TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre civile

N° RG 23/00082 -

N° Portalis 352J-W-B7H-CYROY

N° MINUTE :

Assignation du :

05 Janvier 2023

JUGEMENT

rendu le 17 Mars 2026

DEMANDEURS

Monsieur [P] [Q]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Madame [N] [A] épouse [Q]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentés par Maître Alexandra VIGNERON PERFETTINI, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #C319, et Maître Ludovic PARA, avocat au barreau de Nîmes, avocat plaidant

DÉFENDEURS

Monsieur [K] [E]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par Maître Géraldine GAUVIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire B0708

Monsieur [R] [E]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par Maître Géraldine GAUVIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire B0708

Décision du 17 Mars 2026

2ème chambre civile

N° RG 23/00082 – N° Portalis 352J-W-B7H-CYROY

Maître [G] [D]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représenté par Maître Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #P0499, et Maître Hélène BERLINER, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

***

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Robin VIRGILE, Juge, statuant en juge unique.

assisté de Madame Chloé GAUDIN, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 03 Février 2026, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 17 Mars 2026 par mise à disposition au greffe

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

***

EXPOSE DES FAITS

[O] [E] était propriétaire de différents lots de copropriété situés dans un ensemble immobilier à [Localité 6] (Alpes-Maritimes), et notamment des lots n°15 et 16 issus de la division de l’ancien lot n°4.

Le 24 août 2021, [P] [Q] et [N] [A] épouse [Q] ont fait une offre d’achat portant sur le lot n°16, au prix de 170 000 euros, cette offre indiquant « un appartement 2 pièces de 36 m² au 1er étage avec salle de bain, kitchenette, séjour, un petit balcon ».

Par courriel du 24 septembre 2021, Maître [W] [H], notaire des époux [Q], indiquait à Maître [G] [D], notaire de [O] [E] :

« (…) Nous avons reçu le nouveau mesurage dans ce dossier et il apparaît 31,74 euros au lieu de 38,52 euros [note du tribunal : sic],

Mme [E] et Mr [Q] se sont mis d’accord pour diminuer le prix proportionnellement dans les conditions suivantes : 17[Immatriculation 1],74/38,52 = 10077,88 arrondi à 140078 euros (…). »

Le 27 septembre 2021, les époux [Q] ont fait une nouvelle offre d’achat portant sur le lot n°16, au prix de 159 000 euros, l’offre indiquant désormais « un appartement 2 pièces au 1er étage e avec salle de bain, kitchenette, séjour, un petit balcon » et « La superficie privative du ou des lots 16 est de 31.74 mètres carrés (attestation établie le 30 septembre 2020) ».

Suivant acte en date du 1er octobre 2021, [O] [E] a promis à [P] [Q] et [N] [A] épouse [Q] de leur vendre le lot n°16, au prix de 159 000 euros. En effet, si l’acte s’intitule « promesse de vente », il s’agit en réalité d’une promesse unilatérale de vente dès lors qu’elle confère aux bénéficiaire un droit d’option. Cet avant-contrat indique « La superficie garantie au titre de la loi numéro 96-1107 du 18 décembre 1996 (« loi Carrez) est de 31,74 m² pour le lot numéro SEIZE (16) ainsi qu’il résulte d’une attestation établie par le cabinet Juris Expertises (…) le 30 octobre 2020 et annexée. ».

Suivant acte authentique en date du 6 janvier 2022, c’est finalement le lot n°15 qui a été vendu par [O] [E] à [P] [Q] et [N] [A] épouse [Q], l’acte mentionnant alors une surface « loi Carrez » de 38,52 m² suivant certificat du Cabinet JURIS EXPERTISE du 30 octobre 2020 portant sur le lot n°15.

L’acte de vente indique également :

« Maître [W] [H] notaire à [Localité 7] a reçu le 1er octobre 2021, une promesse de vente entre Madame [E], VENDEUR aux présentes et Monsieur et Madame [Q], ACQUEREURS aux présentes, portant dans l’ensemble immobilier désigné au paragraphe « désignation » et portant sur le lot N° 16, moyennant un prix de CENT CINQUANT NEUF MILLE EUROS (159.000,00 EUR)

Hors, par suite d’une erreur purement et simplement matérielle, la vente doit porter sur le lot N° 15 et non le lot N° 16, aux même charges et conditions énoncés dans la promesse de vente.

Par ailleurs Maître [I] [D], Notaire à [Localité 8], conseil du VENDEUR a également établi un avant contrat portant sur le lot N° 15 au lieu du lot N° 16. Les parties ayant connaissance de cette erreur. Les parties reconnaissent expressément que la vente objet du présent acte porte bien sur le lot N° 15 et non sur le lot N° 16. »

Le 16 septembre 2022, les époux [Q] ont fait procéder à un nouveau mesurage du lot acquis, lequel montre une surface de 30,12 m².

Par exploit de commissaire de justice en date du 5 janvier 2023, [P] [Q] et [N] [A] épouse [Q] ont fait assigner [O] [E] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de réduction du prix du bien vendu à la moindre mesure, et ainsi sa condamnation à leur payer la somme de 34 662 euros. Cette instance a été enregistrée sous le RG 23/00082, et l’affaire a été distribuée à un juge de la mise en état.

[O] [E] est décédée le 2 mars 2023.

Par exploit de commissaire de justice en date des 25 et 26 avril 2024, [P] [Q] et [N] [A] épouse [Q] ont fait assigner [R] [E] et [K] [E] aux fins de reprise d’instance. Cette instance a été enregistrée sous le RG 24/05789, et a été jointe à l’instance principale par le juge de la mise en état le 12 novembre 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 12 août 2024, [R] [E] et [K] [E] ont fait assigner Maître [G] [D] en intervention forcée. Cette instance a été enregistrée sous le RG 24/10010, et a été jointe à l’instance principale par le juge de la mise en état le 1er octobre 2024.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 14 mai 2025, [P] [Q] et [N] [A] épouse [Q] demandent au tribunal de :

« Vu l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 1617 du Code civil,

CONDAMNER solidairement Monsieur [K] [E] et Monsieur [R] [E] à payer à Monsieur [P] [Q] et Madame [N] [A] épouse

[Q] la somme de 34.662 € à titre de réduction de 21,8% du prix de vente de l’immeuble vendu, assortie des intérêts légaux à compter de la délivrance de l’assignation le 5 janvier 2023,

CONDAMNER solidairement Monsieur [K] [E] et Monsieur [R] [E] à payer à Monsieur [P] [Q] et Madame [N] [A] épouse [Q] la somme de 404 € au titre des frais de métrages réalisés,

CONDAMNER solidairement Monsieur [K] [E] et Monsieur [R] [E] à payer à Monsieur [P] [Q] et Madame [N] [A] épouse [Q] la somme de 7200€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens, »

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 27 mars 2025, [R] [E] et [K] [E] demandent au tribunal de :

« Vu les articles 331 et suivants du code de procédure civile

Vu les articles 1103 et suivants du code civil

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu l’article 32-1 du code de procédure civile

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

DECLARER recevable et bien fondée la mise en cause de Maître [G] [D],, notaire à [Localité 8] notaire à [Localité 8]

A titre principal :

DEBOUTER Monsieur [Q] et Madame [A] de l’intégralité de leurs demandes, infondées ;

A titre subsidiaire :

CANTONNER la diminution du prix de vente à la somme de 16.984 euros en application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, suite à la diminution déjà opérée le 27 septembre 2021 ;

A titre très subsidiaire :

JUGER que Maître [D] a commis une faute professionnelle et a ainsi engagé sa responsabilité

CONDAMNER Maître [D] à payer Messieurs [R] et [K] [E] la somme de 20 000 euros en application de l’article 1240 du code civil

En tout état de cause,

CONDAMNER Monsieur [Q] et Madame [A] à la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts compte tenu de la procédure abusive engagée

CONDAMNER tous succombants à verser à Messieurs [R] et [K] [E] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure pénale.

CONDAMNER tous succombants aux dépens. »

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 27 mars 2025, Maître [G] [D] demande au tribunal de :

« Vu les articles 367 et suivant du CPC,

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu les pièces aux débats,

DEBOUTER les époux [Q] de leur action en diminution de prix ;

En tout état de cause,

JUGER que Maître [D] n’a commis aucun manquement ayant causé un préjudice indemnisable actuel et certain aux consorts [C] ;

JUGER qu’il n’existe aucun lien de causalité directe entre la faute invoquée et les préjudices allégués,

En conséquence,

DÉBOUTER les consorts [C] de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions telles que dirigées à l’encontre de Maître [D] ;

Décision du 17 Mars 2026

2ème chambre civile

N° RG 23/00082 – N° Portalis 352J-W-B7H-CYROY

CONDAMNER les consorts [C] ou tout succombant à payer à Maître [D] la somme de 4.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître RONZEAU, avocat aux offres de droit ;

ECARTER l’exécution provisoire de la décision en cas de condamnation de Maître [D] ; »

Il sera renvoyé aux conclusions précitées pour un exposé exhaustif des moyens des parties au soutien de leurs demandes, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 juin 2025.

A l’audience du 3 février 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 17 mars 2026.

MOTIFS

Sur la demande des époux [Q] de réduction du prix de vente

En application de l’article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, toute promesse de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

Selon l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il est constant que si le juge ne peut refuser d’examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise réalisée à la demande de l’une des parties.

Selon l’article 1359 du code civil premier alinéa :

« L’acte juridique portant sur une somme ou une valeur excédant un montant fixé par décret doit être prouvé par écrit sous signature privée ou authentique.

Il ne peut être prouvé outre ou contre un écrit établissant un acte juridique, même si la somme ou la valeur n’excède pas ce montant, que par un autre écrit sous signature privée ou authentique. »

Il résulte de l’article 1361 du code civil qu'« il peut être suppléé à l’écrit par l’aveu judiciaire, le serment décisoire ou un commencement de preuve par écrit corroboré par un autre moyen de preuve. ».Aux termes de l’article 1362 du code civil :

« Constitue un commencement de preuve par écrit tout écrit qui, émanant de celui qui conteste un acte ou de celui qu’il représente, rend vraisemblable ce qui est allégué.

Peuvent être considérés par le juge comme équivalant à un commencement de preuve par écrit les déclarations faites par une partie lors de sa comparution personnelle, son refus de répondre ou son absence à la comparution.

La mention d’un écrit authentique ou sous signature privée sur un registre public vaut commencement de preuve par écrit. »

Selon l’article 1371 du code civil, « L’acte authentique fait foi jusqu’à inscription de faux de ce que l’officier public dit avoir personnellement accompli ou constaté. ».

En l’espèce, les parties débattent d’abord de la bonne ou mauvaise foi des acquéreurs au soutien de leur demande de diminution du prix. Cependant, et ainsi que le soutiennent les demandeurs, la mauvaise foi est toutefois exclusive de l’application de l’article 46 de la loi dite « Carrez », dont ils sollicitent du tribunal l’application.

Les consorts [E] offrent de prouver contre l’acte authentique de vente du 6 janvier 2022 que la surface du lot n°15 qui a été vendu, était de 31,74 m².

Conformément à l’article 1371 du code civil, cet acte authentique ne fait pas foi jusqu’à inscription de faux concernant la surface mentionnée pour le lot n°15, s’agissant d’une donnée non constatée personnellement par le notaire instrumentaire, lequel fait référence au diagnostic d’un tiers, le Cabinet JURIS EXPERTISE.

D’abord, les époux [Q] avaient le 24 août 2021 fait une offre d’achat portant sur le lot n°16, au prix de 170 000 euros, cette offre indiquant « un appartement 2 pièces de 36 m² au 1er étage avec salle de bain, kitchenette, séjour, un petit balcon ».

Par courriel du 24 septembre 2021, Maître [W] [H], notaire des époux [Q], indiquait à Maître [G] [D], notaire de [O] [E] :

« (…) Nous avons reçu le nouveau mesurage dans ce dossier et il apparaît 31,74 euros au lieu de 38,52 euros [note du tribunal : sic],

Mme [E] et Mr [Q] se sont mis d’accord pour diminuer le prix proportionnellement dans les conditions suivantes :

17[Immatriculation 1],74/38,52 = 10077,88 arrondi à 140078 euros (…). »

Il résulte de l’offre d’achat des époux [Q] en date du 27 septembre 2021 que ceux-ci ont fait une offre pour le lot n°16, au prix de 159 000 euros, et que cette offre mentionnait une surface de 31,74 m².

L’acte de vente du 6 janvier 2022 portant sur le lot n°15, consécutif à un avant-contrat sur le lot n°16, indique :

« Maître [W] [H] notaire à [Localité 7] a reçu le 1er octobre 2021, une promesse de vente entre Madame [E], VENDEUR aux présentes et Monsieur et Madame [Q], ACQUEREURS aux présentes, portant dans l’ensemble immobilier désigné au paragraphe « désignation » et portant sur le lot N° 16, moyennant un prix de CENT CINQUANT NEUF MILLE EUROS (159.000,00 EUR)

Hors, par suite d’une erreur purement et simplement matérielle, la vente doit porter sur le lot N° 15 et non le lot N° 16, aux même charges et conditions énoncés dans la promesse de vente.

Par ailleurs Maître [I] [D], Notaire à [Localité 8], conseil du VENDEUR a également établi un avant contrat portant sur le lot N° 15 au lieu du lot N° 16. Les parties ayant connaissance de cette erreur. Les parties reconnaissent expressément que la vente objet du présent acte porte bien sur le lot N° 15 et non sur le lot N° 16. »

L’offre d’achat du 27 décembre 2021, en ce qu’elle émane des époux [Q], constitue bien un commencement de preuve par écrit émanant des demandeurs que le bien vendu le 6 janvier 2022 était d’une surface stipulée de 31,74m², et non de 38,52 m², puisqu’il résulte clairement de l’acte de vente qu’une erreur matérielle a conduit à ce que le lot visé à l’avant-contrat ne corresponde pas au lot objet des pourparlers puis de l’accord de volonté des parties. Ce commencement de preuve par écrit est largement corroboré par d’autres moyens de preuves, et notamment la mention précitée à l’acte de vente relative à l’erreur sur la désignation des lots, mais également le fait que l’acte de vente mentionne le même prix de 159 000 euros, malgré une surface passant de 31,74 m² à 38,52 m² entre la promesse et l’acte de vente.

Ce commencement de preuve par écrit est également corroboré par le courriel entre notaires du 24 septembre 2021 : s’il est exact que les époux [Q] avaient formé une première offre pour une surface de 36 m², il apparaît que leur seconde offre, diminuant le prix et faisant état d’une surface désormais de 31,74 m², intervient quelques jours après courriel précité entre leur notaire et celui du vendeur faisant état du mesurage réel de 31,74 m² et non de 38,52 m².

Or, les époux [Q] ne soutiennent pas avoir visité un autre bien immobilier dans le cadre des pourparlers avec la [O] [E], et il est observé que le mesurage de 38,52 m² dont leur notaire souligne dans le courriel du 24 septembre 2021 qu’il ne correspondait pas au lot objet des négociations, est précisément celui qui a été repris dans l’acte.

A cet égard, il résulte de ces éléments combinés qu’il est suffisamment prouvé que l’accord a porté sur un bien d’une surface de 31,74 m², le fait que le prix convenu n’ait finalement pas été celui de 140 078 euros évoqué dans le courriel entre notaires du 24 septembre 2021 étant insuffisant au regard de ce qui précède pour considérer que les parties se seraient accordées sur une autre surface.

Ainsi, et indépendamment de la bonne ou de la mauvaise foi des époux [Q], il est suffisamment prouvé par les consorts [E] que contrairement à ce qui est indiqué à l’acte de vente du 6 janvier 2022, l’accord sur la chose et le prix a porté sur une surface de 31,74 m² pour le lot n°15.

La vente a donc été conclue le 6 janvier 2022, pour une surface de 31,74 m² pour le lot n°15.

Les demandeurs ne justifiant pas, au moyen des expertises privées qu’ils produisent, faisant respectivement état d’une surface de 30,12 m² et de 30 m² que la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à la surface de 31,74 m² objet de l’accord des parties, leur demande en diminution du prix à la moindre mesure sera rejetée, ainsi que leur demande relative aux frais de métrage.

Sur la demande de dommages et intérêts et la condamnation à une amende civile

Selon l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit, indépendamment de son bien-fondé, et il résulte de l’article 1240 du code civil qu’elle ne peut constituer une faute susceptible de donner lieu à dommages et intérêts que si elle est abusive, à savoir notamment si elle a été exercée de manière dilatoire, de mauvaise foi, dans l’intention de nuire, ou par une légèreté blâmable.

En l’espèce, il apparaît que bien qu’assistés par un conseil, les demandeurs ont introduit l’instance avec mauvaise foi, ne pouvant ignorer que l’accord des parties n’a jamais porté sur une surface de 38,52 m², et ainsi agi de manière abusive, ceci compte tenu des éléments suivants :

— la mention figurant à l’acte de vente faisant état de l’inversion des lots,

— le courriel de leur notaire Maître [W] [H] à celui de la venderesse Maître [G] [D] du 24 septembre 2021 faisant état du fait que le lot objet de la négociation était d’une surface de 31,74 m² et non de 38,52 m²,

— la nouvelle offre faite au prix de 159 000 euros, pour une surface de 31,74 m²,

— le fait que la promesse unilatérale de vente mentionne une surface de 31,74 m² et un prix de 159 000 euros,

— le fait que l’acte de vente mentionne le même prix de 159 000 euros, et après inversion des lots, une surface de 38,52 m², soit exactement celle dont il avait été dit par leur notaire qu’elle était inexacte dans son courriel du 24 septembre 2021.

Par leur mauvaise foi, les époux [Q] ont occasionné aux défendeurs un préjudice résultant du fait d’être injustement attrait dans cette procédure, lequel sera justement réparé par le paiement à ceux-ci d’une somme de 2 000 euros, à laquelle les demandeurs seront condamnés.

La mauvaise foi des demandeurs caractérisant leur action abusive justifie aussi leur condamnation à payer au Trésor Public une amende civile d’un montant de 2 000 euros.

Sur les mesures accessoires

Il y a lieu de condamner les époux [Q], dont les demandes ont été rejetées, aux dépens.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la distraction des dépens sera ordonnée.

La demande formée par les époux [Q] au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

[P] [Q] et [N] [A] épouse [Q] seront condamnés à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

— à Maître [G] [D], la somme de 3 000 euros,

— à [R] [E] et [K] [E] pris ensemble, la somme de 3 000 euros.

L’exécution provisoire de droit de la présente décision sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Rejette les demandes de [P] [Q] et [N] [A] épouse [Q] suivantes :

— « CONDAMNER solidairement Monsieur [K] [E] et Monsieur [R] [E] à payer à Monsieur [P] [Q] et Madame [N] [A] épouse [Q] la somme de 34.662 € à titre de réduction de 21,8% du prix de vente de l’immeuble vendu, assortie des intérêts légaux à compter de la délivrance de l’assignation le 5 janvier 2023, » ,

— « CONDAMNER solidairement Monsieur [K] [E] et Monsieur [R] [E] à payer à Monsieur [P] [Q] et Madame [N] [A] épouse [Q] la somme de 404 € au titre des frais de métrages réalisés, » ;

Condamne [P] [Q] et [N] [A] épouse [Q] à payer à [R] [E] et [K] [E] pris ensemble la somme de 2 000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice résultant d’avoir été abusivement attraits à l’instance ;

Condamne [P] [Q] et [N] [A] épouse [Q] à payer au Trésor public une amende civile d’un montant de 2 000 euros.

Rejette toute autre demande ;

Condamne [P] [Q] et [N] [A] épouse [Q] aux dépens ;

Ordonne la distraction des dépens ;

Rejette la demande formée par [P] [Q] et [N] [A] épouse [Q] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne [P] [Q] et [N] [A] épouse [Q] à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile les sommes suivantes :

— à [R] [E] et [K] [E] pris ensemble, 3 000 euros,

— à Maître [G] [D], 3 000 euros ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 17 Mars 2026

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT