— N° RG 24/01469 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDO5H

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Minute n°25/833

N° RG 24/01469 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDO5H

Le

CCC : dossier

FE :

— M^e RABIER

— M^e VATIER

Vu les articles 780 et suivants du code de procédure civile;

Vu le dossier de l’affaire enrôlée sous le N° RG 24/01469 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDO5H ;

PARTIES EN CAUSE

DEMANDEUR

Monsieur [H] [M]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par Maître Emmanuel RABIER de la SELARL CABINET RABIER, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant

DEFENDERESSE

Société SCCV [Localité 6] [Adresse 7]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Amélie VATIER de l’AARPI VATIER, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

Ordonnance :

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M. BATIONO, juge de la mise en état , ayant signé la minute avec Madame KILICASLAN, Greffière ;

****

EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

La SCCV [Localité 6] Parc a entrepris, en qualité de maître d’ouvrage, la construction d’un ensemble immobilier résidentiel avec parc de stationnement en sous-sol, de 93 logements en accession à la propriété, sur un terrain situé [Adresse 3].

Par acte notarié en date du 8 janvier 2020, la SCCV [Localité 6] [Adresse 7] a vendu en l’état futur d’achèvement à M. [H] [M] un appartement (lot 24) et un emplacement de stationnement (lot 161) pour un prix de 160 000 euros.

La date de livraison des biens vendus a été fixée au cours du deuxième semestre 2021, sauf survenance d’un cas de force majeure ou autre cause légitime de suspension de délai.

La livraison est intervenue le 24 mai 2022 avec une réserve.

Suivant courriel en date du 9 juin 2022, M. [H] [M] a dénoncé au vendeur des réserves supplémentaires et demandé des justificatifs du retard de livraison.

La SCCV [Localité 6] Parc a répondu au courriel du 9 juin 2022 de M. [H] [M] le 17 juin 2022.

Le 22 septembre 2023, M. [H] [M] a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux d’une demande d’expertise.

Par décision en date du 6 décembre 2023, le juge des référés a ordonné une mesure d’expertise et a désigné M. [N] [B] en qualité d’expert.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 27 mars 2024, M. [H] [M] a fait assigner la SCCV Noisiel [Adresse 7] devant le tribunal judiciaire de Meaux pour demander réparation de ses préjudices.

L’expert judiciaire a rendu son rapport le 31 octobre 2024.

Dans des conclusions notifiées par voie électronique le 8 octobre 2025, la SCCV [Localité 6] Parc demande au juge de la mise en état de :

Vu l’article 789 du code de procédure civile,

Vu les articles 1642-1, et 1648 du code civil,

— Juger Monsieur [H] [M] irrecevable en ses demandes du fait de la forclusion;

— Juger Monsieur [H] [M] irrecevable en sa demande indemnitaire au titre des travaux en façade, pour défaut de qualité à agir;

— Le condamner au paiement d’une somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans des conclusions notifiées par voie le 10 octobre 2025, M. [H] [M] demande au juge de la mise en état de :

Vu les dispositions de l’article 2238 du code civil,

Vu les dispositions des articles 1641 et suivants du code civil,

Vu les dispositions de l’article 1642-1 du code civil,

• Débouter la SCCV [Localité 6] [Adresse 7] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions;

• Déclarer recevable l’action de Monsieur [H] [M];

• Condamner la SCCV [Localité 6] Parc à payer à Monsieur [H] [M] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIVATION

Sur la forclusion

La SCCV [Localité 6] [Adresse 7] soutient que :

— les désordres dont les réparations demandées correspondent à des désordres apparents, comme

le confirme l’expert :

✓ sur la mauvaise finition du mur du balcon : à l’origine de la construction et avant la livraison. Désordres dénoncés le 9 juin 2024;

✓ sur la place de parking non conforme sur le plan joint dans l’acte d’achat;

— les prétendues réserves subsistantes correspondent à des désordres apparents qui ont certes été dénoncés à la livraison ou dans le mois ayant suivi la livraison, mais n’ont fait l’objet d’aucune action de la part de l’acquéreur dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur était déchargé des vices ou défaut de conformités apparents;

— l’action de l’acquéreur est en effet soumise à un délai de forclusion édités à l’article 1648, alinéa 2, du code civil;

— l’action de M. [M], au titre des défauts de conformité et vices apparents, contre elle était forclose depuis le 24 juin 2023;

— son assignation en référé qui aurait pu interrompre le délai a été signifiée le 22 septembre 2023,

soit tardivement;

— contrairement à ce que M. [M] prétend, l’ordonnance de référé, qui n’a au demeurant pas autorité de chose jugée, avait bien relevé cette action tardive mais considéré que le vendeur devait sa garantie décennale;

— toutefois, les désordres litigieux ne relèvent pas de cette garantie;

— l’ensemble des demandes de M. [M] étant fondées sur la garantie de vices apparents, celles-ci seront jugées irrecevables du fait de la forclusion de l’action;

— il n’y a pas eu de médiation mais une saisie par M. [M], jugée irrecevable par l’AME Conso, qui a relevé que ce litige était exclut du champ de sa compétence;

— il n’y a donc jamais eu de médiation et la venderesse n’a jamais été convoquée;

— l’article 2238 du code civil n’est pas applicable en vertu de l’article 2220 du code civil, lequel exclut expressément la forclusion des dispositions qui le suivent;

— conscient de cette limite, M. [M] soutient que le droit de l’Union Européenne doit primer sur le droit national;

— il poursuit en indiquant que la directive 2013/11/UE invite les Etats à veiller à ce que les parties qui ont recours à un règlement extrajudiciaire des litiges ne soient pas empêchées par la suite d’engager une action en justice par rapport à ce litige;

— en premier lieu, il n’appartient pas au juge de la mise en état de statuer sur une telle question;

— il est en effet constant que cette appréciation revient au juge communautaire saisi le cas échéant à titre préjudiciel (Conseil constitutionnel, décision n° 2004-496 DC du 10 juin 2004, Loi pour la confiance dans l’économie numérique);

— en second lieu, les parties n’ont jamais eu recours un règlement amiable de litige;

— pour échapper à cette forclusion, M. [M] soutient désormais que la non conformité de la place de parking ne serait pas un vice apparent;

— elle ne peut que l’être et a en toute hypothèse été relevée par M. [M] 15 jours après la signature du PV de livraison, comme constaté par l’expert (pièce 6 page 64);

— en effet, M. [M] écrivait le 9 juin 2023 un email se plaignant de ce cette non-conformité.

❖

M. [H] [M] fait valoir que :

— la SCCV [Localité 6] [Adresse 7] reprend des arguments d’ores et déjà soulevés dans le cadre de la procédure de référé;

— or, à la suite de l’ordonnance rendue le 6 décembre 2023, signifiée à la demanderesse le 26 décembre 2023, celle-ci n’a pas formé appel;

— dans ses conclusions d’incident, la SCCV [Localité 6] Parc soulève que les réserves émises au moment de la livraison n’ont fait l’objet d’aucune action de la part de l’acquéreur dans l’année qui a suivi la livraison;

— il y a lieu de rappeler que la livraison est intervenue le 24 mai 2022 et les désordres ou défauts de conformité affectant le mur du balcon ou la place de parking ont été dénoncés dans le mois qui a suivi la livraison;

— l’assignation en référé était délivrée le 22 septembre 2023;

— il a saisi l’AME Conso le 21 mai 2023 d’une demande de médiation afin de tenter de trouver une solution amiable au litige qui l’opposait à son vendeur;

— deux captures d’écran sont produites, afin de démontrer que M. [M] a respecté les termes du contrat, eu égard à la possibilité qui lui était offerte d’actionner la médiation;

— l’AME Conso a notifié le 30 mai 2023 une irrecevabilité à la demande de médiation qu’ila formée;

— l’assignation en référé a été délivrée le 22 septembre 2023, soit dans un délai de six mois à compter de cette notification de refus de médiation;

— au regard des dispositions de l’article 2238 du code civil, à la différence de ce qui est soutenu par la défenderesse, les demandes de condamnation qu’il a formées, dans le cadre de la procédure au fond, sont donc recevables;

— il était soulevé par la défenderesse dans ses conclusions signifiées le 14 novembre 2023 en référé que la suspension ne joue que pour les prescriptions et non les forclusions;

— s’il est vrai que l’article 2220 du code civil prévoit que les délais de forclusion ne sont pas, sauf

dispositions contraires prévues par la loi, régis par le présent titre, il n’en demeure pas moins que

le droit de l’Union européenne prime sur le droit national;

— dans la hiérarchie française et européenne des normes juridiques, le droit de l’Union est supérieur aux droits nationaux des états membres;

— sur le fondement du droit à un recours effectif et à un procès équitable définis par l’article 47 de la charte des droits fondamentaux de l’Union européenne, la directive prévoit que dans les cas où un litige n’a pas pu être résolu par une procédure de médiation donnée, les parties ne doivent pas être empêchées par la suite d’engager une action en justice en rapport avec ce litige, en raison de l’expiration du délai de prescription au cours de (celle-ci);

— le droit européen ne connaît pas la notion de délai de forclusion, faisant qu’il apparaissait parfaitement logique et cohérent avec les objectifs de la directive et les droits fondamentaux susmentionnés, que l’expiration d’un tel délai au cours de la procédure de médiation n’empêche pas davantage les parties à celle-ci d’engager ensuite une action en justice;

— dans un mail en date du 17 juin 2022, il était répondu à son mail du 9 juin par son vendeur qui lui précisait que “Votre place de parking est conforme au plan de vente. Cependant, nous avons signalé ce problème à l’architecte afin de vérifier s’il n’y a pas d’autres solutions”;

— c’est en stationnant à plusieurs reprises sur la place de parking qu’il a pu réaliser les difficultés qu’il rencontrait à stationner sur celle-ci;

— il y a lieu de rappeler que la gaine de désenfumage empiète sur cette place et réduit sa surface;

— ce défaut de conformité, qui génère un désordre de nature décennale au sens des dispositions de l’article 1792, avec impropriété à destination, n’était donc pas apparent dans toute son ampleur et ses conséquences au moment de la livraison;

— il n’en va pas autrement quant au caractère apparent du désordre affectant le mur du balcon;

— ce désordre n’était pas apparent dans toute son ampleur et ses conséquences au moment de la

livraison.

❖

Le juge de la mise en état,

Dans des conclusions notifiées par voie électronique le 6 mars 2025, M. [H] [M] demande au tribunal de :

Vu le rapport d’expertise

Vu les dispositions des articles 1641 et suivants du code civil,

Vu les dispositions de l’article 1642-1 du code civil,

• Déclarer les demandes de Monsieur [H] [M] recevables et bien-fondées;

• Condamner la SCCV [Localité 6] [Adresse 7] à payer à Monsieur [H] [M] la somme de 1 100 euros, correspondant au chiffrage des travaux réparatoires à faire réaliser sur son balcon avec indexation selon indice du coût de la construction;

• Condamner la SCCV [Localité 6] Parc à payer à Monsieur [H] [M] la somme de 15 800 euros, correspondant à l’achat d’une nouvelle place de parking;

• Condamner la SCCV [Localité 6] [Adresse 7] à payer à Monsieur [H] [M] la somme de 12 238, euros correspondant à la perte de valeur de son appartement;

• Condamner la SCCV [Localité 6] Parc à payer à Monsieur [H] [M] la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral;

• Condamner la SCCV [Localité 6] [Adresse 7] à payer à Monsieur [H] [M] la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance;

• Dire et juger que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir;

• Dire et juger qu’il n’y a pas lieu de ne pas ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir;

• Condamner la SCCV [Localité 6] Parc à payer à Monsieur [H] [M] la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

• Condamner la SCCV [Localité 6] [Adresse 7] aux entiers dépens comprenant notamment les frais d’expertise judiciaire et les frais correspondant au procès-verbal d’huissier en date du 30 août 2023 d’un montant de 326,80 euros.

L’article 1642-1, alinéa 1er, du code civil dispose que “le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.”

Aux termes de l’article 1648 du même code, “l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

Dans le cas prévu par l’article 1642-1, l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.”

Le délai dans lequel doit être intentée l’action dans le cas prévu par l’article 1642-1 est un délai de forclusion qui n’est pas susceptible de suspension, mais qui, en application de l’article 2242 du code civil, peut être interrompu par une demande en justice jusqu’à l’extinction de l’acte.

L’assignation en référé interrompt le délai annal de l’article 1648, alinéa 2, du code civil, jusqu’au prononcé de l’ordonnance, et fait courir un nouveau délai de forclusion de même durée.

Dans ses conclusions au fond, M. [H] [M] demande réparation au titre de deux désordres :

— la mauvaise finition du joint de dilatation en façade arrière du bâtiment;

— la mauvaise dimension de la place de parking.

Dans son courriel du 9 juin 2022, M. [H] [M] a dénoncé au vendeur de nouvelles réserves au rang desquelles :

— “Mon mur de balcon n’a pas été terminé correctement (voir photos 2, 3 et 4)”;

— “Ma place de parking (71) n’est pas réglementaire, il y a à peine 2m10 de largeur entre le conduit et la ligne délimitant la place (voir photo 5), il est donc impossible de se garer correctement. Merci de trouver une solution pour ce problème.”

Il suit de là que les désordres pour lesquels M. [H] [M] demande réparation au tribunal étaient apparents à la livraison.

L’action au titre de ces désordres devait être engagée dans le délai prévu aux articles 1642-1 et 1648 du code civil.

Il convient de rappeler que la livraison est intervenue le 24 mai 2022.

M. [H] [M] disposait jusqu’au 24 juin 2023 pour agir pour les vices ou défauts de conformité apparents.

Or, celui-ci a saisi le juge des référés le 22 septembre 2023, soit après le 24 juin 2023.

La saisine de l’AME Conso d’une demande de médiation n’est pas une cause d’interruption du délai annal de l’article 1648, alinéa 2, du code civil.

Il résulte de ce qui précède que c’est à bon droit que la SCCV [Localité 6] [Adresse 7] soutient que l’action de M. [H] [M] est forclose. Celle-ci est par conséquent irrecevable.

Sur le défaut de qualité

La SCCV [Localité 6] Parc expose que :

— l’une des demandes de M. [M] porte sur une indemnisation au titre de travaux à entreprendre sur la façade de l’immeuble et celle de l’immeuble voisin;

— selon les conclusions de l’expert judiciaire, il est nécessaire également d’intervenir sur la façade de l’immeuble voisin;

— plus exactement, ce que l’expert désigne comme “coffrage en nid d’abeille” correspond à du coffrage perdu servant de joint de dilatation entre les deux bâtiments dont le but est de garantir la séparation des deux bâtiments;

— en aucun cas, il ne doit être enlevé;

— ce désordre esthétique peut être masqué par un couvre-joint;

— la façade de l’immeuble étant une partie commune, il semble nécessaire de rappeler que seul le syndicat des copropriétaires a qualité à agir à ce titre pour demander une remise en état (3e Civ., 7 mars 2024, pourvoi n° 17-28.537, en application combinée des articles 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965).

❖

Le juge de la mise en état,

Aux termes de l’article 14, alinéa 4, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Aux termes de l’article 15, alinéa 1er, de la même loi, le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Il résulte de la combinaison de ces textes que si un copropriétaire peut, lorsque l’atteinte portée aux parties communes, par un tiers à la copropriété, lui cause un préjudice propre, agir seul pour la faire cesser, il n’a pas qualité à agir en paiement du coût des travaux de remise en état rendus nécessaires par cette atteinte, qu’il revient au seul syndicat des copropriétaires de percevoir et d’affecter à la réalisation de ces travaux.

M. [H] [M] ne conteste pas que le mur du balcon constitue une partie commune.

Dès lors, celui-ci n’a pas qualité à agir en paiement du coût des travaux de réparation de ce mur.

C’est donc à bon droit que la SCCV [Localité 6] [Adresse 7] lui dénie cette qualité.

L’action de M. [H] [M] concernant le mur du balcon est irrecevable.

Sur les demandes accessoires

M. [H] [M] est la partie perdante et sera condamnée aux dépens.

L’équité commande de rejeter la demande de la SCCV [Localité 6] Parc présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état statuant par mise à disposition au greffe après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Déclare irrecevable l’action de M. [H] [M];

Condamne M. [H] [M] aux dépens;

Rejette la demande présentée par la SCCV [Localité 6] [Adresse 7] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DE LA MISE EN ETAT