Du 27 mars 2026

5AA

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 25/01781 – N° Portalis DBX6-W-B7J-27GQ

GIRONDE HABITAT, OPH

C/

,

[I], [F]

— Expéditions délivrées aux parties

— FE délivrée à GIRONDE HABITAT

Le 27/03/2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

[Adresse 1],

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 mars 2026

PRÉSIDENT : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

GIRONDE HABITAT, Office Public de l’Habitat,

[Adresse 3],

[Localité 1]

Représenté par Mme, [V] (salariée) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDERESSE :

Madame, [I], [F],

[Adresse 4], [Adresse 5],

[Adresse 6],

[Localité 2]

Présente

DÉBATS :

Audience publique en date du 23 Janvier 2026

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 21 Août 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

La défenderesse ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 9 juin 2015, l’office public de l’habitat GIRONDE HABITAT (ci-après GIRONDE HABITAT) a donné à bail à Madame, [I], [F] un bien à usage d’habitation, situé, [Adresse 7], à, [Localité 3].

Des loyers étant demeurés impayés, GIRONDE HABITAT a fait signifier à Madame, [F] le 29 mai 2024 un commandement de payer la somme de 2447,89 euros au titre des loyers et charges impayés se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette. Il lui a en outre enjoint de justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs.

Le 21 août 2025, GIRONDE HABITAT a fait assigner Madame, [F] devant le juge des contentieux de la protection de, [Localité 4] statuant en référé aux fins de voir constater :

— la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers,

— ordonner son expulsion,

— payer à titre provisionnel des loyers et indemnités d’occupation

— outre une indemnité de 150 euros au titre des frais irrépétibles et les dépens.

L’affaire a été débattue à l’audience du 23 janvier 2026, après un renvoi accordé le 21 novembre 2025.

Lors des débats, GIRONDE HABITAT, régulièrement représenté, maintient ses demandes initiales et actualise sa créance à la somme de 3670,72 euros (hors frais de procédure) selon un décompte fourni à l’audience.

Il précise que Madame, [F] a repris le paiement du loyer résiduel et qu’il ne s’oppose pas ce que des délais de paiement soient accordés à Madame, [F] à hauteur de 50 euros par mois.

Il s’en remet à l’appréciation du juge sur les conséquences de la procédure de surendettement sur la procédure d’expulsion.

Il sera renvoyé aux conclusions déposées à l’audience, soutenues oralement, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de GIRONDE HABITAT, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Madame, [I], [F], comparante en personne, ne conteste pas les sommes qui lui sont réclamées et se prévaut d’une décision de la commission de surendettement en date du 30 décembre 2025 la déclarant recevable et l’orientant vers une procédure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire à laquelle elle indique se remettre. Elle accepte subsidiairement, sur incitation du bailleur, de payer 50 euros par mois en plus du loyer courant.

Elle précise qu’elle a trouvé un nouvel emploi depuis le 15 décembre 2025 qui va lui procurer un revenu de 1870 euros bruts.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— SUR LA DEMANDE TENDANT A LA RÉSILIATION DU BAIL :

— sur la recevabilité de l’action :

GIRONDE HABITAT justifie avoir saisi la CAF de l’impayé le 5 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 août 2025, ce qui permet de réputer saisie la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 22 août 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 21 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il y a lieu de constater que GIRONDE HABITAT ne sollicite la résiliation du bail que pour défaut de paiement des loyers et pas pour défaut d’assurance couvrant les risques locatifs.

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Madame, [F] le 29 mai 2024, pour la somme en principal de 2447,89 euros.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Il y a lieu dès lors de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 30 juillet 2024.

— SUR LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE ET LES DEMANDES EN PAIEMENT

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable depuis le 29 juillet 2023, prévoit cependant que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VI 1° de la loi précitée dispose notamment que par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, et que le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge, qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location, accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

De plus, l’article 24-VII ajoute que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Enfin l’article 24-VIII. précise que "Lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu’en application de l’article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

GIRONDE HABITAT produit le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Madame, [F] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3670,72 euros arrêtée à la date du 19 janvier 2026. Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 susrappelé ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux(=indemnités dites d’occupation).

Madame, [F] ne forme pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Il ressort des débats et des éléments produits, en particulier du décompte actualisé et du diagnostic social et financier, que Madame, [F] a repris le paiement d’un loyer et des charges courants, et que la Commission de Surendettement des Particuliers par décision du 30 décembre 2025 a déclaré son dossier recevable, avec une orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, sans qu’au jour des débats l’issue de la procédure soit connue (existence d’un recours ou non formé contre la décision de la Commission de surendettement).

Dans ces conditions, dans l’attente de la décision à intervenir dans le cadre de la procédure de surendettement, il y a lieu d’accorder à Madame, [F] des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision et de suspendre les effets du commandement de payer à charge pour elle de régler aussi le loyer et les charges courants. A défaut la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l’expulsion de Madame, [F] pourra être poursuivie et elle sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu’il convient de fixer par référence au montant actuel du loyer et des provisions pour charges, à la somme de 645,10 euros.

— SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame, [F], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Il apparaît équitable de laisser à la charge de GIRONDE HABITAT les frais qu’elle a exposés en application de l’article 700 du code de procédure civile. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande formée de ce chef.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, I.LAFOND statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 30 juillet 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 juin 2015 et liant l’office public de l’habitat GIRONDE HABITAT à Madame, [I], [F] , concernant le bien à usage d’habitation, situé, [Adresse 7], à, [Localité 3] ;

CONDAMNONS Madame, [I], [F] à payer à l’office public de l’habitat GIRONDE HABITAT à titre provisionnel la somme de 3670,72 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation (décompte arrêté au 19 janvier 2026, échéance de janvier 2026 non comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Madame, [I], [F], sur le fondement de l’article 24 VI 1° et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans l’attente de la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, du jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, du jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou de toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement, à s’acquitter de sa dette par mensualité de 50 euros par mois, en sus du loyer et des charges courants ;

DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire dans l’attente de la décision de la Commission de Surendettement des Particuliers ;

DISONS que Madame, [I], [F] , jusqu’à la décision à intervenir dans le cadre de la procédure de surendettement, devra régler la mensualité ci-dessus fixée et le loyer et les charges courants;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d’une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

— la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

— à défaut pour Madame, [I], [F] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’office public de l’habitat GIRONDE HABITAT pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

— Madame, [I], [F] sera tenue de payer à l’office public de l’habitat GIRONDE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale à 645,10 euros, à compter du 31 janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération des lieux, et en tant que de besoin, l’y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;

RAPPELONS que l’article L.714-1 du code de la consommation régit l’articulation entre le traitement des situations de surendettement et la procédure en constat de la résiliation du bail et que les mesures adoptées ont vocation à se substituer aux dispositions prises par la présente ordonnance en l’attente ;

AUTORISONS l’expulsion de Madame, [I], [F] et de tous occupants de son chef des lieux précités, en cas de non respect des modalités d’apurement de la dette et/ou de défaut de paiement des loyers et charges, dans le délai de deux ans courant à compter du caractère définitif de la décision à intervenir dans le cadre de la procédure de surendettement ;

CONDAMNONS Madame, [I], [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETONS les plus amples demandes de l’office public de l’habitat GIRONDE HABITAT ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE