : M. Daniel GLANDIER,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Société CDC HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par Maître Anne-Geneviève HAKIM (SELARL AGH AVOCATS), avocat au barreau de Bordeaux,

DEFENDEURS :

Madame [B] [Q]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Présente,

Monsieur [Y] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Présent,

DÉBATS :

Audience publique en date du 27 Février 2026

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 05 Décembre 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 26 août 2024, la société CDC HABITAT a donné à bail à Mme [B] [Q] et M. [Y] [Z] un logement situé [Adresse 4] [Adresse 5] à [Localité 3] moyennant un loyer initial de 1.147,46 euros charges comprises ainsi que deux emplacements de stationnement n°9 et 56 situés à la même adresse.

Par acte de commissaire de justice du 15 septembre 2025, la société CDC HABITAT a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2.520,99 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 05 décembre 2025, la société CDC HABITAT a assigné Mme [B] [Q] et M. [Y] [Z] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 27 février 2026 aux fins de voir :

— Constater que la résiliation du bail conclu le 26 août 2024 à effet au 23 septembre 2024 entre la société CDC HABITAT et M. [Y] [Z] et Mme [B] [Q], portant sur un logement d’habitation (porte n°G17) avec jardin et 2 stationnements annexes (n°9 et n°56) sis [Adresse 6], à [Localité 3], est intervenue de plein droit par acquisition de la clause résolutoire contractuelle à l’expiration du délai de 6 semaines suivant la délivrance du commandement de payer le 15 septembre 2025 ;

— Condamner M. [Y] [Z] et Mme [B] [Q], occupants sans droit ni titre à quitter les lieux, et à les laisser libres de toute personne les occupant de leur chef en application de l’article 412-1 du CPCE ;

— A défaut de libération effective des lieux à l’expiration du délai légal, autoriser la société CDC HABITAT à faire procéder à l’expulsion de M. [Y] [Z] et Mme [B] [Q], et de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec au besoin l’aide et l’assistance de la force publique ;

— Fixer une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer, augmenté des charges afférentes au logement avec stationnements accessoires dont s’agit, révisable selon les dispositions contractuelles (soit 1.183,69 € par mois à la date de l’assignation), Et condamner solidairement ou à défaut in solidum M. [Y] [Z] et Mme [B] [Q] à son paiement à la société CDC HABITAT, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ;

— Condamner solidairement ou à défaut in solidum M. [Y] [Z] et Mme [B] [Q] à payer à titre provisionnel à la société CDC HABITAT la somme de 3.523,15 € au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation à la date du 17 novembre 2025 (échéance de novembre incluse), montant à compléter des échéances dues au jour de l’audience (à hauteur de 1.183,69 € par mois), avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance à intervenir ;

— Condamner solidairement ou à défaut in solidum M. [Y] [Z] et Mme [B] [Q], à payer à la société CDC HABITAT une indemnité de 600 € au titre de l’article 700 CPC ;

— Les condamner solidairement ou à défaut in solidum aux entiers dépens, en ce compris les frais de commandement, d’assignation, de notification aux services préfectoraux.

L’affaire a été débattue à l’audience du 27 février 2026.

Lors de l’audience, la société CDC HABITAT, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 3.484,59 euros, hors frais, au 26 février 2026, reconnaissant le versement allégué par les locataires et confirme les termes de sa demande initiale. Elle indique accepter les délais de paiement sollicités par les locataires.

En défense, Mme [B] [Q] et M. [Y] [Z] comparaissent et exposent avoir fait un règlement de 1.200 euros la veille de l’audience. Ils sollicitent des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler une somme mensuelle de 100 euros en sus du loyer courant.

Lors de l’audience, les parties se sont accordées sur l’octroi de tels délais.

Le diagnostic social et financier est parvenu à la juridiction.

À l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 24 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 08 décembre 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 27 février 2026.

La société bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 16 septembre 2025.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de six semaines pour régulariser la dette.

La société CDC HABITAT a fait signifier à Mme [B] [Q] et M. [Y] [Z] un commandement d’avoir à payer la somme de 2.520,99 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 15 septembre 2025. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Les locataires n’ont pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal de six semaines.

Ce défaut de régularisation fonde la société CDC HABITAT à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 28 octobre 2025, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Néanmoins l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.

Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des débats que Mme [B] [Q] et M. [Y] [Z] ont repris le paiement intégral du loyer courant et apparaissent en situation de régler le loyer courant et le montant de leur dette, compte tenu d’un revenu mensuel du foyer de 3.500,00 euros.

Par suite et dès lors que le bailleur l’accepte, il y a lieu de leur accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.

En cas de non-respect de ce moratoire, la société CDC HABITAT sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Mme [B] [Q] et M. [Y] [Z].

En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Mme [B] [Q] et M. [Y] [Z] seront tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges (1.195,63 euros par mois à la date de l’audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er mars 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la société CDC HABITAT produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 4.684,59 euros, hors frais, à la date du 26 février 2026. Lors de l’audience, la société CDC HABITAT réactualise sa créance à la somme de 3.484,59 euros compte tenu du versement de 1.200,00 intervenu la veille de l’audience.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Mme [B] [Q] et M. [Y] [Z] seront donc condamnés au paiement de la somme de 3.484,59 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 26 février 2026 – échéance du mois de février 2026 incluse.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Dans l’hypothèse où Mme [B] [Q] et M. [Y] [Z] ne respecteraient pas les délais de paiement accordés et en seraient déchus, ils seront en outre condamnés, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er mars 2026.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis in solidum à la charge de Mme [B] [Q] et M. [Y] [Z].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner in solidum Mme [B] [Q] et M. [Y] [Z] à verser à la société CDC HABITAT la somme de 200 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS la réunion à la date du 28 octobre 2025 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 26 août 2024 entre Mme [B] [Q] et M. [Y] [Z] et la société CDC HABITAT relatif au logement situé [Adresse 7] à [Localité 3] ;

CONDAMNONS solidairement Mme [B] [Q] et M. [Y] [Z] à payer à la société CDC HABITAT la somme de 3.484,59 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 26 février 2026 (échéance du mois de février 2026 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS à Mme [B] [Q] et M. [Y] [Z] la faculté de se libérer de leur dette dans un délai de 35 mois à raison de 34 mensualités successives de 100 euros chacune, suivies d’une 35ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais et indemnité de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au dernier jour de chaque mois au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;

RAPPELLONS que les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge,

ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;

DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

— si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;

— qu’en ce cas, à défaut pour Mme [B] [Q] et M. [Y] [Z] d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, le concours et l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (s’agissant du local d’habitation, 1 109,23 euros par mois, et 43,20 euros par mois pour chacune des deux places de stationnement, à la date de l’audience), et CONDAMNONS solidairement Mme [B] [Q] et M. [Y] [Z] à leur paiement à compter du 1er mars 2026, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS solidairement Mme [B] [Q] et M. [Y] [Z] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 15 septembre 2025, du dénoncé à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État ;

CONDAMNONS in solidum Mme [B] [Q] et M. [Y] [Z] à payer à la société CDC HABITAT une indemnité de 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION