Du 27 février 2026

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 25/02078 – N° Portalis DBX6-W-B7J-3DHL

[C] [D],

[Z] [B] épouse [D]

C/

[L], [F] [U] épouse [R]

— Expéditions délivrées à

— FE délivrée à

Maître Stanislas LAUDET

Le 06/03/2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 février 2026

PRÉSIDENT : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDEURS :

Monsieur [C] [D]

né le 31 Octobre 1963 à [Localité 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Madame [Z] [B] épouse [D]

née le 27 Mai 1964 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Tous deux représentés par Maître Stanislas LAUDET, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL STANISLAS LAUDET

DEFENDERESSE :

Madame [L], [F] [U] épouse [R]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Absente

DÉBATS :

Audience publique en date du 19 Décembre 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 28 Octobre 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 août 2020, Monsieur [C] [D] et Madame [Z] [B] épouse [D] ont donné à bail à Madame [L] [U] épouse [R] aux fins d’y héberger son fils, un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant le versement d’un loyer hors charges de 650 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur et Madame [D] ont fait signifier à Madame [L] [U] épouse [R] le 7 mai 2025 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette. Ils lui ont en outre fait commandement de fournir le justificatif d’une assurance locative.

Par acte du 28 octobre 2025, Monsieur et Madame [D] ont fait assigner Madame [L] [U] épouse [R] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] statuant en référé en lui demandant de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à usage d’habitation pour défaut de paiement des loyers et pour défaut d’assurance contre les risques locatifs ;

— ordonner l’expulsion de Madame [L] [U] épouse [R] , ainsi que celle de toute personne vivant sous son toit, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier;

— supprimer le délai de deux mois de l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— faire constater et estimer les réparations locatives par un commissaire de justice commis à cet effet, assisté si besoin d’un technicien ;

— ordonner la séquestration des effets mobiliers ;

— condamner Madame [L] [U] épouse [R] à payer à titre provisionnel à Monsieur et Madame [D] la somme de 21.546,26 euros au titre de la dette locative ainsi qu’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail le 7 juillet 2025, jusqu’à la parfaite libération des lieux, égale à 650 euros par mois outre les charges ;

— condamner Madame [L] [U] épouse [R] à payer à Monsieur et Madame [D] la somme de 3300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Madame [L] [U] épouse [R] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, sa dénonciation à la préfecture et le commandement de quitter les lieux ;

— rappeler que la décision à intervenir sera exécutoire sur minute vu l’urgence.

L’affaire a été débattue à l’audience du 19 décembre 2025.

Lors des débats, Monsieur et Madame [D], régulièrement représentés, maintiennent leurs demandes initiales.

En application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation des demandeurs valant conclusions, soutenue oralement à l’audience, pour l’exposé de leurs plus amples prétention et de leurs moyens.

Madame [L] [U] épouse [R], bien que régulièrement assignée, ne comparaît pas ni personne pour elle.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 février 2026.

Par une note en délibéré autorisée reçue au greffe le 8 janvier 2026, les époux [D] ont actualisé leur créance locative à la somme totale de 26.997,92 euros arrêtée au 19 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution de la défenderesse

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

La défenderesse non comparante ayant été régulièrement assignée et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

— Sur la demande tendant à la résiliation du bail

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre aux bailleurs de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite.

* Sur la recevabilité de l’action aux fins de constat de résiliation

En l’espèce, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique du 30 octobre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience du 19 décembre 2025.

L’action est donc recevable, étant précisé que Monsieur et Madame [D] ont justifié avoir signalé la situation d’impayé de loyers à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions par voie électronique le 22 mai 2025.

* Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire figurant au bail

Monsieur et Madame [D] sollicitent que le bail soit résilié par l’effet de la clause résolutoire prévue au bail pour défaut de paiement des loyers et pour défaut d’assurance contre les risques locatifs.

Il résulte de l’article 7 g), de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable au présent bail, que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur, que la justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant,

que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et que le commandement reproduit, à peine de nullité, ces dispositions.

En l’espèce, le bail conclu le 28 août 2020 contient une telle clause résolutoire.

Par acte en date du 7 mai 2025, Monsieur et Madame [D] ont délivré à Madame [L] [U] épouse [R] un commandement d’avoir à produire l’attestation de cette assurance conformément aux dispositions de l’article 7 g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Madame [L] [U] épouse [R] n’établit pas avoir remis d’attestation justifiant de ce que le logement était couvert par une assurance dans le mois suivant le commandement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 juin 2025.

Madame [L] [U] épouse [R], qui n’a plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef, seront dès lors condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance.

La preuve de la mauvaise foi de Madame [R] n’étant pas rapportée, les époux [D] seront déboutés de leur demande visant à supprimer le délai de deux mois de l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent. Il en va de même de la demande concernant les réparations locatives, le droit de recourir à un commissaire de justice pour procéder à l’état des lieux étant réglé par l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989.

— Sur les demandes en paiement à titre de provision

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il appartient aux demandeurs à une provision d’établir l’existence de la créance qu’ils invoquent.

A l’appui de leur demande, Monsieur et Madame [D] produisent le bail conclu avec Madame [L] [U] épouse [R] ainsi qu’un décompte actualisé reçu en cours de délibéré mentionnant que cette dernière reste devoir la somme de 26.997,92 euros à la date du 19 décembre 2025 (échéance de décembre 2025 incluse).

Ils ne versent toutefois aucune pièce justificative des charges locatives sollicitées pour un total de 5113,56 euros (décompte de charges syndic, taxes des ordures ménagères, frais d’EDF), de sorte que le montant non contestable de leur créance s’élève à la somme de 20.180,60 euros (18.253,50 euros+3927,10 euros) arrêtée au 19 décembre 2025 (échéance de décembre 2025 incluse).

Cette somme correspond à un arriéré locatif (loyers), exigible sur le fondement de l’article 7 susrappelé, ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux (=indemnités dites d’occupation).

Faute de comparaître, Madame [L] [U] épouse [R] ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette.

Elle doit, par conséquent, être condamnée au paiement de la somme non contestable de 20.180,60 euros à titre provisionnel. S’agissant d’une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Madame [L] [U] épouse [R] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er janvier 2026 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant actuel du loyer, soit la somme de 727,14 euros par mois.

— Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure, Madame [L] [U] épouse [R], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de justifier d’une assurance, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Tenue aux dépens, Madame [L] [U] épouse [R] sera en outre condamnée à payer à Monsieur et Madame [D] une somme qu’il est équitable de fixer à 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Isabelle LAFOND, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence,

CONSTATONS, à la date du 8 juin 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 août 2020, liant Monsieur [C] [D] et Madame [Z] [B] épouse [D] à Madame [L] [U] épouse [R] concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 4] à [Localité 5] ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [L] [U] épouse [R] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [L] [U] épouse [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [C] [D] et Madame [Z] [B] épouse [D] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Madame [L] [U] épouse [R] à payer à Monsieur [C] [D] et Madame [Z] [B] épouse [D] à titre provisionnel la somme de 20.180,60 euros, au titre de l’arriéré de loyers et indemnités d’occupation (décompte arrêté au 19 décembre 2025, échéance de décembre 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Madame [L] [U] épouse [R] à payer à Monsieur [C] [D] et Madame [Z] [B] épouse [D] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale à 727,14 euros ;

CONDAMNONS Madame [L] [U] épouse [R] à payer à Monsieur [C] [D] et Madame [Z] [B] épouse [D] la somme de 800 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNONS Madame [L] [U] épouse [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de justifier d’une assurance, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETONS le surplus des demandes formées par Monsieur [C] [D] et Madame [Z] [B] épouse [D];

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE