N° RG : N° RG 19/00877 – N° Portalis DBX6-W-B7D-TB5A

5EME CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

30F

N° RG : N° RG 19/00877 – N° Portalis DBX6-W-B7D-TB5A

AFFAIRE :

S.N.C. GRAND TABAC PRESSE [Adresse 1]

C/

S.C.I. [Adresse 1]

Grosses délivrées

le

à

Avocats :

la SELASU AD AVOCATS

la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

5EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 19 FEVRIER 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors du délibéré

Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente,

Madame Myriam SAUNIER, Vice-Présidente,

Madame Mariette DUMAS, Vice-Présidente,

Greffier, lors des débats et du délibéré

Monsieur Lionel GARNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Décembre 2025,

Sur rapport conformément aux dispositions de l’article 804 du code de procédure civile

JUGEMENT:

Contradictoire

Premier ressort

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile

DEMANDERESSE :

S.N.C. GRAND TABAC PRESSE [Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par Maître Valérie ARMAND-DUBOURG de la SELASU AD AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

DEFENDERESSE :

S.C.I. [Adresse 1] immatriculée au RCS de CANNES sous le numéro 439 583 865

[Adresse 3]

[Localité 2]

N° RG : N° RG 19/00877 – N° Portalis DBX6-W-B7D-TB5A

représentée par Maître Clémence LEROY-MAUBARET de la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

******

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 30 juin 2001 et avenant du 30 juin 2002, M. et Mme [I], ont donné à bail commercial à M. [N], des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 1] comprenant un premier magasin à usage de « bureau de tabac, journaux, jeux, bimbeloterie » à l’exclusion de toutes autres activités et un second magasin affecté à la distribution de cassettes vidéo.

Le bail a été conclu pour une durée de 9 années et le loyer fixé à la somme annuelle de 100 000 francs.

M. [N] a cédé la partie de son fonds de commerce affectée à la distribution de cassettes vidéo à un tiers. Par avenant du 3 mars 2008, la SCI [Adresse 1], venant aux droits des époux [I] et la SNC Grand Tabac [Adresse 1] venant aux droits de M. [N] ont convenu de diminuer le loyer annuel à la somme de 15 522,16 euros pour les lots restants.

Le 12 mars 2010, le bailleur a notifié à son locataire un congé avec offre de renouvellement avec fixation du nouveau loyer à la somme de 40 000 euros par an. Le preneur a accepté le principe du renouvellement mais a contesté le montant du loyer du bail renouvelé.

Par jugement du 6 février 2013, le juge des loyers commerciaux a constaté que le bail avait été renouvelé au 1er octobre 2010. Par jugement du 7 mai 2014, confirmé par un arrêt de la cour d’appel de Bordeaux du 25 novembre 2015, le nouveau loyer a été fixé à la somme de 16 384 euros. Le bailleur a alors formé un pourvoi en cassation qui a été rejeté.

Le bailleur a ensuite exercé son droit d’option et a offert le paiement d’une indemnité d’éviction. La SNC Grand Tabac [Adresse 1] a alors fait établir un rapport d’expertise amiable afin de déterminer le montant de l’indemnité d’occupation.

Indiquant qu’il avait découvert à la lecture de ce rapport que son locataire exerçait des activités non autorisées par le bail, le bailleur a mis ce dernier en demeure par courrier du 28 août 2017 de bien vouloir cesser ses activités de vente de panini (stickers), de télécartes, de télécartes de communication, de confiserie et d’alcool.

Par courrier de son conseil du 13 septembre 2017, le preneur a fait valoir que ces activités étaient complémentaires ou connexes à son activité principale, la vente de boissons notamment alcoolisées étant en outre marginale. Ces activités étaient selon lui connues du bailleur.

Par acte d’huissier de justice du 29 décembre 2017, la société [Adresse 1] a fait sommation à son locataire de cesser toute activité non autorisée par le contrat, et notamment la vente de télécartes, la vente de télécartes de communication, la vente de confiserie, la vente d’alcools.

Par acte d’huissier de justice du 18 janvier 2019, la société Grand Tabac Presse [Adresse 1] a assigné la société [Adresse 1] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins à titre principal :

— d’obtenir la condamnation de la bailleresse à lui verser la somme de 850 000 euros à titre d’indemnité d’éviction, outre diverses autres sommes,

— de voir désigner un expert pour évaluer l’indemnité d’éviction.

Par jugement mixte du 29 juin 2021, le tribunal a notamment :

— déclaré recevable la demande de la société [Adresse 1] tendant à prononcer la déchéance du droit à l’indemnité d’éviction due à la société Grand Tabac Presse [Adresse 1],

— débouté la société [Adresse 1] de sa demande de ce chef et dit qu’elle est débitrice d’une indemnité d’éviction due à la société Grand Tabac Presse [Adresse 1], au titre de l’article L. 145-14 du code de commerce,

— dit que la société Grand Tabac Presse [Adresse 1] est débitrice d’une indemnité d’occupation due au titre de l’article L. 145-28 du code de commerce à compter du 1er octobre 2010,

— rejeté la demande formée par la société [Adresse 1] au titre d’une condamnation à payer une somme à titre provisionnel,

— débouté la société Grand Tabac Presse [Adresse 1] de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive,

— avant dire-droit, ordonné une expertise, confiée à M. [U] [S], avec pour mission d’évaluer, d’une part, l’indemnité d’éviction due par la société [Adresse 1] à la société Grand Tabac Presse [Adresse 1], selon les modalités prévues par l’article L. 145-14 du code de commerce et les méthodes propres à cette matière et, d’autre part, l’indemnité d’occupation due par la société Grand Tabac Presse [Adresse 1] à compter du 1er octobre 2010, conformément aux dispositions de l’article L. 145-28 du même code,

— dit qu’à ce stade de la procédure chaque partie conserve les frais engagés non compris dans les dépens,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision,

— réservé les dépens.

Le bailleur a interjeté appel de ce jugement le 3 septembre 2021.

Par ordonnance du 20 décembre 2022, le juge de la mise en état a ordonné un sursis à statuer dans l’attente de la décision de la cour d’appel.

L’expert judiciaire a déposé son rapport au tribunal judiciaire le 7 avril 2022.

Par arrêt du 11 mars 2024, la cour d’appel de Bordeaux a confirmé le jugement mixte précité.

Par arrêt du 25 mars 2025, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 19 novembre 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 13 novembre 2025, la SNC GRAND TABAC PRESSE demande au tribunal :

De juger qu’un abattement de 30% doit être appliqué sur le montant de la valeur locative déterminée par l’expert à la somme de 29 700 euros,Fixer à la somme de 20 790 euros HT annuelle, soit la somme de 5197,50 euros HT par trimestre l’indemnité d’occupation due par le preneur au bailleur, à compter du 1er octobre 2010 jusqu’à complète vidange des lieux,Condamner la SCI [Adresse 1] à lui verser une somme de 700 000 euros au titre de l’indemnité d’éviction (517 600 euros au titre de l’indemnité principale, 182 400 euros au titre des indemnités accessoires),La condamner à lui verser 120 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de sa résistance abusive et injustifiée,Assortir ces condamnations d’une astreinte de 150 euros par jour de retard jusqu’à parfait paiement, A titre subsidiaire :

Désigner tel séquestre qu’il plaira au tribunal aux seules fins de garantir le paiement avec obligation de consigner dans le même délai de 15 jours et de notifier aux parties la preuve de la consignation, faute de quoi le séquestre dressera un procès-verbal de carence,Dire qu’à défaut de paiement ou de consignation dans le délai, la SNC GRAND TABAC PRESSE GAMBETA pourra poursuivre immédiatement l’exécution forcée,Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant appel et sans cautionCondamner la SCI [Adresse 1] à lui payer une somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,La condamner aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire.Au soutien de ses demandes, la société Grand Tabac Presse fait valoir tout d’abord, s’agissant de l’indemnité d’occupation, que l’expert judiciaire a retenu une somme de 23 760 euros par an, soit 5940 euros par trimestre, à compter du 1er octobre 2010, après application d’un abattement pour précarité de 20%. Elle souligne que l’abattement pour précarité est justifié par la précarité de l’exploitant en attente du jugement, mais également de l’impossibilité pour lui de céder son fonds de commerce faute de bail. Elle ajoute que cet abattement est encore justifié par le fait que le preneur ne peut plus réaliser de travaux de modernisation ou d’amélioration de ses locaux. Elle ajoute encore que le fait de faire peser sur le locataire les impôts fonciers et autres taxes peut justifier un abattement ou une déduction du montant réel refacturé au preneur. Pour ces raisons, après avoir rappelé que la procédure a démarré le 12 mars 2010, qu’après lui avoir délivré un congé avec offre de renouvellement avec un loyer exorbitant de 40 000 euros, et avoir été désavoué par le juge des loyers commerciaux, le bailleur a encore perdu en appel et en cassation, que celui-ci a exercé ensuite son droit de repentir, mais lui a contesté son droit à indemnité d’éviction, jusque devant la Cour de cassation qui a rejeté son pourvoi, de sorte que la procédure judiciaire est toujours en cours 15 ans après, elle demande d’appliquer un abattement pour précarité de 30% et de fixer le montant de l’indemnité d’occupation à hauteur de 20 790 euros HT (29 700 X 30%), soit 5197 euros HT par trimestre.

Sur le montant de l’indemnité d’éviction, la société Grand Tabac Presse estime qu’à défaut pour le bailleur de démontrer en quoi la méthode retenue par l’expert n’est pas pertinente, il y a lieu pour le tribunal d’adopter les motifs de l’expertise judiciaire. Elle rappelle en outre que la cour d’appel a confirmé le principe de l’indemnité d’éviction que le bailleur ne peut plus remettre en cause à ce stade de la procédure. Elle ajoute que sur la question des activités non autorisées dont se prévaut le bailleur, ce qu’elle conteste, la cour d’appel, ainsi que la Cour de cassation, ont tranché par la négative de sorte qu’il n’y a pas lieu de diminuer le montant de l’indemnité due. Elle souligne en tout état de cause que les activités annexes, étaient dérisoires.

Elle souligne que s’il est exact que le montant de l’indemnité d’éviction s’évalue au plus près de l’éviction, et que l’indemnité s’évalue au jour où le juge statue, ce principe ne consacre pas le droit de réviser la mission donnée à l’expert, ni une faculté pour le bailleur de substituer après coup des séries chiffrées opportunistes. Elle souligne que l’expert a procédé par méthodes croisées, sur une base pluriannuelle stabilisée précisément pour neutraliser les fluctuations conjoncturelles et restituer la valeur économique normale du fonds. Elle estime qu’à défaut de contre-expertise et d’alternative chiffrée sérieuse, les critiques générales de la SCI [Adresse 1] sont inopérantes. Elle s’oppose encore à la demande formée par le bailleur tendant à demander une réouverture technique des opérations pour permettre de communiquer ses trois derniers bilans. Elle estime que si l’expertise a été réalisée en 2022, aucune disposition légale n’impose une actualisation de l’expertise lorsque le locataire est resté dans les lieux en vertu du droit commun. Elle rappelle que le délai de trois ans entre le moment de l’expertise et ce jour est dû exclusivement à l’attitude procédurale du bailleur, qui n’a cessé de contester le principe même de son droit à indemnité ; elle estime qu’il serait inéquitable pour elle de permettre au bailleur de retarder encore la procédure en demandant une réactualisation de l’expertise qu’il a lui-même contribué à rendre, selon ses termes, obsolète. Elle estime que transformer l’exigence d’actualisation en instrument de minoration reviendrait à récompenser une stratégie dilatoire. Elle demande donc au titre de l’indemnité principale la somme proposée par l’expert, à savoir 517 600 euros.

La société du Grand Tabac presse soutient que la longueur de la procédure et l’ancienneté des salariés justifient que le montant évalué par l’expert soit réhaussé. Elle indique que l’expert a retenu une valeur de 132 400 euros pour ce poste mais que ses 3 salariés ont beaucoup d’ancienneté dont l’un qui a une ancienneté de plus de 30 ans et la longueur de la procédure a augmenté leur ancienneté.

Elle ajoute qu’il convient de tenir compte des stocks qui resteront à sa charge.

Elle souligne encore que son départ des locaux va la conduire à donner congé pour le bail de son local voisin et que si l’expert a retenu une indemnité accessoire correspondant à six mois de loyer pour lui permettre de quitter les lieux, elle estime qu’il y a lieu d’augmenter cette indemnité car du fait de l’incertitude pesant sur le terme de la procédure, elle ne peut pas encore donner son congé, de sorte que les six mois seront sans doute dépassés. Au titre des indemnités accessoires, elle demande 182 400 euros pour le trouble d’exploitation et les frais de licenciement contre 132 400 euros proposés par l’expert.

A titre de dommages et intérêts supplémentaires, la société Grand Tabac Presse fait valoir que le gérant, monsieur [N], est âgé de 77 ans et subit une situation de stress depuis plusieurs années du fait de cette éviction. Au 31 décembre 2018, il justifie d’une retraite annuelle de 12 309,74 euros. Elle soutient que le bailleur a détourné les procédures pour retarder le paiement de sa créance acquise, ce qui constitue selon elle une faute au sens de l’article 1240 du code civil, contraignant le gérant à continuer à travailler, sa retraite n’étant de que 1000 euros mensuels. Elle demande une indemnité de 120 000 euros supplémentaires, ainsi que la capitalisation des intérêts dus pour les sommes auxquelles la SCI [Adresse 1] sera condamnée, à compter du jugement.

Elle s’oppose à la désignation d’un séquestre rappelant que cela ne doit pas être un instrument dilatoire ; subsidiairement, elle considère que cette désignation ne pourrait avoir que pour objectif de garantir le paiement, non de justifier le sursis à l’exécution provisoire et pour éviter tout inertie, elle demande à ce que la consignation soit versée par virement dans un certain délai et qu’à défaut, le séquestre devra établir un procès-verbal de carence justifiant une mesure d’exécution forcée.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 3 décembre 2024, la SCI [Adresse 1] demande au tribunal :

— de rejeter les demandes de la SNC GRAND TABAC PRESSE,

A titre subsidiaire, de ramener à de plus justes proportions l’indemnité d’éviction,

De rejeter les demandes au titre des frais de licenciement du personnel en l’absence de justificatifs actualisés et de preuve des licenciements effectifs,

De rejeter la demande au titre de l’indemnité de remploi et de l’indemnité pour trouble commercial sauf à ce que le locataire se réinstalle effectivement,

— désigner un séquestre pour recevoir le versement de l’indemnité d’éviction, principale et accessoire,

— condamner la SNC GRAND TABAC PRESSE à payer une indemnité d’occupation à compter du 1er octobre 2010 jusqu’à libération effective des lieux,

— la condamner à payer le différentiel entre l’indemnité d’occupation et le loyer qui a été effectivement payé,

— ordonner le cas échéant la compensation des créances,

Ordonner la réactualisation de l’indemnité d’occupation conformément à l’indexation prévue au bail,

— condamner le demandeur à lui verser 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa défense, la SCI [Adresse 1] fait valoir que la cour d’appel ayant déjà tranché dans son arrêt du 11 mars 2024 la question relative au manquement du locataire et rejeté la demande de dommages et intérêts, le tribunal reste saisi de la seule question des indemnités d’éviction et d’occupation dues de part et d’autre.

Sur le montant de l’indemnité principale proposé par l’expert judiciaire, la SCI GAMBETTE affirme contester ses conclusions, rappelant qu’il est de jurisprudence constante que l’indemnité d’éviction doit être évaluée au plus près de l’éviction et qu’en l’espèce, l’expert a calculé cette indemnité sur les chiffres d’affaires des années 2016 à 2018, alors même que le rapport a été déposé en 2022. Elle soutient qu’en conséquence, il appartient au locataire de communiquer au tribunal les trois derniers bilans pour permettre d’évaluer l’indemnité au jour exact du départ des locaux loués, soit à la date de décision du juge. Elle reproche ensuite à l’expert de ne pas avoir justifié du taux retenu par lui dans le cadre de la méthode du barème, rappelant que la méthode d’évaluation de l’activité d’un tabac presse est particulièrement complexe, ce qui ne semble pas avoir été pris en compte par l’expert. Elle rappelle en outre que le preneur exploite des activités non autorisées par le bail. Elle ajoute que le preneur refusant de communiquer ses bilans récents, aucun élément ne permet aujourd’hui au tribunal de vérifier la réalité de l’activité de la société locataire. Elle considère que selon la destination du bail, la société Grand Tabac Presse [Adresse 1] n’est pas autorisée à vendre des télécartes, des télécartes de communication, de l’alcool ou encore des confiseries, de sorte qu’il ne peut être tenu compte de ce chiffre d’affaires, ce qu’a pourtant fait l’expert.

Elle insiste sur le fait qu’à défaut pour la société Grand Tabac Presse d’avoir produit les trois derniers bilans, le tribunal ne peut pas statuer (et souligne que ces comptes ne sont pas publiés) et en tout état de cause qu’il ne pourra que considérer que l’indemnité est surévaluée.

Sur les indemnités accessoires, elle soutient que les indemnités de licenciement doivent être déterminées sur la base des frais réels et s’oppose donc à l’évaluation faite par l’expert. Elle indique que la société Grand Tabac Presse ne produit aucun justificatif actualisé et qu’à défaut de communication des frais réels engagés (à supposer qu’elle ne se réinstalle pas), aucune indemnité ne peut être versée de ce chef.

S’agissant des indemnités versées en cas de réinstallation (trouble d’exploitation, honoraires de conseils techniques aux fins d’acquisition d’un nouveau fonds) elle estime qu’il appartient au locataire de justifier précisément de cette réinstallation et qu’à défaut, les indemnités ne sont pas dues.

Enfin, elle fait valoir que le preneur ne démontre pas que le bail attenant reste en cours, de sorte que rien ne justifie d’indemnité de ce chef.

Sur le montant de l’indemnité d’occupation, la SCI [Adresse 1] rappelle que le bail a expiré le 30 septembre 2010 par l’effet du congé du 12 mars 2010 de sorte que l’indemnité d’occupation est due à compter du 1er octobre 2010 et celle-ci doit correspondre à la valeur locative. Elle s’oppose à l’application d’un abattement pour abattement, de 20 ou de 30% dès lors que le locataire n’est nullement contraint de quitter les lieux et peut le faire à tout moment et en déduit qu’il est faux d’affirmer qu’il a été contraint par la longueur de la procédure, sans risquer de perdre le bénéfice de son indemnité d’éviction. Elle ajoute que la précarité ne peut en tout état de cause pas remonter en 2010 puisque le droit d’option n’a été exercé qu’en 2017. Elle souligne également que le preneur ne démontre pas avoir été entravé par l’exercice du droit d’option, celui-ci ne justifiant pas avoir été empêché de céder son fonds de commerce. Il ne justifie pas non plus d’une baisse de chiffre d’affaires.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive, elle s’y oppose au motif que la cour d’appel a déjà statué sur cette demande dans son jugement du 11 mars 2024, celle-ci ayant considéré que le bailleur s’est contenté d’exercer son droit d’option dans le délai légal, de sorte que rien n’est abusif. Elle ajoute que le locataire ne justifie pas de préjudice, celui-ci ne l’ayant jamais sollicitée pour céder son fonds de commerce.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’éviction

1.1 Sur l’indemnité principale

En vertu de l’article L. 145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Cet article emporte ainsi présomption de ce que le refus de renouvellement entraîne la disparition du fonds, de sorte que le preneur évincé est fondé à solliciter une indemnité d’éviction principale de remplacement qui doit être égale à la valeur marchande du fonds de commerce disparu incluant la valeur du droit au bail afin de permettre au locataire évincé d’acquérir un fonds présentant une valeur identique, l’indemnité principale devant alors être égale à la somme la plus élevée des deux valeurs ( fonds et droit au bail).

La présomption de l’article L.145-14 précité peut être combattue par le bailleur, à qui incombe alors la charge de prouver que l’éviction n’entraîne pas la disparition du fonds de commerce, que celui-ci peut se réinstaller sans avoir à acheter ou à créer un nouveau fonds, en transférant le fonds exploité dans de nouveaux locaux aux caractéristiques comparables et sans perte significative de clientèle. Dans ce cas, le bailleur n’est tenu qu’au paiement des sommes nécessaires au déplacement du fonds existant, étant rappelé que l’indemnité d’éviction qui est une compensation financière du préjudice causé par le défaut de renouvellement, doit être fixée en tenant compte de la valeur du droit au bail des locaux dont le preneur a été évincé, s’agissant d’un élément d’actif du fonds de commerce que le preneur ne peut plus céder du fait de son éviction.

Si le fonds n’est pas transférable, l’indemnité principale est dite de « remplacement », alors qu’elle est dite de « déplacement » ou de « transfert » lorsque le fonds peut être réinstallé. La valeur marchande du fonds est déterminée selon les usages de la profession, le fonds devant être évalué dans sa consistance à la date d’effet du congé et le préjudice résultant de sa perte devant l’être à la date la plus proche possible du départ du locataire.

Il appartient à celui qui réclame le paiement de l’indemnité d’éviction de justifier du montant des sommes réclamées à ce titre.

En l’espèce, il est constant que le bailleur n’a pas proposé de local de remplacement et le bailleur ne conteste pas la perte du fonds de commerce du fait de l’éviction.

Le principe du préjudice subi par le preneur du fait de l’éviction n’étant pas remis en cause, le tribunal ne peut que procéder à l’évaluation de ce préjudice, au regard des éléments versés aux débat ; il ne saurait, comme le demande le bailleur, rejeter purement et simplement les demandes indemnitaires faute de données actualisées.

En outre, il doit être souligné que l’expert judiciaire, désigné par le tribunal judiciaire de Bordeaux selon jugement avant dire droit du 29 juin 2021, a déposé son rapport le 7 avril 2022, alors que le bailleur avait contesté ce jugement devant la cour d’appel, laquelle n’a rendu son arrêt confirmatif que le 11 mars 2024. Il s’est fondé sur les chiffres d’affaires HT et l’excédent brut d’exploitation de 2016, 2017 et 2018, pour les raisons expliquées plus loin. Ces chiffres sont donc anciens et la procédure devant le tribunal judiciaire a été retardée du fait des recours menés par le bailleur, étant souligné que le pourvoi formé par ce dernier a été rejeté par la Cour de cassation le 25 mars 2025.

L’ordonnance de clôture de la présente procédure a été rendue le 19 novembre 2025. Le juge de la mise en état n’a été saisi par aucune des parties entre le 25 mars 2025 et le 19 novembre 2025 en vue de demander à ce juge de missionner à nouveau l’expert pour actualiser son rapport. Dès lors, au vu de la durée particulièrement longue de la procédure, la demande adressée par le bailleur au tribunal tendant à voir ordonner une nouvelle mesure d’expertise apparaît comme dilatoire et doit être rejetée.

Selon le rapport de Monsieur [S], expert judiciaire, le fonds de commerce est loué dans un local sis [Adresse 2] à [Localité 1]. Il qualifie cet emplacement commercial d’excellent, à l’angle de la [Adresse 4] et de la [Adresse 5]. Le local est situé en façade de la [Adresse 4] et de la [Adresse 5] et comporte des vitrines sur les deux rues. L’expert relève que la structure de l’immeuble semble en bon état général, que les aménagements du local commercial, au rez-de-chaussée, sont en état d’usage et que l’ancien appartement à l’entresol est en très mauvais état. La cave a une surface utile de 45 m², le rez-de-chaussée de 46 m² et l’entresol de 37 m², soit un total de 128 m².

L’expert a évalué la valeur du droit au bail en recherchant la différence pouvant exister entre le loyer de marché et le loyer en vigueur et en appliquant un coefficient à cette différence de valeur.

L’expert indique avoir retenu un coefficient de 6, ce qui correspond à une « bonne » situation (2 à 4 correspondant à des mauvaises situations, 8 à 11 à des situations exceptionnelles). Il a donc retenu un coefficient qui se situe au milieu de l’échelle, ce qui apparaît cohérent.

Il a retenu que le loyer en vigueur était de 17 697 euros HT-HC et que la valeur locative était de 29 700 euros HT-HC par an, conformément à celle retenue par l’expert judiciaire nommé par le juge des loyers commerciaux, le différentiel correspondant à une économie de 12 000 euros HT-HC par an. Ainsi, avec un coefficient de 6 et selon cette méthode, il a évalué le droit au bail à 72 000 euros.

Il a ensuite recherché la valeur du fonds de commerce qui, si elle est plus élevée que le droit au bail, constitue le montant de l’indemnité d’éviction.

Selon la méthode par la capacité productive (% du chiffre d’affaires), l’expert aboutit à une valeur du fonds de commerce de 514 319 euros, sur la base de la moyenne des trois chiffres d’affaires communiqués (2016, 2017 et 2018 : 498 130 euros) auquel il a appliqué un barème de 103.25%.

Selon l’évaluation par la capacité bénéficiaire (excédent brut d’exploitation, EBE), l’expert aboutit à une valeur du fonds de 520 829 euros, en retenant un EBE moyen sur ces 3 années de 84 237 euros, auquel il a retranché 12 000 euros au titre des charges locatives, et a appliqué un coefficient de 7.21.

Procédant à la moyenne de ces deux valeurs, il aboutit à une valeur du fonds de commerce de 517 600 euros, soit une valeur supérieure au droit au bail.

L’expert a expliqué, dans sa réponse au dire de Me [R], avoir retenu les chiffres d’affaires des années 2016 à 2018 par nécessité, car les chiffres d’affaires ultérieurs (2019-2021) n’étaient pas pertinents en raison de nombreuses manifestations des « gilets jaunes » et des fermetures rendues obligatoires en raison de la pandémie de Covid-19, qui ont significativement impacté l’activité économique des commerces du centre-ville de [Localité 1]. Par ailleurs, si le bailleur persiste à considérer que le chiffre d’affaires doit être ventilé pour en sortir les activités non autorisées au bail, il convient de rappeler que ce point n’est plus en débat puisque dans son arrêt, la cour d’appel a jugé expressément que l’activité de vente de paninis était « totalement marginale, ayant généré un chiffre d’affaires dérisoire », qu’il en va de même pour la vente de confiseries et la vente d’alcool ; que s’agissant de l’activité de télécartes et de télécartes de télécommunication, « il est admis depuis longtemps par la jurisprudence qu’elle incluse dans la destination « débit de tabac ». De plus, l’expert a souligné qu’il ne lui semblait pas opportun de faire une répartition par activité car toutes les références de transactions ayant concerné des fonds de commerce équivalents intègrent déjà depuis de nombreuses années des activités de ventes de télécartes, confiserie, presse, etc.

En réponse aux critiques faites pour le choix du taux et du coefficient retenu, il explique qu’il s’agit de ceux constatés pour des commerces exploités avec le même code NAF que celui du locataire (4726Z : commerce de détail de produits à base de tabacs en magasin spécialisé). Il n’y a donc pas lieu de remettre en cause ces taux et coefficients, justifiés par l’expert.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de constater que la valeur du droit au bail est inférieure à la valeur du fonds de commerce. L’expert ayant justifié le choix de ses taux et coefficients et des années de référence retenues, il y a lieu de suivre sa proposition et de fixer à 517 600 euros l’indemnité principale d’éviction.

1.2 Sur les indemnités accessoires

Sur l’indemnité de remploi, l’indemnité pour trouble commercial, les honoraires de conseils techniques pour reprise d’un nouveau fonds (avocat, expert-comptable)

L’indemnité de remploi doit permettre au locataire évincé de retrouver un fonds de commerce ou un droit au bail de même nature. L’indemnité pour trouble d’exploitation est destinée à compenser la perte de temps générée par l’éviction, le preneur devant gérer la procédure d’éviction et rechercher un nouveau fonds de commerce ou un nouveau droit au bail. Les honoraires de conseils techniques sont prévues pour la reprise d’un nouveau fonds.

Si ces indemnités ont été mentionnées par l’expert, force est de constater qu’à aucun moment la SNC GRAND TABAC PRESSE n’évoque sa volonté de se réinstaller. Au contraire, est mise en évidence l’attente du gérant, âgé de 77 ans, de l’issue de cette procédure pour prendre sa retraite financée grâce à l’indemnité d’éviction.

Dès lors, en l’absence de préjudice démontré, il ne sera pas fait droit à ces demandes indemnitaires.

Indemnités pour frais administratifs

Ces frais sont estimés par l’expert à 1700 euros. Il y a lieu de fixer cette indemnité à cette somme, des frais étant nécessairement engagés pour mettre fin à l’activité commerciale du fait de l’éviction (frais postaux, information de la clientèle, résiliation des contrats, modification de l’inscription au RCS, etc.)

Résiliation du bail commercial du local voisin :

Il est justifié de ce que le local commercial attenant sis [Adresse 6] est loué depuis le 1er juillet 2008 pour une durée de 9 ans (pièce 32) par la SNC GRAND TABAC PRESSE. Le bail s’est prolongé tacitement depuis son échéance. Si le preneur se borne à produire une facture de loyer pour ce local remontant au mois de décembre 2021, communiquée à l’expert, aucun élément ne permet de considérer que cette location n’existerait plus, le local étant attenant au local commercial litigieux et loué pour les besoins de l’activité commerciale. Ainsi que l’a retenu l’expert, un préavis de 6 mois incombant au locataire, il y a lieu de fixer le montant de l’indemnité de résiliation de ce bail commercial à la somme de 6900 euros HT et HC, correspondant à 6 mois de loyer de 1150 euros.

Frais de licenciement du personnel

Il n’est pas contesté que la SNC GRAND TABAC PRESSE a du personnel qu’elle devra licencier du fait de l’éviction. Ainsi que le relève l’expert, ces frais ont été calculés par l’expert-comptable du preneur à la somme de 40 951 euros. Si le preneur considère que ces frais seront supérieurs du fait du temps passé depuis cette attestation comptable, il ne chiffre pas précisément sa demande. Le principe de cette indemnité ne peut être remis en cause. Il appartiendra au preneur de justifier précisément des frais engagés pour licencier son personnel, sommes auxquelles le bailleur sera tenu.

Il n’y a pas lieu d’ordonner le paiement de ces indemnités, principales et accessoires, sous astreinte, « dans les quinze jours suivant la signification du jugement », cette demande étant incompatible avec le délai de trois mois donné au bailleur par l’article L. 145-30 alinéa 2 du code de commerce.

Sur l’indemnité d’occupation.Il est acquis que le bail a cessé à compter du 1er octobre 2010, de sorte que l’indemnité d’occupation est due depuis cette date.

En application de l’article L. 145-28 du code de commerce, l’indemnité d’occupation doit correspondre à la valeur locative.

Les parties ne s’opposent pas sur la valeur locative retenue par l’expert à hauteur de 29 700 euros HT et HC, laquelle correspond à celle retenue par l’expert intervenu dans le cadre de la procédure devant le juge des loyers commerciaux, dans un rapport établi le 17 juillet 2013.

Au moment du dépôt de son rapport, l’expert [S] a indiqué retenir un abattement pour précarité de 20% au regard de la durée de la procédure. Ce rapport date du 7 avril 2022. Compte tenu du fait que le présent jugement est en date du 19 février 2026 et étant rappelé que le bail est résilié depuis le 1er octobre 2010, conséquence du droit d’option du bailleur après que le juge des loyers commerciaux, confirmé par la cour d’appel, ait fixé le montant du nouveau loyer à 16 000 euros quand le bailleur réclamait 40 000 euros, il y a lieu de faire droit à la demande du preneur et d’appliquer un taux d’abattement pour précarité, exceptionnel, de 30%, le bailleur ne pouvant raisonnablement soutenir que le preneur avait le loisir de partir plus tôt, sans attendre le versement de son indemnité d’éviction ou que la précarité du preneur n’a démarré qu’après l’exercice de son doit d’option en 2017.

Ainsi, le montant de l’indemnité d’occupation sera fixé à la somme de 20 790 euros HT par an, étant précisé qu’elle doit être indexée chaque année conformément aux dispositions du bail expiré. Ces sommes seront compensées avec les loyers versés sur la période.

Sur les demandes de dommages et intérêtsAux termes de l’article 1240 du code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Les demandes indemnitaires sont motivées par le fait que le gérant n’a pas pu céder « son » fonds de commerce, ni liquider sa retraite, etc. Mais il convient de rappeler que le gérant n’est pas partie à la procédure, que seule la SNC GRAND TABAC PRESSE l’est. Aussi, il ne saurait être fait droit à des demandes indemnitaires formées pour réparer un préjudice qu’elle ne subit pas personnellement.

Sur la demande de désignation d’un séquestreAux termes de l’article 145-29 du code de commerce : « En cas d’éviction, les lieux doivent être remis au bailleur à l’expiration d’un délai de trois mois suivant la date du versement de l’indemnité d’éviction au locataire lui-même ou de la notification à celui-ci du versement de l’indemnité à un séquestre. A défaut d’accord entre les parties, le séquestre est nommé par le jugement prononçant condamnation au paiement de l’indemnité ou à défaut par simple ordonnance sur requête.

L’indemnité est versée par le séquestre au locataire sur sa seule quittance, s’il n’y a pas d’opposition des créanciers et contre remise des clés du local vide, sur justification du paiement des impôts, des loyers et sous réserve des réparations locatives. »

En l’espèce, la demande de désignation d’un séquestre formulée par la SCI [Adresse 1] n’est pas motivée. Il n’y a pas lieu d’en désigner un, rien ne s’opposant à ce que le paiement soit fait directement entre les mains du locataire.

Sur les frais du procès

— Dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI [Adresse 1] succombant, elle sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

N° RG : N° RG 19/00877 – N° Portalis DBX6-W-B7D-TB5A

— Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.[…]. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Au vu des circonstances particulières du litige, il apparaît équitable de condamner la SCI [Adresse 1] à verser à la SNC GRAND TABAC PRESSE une somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande formée par la SCI [Adresse 1] au titre de l’article 700 précité sera rejetée.

— Exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable au litige, « L’exécution provisoire ne peut pas être poursuivie sans avoir été ordonnée si ce n’est pour les décisions qui en bénéficient de plein droit./Sont notamment exécutoires de droit à titre provisoire les ordonnances de référé, les décisions qui prescrivent des mesures provisoires pour le cours de l’instance, celles qui ordonnent des mesures conservatoires ainsi que les ordonnances du juge de la mise en état qui accordent une provision au créancier. »

En l’espèce, au vu de la nature du litige et de son ancienneté, et étant rappelé que le preneur la sollicite, il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement, étant souligné que cette exécution provisoire est sans préjudice de l’application des articles L. 145-30 alinéa 2 et L. 145-58 du code de commerce

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE la SCI [Adresse 1] à payer à la SNC GRAND TABAC PRESSE, au titre de son indemnité d’éviction les sommes suivantes,

Indemnité principale : 517 600 euros

Indemnités accessoires : – frais administratifs : 1700 euros

— frais de résiliation du bail commercial du local voisin : 6900 euros HT/HC

— frais de licenciement du personnel : sur justificatifs

REJETTE les autres demandes formées au titre des indemnités accessoires (indemnité de remploi, indemnité pour trouble commercial, les honoraires de conseils techniques pour reprise d’un nouveau fonds)

CONDAMNE la SNC GRAND TABAC PRESSE à payer à la SCI [Adresse 1] une indemnité d’occupation annuelle de 20 790 euros HT et HC, à compter du 1er octobre 2010, jusqu’à ce qu’elle ait intégralement vidé les lieux et remis les clés,

DIT que cette indemnité d’occupation sera indexée conformément aux modalités d’indexation du loyer prévu dans le bail résilié au 30 septembre 2010,

ORDONNE la compensation des créances entre les loyers versés depuis le 1er octobre 2010 et l’indemnité d’occupation due à compter du 1er octobre 2010,

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par la SNC GRAND TABAC PRESSE,

DIT n’y avoir lieu à astreinte,

DIT n’y avoir lieu à désignation d’un séquestre,

CONDAMNE la SCI [Adresse 1] à payer à la SNC GRAND TABAC PRESSE à supporter les dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

CONDAMNE la SCI [Adresse 1] à payer à la SNC GRAND TABAC PRESSE la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est sans préjudice de l’application des articles L. 145-30 alinéa 2 et L. 145-58 du code de commerce,

La présente décision est signée par Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente et Monsieur Lionel GARNIER, Cadre Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT